§ 2-2 Departementet besvarer henvendelse om oppføring av ny bolig med hybelleilighet skal anses som én eller to boenheter

Vi viser til e-post av 20. mars 2018 med spørsmål om oppføring av ny bolig med hybelleilighet skal anses som et bygg med én eller to boenheter.

Vi gjør oppmerksom på at departementet bistår med generell veiledning og fortolkning om hvordan plan- og bygningsloven med forskrifter er å forstå. Selve myndigheten til å behandle og avgjøre saker etter plan- og bygningsloven er derimot lagt til kommunene og fylkesmennene. Vi uttaler oss ikke om konkrete byggesaker som ikke foreligger til behandling gjennom ordinær klage. Vår uttalelse er derfor gitt på generelt grunnlag.                                 

Om nybygget består av én eller flere boenheter er en konkret vurdering

En boenhet må være i samsvar med plankrav og tekniske krav i lovgivningen. Det er f.eks. krav til brannsikring, planløsning, lyd, tilgjengelighet, arealbruk mv. Det har derfor betydning om et nybygg består av én eller flere boenheter. Grensegangen mellom én eller to boenheter kan være vanskelig å bestemme for såkalte eneboliger med sekundærleiligheter. Om det foreligger to boenheter må avgjøres konkret i den enkelte sak. Dersom kommunen mener at et slikt nybygg har mer enn én boenhet, må vurderingen begrunnes i saklige planmessige forhold og/eller bygningstekniske forhold av betydning. Vi vil i det følgende nevne aktuelle vurderingsmomenter.

Kriteriene i byggesaksforskriften § 2-2 kan være relevante

Fra 1. januar 2016 forskriftsfestet departementet vilkårene for når oppdeling av boenhet i eksisterende bolig er søknadspliktig. Selv om bestemmelsen gjelder eksisterende bygg, kan vurderingsmomentene også være relevante ved oppføring av nye boliger. Dette er naturlig ettersom en bolig anses som en eksisterende bolig så snart den har fått ferdigattest.

For at det skal foreligge en egen boenhet etter byggesaksforskriften § 2-2 må tre vilkår være oppfylt:

Bokstav a - Hovedfunksjoner for bolig

En boenhet må ha alle hovedfunksjoner for bolig, det vil si stue, kjøkken, soveplass, bad og toalett. Boenheten behøver ikke å ha separate rom for hver enkelt funksjon, men boenheten må kunne fylle alle hovedfunksjonene. Et oppholdsrom vil i de aller fleste tilfeller kunne utgjøre både soverom, stue og kjøkken. Vurderingen gjøres ut fra rent fysiske kriterier ved selve boenheten, ikke hvordan boenheten brukes.

Bokstav b - Egen inngang

En boenhet må ha egen, separat inngang. Det betyr at det må være mulig å komme til boenheten uten å måtte gå gjennom andre boenheter. To boenheter kan imidlertid ha felles gang med hver sin inngangsdør, f.eks. en horisontaldelt tomannsbolig. Vilkåret må sees i sammenheng med kravet om at boenhetene skal være fysisk adskilt fra øvrige enheter, jf. byggesaksforskriften § 2-2 bokstav c.

Bokstav c - Fysisk adskilt

At en enhet er fysisk adskilt fra en annen enhet taler for at den må anses som en egen boenhet. At enhetene er fysisk adskilt betyr at det ikke er noen form for intern forbindelse mellom enhetene i form av dør, trappeforbindelse eller lignende. En låst dør mellom enhetene er ikke nok til at de anses som fysisk adskilt, selv om dette innebærer at boenhetene i den daglige bruken oppleves som separate enheter. Enhetene må være adskilt rent bygningsmessig.

Andre relevante vurderingsmomenter

Selv om momentene etter byggsaksforskriften kan være relevante, trenger de ikke å være avgjørende. Det er i tillegg andre hensyn som kan gjøre seg gjeldende ved nybygg. Det kan være relevant å vurdere om bruk og belastning på eiendommen er mer omfattende eller av en annen art enn antallet boenheter det er søkt om. At enhetene kan brukes helt uavhengige av hverandre, og at de kan brukes som to egne økonomiske enheter, kan tale for at de bør anses som to selvstendige boenheter i plan- og bygningslovens forstand. Den påtenkte bruken tilsier da at plankrav og myndighetskrav til brann og lyd mv bør være tilfredsstilt. For eksempel vil et boligbygg med to enheter av tilnærmet lik størrelse, som er egnet til bruk av to familier/husstander, normalt være å anse som to boenheter eller en tomannsbolig. Vi vil også nevne at søknad om seksjonering til boligseksjon etter eierseksjonsloven taler for at et bygg består av flere boenheter.

Departementet har i en tidligere klagesak (16/3352-7, se vedlegg), som gjaldt spørsmål om en ny bolig skulle anses som en ene- eller tomannsbolig, lagt vekt på overnevnte momenter. Den aktuelle boligen bestod av tre etasjer. I underetasjen var det inntegnet en enhet på 34,3 m² bestående av stue, soverom, kjøkken og bad. Enheten hadde egen inngang, og var tilknyttet resten av boligen via felles vaskebod med to dører. Departementet uttalte følgende:

"Departementet er således enig med Fylkesmannen i at enheten i underetasjen ikke kan anses som fysisk adskilt fra øvrig boligareal. Det fremgår videre av saken at enheten i underetasjen har et areal på 34,3 m². Dette utgjør en liten del av det samlede arealet til bygget. Enheten har en størrelse som tilsier at bruken eller belastningen på eiendommen vil være begrenset. Etter departementets syn fremstår bygget som en enebolig med hybel/utleiedel. På bakgrunn av ovennevnte er vi enig med Fylkesmannen i at det omsøkte tiltaket må anses som én boenhet."

 

Vedlegg (disse er ikke publisert på saken her på regjeringen.no)

Til toppen