§ 18-7 Departementets tolkingsuttalelse - plan- og bygningsloven § 18-7 fordelingsfaktoren tillatt utnytting

Vi viser til henvendelse av 28. april 2017 og beklager sent svar. I henvendelsen spør Fylkesmannen om hvordan begrepet "tillatt utnytting" i plan- og bygningsloven (pbl.) § 18-7 første ledd (fordelingsfaktorene i refusjonsoppgjør) skal forstås.

Departementets svar

1. Nærmere om problemstillingen

Utgangspunktet for refusjon er tradisjonelt at grunneierne skal kompensere en tiltakshaver som opparbeider infrastruktur, og som på denne måten oppfyller en plikt som hviler på grunneierne. Debitors forpliktelse er tradisjonelt basert på den verdistigning hvert areal får. Rettsteknisk gjøres dette at refusjonsoppgjøret foretas etter faste fordelingsfaktorer. Fordelingsfaktorene er gitt i pbl. § 18-7. Utgangspunktet, og hovedregelen, er at utgiftene skal fordeles med "en halvpart på hver av faktorene tomteareal og tillatt utnytting" (1) .

Fylkesmannen spør om hvordan "tillatt utnytting" skal forstås der eiendommens tillatte utnytting er regulert i BYA. Fylkesmannen spør om tillatte utnytting i den situasjon skal bety tillatt BRA, slik at bygningens tillatte høyde også skal vurderes. Det pekes på at dersom tillatt høyde hensynstas, vil dette gi en mer rettferdig fordeling på den måten at refusjonsplikten blir høyere for den eiendommen som på grunn av høyere tillatt høyde får en større reell utnyttelse av eiendommen enn den eiendommen med lavere tillatt høyde.

For ordens skyld bemerkes her at særregelen om at kommunestyret kan fastsette annet fordelingsforhold eller andre fordelingsfaktorer, ikke skal forstås som en sikkerhetsventil der kommunen ser at et refusjonsoppgjør vil slå uheldig ut. Kommunestyrets avgjørelse kan nemlig ikke treffes for det konkrete refusjonsoppgjør, se Plan- og bygningsrett av O.J. Pedersen s. 589.

Vi viser også for oversiktens skyld til at det er en begrensningsregel i § 18-7 annet ledd, se mer om denne regelen i HR-2017-01125-A.

2. Med tillatt utnytting menes eiendommens tillatte bruksareal

2.1. Lovens ordlyd er åpen

Som Fylkesmannen er inne på, er lovens ordlyd "tillatt utnytting" uklar. Dette fordi tillatt utnytting kan bety BYA, men begrepet kan også bety, særlig etter en alminnelig språklig forståelse, eiendommens tillatte byggevolum, altså den tillatte utbygging i både høyde og flate.

2.2. Formålet bak bestemmelsen tilsier at eiendommens tillatte bruksareal skal legges til grunn

Formålet med fordelingsfaktorene er å sikre en rettferdig fordeling av refusjonskostnadene. Dette oppnås ved at refusjonsbeløpet for hver eiendom skal gjenspeile hvilken forholdsmessig nytte og verdi eiendommen får av å bli byggeklar etter planen. Etter § 18-7 første ledd fordeles kostnadene etter eiendommenes størrelse og utnyttingsgrad. Disse kriteriene kan fange opp både nytten for brukeren (størrelsen på byggverk), eiendommens verdi etter utbygging og hvilket press på den refusjonspliktige infrastrukturen eiendommene vil stå for. Etter departementets syn taler derfor formålet bak bestemmelsen for å tolke uttrykket "tillatt utnytting" som tillatt bruksareal.

2.3. Juridisk teori taler i retning av eiendommens tillatte bruksareal

Frode Innjord har i Plan- og bygningsloven med kommentarer på side 504 gitt uttrykk for følgende:
"Med utnytting menes eiendommens utnyttelsesgrad, det vil si det gulvareal som kan oppføres på eiendommen sett i forhold til arealets størrelse, jf. Ot.prp. nr. 57 (1985-1986) s. 30 om den tilsvarende bestemmelsen i pbl. (1985) § 50. Utnyttelsesgraden vil normalt fremgå av reguleringsplanen, mens den nærmere beregningsmåten fremgår av Byggteknisk forskrift kap. 5."

Innjord har ikke eksplisitt tatt spørsmålet når eiendommens utnyttelse er regulert i BYA. Likevel anser departementet at Innjords kommentarutgave kan tas til inntekt for at det er tillatt bruksareal som skal legges til grunn.

2.4. § 18-7 er en videreføring av 1985- loven og da mente man at tillatt utnytting skulle forstås som eiendommens tillatte bruksareal

I forarbeidene til plan- og bygningsloven § 18-7 fremgår det at bestemmelsen tilsvarer Bygningslovutvalgets forslag og at bestemmelsen er en videreføring av pbl. 1985 § 50 nr. 1. Vi viser til at eiendommens tillate utnytting også var en fordelingsfaktor i 1965- loven, se her § 48 nr 3 "og en tredjedel i forhold til eiendommens tillatte utnytting (brutto golvareal)."

I forarbeidene til pbl. 1985 § 50 nr. 1., Ot. prp. nr. 57 (1985-86) s. 30, gis det uttrykk for at:
"«Med utnytting menes i prinsippet det golvareal som kan oppføres sett i forhold til grunnarealets størrelse. For regulerte areal kan utnyttingsgraden være bestemt gjennom reguleringsplanen. Hvilket golvareal og grunnareal som skal tas med ved beregning av utnyttingsgraden, vil framgå av byggeforskriftene."

Plan- og bygningsloven og forskriftene i praksis" av Carl Wilhelm Tyrén m.fl., 4. utgave, s. 222 gjengir forarbeidene.

Vi bemerker også at forvaltningspraksis må sies å ha lagt dette til grunn, se blant annet Fylkesmannen i Østfolds vedtak av 10. september 2010 (2).

Departementet legger derfor til grunn at etter 1985- loven forstod man tillatt utnytting som tillatt bruksareal. Det er uttrykt i forarbeidene at § 50 er videreført i 2008- loven.

2.5. Rettstekniske hensyn taler kun i liten grad for at eiendommens BYA skal legges til grunn

Refusjonsoppgjør bør ikke gjøres mer kompleks enn nødvendig. Det følger likevel av SAK § 17-4 andre ledd at enhetspris pr. kvadratmeter "bruksareal" skal oppgis i kostnadsoverslaget, uavhengig av om eiendommen er regulert i BYA. Det medfører derfor ikke merarbeid å beregne eiendommens tillatte BRA i tilfeller der eiendommen er regulert i BYA.

2.6. Oppsummering

Departementets konklusjon er at "tillatt utnytting" skal forstås som tillatt BRA.

Departementet takker for den grundige gjennomgangen Fylkesmannen ga i sin henvendelse for å belyse spørsmålet.

-------------------------------------------------------

 1) Det finnes særregler fra dette utgangspunkt, se pbl. § 18-7 første ledd og § 18-7 annet ledd

2) Avgjørelsen er publisert på www.rettsdata.no 

Til toppen