§23 - Departementet svarer på spørsmål om ervervsbegrensningen i eierseksjonsloven § 23 er til hinder for en trekantfusjon

Vi viser til din e-post av 28. februar 2020 med spørsmål om ervervsbegrensningen.

Departementet tar ikke stilling til enkeltsaker. Vi foretar imidlertid generelle fortolkninger av lover som tilhører vårt ansvarsområde, blant annet eierseksjonsloven (esl.). Ditt spørsmål vil derfor bli besvart på generelt grunnlag.

Vi forstår din henvendelse slik at du har spørsmål om ervervsforbudet i esl. § 23 er til hinder for en trekantfusjon, hvor overtakende aksjeselskap vil eie tre og en halv seksjoner i ett og samme eierseksjonssameie.

Eierseksjonsloven § 23

Det følger av esl. § 23 første ledd at

"[i]ngen kan kjøpe eller på annen måte erverve en boligseksjon hvis ervervet fører til at man blir eier av flere enn to boligseksjoner i eierseksjonssameiet". 

Ordlyden "kjøpe eller på annen måte erverve" taler for at begrensningen gjelder fremtidige tilegnelser av seksjoner, og at tilegnelsesformen som rammes er relativt vid. Det fremgår ikke av ordlyden om fusjoner rammes av ervervsbegrensningen.

Av forarbeidene til loven (Prop. 39 L (2016-2017) s. 164) følger det imidlertid at

"Fusjon og fisjon av aksjeselskaper regnes ikke som «erverv» i bestemmelsens forstand. Etter aksjelovene fra 1997 bygger både fusjonsreglene og fisjonsreglene på et kontinuitetsprinsipp. Konsekvensen av dette er at fusjon og fisjon ikke skal regnes som et «erverv» etter regelen her – forutsatt at de samme eierinteressene står bak den som overdrar og den som erverver".

Det fremgår ikke av forarbeidene at det ved innstrammingen av § 23, som trådte i kraft 1. januar 2020, har vært meningen å gjøre endringer i begrepet "erverve", jf. Prop. 36 L (2018-2019). Ervervsbegrensningen vil dermed i utgangspunktet ikke ramme en fusjon mellom to selskaper, hvor overtakende selskap vil eie flere enn to seksjoner i samme sameie.

At det er tale om en trekantfusjon, hvor overtakende selskap er stiftet utelukkende for å fusjonere med ett eller flere selskaper som til sammen eier flere enn to seksjoner i samme eierseksjonssameie (og eies via et holdingselskap), bør etter departementets syn ikke lede til et annet resultat. 

En slik forståelse er også i tråd med de reelle hensyn som ligger bak innstrammingen av ervervsbegrensningen. Målsettingen er å "spreie eigarskapen til bustadene og å sikre eit godt bumiljø", og det er i forarbeidene vist til at det ikke er tilsiktet å gripe inn i eksisterende eierforhold, selv ikke ved overdragelse av aksjer i selskaper som eier flere enn to seksjoner i samme sameie (Prop. 36 L (2018-2019) s. 12). En fusjon innebærer at det overtakende selskapet fortsetter som tidligere, med samme organisasjonsnummer, og all aktivitet i det overdragende selskap fortsetter i det overtakende selskapet. I et tilfelle hvor eier av både det overtakende og overdragende selskap er en og samme person, innebærer dette at han ikke får større makt på årsmøtet eller kan drive utleie i flere boligseksjoner. En slik situasjon ligner på den som omtales i forarbeidene (Prop. 36 L (2018-2019) s. 12) ved kjøp av selskap som eier flere enn to seksjoner i samme sameie:

"Har sameiget til dømes ti bustadseksjonar og eit selskap eig seks av dei, vil eigarane av dei fire andre seksjonane vere i mindretal når det skal takast avgjerder på årsmøtet, både før og etter at nokon har kjøpt aksjane/eigarpartane/selskapet som eig dei seks. Vil kjøparen av aksjane derimot også kjøpe tre av dei fire resterande seksjonane samtidig, blir situasjonen endra negativt for den siste seksjonseigaren. Han vil stå åleine att mot ein sterk medeigar, som med ni av ti stemmer kan få vedteke det meste på årsmøtet. Kjøpet av dei tre andre seksjonane vil bli ramma av føresegna".

Departementet kan etter dette ikke se at ervervsbegrensningen er til hinder for en trekantfusjon hvor overtakende selskap blir eier av flere enn to seksjoner i samme eierseksjonssameie.