Ot.prp. nr. 112 (2001-2002)

Om lov om endringer i plan- og bygningsloven (tidsfrister i byggesaker, forenklinger m.m.)

Til innholdsfortegnelse

12 Forslag som gjelder tilpasninger til ny tomtefestelov

Tomtefesteloven av 20. desember 1996 nr. 106, som trådte i kraft 1. januar 2002, har innført nye regler om adgangen til å tidsbegrense festeavtaler for bolig og fritidsboligformål. De nye reglene fremgår av §§ 7 første ledd og 8 første ledd. Disse reglene fører til at §§ 63 og 93 første ledd bokstav h i plan- og bygningsloven bør endres (harmoniseres).

12.1 Gjeldende rett

Etter plan- og bygningsloven § 93 første ledd bokstav h kreves det tillatelse fra kommunen ved «deling av tomt eller bortfeste av enhet i mer enn 10 år».

Regler om bortfeste fantes i bygningsloven av 1924 og reglene ble videreført i bygningsloven av 1965, som i § 62 hadde en regel om at bortfeste i mer enn 20 år krevde oppmåling. I henhold til Ot.prp. nr. 1 (1964-65) var denne regelen begrunnet i behovet «for å få sikkerhet mot spredt og tilfeldig utskilling av enkelttomter som erfaringsmessig har lett for å føre til uheldig spredning av bebyggelsen». Senere ble grensen redusert til ti år.

Det er de samme hensyn som begrunner dagens regel i § 93 bokstav h. Bestemmelsen sikrer også at kommunen har nødvendig oversikt over etablerte, varige tomtefester. Bestemmelsen gjelder både ved bortfeste av avtalt areal og ved punktfeste. Etter ordlyden omfatter den bortfeste i mer enn ti år uansett formål. Det må søkes om tillatelse selv om festeavtalen ikke er tinglyst. Det er følgelig nok at festeavtale er inngått for at bestemmelsen kommer til anvendelse.

Jordloven av 12. mai 1995 nr. 23 § 12 første ledd siste punktum har en parallell bestemmelse til § 93 bokstav h, hvor det er fastsatt at det må innhentes tillatelse fra Landbruksdepartementet ved etablering av tomtefeste på landbrukseiendom, «når retten er stifta for lengre tid enn 10 år eller ikkje kan seiast opp av eigaren (utleigaren)». Departementet har delegert sin myndighet etter bestemmelsen dels til kommunen og dels til fylkeslandbruksstyret.

12.2 Behovet for regelendring

Den nye festeloven har i § 7 første ledd en bestemmelse om at (nye) festeavtaler for bolighus gjelder inntil de blir sagt opp av festeren eller innløst. Festeavtale for fritidsbolig gjelder til den blir sagt opp av festeren. Bestemmelsen lyder slik:

«For nye festeavtaler gjeld feste av tomt til bustadhus til festet vert sagt opp av festaren eller tomta vert innløyst, medan feste av tomt til fritidshus gjeld til festet vert sagt opp av festaren.»

Bestemmelsen medfører at man på forhånd ikke kan avtale varigheten av festeperioden for disse typer eiendommer slik som før, og man står dermed uten holdepunkter for å vite sikkert om avtalen krever tillatelse av kommunen etter plan- og bygningsloven, jf. 10-årsregelen. Ordlyden i plan- og bygningsloven § 93 bokstav h er dermed ikke lengre hensiktmessig og dekkende for gjeldende rettstilstand, og bør følgelig endres. Plan- og bygningsloven § 63 første punktum har også en regel som berører bortfeste i mer enn ti år, og denne bør derfor også endres. Bestemmelsen lyder slik:

«Eiendom må ikke deles eller enheter for bortfeste i mer enn 10 år opprettes på en slik måte at det oppstår forhold som strider mot denne lov, forskrift, vedtekt eller plan. Heller ikke må eiendom deles eller enhet som nevnt bortfestes slik at det dannes tomter som etter kommunens skjønn er mindre vel skikket til bebyggelse på grunn av sin størrelse eller form.»

For andre typer eiendommer enn bolig- og fritidseiendommer vil festeavtalen som fravikelig hovedregel etter tomtefesteloven i § 8 første ledd, gjelde på oppsigelse uten nærmere tidsavgrensing og derfor reise tilsvarende problemer som § 7 i forhold til plan- og bygningsloven. Samme problemer kunne komme opp også etter tidligere lovregler, men i færre tilfeller enn nå. Bestemmelsen lyder slik:

«Så langt ikkje anna fylgjer av det som er avtalt, gjeld feste av tomt til anna enn bustadhus og fritidshus utan tidsavgrensing og på oppseiing med like rett for partane.»

12.3 Departementets høringsforslag

Departementet foreslo i høringsnotatet at § 93 første ledd bokstav h skulle endres slik at den gjelder deling av eiendom eller bortfeste av enhet som kan gjelde i mer enn 10 år. Endringen skulle fjerne dagens usikkerhet om når bortfeste er søknadspliktig. En alternativ endring kunne være en regel som krevde at fester eller bortfester skulle søke kommunen om tillatelse når festeavtalen hadde vart mer enn ti år. Departementet mente imidlertid at dette alternativet neppe ville fungere godt i praksis fordi mange avtaleparter ville glemme å søke kommunen om tillatelse så lang tid etter at avtale var inngått. Det ble opplyst at en endring av § 93 første ledd bokstav h i tråd med forslaget ville måtte føre til endring i ordlyden også i § 63 første punktum for å få bestemmelsene til å harmonere.

12.4 Høringsuttalelsene

Bare få høringsinstanser har kommet med merknader til forslaget.

Norges Jordskiftekandidatforeningforeslår at bestemmelsen i § 93 første ledd bokstav h får slik ordlyd:

Opprettelse av ny grunneiendom, eller festegrunn dersom festeforholdet kan gjelde for mer enn 10 år. Slik tillatelse er ikke nødvendig for opprettelse av grunneiendom eller festegrunn som ledd i jordskifte.

Foreningen mener endringen vil klargjøre at ny grunneiendom «opprettes» ved deling av eksisterende eiendom, og ikke ved sammenføyning.

Miljøverndepartementet og Statens kartverkmener ordlyden vedrørende opprettelse av ny festegrunn fikk en utilsiktet endring ved lovendringen av 5. mai 1995 nr. 20. Miljøverndepartement anfører at nåværende ordlyd i realiteten setter krav om søknad og tillatelse ved bortfeste i stedet for ved opprettelse av enhet, slik kravet opprinnelig var formulert i § 63 nr. 5. Så langt departementet kjenner til, praktiseres loven i tråd med den opprinnelige bestemmelsen og ikke slik bestemmelsen faktisk er formulert. Slik departementet forstår høringsdokumentet, synes også Kommunal- og regionaldepartementet å legge en slik forståelse til grunn. Departementet foreslår at bestemmelsen bringes i samsvar med gjeldende forståelse og slik plan- og bygningsloven lød inntil forannevnte lovendring. Miljøverndepartementet har ellers ingen merknader til forslaget om tilpasning til ny tomtefestelov.

Miljøverndepartementet har i sitt høringssvar fremmet forslag til ny ordlyd gjennom to alternative utkast. Det opplyses at bestemmelsen i annet punktum vedrørende jordskiftesak i en del tilfeller blir misforstått, og det foreslås derfor en tilføyelse i annet punktum som innebærer en presisering av gjeldende rett.

Departementets alternativ 1 til ny ordlyd i § 93 bokstav h lyder slik:

«Deling av eiendom eller oppretting av enhet for bortfeste som kan gjelde i mer enn 10 år. Slik tillatelse er ikke nødvendig for deling som skjer som ledd i jordskifte i samsvar med rettslig bindende plan.»

Alternativt 2 lyder slik:

«Deling av eiendom eller når det skal opprettes enhet som kan festes bort i mer enn 10 år. Slik tillatelse er ikke nødvendig for deling som skjer som ledd i jordskifte i samsvar med rettslig bindende plan.»

Statens kartverk har fremmet følgende forslag til ordlyd i § 93 første ledd bokstav h:

«Deling av eiendom eller opprettelse av enhet for bortfeste som kan gjelde i mer enn 10 år. Slik tillatelse er ikke nødvendig for deling som skjer som ledd i jordskifte.»

12.5 Departementets vurderinger

Departementet er enig med Miljøverndepartementet og Statens kartverk i at § 93 første ledd bokstav h fikk en utilsiktet endring ved lovendringen av 5. mai 1995 nr. 20. Man bør derfor rette opp dette, samtidig som man foretar en tilpasning av bestemmelsen til ordlyden i ny tomtefestelov § 7 første ledd og § 8 første ledd. Også forslaget til Norske Jordskiftekandidaters forening synes basert på at dagens ordlyd ikke er dekkende for det som faktisk er ment.

Departementet mener uttrykket «deling» i loven ikke bør endres i denne omgang, men eventuelt endres senere i forbindelse med en større lovrevisjon, eller ev. i forbindelse med ny lov om eiendomsregistrering som Miljøverndepartementet har under utarbeidelse.

Departementet finner å kunne akseptere Miljøverndepartementets forslag til endring i § 93 første ledd bokstav h annet punktum. Forslaget anses som en presisering av gjeldende rett.

12.6 Nærmere om departementets forslag

Departementets forslaget til ny ordlyd i § 93 første ledd bokstav h fanger både opp nye festeforhold som gjelder bolig- og fritidshus, jf. tomtefesteloven § 7 første ledd og alle mulige avtalevarianter av næringsfeste m.m. etter tomtefesteloven § 8 første ledd, forutsatt at festeavtalens reelle varighet er som spesifisert i lovutkastet.

Festeforhold som gjelder på oppsigelse, slik at avtalen kan bli sagt opp av den ene eller begge parter, vil omfattes av § 93 første ledd bokstav h fordi avtalen kan gjelde mer enn ti år dersom den ikke blir sagt opp. Festeforhold med en avtalt maksimal varighet på ti år omfattes ikke av § 93 første ledd bokstav h, selv om en eller begge parter kan si opp avtalen også før ti år er gått. Slike avtaler kan bare tenkes inngått hvis det gjelder annet enn bolig- eller fritidsfesteforhold.

Forslaget er ikke ment å føre til endringer i gjeldende rettstilstand for så vidt gjelder forlengelse av eksisterende festeavtale. Anvendelsen av bestemmelsen i denne relasjon kan illustreres med følgende eksempel:

Festeavtale til fritidshus er inngått år 1957 for 50 år. Avtalen utløper 2007. Festeren krever etter tomtefesteloven § 33 annet ledd «lenging av festet» for ti år.

Departementet antar at dette pr. 2007 ikke kan regnes som «oppretting» av festeenhet eller «danning» av tomt etter § 63. Likeledes antar vi at dette ikke pr. 2007 kan regnes som «tiltak» som «utføres» etter § 93. Kommunal tillatelse kreves da ikke.

Denne lovforståelsen synes forutsatt ved utformingen av tomtefesteloven § 32 femte ledd, se Ot.prp. nr. 28 (1995-96) side 67 høyre spalte midten. Man kan illustrere anvendelsen av denne regelen ved et annet eksempel:

Festeavtale til bolighus er inngått år 1809 for 99 år, med rett til forlengelse for ytterligere 99 år, eller eventuelt i 1908 for 99 år. Avtalen utløper i begge eksempelvariantene i 2007. Festetomten er ikke tidligere fradelt, og i 2007, når festeren krever tomten innløst med hjemmel i tomtefesteloven § 32 tredje ledd, avslår offentlige myndigheter festerens delingssøknad.

Denne situasjonen er regulert i tomtefesteloven § 32 femte ledd. Når myndighetene avslår delingssøknaden, får festeren rett til «lenging» av festeavtalen i minst ti år, altså til 2017. I 2017 vil festeren kunne kreve avtalen forlenget til 2027. Og så videre hvert tiende år til evig tid. Forutsetningen synes å være at dette ikke hindres av §§ 63 eller 93, jordlovgivningen eller samtykkekrav etter nevnte lovgivning.

Forholdet mellom innløsning av festetomter og offentlige samtykkekrav er for øvrig berørt i Justisdepartementets høringsbrev av 29.8.2001 om tomtefesteloven, side 20-21 (drøftelse) og side 40-41 (lovutkast).

Forslaget til endring i § 93 første ledd bokstav h krever endring også av ordlyden i § 63 første punktum for å bringe bestemmelsene i harmoni.

12.7 Økonomiske, administrative og andre konsekvenser

Departementet legger til grunn at de nye reglene neppe vil få økonomiske eller praktiske konsekvenser av betydning, verken for bortfester, fester eller kommunene.

Regelendringen berører ikke bortfeste der festeperioden er tidsbegrenset på slik måte at festet gjelder maksimalt ti år, for eksempel bortfeste til næringsformål.

Til dokumentets forside