1 Innledning

1.1 Oppnevning og mandat

Ved kongelig resolusjon 9. februar 1990 ble det nedsatt et utvalg med mandat til ut utrede:

  1. Behovet for lovendringer i dagens husleielovgivning, og herunder utarbeide forslag til eventuelle lovendringer. Det bør også vurderes om det bør lages en helt ny husleielov og i så fall gi forslag til sådan.

  2. Det bør legges spesiell vekt på å vurdere hvordan reglene i forbindelse med oppsigelse skal være.

  3. Samordning og forenkling av reglene om fastsettelse av husleie.

  4. Ordninger som kan sikre en rask og betryggende konfliktløsning i husleieforhold.

  5. De administrative og økonomiske konsekvenser for staten av utvalgets forslag.»

Som medlemmer av utvalget ble oppnevnt:

  • Dommer John Grini (formann)

  • Advokat Kåre Lilleholt

  • Førstekonsulent Karin Kilset, Arbeids- og administrasjonsdepartementet

  • Advokat Einar Frigland, Huseiernes Landsforbund

  • Organisasjonssjef William Stabelfelt, Norges Leieboerforbund

  • Advokat Vigdis Magistad, Norske Boligbyggelags Landsforbund

  • Juridisk konsulent Marit Hoff Eriksen, Handelens Hovedorganisasjon

Marit Hoff Eriksen bad seg i september 1991 fritatt for utvalgsarbeidet på grunn av andre arbeidsoppgaver. Etter forslag fra Handelens Hovedorganisasjon ble disponent Anne Magler deretter oppnevnt som nytt utvalgsmedlem. Før Anne Magler ble oppnevnt, møtte direktør Leif Neegaard en periode i stedet for Marit Hoff Eriksen.

John Grini ble tidlig i 1991 rammet av alvorlig sykdom, men han deltok likevel i utvalgets arbeid fram til sin død i mars 1992. Under Grinis sykdom var Kåre Lilleholt fungerende formann for utvalget, og han ble oppnevnt som ny formann sommeren 1992. John Grini la ned et omfattende arbeid for utvalget og har satt sitt preg på utvalgets lovforslag, selv om det også er skjedd endringer som utelukkende de gjenværende medlemmer svarer for.

Det ble fra begynnelsen av utvalgets arbeid etablert en ordning hvor formannen utførte sekretæroppgavene, med assistanse fra departementet. Fra våren 1991 ble amanuensis Morten Pind engasjert som utvalgssekretær i halv stilling. Fra juli 1992 og ut året har Morten Pind hatt heltidsengasjement som utvalgssekretær.

Rådgiver Harald Assev har møtt som observatør fra Kommunal- og arbeidsdepartementet/Kommunaldepartementet på de fleste av utvalgets møter.

I forbindelse med oppnevnelsen av utvalget heter det bl.a. i Kommunal- og arbeidsdepartementets foredrag:

«Det finnes idag 2 lover som regulerer forholdet vedrørende leie av bolig. Det er for det første Lov om husleieregulering m.v. for boliger av 7. juli 1967 nr. 14 og for det annet Lov om husleie av 16. juni 1939 nr. 6. Husleiereguleringsloven inneholder som det ligger i navnet regler om fastsettelse av husleie, mens husleieloven inneholder øvrige gjeldende bestemmelser vedrørende husleieforhold.

Den 16. juni forrige år var det 50 år siden husleieloven ble vedtatt. Siden den gang har loven bare vært gjenstand for en gjennomgripende revisjon, nemlig i 1969. Etter dette tidspunkt har det bare vært foretatt mindre endringer av loven.

I løpet av disse årene har det imidlertid skjedd betydelige endringer i leiemarkedet. I takt med den generelle velstandsutviklingen som har funnet sted i etterkrigsårene, har andelen av befolkningen som disponerer sin bolig i medhold av en leieavtale, gått radikalt ned. Dette skyldes dels at man langt på vei har lykkes i å realisere et av etterkrigstidens viktigste mål innen boligpolitikken, nemlig at flest mulig skal kunne eie sin egen bolig. Det har således vært bygget svært få leieboliger etter krigen. I løpet av de siste 15 årene har det også skjedd en kraftig reduksjon i antall førkrigsleieboliger som følge av den planmessige byfornyelsesprosessen. Dette har dels skjedd som følge av riving og sammenslåinger av boliger, og dels som følge av beboerovertakelser av de fornyede områdene. Likeledes har seksjoneringsbølgen på 70 og 80 tallet medført at svært mange tidligere leietakere har kunnet overta sine boliger til eie.

Parallelt med at antallet leiegårder har gått nedover, har man også kunnet konstatere at det har vært en klar tendens til endringer i eierstrukturen av den gjenværende leiegårdsmasse, i form av at det har blitt færre men til gjengjeld flere større og mer profesjonelle eiendomsbesittere.

De siste 2 årene har man også kunnet konstatere et annet utviklingstrekk, nemlig at det igjen blir bygget utleieboliger. Dette er primært boliger for svakstilte grupper som finansieres ved hjelp av gunstige lån i Den Norske Stats Husbank og som er forutsatt utleid på ikke kommersiell basis.

Disse endringene som har funnet sted i leiemarkedet tilsier etter departementets syn at man bør gjennomgå gjeldende husleielovgivning med sikte på å vurdere hvorvidt nåværende lovgivning gir den riktigst mulige fordeling av rettigheter og plikter i forholdet mellom utleier og leier. Det bør også vurderes om utviklingen tilsier at det bør innføres nye regler, f.eks. om leiere av utleieboliger som er utleid uten fortjeneste som formål bør få andre rettigheter enn det som forøvrig gjelder. Det bør foretas en forenkling av dagens lovgivning og alle unødige bestemmelser bør fjernes.

Å sikre et sterk vern mot usaklige eller urimelige oppsigelser har vært en av bærebjelkene i husleieloven. Dette vil også være en viktig målsetting for fremtiden. På den annen side kan et oppsigelsesvern bli så sterkt at utleiere av frykt for ikke å bli kvitt en leietaker foretrekker å la boliger stå tomme. Departementet har fått endel signaler som tyder på at dette er en reell problemstilling. I den grad dette skjer, oppnås det en dårlig utnyttelse av boligmassen, og det er det ingen som er tjent med. Departementet vil derfor prøve å kartlegge dette nærmere.

Det er også endel opplysninger som tyder på at det ved inngåelse av nye leiekontrakter har blitt vanlig å arrangere leieforholdet på en slik måte at reglene om oppsigelsesvern ikke kommer til anvendelse. Etter departementets vurdering er dette en uheldig utvikling. Dersom det er riktig at oppsigelsesvernet har blitt for sterkt, bør det heller foretas lempninger i dette fremfor å utvikle systemer som medfører at reglene ikke kommer til anvendelse.

Etter departementet syn vil det være ønskelig at det foretas en grundig vurdering av hvordan reglene om oppsigelsesvern skal være for fremtiden.

I dag finnes 3 ulike systemer for å finne frem til husleiens størrelse.

Husleielovens § 35 gjelder hele landet og skal beskytte leiere mot urimelige husleier. Saker etter loven avgjøres av domstolene.

Husleiereguleringslovens utleiedel inneholder en generell regulering eller leiestopp i lovens kapittel II. Ordningen gjelder bare for boliger oppført før 8. april 1940 i Oslo og Trondheim. Arbeids- og administrasjonsdepartementet vedtar eventuelle årlige tillegg til fastsatt grunnleie. Videre har loven også bestemmelser i kap. III, om adgang for husleienemndene i de enkelte kommuner til å regulere leien ved enkeltvedtak, når de finner grunn til det. Bestemmelsene omfatter 13 kommuner.

Husleieloven administreres av Kommunaldepartementet. Husleiereguleringsloven administreres av Arbeids- og administrasjonsdepartementet. Begge departementene har vært innstilt på at dagens regler må forenkles og samordnes i en lov.

Selv om man skulle avvikle den direkte husleiereguleringen, vil det etter departementets syn være behov for å finne frem til ordninger som kan sikre at leiere ikke blir avkrevet urimelige husleier. Departementet vil derfor foreslå at dette særskilt blir vurdert, og at slike regler innarbeides i husleieloven.

Ved husleielovens ikrafttredelse i 1939 åpnet man adgang for å opprette egne husleieretter i de kommuner som ønsket det. Bakgrunnen for dette var bl.a. ønsket om at husleieretten raskt skulle kunne ta stilling til tvistemål vedrørende oppsigelser. I medhold av disse bestemmelsene ble det opprettet husleieretter på 3 ulike steder i landet. Den siste av disse rettene, Oslo husleierett, ble imidlertid avviklet og inkorporert i Oslo byrett våren 1989. Avviklingen av denne domstolen skjedde først og fremst utifra budsjettmessige hensyn. Men det spilte nok også en viss rolle at saksbehandlingstiden ved denne domstolen også var svært lang.

Tvistemål vedrørende husleieforhold vil derfor med dagens lovgivning høre inn under de vanlige domstolene. Dette gir god sikkerhet for kvaliteten av de avgjørelser som fattes. Det er imidlertid et problem at køene for å få behandlet tvistemål ved domstolene er svært lang. Det er således svært uheldig at partene i et leieforhold risikerer å måtte vente opptil flere år med å få avgjort om en oppsigelse skal godkjennes eller forkastes. Dette kan sågar medføre at leiere spekulerer i å trenere en oppsigelsessak, for så å bli boende mens saken verserer. Ideelt sett burde man derfor finne frem til andre ordninger for konfliktløsninger i husleieforhold, i alle fall når det gjelder løsning på skjønnsmessige områder, som hvorvidt en oppsigelse vil virke urimelig. I Sverige har man funnet frem til andre ordninger på dette punktet. Departementet vil derfor foreslå at det blir særskilt vurdert andre ordninger som kan sikre en rask men betryggende konfliktløsning i husleieforhold.

Dersom man ønsker en samordning av husleieloven og husleiereguleringsloven, må man ved en vurdering som nevnt ovenfor også ta hensyn til at husleieloven og husleiereguleringsloven har forskjellige konfliktløsningsordninger i dag. For boliger som er regulert i henhold til kap. II i husleiereguleringsloven kan en ikke gå til sak i medhold av husleielovens § 35 for å få nedsatt leien. For boliger underlagt regulering i kap III er det imidlertid adgang til å gå rettens vei, men stort sett nøyer partene seg med å bruke adgangen til å klage henholdsvis til Statens pristilsyn og Prisdirektoratet.

1.2 Arbeidet i utvalget

Utvalget hadde sitt første møte 15. mai 1990 og har siden hatt 31 møter; av disse er det ene et tredagers møte i november 1992.

På Kommunaldepartementets Boligkonferanse i Tønsberg 27. og 28. november 1991 la utvalget fram en foreløpig skisse til ny husleielov. Synspunktene fra konferansen og de merknader som for øvrig kom til lovskissen, har utgjort en del av utvalgets arbeidsgrunnlag.

Representanter for Huseiernes Landsforbund og for Norges Leieboerforbund har hatt særskilte møter med utvalget.

Ved oppnevnelsen ble utvalget bedt om å avgi sin innstilling innen utgangen av 1991. Det ble på et tidlig tidspunkt klart at dette ikke lot seg gjøre. Utvalget hadde som mål å bli ferdig høsten 1992, men har senere måttet flytte fristen til utgangen av 1992. Utvalgsformannens sykdom og senere dødsfall har medvirket til at arbeidet har tatt lengre tid enn planlagt, men utvalget vil også peke på at utarbeidelsen av en ny sentral kontraktslov er en oppgave som vanskelig kunne løses innen de opprinnelig angitte frister.

I sitt arbeid har utvalget lagt vekt på å gjennomføre omfattende drøftelser med sikte på å finne løsninger som kunne samle utvalget. Det har i stor grad lykkes å finne slike samlende løsninger, selv om dissenser i den endelige innstilling ikke har vært til å unngå.

1.3 Oversikt over husleielovgivningen

Den første norske husleielovgivningen, bortsett fra spredte bestemmelser i lovverket om rettsvern og flyttedager m.m., ble innført i tiden 1915-18, først som en ren prisregulering og deretter også med bestemmelser om bl.a. oppsigelsesvern. Bestemmelsene ble samlet i lov 12. juli 1918 nr. 1 om boligforholdene, som gjaldt i de kommuner som gjorde vedtak om det. Lovgivningen ble avviklet gradvis fra 1926, senest i Oslo våren 1935, hvor det like etter ble innført regler om tvungen mekling i oppsigelsessaker.

Någjeldende husleielov, lov 16. juni 1939 nr. 6 om husleie, innebar en mer omfattende regulering av forholdet mellom utleier og leier. Loven skulle gjelde for hele landet, men kapittel 7 – med tvingende bestemmelser om leienedsettelse, endring av leievilkår, oppsigelsesvern, innskrenkning av utkastelsesadgang og utbedringsarbeider for utleiers regning – gjaldt lenge bare for Oslo (med Aker) og ellers i de kommuner hvor det var fastsatt i kommunal vedtekt stadfestet av Kongen. Da hele loven, etter en revisjon, ble innført for alle kommune fra 1969, var kapittel 7 innført helt eller delvis i 321 kommuner.

Den omfattende revisjonen av husleieloven i 1969 bygde på forslag fra en lovkomité som ble nedsatt i 1956, og som avga sin innstilling i 1964 (vanlig omtalt som Husleielovkomiteen eller Bull-komiteen, etter komiteens formann Brynjulf Bull). I 1969 ble det også tatt inn i loven et kapittel 9 om bortleie mot lån (obligasjonsleiligheter) på grunnlag av Borettslovkomiteens innstilling fra 1955.

Utvalget har ikke funnet det hensiktsmessig å ta inn en samlet framstilling her av bestemmelsene i gjeldende husleielov. Forholdet til gjeldende rett er kommentert i tilknytning til utvalgets forslag til nye bestemmelser.

For den egentlige husleiereguleringen har husleieloven hatt mindre betydning enn opprinnelig tiltenkt. Allerede høsten 1939 ble det gitt generelle bestemmelser om prisstopp, og under og etter krigen ble det innført omfattende prisbestemmelser som også omfattet husleier. Senere ble bestemmelsene om husleieregulering gitt som egne midlertidige lover som nå er avløst av den permanente lov 7. juli 1967 nr. 13 om husleieregulering m.v. for boliger. Husleiereguleringsloven har hatt et varierende saklig og geografisk virkeområde gjennom årene. Den strengeste reguleringen (lovens kapittel II), som omfatter umøblerte leieforhold i private leiegårder oppført før 8. april 1940, gjelder nå i Oslo og Trondheim. Den mildere reguleringen (lovens kapittel III), som gir husleienemnda adgang til å fastsette høyeste lovlige leie i private eiendommer i samsvar med gjengs leie, gjelder foruten i Oslo og Trondheim også i Bergen, Bodø, Drammen og Stavanger. Husleiereguleringsloven skal omtales nærmere under 2.4 nedenfor.

1.4 Ikke-norsk husleielovgivning

Utvalget har innhentet opplysninger om husleielovgivningen i andre land, i første rekke Danmark, Finland, Sverige og Tyskland. Det blir gjort rede for disse lands løsninger på de enkelte punkter hvor utvalget har foretatt en sammenligning. I dette avsnittet skal det bare gis en kortfattet presentasjon av husleielovgivningen i de aktuelle landene.

Den alminnelige loven om husleieforholdet i Danmark er lov 1979:237 om leje. Loven gjelder for all leie av husrom, enten det er til boligformål eller annet formål. Lejeloven har bestemmelser om avtaleinngåelse, overlevering av husrommet, mangelsvirkninger, vedlikehold, framleie m.m. Leieren har etter nærmere regler et vern mot å bli sagt opp, og loven har bestemmelser om endring av leievilkår som kan gi grunnlag for nedsettelse eller forhøyelse av leien. Til forskjell fra den norske husleieloven har lejeloven bestemmelser om beboerrepresentasjon. Tvister i husleieforhold bringes inn for byretten, som i denne sammenheng kalles boligretten og kan settes med lekdommere fra særskilte utvalg som er utpekt etter forhandlinger med organisasjoner på området.

De viktigste lovene ved siden av lejeloven er lov 1979:238 om midlertidig regulering av boligforholdene og lov 1988:829 om lejeregulering i erhvervslokaler. Boligreguleringsloven, som ikke gjelder for alle kommuner, har bestemmelser om regulering av leien for boliger og omtales nærmere under 2.4.3. Ervervslejereguleringsloven har bestemmelser om regulering av leien for husrom som utelukkende brukes til annet enn bolig. Også denne loven omtales nærmere under ... .

Finland fikk ny husleielov i 1987 (hyreslag, nr. 653 10. juli 1987). Loven gir, som den danske, en alminnelig regulering av leieforhold for boliger og annet husrom. Bestemmelsene om leie av forretningslokaler er samlet i et eget kapittel, men i dette kapittelet er det omfattende henvisninger til bestemmelsene om leie av bolig. Loven har bestemmelser om fastsettelse av leien og om oppsigelsesvern. Prosessuelle bestemmelser er gitt i lag nr. 650 om rättegången i hyresmål. Den loven åpner for at det opprettes en særskilt avdeling for husleietvister ved underrettene. Avdelingen kalles i så fall bostadsdomstol og har lekdommere foreslått av utleier- og leierorganisasjoner.

I Sverige finnes den alminnelige lovgivningen om husleieforhold som kapittel 12 i Jordabalken (hyreslagen). Dette er lovgivning som gjelder både boliger og lokaler, men bestemmelsene særlig om leiefastsettelse og oppsigelsesvern er nokså ulike for boliger og lokaler. Oppsigelsesvernet for lokaler er indirekte; oppsigelsen kan ikke settes til side, men leieren kan tilkjennes erstatning etter nærmere regler.

Spesielt for svensk rett er ordningen med forhandlinger om leien og eventuelt andre vilkår. Hyresförhandlingslagen fra 1978 gir adgang for leierorganisasjoner til å forhandle med utleierne på vegne av leierne. I bunnen av både forhandlingssystemet og bestemmelsene i hyreslagen om leiefastsettelse ligger et bruksverdisynspunkt, og bruksverdien bestemmes i første rekke ut fra leienivået i såkalte allmännyttiga bostadsföretag.

Mange tvister i leieforhold avgjøres av hyresnämnder. Hyresnämndene ledes av en jurist med dommerkvalifikasjoner og har ellers to medlemmer som representerer utleier- og leierinteresser. Avgjørelser fra hyresnämnd kan påklages til en særskilt høyeste instans, Bostadsdomstolen, som også har partsinteresserepresentasjon.

Det pågår utredninger i Sverige om endringer i husleielovgivningen. I en delutredning SOU 1991:86 Ny hyreslag er det foreslått en ny lov som har en helt ny språklig og lovteknisk utforming, foruten at det foreslås enkelte endringer i reglenes innhold.

Bestemmelser om husleie og annen tingsleie er i Tyskland samlet i Bürgerliches Gesetzbuch BGB). Bestemmelsene om leie har gjennomgått omfattende endringer, først og fremst ved at det er gitt særlige bestemmelser om boligleie. For boligleieforhold er det detaljerte regler om oppsigelsesvern. For leie av lokale er det en utstrakt avtalefrihet.

Også i Tyskland har det i etterkrigstiden vært en omfattende husleieregulering. De senere årene har viktige bestemmelser vært samlet i Miethöhegesetz (som er Art. 3 i Zweites Gesetz über den Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum fra 18. desember 1974). Leielovgivningen er ett av de områder hvor det har vært behov for overgangsordninger i forbindelse med gjenforeningen av Tyskland, og utvalget må ta forbehold om at opplysningene om tysk rett muligens ikke er à jour på alle punkter.

1.5 Leiemarkedet

På det tidspunktet da någjeldende husleielov ble vedtatt, var leiebolig en varig boform for store grupper. Mange av leieboligene lå i større utleieeiendommer. I etterkrigstiden har det vært et politisk mål at flere skal eie sin egen bolig, enten alene eller sammen med andre beboere, gjerne gjennom borettslag. De fleste nye flerfamiliehus er bygd for borettslag og sameier; nyoppføring av egentlige leiegårder har det vært lite av. Etableringen av Den norske stats husbank har, sammen med veksten i boligsamvirket, vært avgjørende for utviklingen. De senere årene har innslaget av eneboliger og rekkehus m.m. vært økende i forhold til blokkbebyggelse. Denne utviklingen, sammenholdt med at bare 22,6 pst. av landets boliger er bygd før 1940 (Folke- og boligtelling 1990. Hele landet. Oslo-Kongsvinger 1992, tabell 18), forklarer at boligleieforholdene har en langt mindre betydning nå enn i 1939.

Resultatene fra folke- og boligtellingen i 1990 viser at 382 367 boliger leies. Boliger i borettslag og boligaksjeselskaper er da ikke med. Leieboligene utgjør 21,8 pst. av alle boliger. Boliger i borettslag og boligaksjeselskaper utgjør til sammenligning 19,2 pst. av alle boliger.

Norges Byggforskningsinstitutt ved Dagfinn Ås og Rolv Lian har etter oppdrag for utvalget bearbeidet tall fra Boforholdsundersøkelsen 1988. Disse viser blant annet at 74 pst. av leieboligene ligger i småhus (våningshus, eneboliger, vertikaldelte og horisontaldelte småhus), mens 21 pst. ligger i blokker, store hus og bygårder. Også her er borettslag og boligaksjeselskaper holdt utenfor. Disse tallene må ses på bakgrunn av at det som nevnt ikke har vært bygd leiegårder i noe omfang etter krigen, og at mange av de eldre leiegårdene etter hvert er seksjonert eller overtatt av borettslag. Samtidig har småhus i stor utstrekning vært bygd med mulighet for utleie av en leilighet, gjerne i sokkeletasje, i tillegg til eierens bolig.

Regulering av leiene etter husleiereguleringsloven kapittel II gjelder som tidligere omtalt for leie av bolig i hus som er oppført før 8. april 1940 i Oslo og Trondheim. Reguleringen gjelder ikke for utleie fra stat, fylkeskommune og kommune, og den gjelder heller ikke for borettslag og for en- og tomannsboliger (i tillegg er det unntak for møblert utleie og leie av del av bolig som utleieren selv bor i). Etter ønske fra utvalget utførte Norges Byggforskningsinstitutt en undersøkelse for Kommunaldepartementet omkring boliger i Oslo som er omfattet av kapittel II-reguleringen. Undersøkelsen blir omtalt nærmere under 2.4.5 nedenfor. På grunnlag av undersøkelsen kan det anslås at denne reguleringen gjelder for ca. 12 000 boliger i Oslo. Utvalget antar at det i Trondheim dreier seg om ca. 2 000 boliger.

Med den sammensetning den norske boligmassen har, er det lite sannsynlig at leiebolig kan bli en dominerende boform i de nærmeste tiårene, men det kan være grunn til å tro at leieformen kan befeste sin stilling og kanskje øke noe. Til slutten av 1980-tallet framstod eier- og andelsboliger som langt mer lønnsomme boformer enn leieformen. Finansieringen av nybygde eier- og andelsboliger har vært subsidiert. Renteutgiftene ga gunstige fradrag i skattesammenheng, og i perioder var renten dessuten meget lav når fallet i kroneverdien tas i betraktning. Etter at prisreguleringen mistet sin betydning, kunne boliger som var oppført med subsidierte lån, selges til markedspris. Stort sett har det også vært mulig å selge boligene uten å måtte betale skatt av salgsgevinsten. I de senere årene er enkelte av disse forholdene endret. Verdien av rentefradraget er mindre enn tidligere. Renten etter fradrag for fallet i kroneverdien (realrenten) har vært langt høyere enn i tidligere perioder. I tillegg har utviklingen på eiendomsmarkedet vist at det kan være risiko forbundet med å kjøpe bolig hvis den senere skal selges. Fra 1988 inntrådte et prisfall på fast eiendom, boliger inkludert, etter en periode med sterk stigning i prisene. I et boligmarked hvor eier- og andelsboligene dominerer, kan den enkelte ikke fullt ut bestemme når han vil kjøpe eller selge. Boligbehovet bestemmes av arbeidssted, familiestørrelse, helse, inntektsendringer m.m. Mange har derfor hatt store tap ved kjøp og salg av bolig.

Utviklingen av boformene bestemmes av flere faktorer enn disse som nå er nevnt, men utvalget antar at disse forholdene iallfall kan bidra til at leieboligene ikke lenger entydig vil oppfattes som økonomisk ugunstige sammenliknet med eier- og andelsboliger.

For bosituasjoner som ikke er ment å være langvarige, kan leieformen passe bedre enn eierformen. Kjøp og salg av eier- og andelsboliger krever normalt en større innsats – og kan medføre en større risiko – enn inngåelse og oppsigelse av leieforhold. Personer som er under utdannelse eller i midlertidige arbeidsforhold, vil ofte foretrekke å leie bolig. I dag er en stor andel av befolkningen under utdannelse, og det kan være at veksling mellom arbeid og utdannelse og mellom forskjellige arbeidsplasser kan komme til å spille en større rolle i tiden framover enn det har gjort i tidligere perioder.

Det har videre vært pekt på at en del av dagens boligeiere kan ønske å realisere den oppsparte verdien som boligen representerer, når de går ut av arbeidslivet. Leiebolig kan da bli et ønsket alternativ.

Enkelte vil ønske å overlate mest mulig av forvaltningen av eiendommen til andre. Dette kan delvis oppnås ved andelseierformen, hvor et styre og en forretningsfører har det daglige ansvar for forvaltningen, men også ordinære leieboliger kan oppfattes som attraktive av samme grunn.

Store grupper vil kunne ha vanskeligheter med å finansiere bygging eller kjøp av eier- og andelsboliger. Særlig hvis eiendomsprisene viser seg å svinge, vil långiverne måtte sette strenge krav til egenkapital og kredittverdighet, i første rekke til stabile inntektsforhold. For ungdom i en etableringsfase vil slike krav kunne være til hinder for kjøp av bolig. Også andre grupper enn ungdom kan i perioder eller varig ha en økonomisk situasjon som ikke tillater investering i bolig.

Erfaringen viser at det alltid vil være personer som ikke er i stand til å skaffe seg bolig på markedets vilkår, enten det gjelder leieboliger eller eierboliger. Boligbehovet må da dekkes enten ved økonomisk støtte til den enkelte, eller ved at det stilles til disposisjon boliger hvor boutgiftene ikke uten videre følger markedet. Det er grenser hvor langt en kan gå i å gi økonomisk støtte til oppføring og kjøp av boliger som blir beboernes eiendom. Antakelig er det lettere å skape en skjermet boligsektor med leieboliger som eies av det offentlige, stiftelser e.l. Den bygging av ungdomsboliger eid av stiftelser som er skjedd de senere årene, kan ses som et skritt i denne retningen.

Utvalget antar etter dette at mange, både familier og enslige, vil komme til å bo i boliger som de selv ikke eier, enten varig eller for perioder. Utvalget har derfor tatt sikte på å foreslå en lovregulering som kan legge forholdene til rette for at leie av bolig kan være en fullverdig og varig boform som alternativ til andelsboliger og eierboliger.

For leie av annet enn bolig (lokaler) foreligger det lite av statistisk materiale, og utvalget har ikke forsøkt å tallfeste disse leieforholdene. Det er likevel på det rene at disse leieforholdene representerer betydelige verdier. Det gjelder en sammensatt gruppe av leieforhold. Leie av kontorlokaler er vanlig både i større virksomheter og for småbedrifter, utøvere av liberale yrker m.m. Leieformen brukes også for butikklokaler, verksteder, produksjonslokaler og lager. I kjøpesenter o.l. er leie det vanlige. Innbyrdes kan leiekontraktene være nokså ulike, men fellestrekket er at de gjelder midlertidig bruk av husrom mot vederlag, og i dag reguleres de av husleieloven.

Også leieforholdene for lokale har på mange vis endret karakter siden någjeldende husleielov ble vedtatt. Leieforhold i kjøpesenter er alt nevnt, og de store kontorbyggene dominerer sterkere enn for noen tiår tilbake. Bildet preges også av eiendomsselskaper som hver har en stor eiendomsmasse til utleie.

Svingningene i eiendomsmarkedet har ført til at leien for lokaler er gått ned, og det har i flere deler av landet til dels vært vanskelig å få leid ut ledige lokaler. Utvalget legger til grunn at dette har sammenheng med den økonomiske lavkonjunkturen og forholdet mellom totalt tilgjengelig areal og behovet for lokaler. Det synes ikke være noe som tyder på at leieformen er i tilbakegang sammenliknet med eierformen. Utvalget har ikke gjort forsøk på å lage prognoser for utviklingen på dette området, men bygger på at leie av lokaler vil ha stor betydning også i årene som kommer.

1.6 Utvalgets merknader til mandatet

Utvalget vil nedenfor knytte enkelte merknader til mandatet og departementets foredrag til mandatet. På de fleste av disse punktene finnes en mer utførlig drøftelse i utvalgets generelle og spesielle motiver til lovutkastet.

Utvalget er kommet til at det bør gis en ny husleielov framfor å innarbeide endringer i någjeldende lov. Selv om utvalgets forslag på mange punkter er en videreføring av dagens rettstilstand, er det behov for en tilpassing til nyere kontraktslovgivning. En slik tilpassing lar seg lettest gjennomføre i form av en ny lov. Enkelte av de reelle endringene som utvalget foreslår, ville også ha krevd betydelig omredigering i gjeldende lov, og resultatet ville lett bli uoversiktlig.

Utvalget er bedt om å legge spesiell vekt på å vurdere hvordan reglene om oppsigelse skal være. I departementets foredrag er det også stilt spørsmål om hvorvidt oppsigelsesvernet i dag er for strengt.

Skal leie bli en fullverdig tilknytningsform til bolig på linje med eierformer, er det en forutsetning at leieren sikres en grunnleggende trygghet i bosituasjonen. Med den sentrale velferdsmessige betydning boligen har som ramme om et hjem, som base for fritids- og yrkesliv og som det faste holdepunkt i barns oppvekst, kan ikke de rent økonomiske betraktninger råde grunnen alene. Etter utvalgets oppfatning bør det derfor stilles visse minimumskrav til leierens kontraktsrettslige vern, og det selv om enkelte eiere av den grunn vil velge å bruke eiendommen på annen måte framfor å inngå leieavtaler. Utvalget foreslår derfor ikke lempninger i oppsigelsesvernet i ordinære boligleieforhold. Tvert imot foreslår utvalget en innstramming i adgangen til å komme utenom oppsigelsesvernet ved å inngå tidsbestemte leieavtaler for bolig. På den annen side foreslås det et bedre tilpasset oppsigelsesvern for tilfelle hvor avtalen gjelder utleiers egen bolig, og i noen grad også for tilfelle hvor boligen er bestemt for grupper med særlige boligbehov av midlertidig karakter.

For leie av lokale er ikke hensynene fullt ut de samme. Her kan det lettere godtas at plikter og rettigheter bestemmes av partenes avtale. Likevel bør det legges vekt på det avhengighetsforhold som skapes ved at den ene part, leieren, gjennom egen innsats og investeringer etablerer en tilknytning til lokalet. Dette tilsier at avtaleforholdet ikke bør kunne bringes til opphør ved oppsigelse uten hensyn til oppsigelsens grunn og virkningene av den. Utvalget foreslår derfor å videreføre oppsigelsesvernet også for lokaler. Derimot begrenses ikke adgangen til å inngå tidsbestemte leieavtaler som opphører uten at leieren kan påberope noe oppsigelsesvern.

Utvalget skal etter mandatet utrede samordning og forenkling av reglene om fastsettelse av leie.

Utvalgets forslag går ut på at partene fritt kan avtale leiens størrelse når leieforholdet inngås, likevel slik at leien ikke skal være urimelig høy i forhold til det som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet ved nye utleie av liknende husrom på liknende vilkår. Senere kan partene kreve en årlig justering i forhold til utviklingen av konsumprisindeksen. Hvert femte år kan hver av partene kreve en tilpassing til gjengs leie, dvs. til leienivået i eksisterende leieforhold for liknende husrom med liknende vilkår. Ved leie av lokale skal disse bestemmelsene kunne fravikes i forhåndsavtale.

Fire av utvalgets medlemmer foreslår at någjeldende husleiereguleringslov skal oppheves, med en overgangsperiode for ti år for leieforhold som i dag reguleres av lovens kapittel II. Lovteknisk foreslås dette gjennomført ved at de aktuelle bestemmelser i husleiereguleringsloven blir stående i overgangsperioden. To av utvalgets medlemmer ønsker å opprettholde reguleringen i lovens kapittel II. På grunn av det begrensede omfang denne reguleringen har, foreslås likevel ikke bestemmelsene innarbeidet i den nye husleieloven. – Behovet for en skjermet sektor i boligmarkedet omtales i 2.4.5 nedenfor.

Utvalget er bedt å om å utrede ordninger som kan sikre en rask og betryggende konfliktløsning i husleieforhold.

I den grad det er ønskelig at samfunnet tilbyr ordninger for avgjørelse av private tvister ved juridisk utdannet personale etter en betryggende opplysning av saksforholdet, er domstolsapparatet velegnet. Domstolsprosessen er fleksibel nok til at behandlingsmåte og kostnader kan tilpasses sakens omfang og betydning. Rettshjelpsordninger må dimensjoneres ut fra en vurdering av behovet for sakkyndig bistand, uavhengig av om tvisteløsningen skal skje ved domstoler eller egne tvisteløsningsorganer.

Utvalget foreslår ikke innført egne tvisteløsningsorganer, og de prosessuelle særregler for husleieforhold bør i hovedsak oppheves. Lovforslaget åpner for en form for privat tvisteløsning gjennom oppnevnelse av en oppmann i noen tvister som i særlig grad byr på faktiske skjønnsspørsmål. Oppmannens avgjørelse kan bringes inn for domstolene.

I departementets foredrag nevnes spørsmålet om egne regler for boliger som er utleid uten fortjeneste som formål. Utvalget har ikke foreslått særlige bestemmelser ut fra et slikt avgrensningskriterium. Derimot foreslås det egnes bestemmelser for utleie av boliger til grupper med sørlige boligbehov av varig karakter (spesialboliger) eller midlertidig karakter (gjennomgangsboliger).

1.7 Sammendrag

I dette innledningskapitlet er det redegjort for utvalgets oppnevning og mandat og for arbeidet i utvalget. Det er gitt en kort oversikt over norsk husleielovgivning og dessuten en presentasjon av dansk, finsk, svensk og tysk husleielovgivning. Utvalget skisserer den faktiske bakgrunnen for husleielovgivningen og kommenterer enkelte punkter i mandatet.

1.7.1 Alminnelige bestemmelser

Utvalget legger fram et forslag til lov om husleieavtaler. Loven skal gjelde for leie av bolig og for leie av annet husrom (lokale). Avtaler mellom hoteller, pensjonater m.m. og deres gjester unntas fra lovens virkeområde, like ens avtaler om leie av husrom til ferie- og fritidsbruk.

Det foreslås at lovens bestemmelser ikke skal kunne fravikes ved forhåndsavtale til skade for leier med mindre annet går fram av loven. Ved leie av lokale er de fleste bestemmelser likevel fravikelige, med unntak for sentrale bestemmelser som f.eks. bestemmelsene om oppsigelsesvernet. Hvis partene bruker eller viser til standardvilkår som er forhandlet fram av organisasjoner på området, skal eventuelle avvik i det enkelte tilfelle inntas skriftlig i avtaledokumentet. Hovedregelen er ellers at leieavtale kan inngås skriftlig eller muntlig, men hver av partene kan kreve at avtalen blir satt opp skriftlig.

For øvrig er det i utkastets første kapittel tatt inn bestemmelser om risikoen for sending av meldinger, om beregning av frister og om virkeområdet for lovens bestemmelser om erstatningsansvar.

1.7.2 Overlevering og krav til husrommet

Utleieren skal etter utkastet stille husrommet til disposisjon til avtalt tid. Er ikke annet avtalt, skal husrommet da være ryddet, rengjort og i vanlig god stand. Det er foreslått nærmere bestemmelser om betydningen av utleiers opplysninger om husrommet, om virkningen av en avtaleklausul om at husrommet leies som det er, og om leiers forundersøkelse av husrommet.

Mangelsspørsmålet skal vurderes ut fra forholdene ved overleveringen. Leier må reklamere innen rimelig tid hvis han vil gjøre en mangel eller en forsinkelse gjeldende.

Leieren kan som hovedregel kreve at utleieren retter mangler ved husrommet. Såvel mangler som forsinkelse kan gi leieren krav på avslag i leien. Er misligholdet vesentlig, kan leieren heve avtalen. Leieren kan også kreve erstattet sitt økonomiske tap som følge av mangelen eller forsinkelsen med mindre utleieren godtgjør at misligholdet eller tapet ikke skyldes feil eller forsømmelse på hans side (skyldansvar med omvendt bevisbyrde). Leieren kan holde tilbake leie til sikring av krav mot utleieren. Utleieren har etter utkastet objektivt ansvar for opprinnelig rettsmangel. Ellers gjelder mangelsreglene tilsvarende for rettsmangler og offentligrettslige rådighetsinnskrenkninger.

1.7.3 Leie og andre ytelser

Etter utkastet skal leien fastsettes til et bestemt beløp i avtalen, men det er anledning til å avtale at utgifter til strøm og brensel skal fordeles etter forbruk. Leien kan kreves betalt forskuddsvis for hver termin, men ikke for mer enn tre måneder om gangen. Utkastet har bestemmelser om hvor leien skal betales, og leier kan alltid betale gjennom bank eller post. Betaling anses skjedd ved innlevering til bank eller post, eventuelt ved avgivelse av betalingsoppdrag forutsatt at det er dekning for oppdraget.

Det kan avtales at leier skal stille depositum eller garanti for oppfyllelse av avtalen, og utkastet har nærmere bestemmelser om behandling av et depositum. Summen av depositum og garanti kan ikke overstige seks måneders leie.

Andre pengeytelser enn leie, dekning av utgifter til strøm og brensel og depositum kan ikke kreves. Nye obligasjonsleieforhold (bortleie av bolig mot lån) tillates ikke etablert etter utkastet.

Oppstår det uenighet om leiens størrelse, kan leieren etter nærmere bestemmelse deponere omtvistet leie. Slik deponering anses ikke som betaling, men den avskjærer oppsigelse eller heving på grunn av betalingsmislighold.

1.7.4 Leieprisvern

Det foreslås forbud mot å avtale en leie som er urimelig i forhold til det som vanligvis oppnås på avtaletiden ved ny utleie av liknende husrom på liknende vilkår (markedsleie).

Hver av partene kan kreve en årlig justering av leien i samsvar med endring av konsumprisindeksen. Hvert femte år kan partene kreve tilpassing til gjengs leie, dvs. leienivået for eksisterende leieforhold for liknende husrom på liknende vilkår. Disse bestemmelsene gjelder ikke for utgifter til strøm og brensel som fordeles på brukerne av eiendommen, og de gjelder heller ikke for eventuell omsetningsbasert leie.

Utvalget foreslår en hjemmel for Kongen til å gi forskrifter om leiestopp og maksimalleie.

To av utvalgets medlemmer foreslår å videreføre reguleringen i husleiereguleringslovens kapittel II.

1.7.5 Utleiers plikter i leietiden

Utleiers hovedplikt er å stille husrommet til disposisjon for leieren i samsvar med avtalen. Utleieren skal etter utkastet holde husrommet og eiendommen for øvrig i den stand som følger av avtale og lovens regler, og ellers sørge for å opprettholde ro og orden i eiendommen. Oppstår det mangler i leietiden, har leieren i hovedsak de samme krav som når det foreligger mangler ved overleveringen.

1.7.6 Leierens bruk av husrommet m.m.

Leieren skal etter utkastet behandle husrommet med tilbørlig aktsomhet og ellers i samsvar med avtalen. Tillatt bruk av husrommet bestemmes av avtalen, men leier av lokale skal kunne ta husrommet i bruk til virksomhet som er beslektet med den avtalte, så sant dette ikke er til vesentlig ulempe for utleieren eller andre brukere av eiendommen.

Det foreslås at leieren skal ha plikt til å vedlikeholde visse gjenstander og deler av husrommet; for øvrig påligger vedlikeholdsplikten utleieren om ikke annet er avtalt.

Leieren må rette seg etter alminnelige husordensregler. Selv om utleieren har fastsatt forbud mot dyrehold i eiendommen, kan leieren likevel holde dyr hvis gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for utleieren eller brukerne av eiendommen.

Leieren må finne seg i vanlig vedlikeholdsarbeid i husrommet og arbeider som ikke kan utsettes, men det foreslås at leieren ut over dette ikke må finne seg i forandringer av husrommet som medfører ulemper eller verdireduksjon.

Etter utkastet skal leieren melde fra om skader og også gjøre det som med rimelighet kan kreves for å avverge økonomisk tap som følge av skade.

Misligholder leieren sine plikter, kan han bli erstatningsansvarlig på skyldgrunnlag. Gjelder det skade på husrommet, er det leieren som må vise at han ikke kan legges til last.

Leieren kan som regel ikke foreta forandringer i husrommet eller på eiendommen for øvrig, men utleieren kan ikke uten saklig grunn motsette seg oppsetting av vanlige antenner og heller ikke tiltak som er nødvendige på grunn av leierens eller husstandsmedlemmers funksjonshemning.

1.7.7 Beboerrepresentasjon i visse boligleieforhold

Utvalget foreslår at det i hus hvor det er fem eller flere boligleieforhold med samme utleier, skal kunne velges en tillitsvalgt som representerer leierne overfor utleieren.

Utleieren skal etter utkastet ha plikt til å gi den tillitsvalgte regnskap og driftsbudsjett for eiendommen. Utleieren skal også melde fra om større vedlikeholdsarbeider og andre tiltak som berører beboerne.

Fem av utvalgets medlemmer foreslår at leierne i eiendommen med tillitsvalgtordning kan vedta tvungen oppfylling av utleiers vedlikeholdsplikt. Arbeidene kan utføres på utleiers regning, og til sikkerhet for kravet har leierne panterett i eiendommen. I den utstrekning arbeidene bidrar til å bevare eller forhøye eiendommens verdi, har panteretten beste prioritet uten tinglysing. Ett utvalgsmedlem foreslår at bestemmelser om tvungen utføring av vedlikehold innarbeides i kapittel 5 og gjøres uavhengige av ordningen med tillitsvalgte. Etter dette medlems forslag er det kommunen som kan utføre vedlikehold på utleiers regning.

1.7.8 Framutleie og opptak i husstand

Hovedregelen skal fortsatt være at leieren ikke kan framutleie eller på annen måte overlate sin bruksrett til andre uten samtykke fra utleieren. Det foreslås likevel at leier av bolig kan framutleie del av bolig som han selv bor i. Utleieren må godkjenne slik framutleie, men godkjenning kan bare nektes hvis framleierens forhold gir saklig grunn til det. På samme vilkår om utleiers godkjenning kan leier av bolig framutleie hele boligen inntil to år om gangen ved midlertidig fravær, men en slik adgang gjelder bare for boliger i hus med flere enn fire boliger.

Gjenstår det mer enn ett år av leietiden etter en tidsbestemt leieavtale, skal leieren med utleiers godkjenning kunne framutleie for resten av leietiden. Vil utleieren nekte godkjenning uten saklig grunn i framleierens forhold, kan leieren si opp leieavtalen.

Utvalget foreslår at framleieren kan protestere mot utleiers oppsigelse av hovedleieforholdet med den følge at utleieren må reise søksmål hvis oppsigelsen opprettholdes. Tre av utvalgets medlemmer foreslår at utleieren skal sende varsel om oppsigelsen til framleier som er skriftlig godkjent av utleier. Det foreslås særlige bestemmelser om hovedleiers ansvar overfor framleier hvor hovedleieforholdet faller bort.

Leieren har etter forslaget rett til å ta opp i sin husstand ektefelle eller samboer eller egne eller ektefellens eller samboerens slektninger i rett opp- eller nedstigende linje. Andre personer kan tas opp i husstanden med utleiers godkjenning, og godkjenningsnekting krever saklig grunn.

1.7.9 Personskifte

Leieren kan etter utkastet som hovedregel ikke overføre rettigheter og forpliktelser etter leieavtalen til andre. Dør leieren, har ektefelle, slektninger eller andre som bodde i boligen sammen med leieren, etter nærmere regler rett til å overta leieforholdet. Også ved separasjon, skilsmisse eller annen oppløsning av samlivet kan leieretten på visse vilkår gå over til andre.

To av utvalgets medlemmer foreslår at leierett til bolig i hus med mer enn fire boliger skal kunne overføres i forbindelse med boligbytte. Godkjenning fra utleier er nødvendig, men godkjenning kan bare nektes hvis den nye leierens forhold gir saklig grunn til det.

Utkastet gir leier av lokale adgang til å overføre leieretten sammen med virksomheten hvor ikke annet er avtalt. Overføringsadgangen er betinget av utleiers godkjenning, men godkjenning kan bare nektes med saklig grunn.

Utvalget foreslår en nærmere regulering av tidspunktet for overgang av rettigheter og forpliktelse ved leierskifte. Krever leierskiftet utleiers godkjenning, gis utleier adgang til å ta forbehold om at den nye leieren påtar seg ansvar for restanser for de siste seks måneder.

Blir eiendommen overført til ny eier, gir utkastet leieren adgang til å kreve at avhenderen fortsatt skal hefte for riktig oppfyllelse av avtalen hvis erververens forhold gir saklig grunn til det.

1.7.10 Opphør

Etter utvalgets forslag skal tidsbestemte leieavtaler fortsatt opphøre uten oppsigelse ved utløpet av leietiden. For leie av bolig skal tidsbestemt avtale for mindre enn fem år bare kunne inngås hvor utleieren eller noen av hans husstandsmedlemmer skal ta husrommet i bruk som bolig etter utløpet av leietiden, eller det foreligger annen saklig grunn for tidsbegrensningen. Leieren skal i så fall gjøres oppmerksom på grunnen til at avtalen gjøres tidsbestemt, og tidsbegrensningen kan bare påberopes hvis husrommet skal tas i bruk i samsvar med den oppgitte grunnen. Tre av utvalgets medlemmer mener at begrensningene i adgangen til tidsbestemt bortleie av bolig ikke skal gjelde ved bortleie av lofts- og sokkelbolig i enebolig, eller ved leie av bolig i tomannsbolig når utleieren bor i samme hus.

Som alminnelig regel skal en tidsubestemt avtale om leie av bolig kunne sies opp av utleieren på grunn av utleiers eller husstandens eget behov, på grunn av riving eller ombygging, på grunn av leiers mislighold og ellers når det foreligger saklig grunn. Oppsigelsen skal kunne settes til side av retten hvis den vil virke urimelig. Oppsigelsesvernet skal ikke gjelde ved leie av enkelt beboelsesrom med adgang til annens leilighet. Tidsubestemt avtale om leie av annet enn bolig kan sies opp av utleieren, men oppsigelsen kan settes til side av retten hvis den vil virke urimelig. Ved leie av lokale hvor leien er avtalt pr. dag, og ved selvstendig leie av garasje eller bod, skal det ikke være oppsigelsesvern. For både bolig og lokale gjelder det at en oppsigelse ikke kan settes til side hvis leieren har gjort seg skyldig i vesentlig mislighold.

Utvalget foreslår at det fortsatt skal gjelde formkrav for utleiers oppsigelse. Etter utkastet er det utleier som må reise sak hvis han ønsker å opprettholde en oppsigelse som leieren har protestert mot innen en 30-dagersfrist.

Såvel utleier som dødsbo skal etter utkastet som hovedregel kunne si opp leieavtalen når leieren dør.

1.7.11 Leierens fraflytting m.m.

Før fraflytting skal leieren ha plikt til å gi leiesøkende adgang til husrommet i rimelig utstrekning.

Utkastet har nærmere bestemmelser om hvilken stand husrommet skal være i ved tilbakelevering. Har leieren endret husrommet, har han verken rett eller plikt til å sette husrommet tilbake i opprinnelig stand dersom dette ville medføre uforholdsmessige omkostninger eller urimelig verditap.

Leieren pådrar seg erstatningsansvar dersom husrommet ikke tilbakeleveres til riktig tid og i den stand utleieren har krav på. For annet tap enn kostnader med utbedring av husrommet, bygger ansvaret på skyld.

Utvalget foreslår bestemmelser om disponering om husrommet når leieforholdet må anses oppgitt av leieren ved fraflytting uten oppsigelse, og videre om behandlingen av løsøre som står igjen i husrommet etter fraflytting.

Leier som med utleiers samtykke har gjort vesentlige forbedringer i husrommet, kan kreve vederlag for den fordel utleieren oppnår på grunn av dette, om ikke annet ble avtalt da samtykket ble gitt. Leier av lokale kan etter oppsigelse fra utleiers side på nærmere vilkår få vederlag for den fordel utleieren får av opparbeidet kundekrets.

1.7.12 Særregler for visse boligleieforhold

Utvalget foreslår enkelte særbestemmelser for utleie av bolig som etter vedtak av offentlig organ skal brukes av personer som på grunn av alder, sykdom, fysisk eller psykisk funksjonshemning har spesielle boligbehov av varig karakter. Adgangen til framutleie og opptak av husstandsmedlemmer kan innskrenkes for disse boligene, og en eventuell bytterett skal ikke gjelde.

Særbestemmelser foreslås også for gjennomgangsboliger for personer som har spesielle boligbehov av midlertidig karakter. I tillegg til at adgangen til framleie og opptak av husstandsmedlemmer kan innskrenkes, foreslås det lempninger i oppsigelsesvernet for disse boligene. Eventuell bytterett skal ikke gjelde.

For avtaler om leie av bolig som utleieren selv har brukt som bolig, og som blir leid ut ved midlertidig fravær på inntil fem år, gjøres det unntak for reglene om adgang til framutleie og reglene om oppsigelsesvern.

1.7.13 Prosessuelle bestemmelser

Utvalget foreslår at det ikke skal være tvungen megling i forliksrådet i husleiesaker. Blir det opprettet egen avdeling for husleiesaker ved by- eller herredsretten, skal det holdes saksforberedende rettsmøte.

Utvalget foreslår at partene kan kreve tvister om fastsettelse av husleie og av vederlag for påkostninger og opparbeidet kundekrets avgjort av en oppmann. Oppmannens avgjørelse får virkning som rettskraftig dom om den ikke bringes inn for retten innen en frist.

Det skal etter utkastet ikke kunne forhåndsavtales voldgift i boligleieforhold.

1.7.14 Ikrafttredelse og endring i andre lover

Utvalget foreslår at den nye loven trer i kraft fra det tidspunkt Kongen bestemmer, og at loven skal gjelde for leieavtaler som inngås etter den tid.

For eksisterende leieforhold foreslås som hovedregel at loven skal gjelde ved utløpet av oppsigelsesfristen for den av partene som har lengst oppsigelsesfrist, men på enkelte punkter foreslås det mer detaljerte overgangsbestemmelser.

Fire av utvalgets medlemmer foreslår at husleiereguleringsloven oppheves med en overgangsperiode på 10 år for eksisterende leieforhold som reguleres av kapittel II. To utvalgsmedlemmer foreslår å beholde reguleringen i kapittel II, men er enig i at leiereguleringen etter lovens kapittel III kan oppheves.

Det foreslås at loven skal gjelde for leieforholdet mellom borettslag og andelseier med visse unntak.

Til dokumentets forside