Beregning av kostnader

Prosjektersom er vurdert

Lokaliseringsalternativene er Bjørvika, Folketeaterkvartalet og Vestbanen. I Bjørvika og på Vestbanen er det vurdert nybyggsalternativer i henhold til romprogrammet. I Folketeaterkvartalet er det vurdert bruk av eksisterende bygningsmasse kombinert i varierende grad med nybygg.

Nybygg i Bjørvika og på Vestbanen

Det er forutsatt en grunnflate på ca 10 000 m2 med kjeller på ca 8000 m2. Ca 700 m2 av kjelleren går helt ned til ca 17 m under scenenivå. Etasjehøyder forventes å bli som i Gøteborg og Helsinki, men med litt større andel rom som krever ekstra høyde. Dette fordi andelen av verksteder og øvingsrom er større.

Hovedalternativet i Folketeateret.

Dette alternativet er sammenlignbart med det som forelå i 1998. Bruttoarealet er redusert med 500 kvm. til 35 000 m2, hvorav 4000 m2 verksteder er plassert eksternt. Vi anslår en B/N-faktor på 1,66, noe som vil gi et nettoareal på ca 21100 m2. Arealreduksjonen er gjort i eksterne verksteder.

Det ligger fysiske begrensninger i den delen av kvartalet som hovedalternativet forutsetter benyttet. Det foreliggende prosjektet fra St.prp. nr. 37 viser en måte å utnytte arealene på Det er forutsatt at den endelige prosjekteringen vil vise i hvilken grad det er mulig å tilfredsstille romprogrammets krav.

Dette alternativet baserer seg på at man ikke tar i bruk bygningene mot Youngs gate, noe som medfører en noe lavere B/N-faktor enn for alternativet med verksteder i kvartalet.

Fordelingen av bruttoarealer blir dermed som følger:

Det forutsettes som tidligere at 1550 kvm. i eksisterende bygningsmasse - (kontorer, prøvesaler etc.) ikke bygges om.

Folketeaterkvartalet: Alternativ med hele romprogrammet innpasset

Forslaget baserer seg på forslag fra Folketeaterkvartalet AS fra mai 1996. Forslaget er justert slik at det skal være mest mulig sammenlignbart med de to andre nybyggsalternativene. Det er tatt utgangspunkt i samme romprogram som for nybyggsalternativene, men med fradrag av 500 m2 for mindre sal, orkestergrav og hovedscene. Nettoarealet blir således 21 400 m2. I motsetning til alternativene fremlagt i stortingsproposisjonen av1998, er det forutsatt at verkstedene plasseres i Folketeaterkvartalet. På grunn av at en del av eksisterende bygg beholdes, samt at det ligger bindinger i kvartalet, vurderes B/N-faktoren å bli noe høyere enn for et rent nybygg. B/N-faktoren settes derfor til 1,70, noe som gir et bruttoareal på 36 400 m2. Dette arealet fordeler seg på 10 400 m2 ombygging av eksisterende lokaler og 26 000 m2 nybygg.

Bakgrunn for kostnadene

Investeringskostnadene består av følgende elementer:

• Byggekostnad inkl utomhus inntil bygget

• Tomteavhengige tilleggskostnader

• Infrastruktur - tilleggskostnader

• Kunstnerisk utsmykking

• Erverv/-verdi av tomt

Det er under hvert tomtealternativ redegjort for hva disse postene rommer.

Kunstnerisk utsmykking har tidligere generelt vært holdt utenfor kostnadsammen og bevilget over en egen post. I henhold til nye regler skal de nå være del av investeringskostnadene.

Kostnader for løst inventar er ikke medregnet i investeringskostnadene. Kostnader som følge av eventuelle rekkefølgebestemmelser som måtte bli knyttet til et fremtidig reguleringsvedtak i kommunen er ikke med. Opprydding av forurenset grunn er ikke med, da det forutsettes at det er forurensers ansvar å rydde tomta. Kostnadene er likevel synliggjort under de enkelte alternativene.

Det er ikke lagt inn kostnader for opparbeidelse av parkeringsplasser ut over det som følger av parkeringsnormen for Oslo indre by. Oslo kommune har ikke varslet at de vil kreve ytterligere parkering i reguleringsprosessen.

Vi har tidligere understreket at det kun er byggekostnadene som er tilpasset anslaget fra 1997. Avvik i kostnadsberegninger ut over vanlig prisstigning er, i tillegg til de begrunnelsene som er gitt under, begrunnet med at det nå foreligger et romprogram og et sett med forutsetninger som til dels avviker fra antakelsene i 1997. Kostnadsanslagene er derfor ikke direkte sammenliknbare.

Byggekostnader

Beregningene av byggekostnader skiller seg fra estimatene pr januar 1997 ved at det er gjort beregninger basert på fagkalkulasjoner på grunnlag av et romprogram. Forutgående beregninger fra 1997 var basert på estimerte kvadratmeterpriser for operaene i Helsinki og Gøteborg slik det er redegjort for i forbindelse med St prp. 37. Det var stor usikkerhet knyttet til disse beregningsmetodene.

Generelt er det forutsatt at publikumsarealene og eksteriøret skal gjenspeile det beste av norske byggematerialer, mens de øvrige arealene skal ha vanlig god standard. Som bakgrunn for mengdeberegninger og nøkkeltall er det tatt utgangspunkt i Gøteborgoperaen og operaen i Helsinki.

En meget viktig forutsetning for estimatene er imidlertid at det avsettes en fast sum til teaterteknikk på ca. 360 mill kr inklusive prosjektering og MVA. Så fremt ikke økonomien i prosjektet skulle gi rom for høyere investeringer, kan man kun kjøpe inn den teknikken man kan få for 360 mill kr. Dette er en ramme DNO har kommet fram til er forsvarlig. Prisnivået for teaterteknikk er sterkt markedsavhengig og derfor er kostnadene beheftet med usikkerhet.

Bjørvika

For Bjørvika er det ikke tatt høyde for de støybelastningene som operaen vil bli utsatt for dersom E18 ikke flyttes. Støybelastningen forutsettes å være tidsbegrenset. Dersom det i den videre planleggingen skulle vise seg at det er nødvendig med tiltak fordi E18 ikke flyttes innen begrenset tid etter at operaen står ferdig, vil merkostnadene for støytiltak bli foreslått innarbeidet i kostnadsrammen ved forprosjekt.

Vestbanen

For Vestbanen er det forutsatt at ombyggingskostnader for de gamle bygningene dekkes av kostnader stipulert for de funksjonene som eventuelt legges inn i de eksisterende bygningene. Det er forutsatt at dersom bygningene ikke benyttes, vil prosjektet ikke bli belastet med omkostninger for opprusting.

Folketeaterkvartalet

Byggekostnadene for Folketeaterets hovedalternativ er økt mer enn hva prisstigningen skulle tilsi. Økningen overstiger den beregnede prisstigningen og har sin forklaring i at beregninger tidligere har vært basert på feil grunnlag. En ny gjennomgang av kostnadsberegningene fra 1996 viste at kostnadene for hovedalternativet var vurdert for lavt. Det ble benyttet en annen framgangsmåte i beregningene av kostnaden for dette alternativet enn for nybyggsalternativene. Gøteborgoperaens byggekostnader eks. teaterteknikk ble lagt til grunn. Disse kostnadene ble så skjønnsmessig fordelt på 8 forskjellige arealkategorier som også ble benyttet i hovedalternativet for å komme fram til sannsynlig kostnad.

Den omregningen som ble gjort, inneholdt imidlertid en del unøyaktigheter. Kostnadene ved de rimelige arealene ble anslått for lavt. Store deler av kostnadene ligger i selve råbygget og de tekniske anlegg som betjener de fleste arealene. Disse arealene avhenger av areal og volum og vil derfor belaste et lager tilnærmet like mye som publikumsarealer. Andelen rimelige arealer ble dessuten anslått for stor, blant annet fordi differansen mellom brutto og netto areal ble lagt inn i den billige kategorien, mens den burde ha ligget under de enkelte arealkategoriene. Prosjektet var ikke kommet langt nok til at disse unøyaktighetene ble oppdaget.

Med utgangspunkt i disse betraktningene, burde byggekostnadene vært anslått til ca. 1040 mill kr pr. 01.01.97.

Det er forutsatt den samme standarden for dette alternativet som for nybygg­alternativene med unntak av de 1550 kvm. som ikke bygges om.

På grunn av den generelle senkningen av grunnvannstanden i Oslo sentrum har eksisterende fundamenter fått store påhengslaster. Det er derfor grunn til å anta at disse ikke har kapasitet til å ta opp tilleggslaster. Refundamentering antas derfor å bli nødvendig. Kostnader for dette er tatt med nå, men var ikke med i St. prp. nr. 37.

Tomteavhengige tilleggskostnader

Under arbeidet med kalkylene har det vært kontakt med flere offentlige etater som Oslo Havnevesen, SFT, Statens Vegvesen Oslo og Oslo kommune- ­geoteknisk kontor for å innhente synspunkter og avklare grensesoner.

Det er gjort et betydelig arbeid med å hente inn rapporter fra gjennomførte grunnundersøkelser. Statsbygg mener at de grunnundersøkelsene som er utført, gir et tilstrekkelig grunnlag for å kalkulere kostnadsanslaget.

Bjørvika

I Bjørvikautstikkeren ligger det rester av flere tidligere kaikonstruksjoner skjult i fyllmassen. Slike fysiske hindre vil skape problemer for spunting, stagforankring og peling. På grunn av disse hindrene vil vi anbefale at det legges inn restriksjoner for hvor på tomten man legger den dype delen av kjelleren. Disse begrensningene må synliggjøres i programmet for en konkurranse. Restriksjonene har ingen vesentlig betydning for lokaliseringen, men det har kostnadskonsekvenser å plassere den dype delen av kjelleren i den delen av området hvor det er kaikonstruksjoner.

Under “tomteavhengige tilleggskostnader” er følgende lagt til grunn:

• Etablering av byggegropen blir meget komplisert, med arbeider både på land og sjø, hvor deler av arbeidet må utføres av dykkere. Avstanden til fjell er på 30-55 m, og det er betydelige mengder forurensning som må fjernes. Grunnen består blant annet av leire, forurensede bunnsedimenter, sagflis og diverse byfyllmasser.

• Byantikvaren har varslet at det kan være muligheter for funn av antikvarisk interesse på tomten. Dersom det skulle vise seg at det gjøres funn som er langt større enn forutsatt, vil kostnadene bli overskredet.

• Kostnader for etablering av operaens andel av lokalvegnettet i henhold til plan- og bygningslovens bestemmelser. Den totale kostnaden for vegnettet har Oslo kommune anslått til mellom 6 og 12 mill. kr.

Under “Infrastruktur tilleggskostnader” er det i tillegg tatt med:

• kostnader for riving av eksisterende nedkjøringsrampe fra E18 og bygging av ny midlertidig nedkjøringsrampe og gangbro over eksisterende E18.

• midlertidig tilknytning til vann og avløp i fall infrastrukturen ikke er på plass når operaen står ferdig.

Kostnader knyttet til etablering av nytt kommunalt ledningsnett er forutsatt dekket gjennom ordinære kommunale tilknytningsavgifter.

Det er ikke tatt med kostnader til infrastruktur eller parkareal ut over det som plan- og bygningsloven krever. Det er derfor ikke tatt med havnerelaterte kostnader, kostnader relatert til etablering av ny E18, kostnader for etablering av kommunalt lokalvegsystem ut over det som er nevnt over, grunnerverv ut over operatomta, opparbeiding av erstatningsareal for nåværende virksomheter, rive- og oppryddingskostnader for ny veg og bebyggelse eller andre tiltak som ikke er nødvendig for bygging av operaen.

Fjerning av forurensede masser anses ikke som del av operaprosjektet, men kostnadene er synliggjort i oversikten. Forurenser anses som pliktig til å bekoste oppryddingen og kostnadene må derfor trekkes fra selgers inntekter av tomtesalget.

Særlig for Bjørvika var kostnadsanslagene for tilleggskostnader usikre slik det tidligere har vært påpekt. Statsbygg vil fremheve at de tallene som nå foreligger, er mer sikre enn tallene fra St. prp. nr 37. En vurdering av de sammenliknbare kostnadselementene fra 1997 til 1999 viser en mer nøktern beregning nå. Tilleggene representerer nye kostnadsbærere som en følge av økt kunnskap og derved redusert usikkerhet.

Følgende forhold begrunner økning i tilleggskostnader ut over prisstigning:

• Det er benyttet en annen måte å etablere byggegrop som gir noe kortere byggetid. Løsningen er sikrere, men mer kostbar.

• Det er i perioden etter behandlingen av St.prp. nr 37 planlagt en kvartalsstruktur foran operatomta. Vi har forutsatt at det er ønskelig at operaen synes fra plassen foran Sentralbanestasjonen. Da må bygningen plasseres lengre vest enn tidligere. Fundamenteringen av den gamle kaifronten medfører også at scenehuset i den løsningen som ligger til grunn for kostnadene, må plasseres vest for denne. Dette medfører mer kostbare grunn- og fundamenteringsarbeider (som spunting, peling, mer utfylling og økte kostnader for fjerning av konstruksjoner.)

• Scenedybde og sceneareal er endret fra 1997. En dypere utgraving i bløt leire krever spesielle tiltak som er meget kostbare.

• Operaens andel av det kommunale vegnettet var tidligere ikke tatt med.

• Infrastruktur, tilleggskostnader var tidligere ikke vurdert. Dersom Nyland allé blir ferdig i tide kan store deler av disse kostnadene falle bort.

Vestbanen

Grunnforholdene på tomta er alminnelig gode med relativt kort avstand til fjell. Noe spunting og noe kostnader i forbindelse med vanntetting er medtatt. I tillegg må flere gamle, støpte perronger i grunnen fjernes.

Vi har ikke funnet nye kostnadsbærere, men fjerning av perronger er vurdert som noe mer kostbar enn tidligere.

Det er ikke påvist vesentlig med forurensning, men det antas en diffus forurensning i byfyllmassene pga mindre oljelekkasjer fra tanker og parkerte tog. Eventuelle funn av forurensning må fjernes. Fjerning av forurensning var tatt med i tomteavhengige tilleggskostnader i 1997. Kostnadene for dette er ikke lagt inn nå.

Under bakken går en avløpstunnel som legger enkelte begrensninger på plassering av scenen i bygget. Begrensningene har ingen kostnadskonsekvenser.

Det er ikke medtatt spesielle kostnader for Vestbanebygningene. Dersom de skal inngå i operaen, forutsettes det at de inneholder programareal.

Folketeaterkvartalet

Det er tatt med rivekostnader for de deler av den eksisterende bygningsmassen som vil bli berørt. Store deler av Folketeaterbygningen med Operapassasjen forutsettes imidlertid beholdt. Det er tatt med ekstra sikringskostnader i overgangen til den delen av bygningsmassen som blir beholdt.

Det vil være påkrevd med spunting og trolig også etappevis utgraving/riving av eksisterende kjellervegger.

Erverv/verdi av tomt

For å anslå erverv/verdi av tomt er det benyttet bistand fra de samme eksterne konsulenter for alle tre tomtealternativene for på den måten å sikre at tallene er mest mulig sammenliknbare. Ervervsprisen er for klargjort/ren tomt. Dette medfører at kostnader for fjerning av forurensning eller andre elementer skal belastes forurenser/selger.

Bjørvika

For Bjørvika er det forutsatt å benytte tomt angitt som 6a og 6b i rapporten “Byutvikling i Bjørvika - Bispevika”, Statsbygg og plan- og bygningsetaten november 1998. Denne tomten ligger innerst på Bjørvikautstikkeren, og forutsetter en del utfylling i havnebassenget. Det er i kostnadsvurderingene forutsatt at bygningen blir plassert på den vestre delen av tomtearealet for å sikre best mulig eksponering mot byen. Dette er en tomt som gjør at operautbyggingen kan skje uavhengig av vegomleggingen i Bjørvikaområdet.

Tomtens samlede areal er på 21 700 m2 og forutsettes i sin helhet benyttet til opera. Det vil være nødvendig med et større tomteareal i Bjørvika enn på Vestbanen fordi man på Vestbanen kan dra nytte av Rådhusplassen og plassen mellom Vestbanebygningene og sjøen som forplass.

Tomtens samlede verdi er i ovennevnte rapport anslått til ca. 115 mill. kr for byggeklar tomt dersom det blir byutvikling i området og 65 mill. kr uten byutvikling. Verdianslagene i rapporten er fratrukket ca. 100 mill. kr i form av grunnarbeider. Statsbyggs beregninger viser meromkostninger på i alt ca. 315 mill. kr. Dersom disse tallene legges inn i regnestykket, vil det gi en negativ tomteverdi på ca. 100 mill. kr. Fjerning av eventuell forurensning forutsettes bekostet av forurenser/eier og er ikke fratrukket eiendomsverdien, men synliggjort under kostnadsoverslaget.

Statsbygg tror likevel ikke at det er realistisk å regne med at tomteverdien kan settes til null og vil anbefale at den anslås til mellom 50 og 100 mill. kr. Anslaget er da sammenlignbart med anslaget i St. prp. nr. 37 og nevnte rapport, selv om forutsetningene for vurderingen har endret seg.

Vestbanen

Hele Vestbaneområdet mellom Cort Adlersgate, Munkedamsveien, Dronning Mauds gate og Rådhusplassen har vært vurdert som operatomt. To fredede bygninger ligger i fremkant av tomta, – Hovedbygningen og Stasjonsmesterbygningen fra gamle Vestbanestasjonen. Forutsetningen om at begge bygningene blir stående, gir et noe større anslått tomteareal enn i St. prp. nr. 37.

Det foreligger ikke vedtatte planer for området som kan indikere hvilken bruk av dette arealet Oslo kommune vil godkjenne. Verdien er derfor vanskelig å anslå.

I St. prp. nr. 37 ble verdien av tomta vurdert til 150 mill. kr. Verdianslaget var basert på stor usikkerhet i framtidig bruk. Nå har Statsbygg utarbeidet et nytt verdianslag gjennom en ekstern rådgiver. Anslaget er gjort under forutsetning av at tomten lar seg regulere til næringsformål med en gitt utnyttelsesgrad. Under disse forutsetningene, har rådgiveren anslått verdien av tomta til å være ca. 260 mill kr. forutsatt 40.000 m2 næringsarealer.

Ved beregning av verdi for Vestbanetomta regulert til opera må en anslå hvilken verdi dette reguleringsformålet har, selv om formålet ikke gir noen avkastning. Statsbygg mener at også et operabygg vil måtte belastes med en verdi for en tomt med en slik beliggenhet og med de omgivelsene som Vestbanen har. Vi vil med bakgrunn i den refererte verdivurderingen, anslå at en verdi for operaens andel av Vestbanetomta bør være ca. 150-200 mill. kr.

Av Statsbyggs samlede bebyggbare areal på ca 23 000 m2 forutsettes operaen å benytte ca 15 000 m2. Dersom prosjekteringen viser at det blir nødvendig å gå ut over Statsbyggs areal, kan det bli nødvendig å erverve grunn fra Oslo kommune. Verdien anses i prinsippet å være uavhengig av arrondering.

Fjerning av eventuell forurensning forutsettes bekostet av forurenser/eier og er ikke fratrukket eiendomsverdien, men synliggjort under kostnadsoverslaget.

Folketeaterkvartalet

Folketeaterkvartalet avgrenses av Youngstorget, Youngsgate, Storgata og Pløensgate og utgjør til sammen ca 11 200 m2. Det består av den gamle Folketeaterbygningen og en hel del eldre bygårder med ulike eiere. For å bygge ut i Folketeaterkvartalet vil det være nødvendig å erverve de fleste av disse bygårdene.

Erverv av operaens nåværende lokaler i Folketeaterbygningen er ikke med i ervervskostnadene jamfør St. prp. nr. 37

Hovedalternativet fra St. prp. nr 37 forutsetter erverv og riving av Youngstorget 3, Pløensgate 1, Storgata 17 og 19 og erverv av den del av Storgata 25 som er tenkt benyttet til opera samt forretningsdelen i Folketeaterpassasjen.

Forretningsdelen var ikke med i overslaget fra 1998, men er nå lagt inn. Statsbygg anser det som trolig at det er knyttet andre betingelser til forretningsdelen enn til teaterdelen.

Alternativet med hele operaens romprogram innpasset forutsetter i tillegg erverv og riving av Youngstorget i og Youngsgate 4 og 6 samt hele Storgata 25.

Det vil sannsynligvis ikke bli aktuelt å benytte alle disse arealene til opera. Deler av forretningsdriften vil trolig måtte gjenopprettes etter at byggeprosessen er ferdig. Deler av disse ervervskostnadene vil derfor ikke bli belastet operaen til slutt. Statsbygg vil ikke estimere hvor stort fradraget blir før det foreligger et prosjekt som viser hvilke deler av kvartalet som kan avsettes til privat forretningsdrift. Dette vil imidlertid kunne gjøres etter utarbeidingen av forprosjekt.

Eksterne konsulenter har gjort en vurdering av hvilke kostnader utbygger må påregne ved erverv av fast eiendom. Eiendommene er vurdert som om de var leid ut til markedspris for kommersielle formål. Eiendommene anses å være mer verdt som bebygd enn som ubebygd. Denne forutsetningen kan riktignok betviles for enkelte eiendommer (for eksempel Youngsgt 4). Tallene er lagt noe høyt med henvisning til erfaring ved frivillig salg. For hovedalternativet har dette resultert i en beregnet ervervskostnad på ca. 250 mill. kr. For alternativet med hele romprogrammet innpasset anslås ervervskostnaden åvære ca. 300 mill. kr.

Statsbygg vil foreslå at verdiene settes opp med et intervall for hovedalternativet mellom 150 og 250 mill kr. For alternativet med hele romprogrammet innpasset foreslås verdien satt til mellom 250 og 350 mill kr.

Kostnadstall pr. jan. 1999

På bakgrunn av foranstående viser våre fagkalkulasjoner følgende kostnader for tomtealternativene (tabell 1.2).

Kunstnerisk utsmykking har ikke tidligere vært med i kostnadsoverslaget. I henhold til nye regler for beregning av statlige investeringskostnader er de tatt med i denne tabellen, men ikke inkludert i sum investeringskostnader eks. tomt og reserver/risikovurdering. Dette er gjort for å synliggjøre de tall som skal sammenliknes med beregningene av investeringskostnadene fra 1997.

Det er ikke lagt inn kostnader ved driftsavbrudd i Folketeateralternativene. Disse er kalkulert i St. prp. nr. 37 til 150 mill. kr. for hovedalternativet.

Det er relativt store forskjeller i byggekostnader mellom hovedalternativet og det andre alternativet. Hovedalternativet er rimeligere fordi:

• 550 kvm er ikke berørt av ombygging

• Verkstedene på 4000 m2 er lagt i eksterne, rimeligere lokaler.

• Arealet er 1400 m2 mindre.

Byggekostnadene fra 1997 var basert på estimerte kvadratmeterpriser for operaene i Helsinki og Gøteborg. Tallet skulle kun angi et kostnadsnivå for det aktuelle prosjektet. Det var ikke vurdert hvilken usikkerhet som var knyttet til anslaget, men usikkerheten var vurdert som høy. Dette framgår av Statsbyggs redegjørelser for kostnadstallene fra den gang. Det som nå foreligger er et sikrere anslag basert på priser i dagens marked selv om usikkerheten fremdeles må antas å være stor. Eventuelle avvik fra det en måtte mene er estimert prisstigning i markedet, vil ligge innenfor den usikkerheten som tallene fra 1997 nødvendigvis hadde.

Tomteavhengige tilleggskostnader var som det framgikk av St. prp. 37 (1997-98), beheftet med stor usikkerhet. Denne usikkerheten mener vi nå også å ha redusert gjennom større kunnskap om kostnadsbærerne.

Vurdering av prisstigning

Den beregnede byggekostnad for nybygg på 1395 mill. kr pr. jan. 1999 (se tabellen side 11) kan sammenliknes med 1170 mill. kr. fra 01.01.97. Dette viser en prisstigning på ca. 19% under forutsetning av at prosjektene er sammenliknbare.

Det har i perioden fra 1997 til 1999 vært en betydelig prisstigning i byggebransjen, en prisstigning som er langt høyere enn hva SSB sine indekser fanger opp. Dette skyldes at disse indeksene ikke tar hensyn til lønnsglidning og økte fortjenestemarginer. SBED-indeksen som bygger på SSB-indeksen viser en prisstigning på 7,0% fra desember 1997 til desember 1998. Statsbygg anser ikke dette for å være reell prisstigning.

Dette er et faktum som er alminnelig akseptert i byggebransjen, og Statistisk Sentralbyrå har under utarbeiding en ny og bedre byggekostnadsindeks. Dette har resultert i at kostnadsrammen for Rikshospitalet er blitt indeksregulert etter en egen indeks som i større grad gjenspeiler reell prisstigning i markedet, men som likevel er konservativt beregnet. Denne er utarbeidet av Statsbygg i samarbeid med ECON og Bygganalyse.

I forbindelse med Stortingsproposisjon nr 37 fremmet Statsbygg forslag om at kostnadsanslaget for DNO måtte økes med mer enn indeksregulering på vanlig måte skulle tilsi. Vi hadde imidlertid ikke tilfredsstillende dokumentasjon for økningen (Rikshospitalindeksen utarbeides ikke jevnlig, men er blitt utarbeidet to ganger våren 1996 og sommeren 1998, vi kunne derfor ikke bruke den som dokumentasjon).

Resultatet ble derfor at justeringen ble fastsatt til 1400 mill kr, noe som kun tilsvarer en liten økning ut over vanlig indeksregulering.

I forbindelse med ny Stortingsproposisjon bør man imidlertid på nytt få frem hva som vurderes som reell prisstigning. Statsbygg vil derfor vise til følgende vurderinger av prisstigningen.

• SSB sin prisindeks for nye eneboliger viser en økning på 15% fra 1. kvartal 1997 til 3. kvartal 1998. En lineær forlengelse fram til 1. kvartal -99 tilsier ca 20% prisstigning. Dette er en indeks som tar utgangspunkt i sluttkostnaden, og som derfor får med seg lønnsglidning og økte fortjenestemarginer. Faren er imidlertid at endringer i standard også ligger inne. På den annen side inneholder en enebolig lite tekniske installasjoner, som har hatt den største prisstigningen.

• Rikshospitalindeksen viser i perioden 3. kvartal 1996 - 3. kvartal 1998 en prisstigning på 16,3%. Bygganalyse sitt bidrag til Rikshospitalindeksen er delt opp i delindekser for de ulike fagene og for felleskostnader. Med en vekting tilsvarende kostnadsrammen for DNO gir dette en prisstigning fra 3. kvartal 1996 - 1. kvartal 1998 på 14,2% (Delindekser er kun utarbeidet frem til mars 1998). En lineær forlengelse frem til 3. kvartal medfører en prisstigning på 18-19 %.

Ingen av disse indeksene (muligens med unntak av den for nye eneboliger) fanger opp økte prosjekteringskostnader de siste årene. En undersøkelse av 12 av Statsbyggs prosjekter, utført i september 1998, viste at prosjekteringskostnadene basert på kontraktsbeløpet økte med 75% fra 1997 til 1998 for prosjektene med priskonkurranse. En del av denne økningen skyldes helt klart en omlegging til vekting som gjør at laveste tilbud ikke nødvendigvis får kontrakten, men økningen har likevel vært betydelig. Også prosjektene med arkitektkonkurranse har vist betydelig økning. Dette skyldes trolig i hovedsak to forhold: ny plan- og bygningslov og økende oppdragsmengder som gjør at fortjenestemarginene går opp.

Ut fra dette er det rimelig å anta at den samlede prisstigningen fra januar 1997 - januar 1999 for et operabygg har vært rundt 20%.

Dette understøttes også av de rammene Statsbygg har hatt anledning til å rekalkulere i perioden.

Statsbygg vurderer det derfor som rimelig å konkludere med at den prisstigningen som er registrert på byggekostnadene gjenspeiler prisstigningen i perioden. Byggekostnadene pr. 01.01.1997 var estimert til 1.170 mill. kr. Tilsvarende estimat for 01.01.99 er 1.395 mill. kr. Dette tilsvarer en prisstigning på ca 19%.

Vurderingavusikkerhet

Vi vil understreke at usikkerheten i prosjektet fremdeles er høy. Gjennom utvikling av prosjektet og arkitektkonkurranse vil usikkerheten reduseres. Statsbygg vil derfor foreslå at kostnadsrammen først fremmes ved forprosjekt. Statsbygg betrakter de tallene som framgår av tabellen side 11 som anslag som ikke har ivaretatt risiko ved prosjektet. Som det framgår av det følgende har Statsbygg vurdert usikkerheten ved de tallene som er kalkulert.

Risikoanalyse av kostnadstall for januar 1999

Statsbygg har fram til i dag basert alle sine kostnadsberegninger på fagkalkulasjoner (enhetspriser i dagens marked). En har funnet fram til forventet kostnad uten noen vurdering av risiko for at de prosesser som det enkelte prosjektet skal gjennom, kan føre til at prosjektet blir dyrere eller billigere. Generelt har det kun vært lagt til et standard rammetilskudd på 2,5%. Over tid har dette vist seg å være tilstrekkelig for prosjektporteføljen sett under ett. For de største prosjektene utgjør imidlertid usikkerhet i kostnadsanslagene så store summer at den ikke kan dekkes innenfor Statsbyggs reservepost.

Statsbygg forutsetter derfor at det blir sikret en mulighet/reserve for en rimelig dekning av den usikkerheten som knyttes til kostnadsrammen for prosjektet når denne skal behandles.

I desember 1997 vedtok regjeringen å foreta en gjennomgang av statlige investeringsprosjekter under Samferdselsdepartementet, Forsvarsdepartementet, og daværende Administrasjonsdepartementet. Resultatet av dette arbeidet foreligger ikke enda, men på grunn av erfaringer, ønsker Statsbygg å innføre en praksis for kostnadsberegning der usikkerheten ved beregningene blir sterkere belyst.

I tråd med disse erfaringene har Statsbygg gjennomført en risikoanalyse for de fire opera-alternativene. Dette er gjort med basis i suksessiv kalkulasjon og usikkerhetsanalyser. Analysen ga en forventet sannsynlig kostnad og viste usikkerhetsnivået i prosjektet på nåværende stadium. Prosjektene vil dermed være basert på en mer realistisk vurdering.

Sannsynlig kostnad

Risikoanalysen påpekte med grunnlag i dagens store usikkerhet en sannsynlig økning i middelverdien av byggekostnadene på ca. 4% i forhold til det beregnede tallet som er vist i tabellen side 11. Dette vil utgjøre mellom 40 og 60 mill. kr. avhengig av alternativ. Denne forskyvningen i sannsynlig kostnad er begrunnet i at innsparingspotensialet er noe mindre enn faren for ekstrakostnader dersom det skjer noe uforutsett. Dette er et forhold som gjelder for de fleste byggesaker. I offentlige prosjekter er tendensen tydelig. I kostnadstallene som ble lagt fram i St. prp. nr. 37 var denne sannsynlighet for økning ikke tatt hensyn til. Den nevnte økningen må derfor ikke tas med når byggekostnadene pr. 1.1.97 og januar 1999 skal sammenlignes. Når kostnadsrammen skal fremmes må det tas hensyn til slike vurderinger.

Usikkerhet

Usikkerheten i operaprosjektet har tidligere ikke vært synliggjort. Statsbygg har kun pekt på en stor usikkerhet knyttet til beregningene gjengitt i St. prp. nr. 37. Nå er usikkerhetene anskueliggjort gjennom risikoanalysen.

Til grunn for analysen lå Statsbyggs beregninger av byggekostnad og tomteavhengige tilleggskostnader. Disse ble så lagt inn som sannsynlige verdier for hovedpostene i analysen. Videre ble det lagt inn maksimum- og minimumsverdier, og det ble vurdert hvilke generelle forhold som virker inn på usikkerheten.

Analysen viste at på dette stadium i prosessen er det betydelig usikkerhet knyttet til beregningene. Følgende forhold gir størst usikkerhet:

• overordnede politiske vedtak

• gjennomføringsstrategi (byggherreorganisasjon og entrepriseform)

• arkitektur (volum, areal og planløsninger)

• markedsforhold

Siden det nettopp er de overordnede forholdene som er mest usikre, ble de fire prosjektene i analysen vurdert å være meget like mht usikkerhet.

Dagens høye usikkerhetsgrad vil gi et betydelig avvik som både kan være høyere og lavere enn sannsynlig kostnad, for de fire alternativene. Avviket vil ligge mellom 270 og 370 mill. kr. dersom en forutsetning om 85% sikkerhetsnivå legges til grunn. Dersom en forutsetning om 70% sikkerhetsnivå legges til grunn, blir avviket redusert til mellom 145 og 200 mill. kr

Dersom det skulle fremmes en kostnadsramme for godkjenning nå, ville det altså være nødvendig å avsette et betydelig beløp som reserve for å ta høyde for usikkerheten i beregningene. Statsbygg mener derfor at utarbeidelse av kostnadsramme bør utsettes til det er utarbeidet et forprosjekt. På det tidspunktet forutsettes usikkerheten i beregningsgrunnlaget å være vesentlig redusert. Gjennomføringsstrategien forutsettes da avklart og markedsforholdene vil være mer oversiktlige. Med grunnlag i arkitektkonkurranse og prosjektering vil det foreligge et avklarende tegningsmateriale, et byggeprogram som beskriver krav til kvalitet, supplerende tekniske undersøkelser etc. Vi forutsetter at det på dette tidspunktet også foreligger reguleringsmessige avklaringer som reduserer usikkerheten ytterligere. Usikkerheten i kostnadsberegningene vil dermed være vesentlig mindre. Det beløpet som må avsettes for å dekke opp for usikkerhet, vil dermed også være tilsvarende redusert. Samtidig ventes nye prosedyrer for avsetting av reserver i statlige byggeprosjekter å kunne foreligge.

Statsbygg foreslår derfor at utarbeidelse av kostnadsramme utsettes til forprosjekt foreligger.

Vi forutsetter at den videre planleggingen blir underlagt styring som unngår kostnadsøkninger og at reell prisstigning blir lagt til grunn ved utarbeiding av kostnadsrammen.

For den videre planleggingen, herunder gjennomføring av arkitektkonkurranse og prosjektering fram til forprosjekt, bør det bevilges 50 mill. kr.