8 Vestbanetomten

8.1 Innledning

Historisk sett var området omkring Vestbanen en arbeiderforstad rett utenfor de sentrale deler av byen. Drammensbanens endestasjon (Vestbanen) ble i 1872 lagt til dette området, som fra da av ble preget av jernbane og kommunikasjon. Deler av et mindre område mot nord, Klingenbergkvartalet, utviklet seg etter hvert til å bli en forlystelsesbydel med aktiviteter som tivoli, sirkus og annen underholdning. Etter hvert førte behovet for å rydde opp i bydelen til totalsanering og standardheving av området gjennom omfattende endring og moderne byplangrep, blant annet ved å bygge byens honnørbrygge og rådhus i området, og senere ved utbyggingen av Vikaområdet på 1960- og 1970-tallet. Vestbanen ble nedlagt som jernbanestasjon på slutten av 1980-tallet, og Vestbanebygningene er nå det eneste som minner om jernbanedriften i området.

Vestbaneområdet har fått økt bymessig betydning etter utbyggingen av Aker brygge, samtidig som redusert trafikk har gitt Rådhusplassen tilbake noe av sin tiltenkte verdighet og funksjon. Tomteområdet Vestbanen ligger i randsonen av den klart definerte og tette bystrukturen. Rådhuset og fasaderekken fra Kontraskjæret opp Dronning Mauds gate markerer den tette byens avgrensing mot fjorden. Den nye bebyggelsen rundt Aker brygge ligger som et moderne utbygd byområde mot sjøen i vest, uten direkte integrasjon i den sentrale byveven. Selve operatomten er omgitt i nord og vest av veiramper med bakenforliggende tung kontorbebyggelse av nyere dato. Mot sør grenser tomten mot Cort Adelers gate og Aker brygge, og mot øst Rådhusplassen.

I sommerhalvåret ligger Vestbanetomten midt i de mest attraktive urbane rekreasjonsarealene i Oslo sentrum, mellom Aker brygge, Rådhusplassen og Akershus festning. Det er meget god tilgjengelighet til området i forhold til offentlige kommunikasjoner og hovedveisystem.

I St prp nr 37 (1997-98) Om nytt operahus anbefalte Kulturdepartementet at et nytt operahus blir lokalisert til Vestbanetomten. Enkle grunnforhold og den omstendighet at staten eier tomten ble trukket frem som særlige fordeler. Videre ble området rundt Vestbanen vurdert som et område som kan tilby Den Norske Opera gode rammevilkår. Det ligger andre kulturinstitusjoner i nærheten og operahuset vil inngå i et levende bymiljø.

Hovedstasjonsbygningen og lokalstasjonsbygningen på Vestbanetomten ble fredet i 1995. I St prp nr 37 (1997-98) Om nytt operahus ble det foreslått at man i utlysningen av arkitektkonkurransen for nytt operahus kunne

”åpne for løsninger som bare omfatter den fredede hovedstasjonsbygningen, det vil si å se bort fra lokalstasjonsbygningen.”

Fredningsspørsmålet ble omtalt i Innst S nr 225 (1997-98), og komiteens medlemmer fra Kristelig Folkeparti, Høyre, Senterpartiet, Arbeiderpartiet og Sosialistisk Venstreparti uttalte at utgangspunktet for arkitektkonkurransen bør være at fredningsvedtaket opprettholdes.

I lys av dette tar Kulturdepartementet til etterretning at en arkitektkonkurranse har som premiss at fredningen av begge bygningene blir opprettholdt. Behovet for tomteareal til operahuset vil med dette øke noe, fordi Rådhusplassen ikke på samme måte vil fungere som forplass for huset, jf det oppjusterte kostnadsanslaget for tomteerverv.

8.2 Vestbanetomten som mulig ­lokaliseringsalternativ for et nytt operahus

8.2.1 Avgrensning av tomt

Hele Vestbaneområdet mellom Cort Adelersgate, Munkedamsveien, Dronning Mauds gate og Rådhusplassen kan vurderes som operatomt, med de begrensninger de fredede bygningene gir. I Vestbaneområdet er plansituasjonen i hovedsak avklart. Med bygging av Vestbanekrysset og stengningen av Rådhusplassen for bilkjøring er områdets trafikale forhold også i stor grad tilrettelagt. Imidlertid mangler fremdeles avklaring når det gjelder Slottsparktunnelen og dens funksjon som veilenke mellom Festningstunnelen og Henrik Ibsenringen. Inntil dette er tilrettelagt, må man forvente at Munkedamsveien fortsatt vil være trafikkbelastet.

Kilde: Eiendomsrett: Plan- og bygningsetaten

8.2.2 Eiendomsforhold og eiendomserverv

Staten er eier av Vestbanetomten. Operaetablering er forenlig med andre grunneierinteresser i området.

Det foreligger ikke vedtatte planer som kan indikere hvilken bruk Oslo kommune vil tillate for området. Det er derfor vanskelig å anslå verdien av tomten. I St prp nr 37 (1997-98) Om nytt operahus ble verdien av tomten vurdert til 150 mill kroner.

Ved beregning av verdi for Vestbanetomten regulert til opera må en anslå hvilken verdi dette reguleringsformålet har. Beliggenhet og omgivelsene rundt Vestbanetomten er også premisser for verdifastsettelsen. Av Statsbyggs samlede bebyggbare areal på Vestbanetomten på ca 23 000 m forutsettes operahuset å benytte ca 15 000 m. Verdien av dette arealet er anslått til ca 150-200 mill kroner.

8.2.3 Reguleringsmessige forhold

I ”Kommunedelplan for Oslos sentrale sjøside” fra 1987 er Vestbanetomten avsatt til område for byutvikling. Det er lagt spesiell vekt på at området bør få utadvendt publikumsrettet virksomhet. Det må fremmes reguleringsplan for området, som skal behandles av Oslo kommune som planmyndighet.

Det er i Statsbyggs fremdriftsplan avsatt tre år til arkitektkonkurranse, behandling av reguleringsplan og byggesaksbehandling, basert på normal fremdrift for den kommunale saksbehandling og uten at det oppstår komplikasjoner i den politiske behandling av reguleringsplanen.

Det forutsettes at det ikke blir stilt krav om ny konsekvensutredning ved bygging av operahus på Vestbanetomten. Miljøverndepartementet har vurdert dette spørsmålet. Ifølge brev av 12. november 1998 til Statsbygg fra Miljøverndepartementet kan det normalt ikke stilles krav om ny konsekvensutredning med mindre det lanseres nye og selvstendige alternativ.

Når det gjelder rekkefølgebestemmelser, vises det til brev fra Oslo kommune ved byrådet til Kulturdepartementet av 17. desember 1998 (jf vedlegg 3), der det henvises til vedlagt notat fra Plan- og bygningsetaten, der det heter:

”Vi kan ikke se at det vil bli krevet rekkefølgebestemmelser i forbindelse med dette alternativet hvis området kun blir brukt til opera. Dersom staten ønsker å bruke deler av tomta til andre formål enn opera, for eksempel næringsbebyggelse i bakkant mot Munkedamsveien, vil dette kunne reise spørsmål om utbyggingsrekkefølge, rekkefølgebestemmelser og parkeringsanlegg for å sikre at kvartalet bygges ut.”

8.2.4 Kulturminnefaglige forhold

Riksantikvaren fredet hovedbygningen og lokalstasjonsbygningen i 1995, med hjemmel i lov om kulturminner § 15, jf § 22. Fredningsvedtaket vil ha konsekvenser for plassering og tilpassing av et operahus i forhold til de fredede bygningene.

Når det gjelder behandlingen av fredede hus og anlegg vises det til bestemmelsene i lov om kulturminner §§ 15-18, samt til fredningsbestemmelsene. Det er disse forhold som vil være bestemmende for kulturminnemyndighetenes behandling av tiltak som berører det fredede anlegget.

Vedrørende eventuelle muligheter for sammenbygging av en operabygning til eksisterende bygningsanlegg, vises det til de muligheter som angis i fredningsbestemmelsenes § II:

”Det er ikke tillatt å bygge på bygningene med unntak av hovedbygningens fasade mot det tidligere sporområdet. Bygningen kan eventuelt bygges på der toghallen tidligere var bygget til, så fremt tilbygget tar hensyn til hovedbygningens volum og arkitektur.”

8.2.5 Grunnforhold

Statsbygg har foretatt ytterligere analyse av grunnforholdene på tomten, som bekrefter vurderingene som ble gitt i St prp nr 37 (1997-98) Om nytt operahus. Grunnforholdene på tomten er gode med relativt kort avstand til fjell. Bygget blir delvis fundamentert direkte på fjell, delvis på plast-støpte betongpillarer og delvis på betongpeler.

Under tomten går det en veitunnel (Festningstunnelen) og en tunnel for vann og avløp i fjell. Den sistnevnte tunnelen ligger i slik dybde at arkitektkonkurransen må gi premisser for plassering av den dypeste kjelleren i operahuset.

Den eksisterende bygningsmassen er for det meste fundamentert i løsmassene og det er registrert store deformasjoner over tid. Prosjektet må ha en dekkende tilstandskontroll av bygningsmassen. Ansvarsforholdet for eventuell refundamentering må avklares, men forskyvninger i grunnen som ikke er foranlediget av operabygget skal ikke belastes operahusprosjektet. Kostnadsanslaget for nytt operahus omfatter ikke refundamentering av de gamle bygningene.

Statsbyggs vurdering av forurensningssituasjonen er at det ikke har vært virksomhet på tomten som skulle tilsi at tomten skulle være vesentlig forurenset. Arbeidene med å håndtere forurensning på tomten vil omfatte prøvetaking og analyse, oppgraving, bortkjøring og deponering av forurenset masse.

8.2.6 Fremdrift

Fra det fattes vedtak og til bygningen kan stå ferdig, anslår Statsbygg en gjennomføringstid på 8 år med ferdigstillelse sommeren 2007.

Fremdriften forutsetter normal fremdrift for den kommunale saksbehandling, uten komplikasjoner i den politiske behandlingen av reguleringsplanen. Statsbygg knytter ikke spesiell usikkerhet til byggeprosessen for dette tomtealternativet, men mener det kan oppstå forsinkelser i reguleringsprosessen på grunn av forholdet til de fredede bygningene.

I St prp nr 37 (1997-98) Om nytt operahus ble det uttalt at

”dersom det fattes vedtak i 1998 om bygging av et nytt operahus på Vestbanetomta, kan operahuset stå ferdig i 2005.”

Når det nå er lagt inn noe lenger byggetid er dette av hensyn til styringen av prosjektet.

8.2.7 Kostnader

Beregningen av rene byggekostnader er av Statsbygg anslått til 1 395 mill kroner, jf omtalen under 4.3.

Statsbygg har ikke funnet kostnadselementer som endrer det bildet som ble beskrevet i St prp nr 37 (1997-98) Om nytt operahus.

Ervervskostnaden er anslått for byggeklar tomt. Dette medfører at kostnader for fjerning av forurensning skal belastes selger, eventuelt forurenser. Opprydding av forurenset grunn er derfor ikke med i prosjektkostnaden, men dekkes av kostnad til erverv av tomt. Statsbygg har anslått kostnaden til 10 mill kroner.

8.3 Sammenfatning og vurdering

Kostnaden for et operahus på Vestbanetomten er anslått til 1 600 mill kroner. Med et vedtak våren 1999 anslår Statsbygg at operahuset kan stå ferdig sommeren 2007.

De tilleggsutredninger som Statsbygg har foretatt vedrørende Vestbanetomten, stadfester den omtale som ble gitt i St prp nr 37 (1997-98) Om nytt operahus. Det betyr at dette alternativet fremstår som det klart beste med hensyn til kostnader, fremdrift og grad av usikkerhet.