NOU 2016: 10

Evaluering av garantireglene i bustadoppføringslova

Til innholdsfortegnelse

1 Innledning

1.1 Oppnevning og sammensetning

Regjeringen oppnevnte ved kongelig resolusjon 19. juni 2015 et utvalg for å evaluere gjeldende regler om entreprenørers plikt til å stille garanti etter lov 13. juni 1997 nr. 43 om avtalar med forbrukar om oppføring av ny bustad m.m. (bustadoppføringslova) § 12.

Utvalget har hatt følgende sammensetning:

  • Herman Bruserud, førsteamanuensis (utvalgets leder)

  • Tonje Berggren, dommer (oppnevnt etter forslag fra Finans Norge)

  • Jarbjørg Grøtte, advokat (oppnevnt etter forslag fra Advokatforeningen)

  • Per Jæger, administrerende direktør (oppnevnt etter forslag fra Byggenæringens landsforening)

  • Torgeir Øines, regiondirektør (oppnevnt etter forslag fra Forbrukerrådet)

Utvalgets sekretær var Kristine Møse, advokatfullmektig.

1.2 Bakgrunn

Etter bustadoppføringslova § 12 skal entreprenører som inngår avtaler med forbrukere om oppføring av ny bolig eller fritidsbolig som hovedregel stille garanti for kontraktsmessig oppfyllelse. Denne plikten gjelder både i byggeperioden og i en periode etter ferdigstillelse. På bakgrunn av tilrådninger i NOU 2005: 12 Mer effektiv bygningslovgivning II og forslag i Prop. 130 L (2009–2010) ble det ved lov 10. desember 2010 nr. 74 vedtatt å øke kravene til garantiens størrelse og lengde med formål om å styrke forbrukerbeskyttelsen. Følgende endringer trådte i kraft 1. juli 2011:

  • For avtaler om oppføring av bygning på forbrukerens grunn, jf. bustadoppføringslova § 1 første ledd bokstav a, ble kravene til garantiens størrelse økt fra fem til ti prosent av vederlaget for krav som blir gjort gjeldende før eller i forbindelse med overtakelse.

  • For avtaler som også omfatter rett til grunn, jf. bustadoppføringslova § 1 første ledd bokstav b, ble kravene til garantiens størrelse økt fra to til tre prosent av vederlaget for krav som blir gjort gjeldende før eller i forbindelse med overtakelse.

  • Uavhengig av om avtalen omfatter rett til grunn eller ikke, ble kravene til garantiens størrelse økt fra tre til fem prosent av vederlaget for krav som blir gjort gjeldende etter overtakelse.

  • Kravene til garantiens lengde etter overtakelse ble utvidet fra to til fem år.

Gjeldende rett gjennomgås nærmere i kapittel 3.

Fordi det under høringsrunden hadde fremkommet ulike synspunkter om bustadoppføringslovas garantiordning, understreket justiskomiteen at det var behov for å følge utviklingen på feltet for å kartlegge garantiens dekningsomfang, antall byggefeil og kostnadene ved garantien. Komiteen besluttet at det skulle foretas en evaluering av lovendringene etter fem år hvor synspunkter skulle innhentes fra berørte aktører, jf. Innst. 74 L (2010–2011). Dette er bakgrunnen for utvalgets oppnevning og arbeid.

1.3 Mandat

Utvalget er i mandatet gitt følgende oppdrag:

«Utvalget skal evaluere garantireglene i bustadoppføringslova § 12 som forutsatt i Innst. 74 L (2010–2011). Et overordnet siktemål med evalueringen er å kartlegge om dagens garantiregler fungerer hensiktsmessig når kostnadene ved ordningen sammenholdes med den forbrukerbeskyttelsen som oppnås. Evalueringen skal bygge på oppdatert informasjon og erfaringer blant annet fra byggenæringen og forbrukersiden.
Som ledd i evalueringen skal utvalget utrede behovet for endringer i garantireglene, og eventuelt foreslå lovendringer. Utvalget skal samtidig vurdere om garantiordningen i stedet bør erstattes med en annen ordning for sikkerhetsstillelse, eksempelvis en form for individuell eller kollektiv forsikringsordning. Utvalget bør se hen til hvordan lovgivningen på dette feltet er utformet i de andre nordiske landene. Utvalget skal for sitt arbeid legge til grunn at sikkerhetsstillelsen skal knytte seg til entreprenørens kontraktsrettslige ansvar for oppfyllelse av avtalen.
Dersom utvalget mener at det ikke er behov for å endre selve garantiordningen, skal det vurdere om garantireglene bør justeres. Utvalget skal vurdere behovet for å endre dekningsområdet for garantien i lys av forbrukerens beskyttelsesbehov før og etter overtakelse. Ett spørsmål er når entreprenørens plikt til å stille garanti bør inntre, se i den forbindelse Lovavdelingens tolkningsuttalelse 6. oktober 2006 (200607145). Et annet spørsmål er hvor lenge etter overtakelsen garantien skal være virksom. Videre bes utvalget vurdere størrelsen på garantibeløpene og om det er behov for bedre beskyttelse ved de store skadene, eventuelt på bekostning av beskyttelsen ved de mindre skadene. Utvalget skal ved utformingen av eventuelle lovforslag identifisere et fornuftig balansepunkt mellom kostnadene for byggenæringen og et adekvat beskyttelsesnivå for forbrukerne. Fremmes det lovforslag skal utvalget vurdere behovet for tilpasninger i andre bestemmelser, jf. særlig bustadoppføringslova § 47 tredje ledd andre punktum om garantistens ansvar for forskuddsbetaling.
Mandatet er begrenset til å gjelde sikkerhetsstillelsesordningen gitt entreprenørens ansvar etter gjeldende regler. Det ligger utenfor mandatet å foreslå endringer i reglene som fastlegger det underliggende rettsforholdet mellom entreprenøren og forbrukeren (reglene om mangler, forsinkelse, reklamasjon mv.).
Departementet kan supplere og presisere mandatet dersom det anses hensiktsmessig.
Utvalget skal redegjøre for økonomiske, administrative og andre vesentlige konsekvenser av sine forslag i samsvar med utredningsinstruksen. Lovforslag skal utarbeides i henhold til Veilederen Lovteknikk og lovforberedelse (2000).»

Fristen for avgivelse av utvalgets utredning var ifølge mandatet 1. juli 2016.

1.4 Utvalgsarbeidet

Utvalget holdt sitt første møte 27. august 2015. Det har blitt avholdt totalt ni møter, som alle har funnet sted ved Det juridiske fakultet ved Universitetet i Oslo. Ett av møtene har hatt to dagers varighet, mens de øvrige har vært heldagsmøter. Det ble avholdt fire møter i 2015 og fem i 2016.

Utvalgets hovedoppgave har vært å vurdere om garantireglene i bustadoppføringslova fungerer hensiktsmessig når kostnadene ved ordningen sammenholdes med den forbrukerbeskyttelse som oppnås. Det har derfor vært en viktig del av utvalgets arbeid å innhente informasjon for å kartlegge hvordan garantireglene fungerer i praksis.

Utvalget gjennomførte en anonym spørreundersøkelse med bistand fra et eksternt konsulentbyrå. Spørreundersøkelsen ble sendt til medlemmer av Finans Norge (garantistillere) og Byggenæringens landsforening (entreprenører). Utvalget gjennomførte ikke en tilsvarende undersøkelse overfor forbrukere, da det var vanskelig å identifisere relevante mottakere av en spørreundersøkelse. Vurderingen av den forbrukerbeskyttelse som oppnås med dagens garantiordning ble i stedet basert på rettslige slutninger, svarene på spørreundersøkelsen rettet mot de andre aktørene, samt annen informasjon innhentet under utvalgets arbeid.

Utvalget benyttet også andre metoder for kartlegging av hvordan dagens ordning fungerer. Blant annet har utvalget avholdt møter med ulike aktører, herunder Finanstilsynet og representanter fra finansinstitusjoner.

Informasjonsinnhentingen har vært sentral for utvalgets vurderinger og anbefalinger, se kapittel 6 og 7.

Til toppen
Til dokumentets forside