§ 11-9 og § 11-10 - Kommunedelplan for Oslo kommune - planbestemmelser om høyde på byggverk

Det vises til brev fra Fylkesmannen i Oslo og Akershus 15. februar 2017 om adgangen til å fastsette bestemmelser om bygningers høyde.

Spørsmålet er også tatt opp i brev av 28. april 2016.

Etter ordlyden i plan- og bygningsloven § 29-4 første ledd tredje punktum går det frem at bygning med gesimshøyde over åtte meter og mønehøyde over ni meter bare kan "føres opp hvor det har hjemmel i plan etter kapitel 11 og 12". Spørsmålet er om høydebegrensningen i pbl.§ 29-4 første ledd tredje punktum kan fravikes ved rammebestemmelser om utbyggingsvolum etter § 11-10 nr. 1, jf. § 11-9 nr. 5.

Det presiseres innledningsvis at departementet ikke tar stilling til konkrete saker som ikke foreligger i departementet til ordinær saks- eller klagebehandling. Departementet gjør ikke en lovlighetskontroll av bestemmelsene i kommuneplanen for Oslo. Departementet vil derfor ikke gå konkret inn i de aktuelle bestemmelsene til kommuneplanen for Oslo. Departementets svar gis på generelt grunnlag.

Departementet vil bemerke

Innholdsmessig må planbestemmelser ligge innenfor det som kan reguleres med hjemmel i loven. Plan- og bygningsloven § 11-9 nr. 5 gir blant annet hjemmel til å fastsette rammebestemmelser om byggegrenser, utbyggingsvolum og funksjonskrav. I følge forarbeidene omfatter dette plassering og mengde bebyggelse, f.eks. i form av byggegrense, maksimumsantall for kvadratmeter gulvareal/grad av utnytting, andel av boliger med livsløpstandard mv., i de forskjellige utbyggingsområder. Bestemmelsene kan gjelde nye utbyggingsområder eller eksisterende utbyggingsområder. For mindre utbyggingstiltak kan bestemmelsen ses i sammenheng med plan- og bygningsloven § 11-10 nr. 1. Etter § 11-10 nr. 1 kan det gis bestemmelser om at mindre utbyggingstiltak ikke krever ytterligere plan når "det er gitt bestemmelser om utbyggingsvolum og uteareal". Det følger av forarbeidene at bestemmelsen innebærer en viss lemping av kravet om at ny utbygging skal ha grunnlag i reguleringsplan. Loven legger opp til at kommunen kan gi bestemmelser i kommuneplanens

arealdel som klargjør når tiltak krever reguleringsplan. Dette kan gjøres gjennom generelle bestemmelser om plankrav etter § 11-9 nr. 1, eller det kan spesifiseres gjennom bestemmelser om unntak for mindre utbyggingstiltak etter § 11-10 nr. 1. I Ot.prp nr. 32 (2007-2008) side 223 forutsettes det at slike unntaksbestemmelser gjelder byggetiltak i eksisterende bebygde områder der den nye bebyggelsen kan innpasses i en bestående struktur, underordner seg bestående bygninger i bygningshøyde, volum, grad av utnytting mv., samt at den kan benytte seg av eksisterende teknisk infrastruktur og transportsystem. Loven forutsetter at det gis bestemmelser i planen som avklarer disse forholdene, og at dette er en forutsetning for å kunne nytte hjemmelen som et unntak fra kravet til reguleringsplan og som grunnlag for å gi byggetillatelse. For å anvende unntaket er det som nevnt ovenfor et vilkår at det er fastsatt nærmere bestemmelser om utbyggingsvolum og uteareal etter § 11-9 nr. 5.

Slik departementet ser det legger plan- og bygningsloven § 11-10 nr. 1 opp til en viss fleksibilitet. Det kan gis bestemmelser om at et nybygg skal innpasses bestående bebyggelse, og at eksisterende bygg kan gi tilstrekkelige konkrete referanser å forholde seg til for blant annet høyder og avtrapping. Typisk vil dette gjelde oppføring av et innfyllingsbygg der bygningshøyde, volum, grad av utnytting mv for omkringliggende eksisterende bygg gir tilstrekkelig avklaring for å innpasse utbyggingsvolum. Dersom eksisterende bebyggelse ikke gir tilstrekkelig konkret referanse, vil det gjelde krav om reguleringsplan for å gå ut over lovens høydebegrensing i plan- og bygningsloven § 29-4 første ledd tredje punktum. Unntaket kan også være begrenset av kravet til reguleringsplan etter pbl § 12-1 tredje ledd. Det vises til omtalen av §§ 12-1 og 11-10 nr. 1 i Ot.prp. nr. 32 (2007-2008) side 228.

Etter departementets mening ligger det innenfor rammen av plan- og bygningsloven § 11-10 nr. 1 å gi bestemmelser som fraviker høydebegrensningen i plan- og bygningsloven § 29-4 første ledd tredje punktum ut fra høyder på eksisterende bebyggelse. Det må gjøres en vurdering av om kommuneplanbestemmelsene, sammenholdt med omkringliggende eksisterende bygg, gir en tilstrekkelig klar referanse til å gå ut over lovens høydebegrensning i § 29-4 første ledd tredje punktum. Dette spørsmålet må avgjøres konkret i den enkelte sak. Etter departementets syn kan for eksempel høydebegrensningen være tilstrekkelig avklart når det bygges på en innfyllingstomt i et sentrumskvartal, og gesimshøyde, mønehøyde og eventuell avtrapping må anses avklart ved å følge samme høyder som for kvartalet ellers.

Unntak fra kravet til reguleringsplan etter § 11-10 nr. 1 skal bidra til en smidig prosess for mindre utbyggingstiltak. Tiltakshaver kan allikevel velge å fremme et privat reguleringsplanforslag istedenfor å gå rett på byggesak. 

Når det gjelder forholdet til målereglene i byggteknisk forskrift vises det til ordlyd i § 11-10 nr. 1. Det går her frem at "mindre utbyggingstiltak ikke krever ytterligere plan dersom det er gitt bestemmelser om utbyggingsvolum og uteareal". Etter departementets mening må innholdet i begrepet "utbyggingsvolum" tolkes med bakgrunn i tilsvarende begrep som er brukt i § 11-9 nr. 5. Etter § 11-9 nr. 5 åpnes det for å gi rammebestemmelser om utbyggingsvolum, jf. Ot.prp. nr. 32 (2007-2008) side 222. Når det åpnes for ramme­bestemmelser er det etter departementets mening ikke nødvendig å gi konkrete krav. Departementet kan derfor ikke se at byggteknisk forskrift er til hinder for å anvende unntaket i § 11-10 nr. 1

Slik departementet ser det synes fylkesmannen å ha lagt til grunn en tilsvarende tolkning om adgangen til å fastsette bestemmelser om bygningers høyde, jf. vedtak av 28. februar 2017 for Rathkes gate og Gyldenløvesgate i Oslo kommune. 

Departementet er ellers enig med fylkesmannen i at høyder ut over lovens krav i plan- og bygningsloven § 29-4 første ledd tredje punktum må angis tilstrekkelig klart og entydig. Der høyden skal angis uten å bruke kotetall eller meter, må ordlyden i planbestemmelsen, sammenholdt med omkringliggende eksisterende bygg, gi et entydig grunnlag for å gå ut over lovens høydebegrensning. Avgjørelse må gjøres etter en konkret vurdering i den enkelte byggesak.

Med hilsen

Til toppen