§ 22 - Eierseksjonsloven § 22 tredje ledd

Saksnr. 200601551 EP KJL/IKR
Dato: 04.07.2006

 

Eierseksjonsloven § 22 tredje ledd


1. Vi viser til brev fra Kommunal- og regionaldepartementet 16. februar 2006, der det reises spørsmål om fisjon må anses som et erverv etter lov 23. mai 1997 nr. 31 om eierseksjoner (eierseksjonsloven) § 22 tredje ledd. Vi viser også til Justisdepartementets brev 26. april 2006. Vi beklager den lange behandlingstiden.

Kommunal- og regionaldepartementet har vist til en tolkningsuttalelse fra 1990 fra Lovavdelingen der det samme spørsmålet var drøftet etter dagjeldende eierseksjonslov (lov 4. mars 1983 nr. 7 om eierseksjoner) § 10, og der Lovavdelingen kom til at fisjon måtte anses som et erverv i lovens forstand, jf. sak 1989/2996. Spørsmålet er om denne konklusjonen kan opprettholdes etter dagens rettstilstand.

Eierseksjonsloven § 22 tredje ledd bestemmer at ingen kan erverve mer enn to boligseksjoner i et sameie. Visse erverv er unntatt fra ervervsbegrensningen, men for øvrig gir verken ordlyden eller forarbeidene særlig veiledning med hensyn til den nærmere forståelsen av ervervsbegrepet.

Lovteksten tilsvarer i hovedtrekk 1983-loven § 10 fjerde ledd, og det fremgår av bestemmelsens tilblivelseshistorie at meningen må ha vært å videreføre bestemmelsen i 1983-loven § 10. At det er gitt en ny eierseksjonslov, gir derfor i seg selv ikke grunn til å revurdere synspunktene som kommer til uttrykk i vår uttalelse fra 1990.

2. Tolkningsuttalelsen fra 1990 gjaldt også spørsmålet om fusjon eller andre overdragelser der de samme eierinteressene står bak overdrager og erverver, skulle regnes som "erverv". Konklusjonen var at fusjon ikke kunne anses som erverv, under henvisning til at fusjonsreglene i den dagjeldende aksjelov bygget på et kontinuitetsprinsipp:

"Aksjeloven [1976] har regler om fusjon i kapittel 14. Hovedsynspunktet her er at fusjon ikke tillegges rettsvirkninger i forhold til rettigheter som overføres ved fusjonen. Aksjelovens regler bygger på et kontinuitetsprinsipp: Fusjonen innebærer bare en endring av forvaltningen, ikke en avvikling med tilhørende overdragelse (…)."

Det ble lagt til grunn i tolkningsuttalelsen at det var relevant å vektlegge dette i forhold til eierseksjonsloven § 10.

Et slikt kontinuitetsprinsipp gjaldt derimot ikke i forhold til fisjon. Om dette heter det i uttalelsen:

"…spørsmålet er om man, som ved fusjon, kan legge til grunn et kontinuitetssynspunkt. Fisjon er imidlertid ikke særskilt regulert i aksjeloven, men kan likevel gjennomføres etter aksjelovens alminnelige regler. Man har ikke de samme holdepunktene for å legge til grunn et kontinuitetssynspunkt som ved fusjon. Spørsmålet om særregulering av fisjon ble vurdert i forarbeidene til aksjeloven av 1976. I proposisjonen uttalte man at man ikke fant tilstrekkelig grunn til særregulering, og at de kontinuitetssynspunkter som var lagt til grunn for fusjon, ikke passet ved deling."

Følgelig var begrunnelsen for å behandle disse transaksjonsmåtene forskjellig i relasjon til eierseksjonslovens ervervsbegrep, at fusjon hadde et annet selskapsrettslig grunnlag enn fisjon.

Lovavdelingens tolkningsuttalelse er siden fulgt opp i rettspraksis, jf. Eidsivating lagmannsretts kjennelse 14. juli 1997 (LE-1992-1446), der tinglysning av eiendomserverv i forbindelse med en fisjon ble nektet under henvisning til eierseksjonsloven 1983 § 10.

3. For fisjon har imidlertid rettstilstanden blitt en annen som følge av vedtakelsen av lov 13. juni 1997 nr. 44 om aksjeselskaper (aksjeloven) og lov 13. juni 1997 nr. 45 om allmennaksjeselskaper (allmennaksjeloven). Før vedtakelsen av aksjelovene 1997 var ikke fisjon særskilt lovregulert, men kunne likevel gjennomføres etter de alminnelige reglene i aksjeloven 1976.

I aksjeloven og allmennaksjeloven 1997 er det nå gitt en regulering om fisjon i kapittel 14, som svarer til reglene om fusjon i kapittel 13. Dette innebærer at etter de någjeldende aksjelovene bygger både fusjonsreglene og fisjonsreglene på kontinuitetssynspunkter, og det er forutsatt at reglene om fusjon og fisjon bør være parallelle så langt det er mulig.

Aksjelovgruppen uttaler i NOU 1992: 29 på s. 200:

"I likhet med fusjonsreglene bør fisjonsreglene utformes på basis av et kontinuitetsprinsipp. Overtakende selskap bør i størst mulig grad tre inn i det overdragende selskaps posisjoner med hensyn til eiendeler, rettigheter, forpliktelser m v. Også når det gjelder regnskapsmessige verdier bør det være kontinuitet.
Det er generelt sett hensiktsmessig at fisjonsreglene så vidt mulig er parallelle til fusjonsreglene. Helt ut kan dette likevel ikke gjennomføres, idet en fisjon reiser enkelte spørsmål som ikke har paralleller ved fusjon."

Disse synspunktene er det gitt støtte til også i senere forarbeider.

Selskapsrettslig står fisjon etter dette i en annen stilling nå enn etter aksjeloven 1976 ved at det er gitt en særskilt regulering som bygger på et kontinuitetsprinsipp. Dette kan tilsi at det bør skje en likebehandling av fusjon og fisjon, også i forhold til hva som skal regnes som erverv etter eierseksjonsloven § 22 tredje ledd.

4. Tinglysning av hjemmelsoverføring til eiendom utløser tinglysningsgebyr og dokumentavgift. Tinglysningsmyndighetene avgjør hvorvidt det i det enkelte tilfellet foreligger en hjemmelsoverføring. Tidligere har det vært lagt til grunn at fusjon ikke innebærer en hjemmelsoverføring, mens fisjon skal regnes som hjemmelsoverføring. Ved Justisdepartementets rundskriv G 06/2005 er denne praksisen endret, slik at fisjon ikke skal regnes som hjemmelsoverføring og dermed heller ikke utløse tinglysningsgebyr eller dokumentavgift. Begrunnelsen er at også reglene om fisjon nå bygger på kontinuitetsprinsippet, og dermed bør behandles likt med fusjon.

5. Dette illustrerer at aksjelovene 1997 representerer en endring i den rettslige behandlingen av fisjon i forhold til det som gjaldt tidligere. Selv om eierseksjonslovens forbud mot erverv av flere enn to seksjoner i utgangspunktet må forstås på samme måte som det forbudet som gjaldt under 1983-loven, er det rettsinstitutt – fisjon – regelen skal anvendes på endret gjennom vedtakelsen av aksjeloven og allmennaksjeloven 1997.

Samlet sett taler dette for at fisjon nå bør likebehandles med fusjon etter eierseksjonsloven § 22 tredje ledd, slik at fisjon ikke bør regnes som "erverv" etter bestemmelser.