3 Bustadsamvirket i Noreg

3.1 Innleiing

Det som i dag blir omtala som bustadsamvirket eller bustadkooperasjonen, er bustadbyggjelaga og burettslaga. Desse samanslutningane vart lovregulerte i 1960 gjennom lov om boligbyggelag og lov om borettslag (lov nr. 1 og 2 frå 4. februar 1960), men nemningane var tekne i bruk tidlegare. Samanslutningane og lovgjevinga skal omtalast nærare etter kvart, men for samanhengens skuld skal nokre hovuddrag nemnast alt her.

Særpreget for bustadbyggjelaget er at det skal skaffe medlemmene bustader. Laget eig normalt ikkje bustadene, derimot er det ei sentral oppgåve for laget å forvalte bustadene på vegner av eigarane. Burettslaget er ei eigeform for bustader: Laget eig dei bustadene som medlemmene disponerer. Medlemmene blir omtala som andelseigarar både i bustadbyggjelag og burettslag, og den nemninga skal nyttast her òg.

Bustadbyggjelaga har for det meste, men ikkje berre, organisert nye bustader som burettslag. Desse laga, burettslag som er tilknytte bustadbyggjelaget, er eigne samanslutningar, men andelseigarane må samtidig vere andelseigarar i bustadbyggjelaget. Det har vore vanleg at andelseigarar i bustadbyggjelaget har forkjøpsrett ved omsetning av bustader i tilknytte burettslag, og at bustadbyggjelaget er forretningsførar for burettslaget, og også på andre vis er det ei formalisert tilknyting mellom bustadbyggjelaget og dei tilknytte burettslaga.

Andelseigarane i bustadbyggjelaget er dels dei som samtidig er andelseigarar i tilknytte burettslag, dels andre. Begge gruppene kan få tilgang på bustad gjennom bustadbyggjelaget anten i nybygg eller ved bruk av forkjøpsrett ved omsetning av «brukte» bustader i tilknytte lag. For dei andelseigarane som har bustad i tilknytte lag, er bustadbyggjelaget som nemnt viktig også som forretningsførar for burettslaget. Dessutan er det vanleg at bustadbyggjelaget yter andre tenester til andelseigarane, som omsetning av bustader, framskaffing av rabattavtalar m.m.

Burettslagsforma kan nyttast også utanom dei tilfella der det blir bygt nye bustader for andelseigarane i eit bustadbyggjelag. Lag utan tilknyting til eit bustadbyggjelag blir kalla frittståande lag.

3.2 Historikk

Ei historisk framstilling av bakgrunnen for dagens bustadsamvirke er gjeven av Erling Annaniassen (Hvor Nr 13 ikke er ... (Oslo 1991), Nå bygger vi den nye tid (Oslo 1996) og (m.fl.) Tidene skifter (Oslo 1996)). Noko finst òg i førearbeida til lovene frå 1960. Her skal berre nokre hovudpunkt nemnast.

Det eldste bustadbyggjelaget her i landet som organiserte verksemda etter det mønsteret som er nemnt ovafor, er Oslo og Omegn Sparelag, OBOS, som vart stifta i 1929 og omorganisert med dette namnet i 1934. Modellen var henta frå den svenske Hyresgästernas Sparkasse- och Byggnadsförening (HSB). Før den tid hadde ein både i Oslo og andre stader i landet hatt samanslutningar som hadde til føremål å få bygt bustader for medlemmene. Mest vanleg var det at samanslutninga vart ståande som eigar av bustadene, slik at medlemmene vart leigarar, men det var òg døme på at bustader i småhus vart overførte til medlemmene etter kvart. Samanslutningar som hadde til føremål å eige bustader for medlemmene, ikkje å få bygt bustader, kjenner ein i form av bustadaksjeselskap iallfall frå tida rundt første verdskrigen. Dels kom dei nok i stand ved at leigarar tok over aksjar i eit utleigarselskap som ei følgje av leigereguleringa.

OBOS-modellen vart lagd til grunn da ei lang rekkje bustadbyggjelag vart stifta frå 1945 og framover; det vart stifta meir enn tretti berre på eitt år i 1945-46. Bustadbygginga auka sterkt etter krigen. Noko var det fordi mange bustader var øydelagde under bombinga i 1940, og at det hadde vore bygt minimalt dei fem åra krigen varte. Men ei årsak var òg at ein fekk etablert ei omfattande finansieringsordning gjennom Den norske stats husbank, og det også på anna vis vart lagt politisk til rette for bustadbygging. Bustadbyggjelaga stod etter kvart for ein viktig del av bygginga. Ei landssamanslutning for bustadbyggjelaga, no Norske Boligbyggelags Landsforbund, vart stifta i 1946. Dei fleste bustadbyggjelaga er med her.

Tilveksten av nye bustader var stort sett høg heilt fram til 1980-talet. På det meste vart det fullført meir enn førti tusen bustader på eitt år (1975); til samanlikning var det høgaste talet vel 20 000 i 1990-åra. Den bustadkooperative delen av utbygginga var høgast midt på 1970-talet. Nokre tal for den kooperative bygginga skal gjevast nedafor under 3.4.2.

I 1950 vart det sett ned ein komité til å førebu lovgjeving om tilhøvet «mellom leier og eier av bolig hvor leieren deltar i finansieringen av bygget ved innskudd, lån, tegning av aksjer eller andeler eller på annen måte«; komiteen skulle særleg sjå på spørsmålet «om særskilte rettsregler for stiftelse, organisering og administrasjon av boligselskaper, og om de rettigheter og plikter medlemmer av slike selskaper bør ha». Komiteen, som tok namnet Borettslovkomiteen, la i 1955 fram utkast til lover om bustadbyggjelag og burettslag og om bortleige av bustad mot obligasjonsinnskot. Dei første to utkasta låg til grunn for burettslovene frå 1960. Det sistnemnde utkastet førte til at det vart teke inn nokre særreglar i husleigelova i 1969. Utkasta frå komiteen og seinare lovene frå 1960 bygde i høg grad på den modellen som bustadsamvirket alt hadde funne fram til.

Burettslovene har vore endra fleire gonger, mellom anna i 1977 på grunnlag av utgreiing i eit nytt lovutval (Borettslovutvalget, NOU 1974:6), men grunndraga har stort sett vore dei same. Når den rettslege og faktiske situasjonen for andelseigarane likevel på fleire punkt er ein heilt annan i dag enn for førti år sia, kjem det mest av endringar i andre tilhøve. Først og fremst må den offentlege prisreguleringa nemnast. Fram til på 1980-talet galdt det maksimalprisar ved omsetning av burettslagsbustader i mange kommunar, medrekna dei største byane. Maksimalprisen låg i periodar langt under marknadsprisen for tilsvarande bustader. Gjennom forkjøpsretten for andelseigarar i bustadbyggjelaget kunne prisreguleringa bli nokolunde effektiv: I praksis forhandla ikkje seljaren med ein kjøpar; han bad bustadbyggjelaget overdra bustaden til den i køen som hadde best forkjøpsrett. Da vart det heller ikkje rom for avtalar mellom seljar og kjøpar om betaling «under bordet», noko som elles kan vere eit problem med offentleg prisregulering.

Dette at andelseigaren i burettslaget så å seie måtte levere bustaden attende til laget til ein regulert pris når han skulle flytte, var nok med på å gjere skiljet mellom eige og leige meir uklårt, og den norske modellen for bustadsamvirke skilde seg den gongen mindre ut frå den kooperative leigemodellen som er vanleg i mange land, enn han gjer i dag. Det var likevel fleire unntak frå prisreguleringa, mellom anna slik at andelseigaren kunne ta ut marknadsverdien av bustaden ved å overføre han som ledd i byte med annan bustad. Prisreguleringa vart i praksis avvikla på 1980-talet; den formelle avviklinga skjedde på 1990-talet.

Prisreguleringa må ein sjå i samanheng med mellom anna bustadfinansieringa. Mesteparten av utbygginga gjennom bustadsamvirket var finansiert gjennom Husbanken, og lenge var renta subsidiert. For prisnivået på bustader hadde det òg mykje å seie at kommunane skaffa rimelege tomter, og at meirverdiavgifta lenge vart refundert i form av eit «arealtilskot«.

I lange periodar har låneutmålinga i Husbanken vore etter måten høg (rundt 80 prosent av totalkostnaden), slik at det innskotet andelseigaren måtte betale for ein ny bustad, vart tilsvarande lite, men til tider har utmålinga vore lågare (rundt 50 prosent). Desse variasjonane har hatt mykje å seie for finansieringa av kjøp av nye burettslagsbustader. Burettslagsandelane (heimelsdokumenta, «atkomstdokumentene») vart etter kvart viktige panteobjekt i samband med finansiering av både nye og brukte bustader.

Dei økonomiske vanskane rundt 1990 slo ut for både bustadbyggjelag, burettslag og andelseigarar. Mange andelseigarar vart råka av arbeidsløyse, høge renter og redusert verdi av inntektsfrådrag ved likninga saman med fall i salsverdien på bustaden. Burettslaga leid tap på grunn av manglande husleigebetaling. Det var tilfelle av konkursar i frittståande burettslag som var stifta i samband med byfornyinga. Nokre av bustadbyggjelaga kom opp i alvorlege vanskar på grunn av investeringar i byggjeprosjekt som ikkje lenger var rekningssvarande.

For andelseigarane i burettslag - som for andre bustadeigarar - viste desse åra rundt 1990 ei ny side ved eigarposisjonen, nemleg at eigaren òg ber risikoen for eit verdifall. For bustadbyggjelaga vart krisa ei påminning om at dei same krav til effektiv og lønsam drift gjeld for dei som for andre aktørar i marknaden.

I 1992 løyvde Stortinget 125 millionar kroner som dels skulle brukast til ei sikringsordning for bygging av nye bustader i bustadbyggjelaga, dels til støtte- og omstillingstiltak for bustadsamvirket. Nokre av midlane vart brukte som tilskot til gjeldssanering, men mesteparten gjekk til ulike omstillings- og utviklingsprosjekt. Av viktige resultat kan nemnast ei ordning med forsikring mot tap på uselde bustader, eit fond mot husleigetap og ei vidareutvikling og samordning av datasystema i bustadsamvirket.

Til sist kan nemnast framveksten av seksjonssameige som ein måte å organisere bustader på. Burettslagsforma er særleg godt skikka til eige av hus med fleire bustader, sjølv om det heller ikkje er noko i vegen for at frittliggjande bustader blir organiserte som burettslag. Ei tid var burettslaget (og bustadaksjeselskapet) nokså einerådande som eigeform for fleirbustadhus, men på 1960-talet vart det vanleg å eige fleirbustadhus i sameige, slik at kvar sameigar hadde ein bruksrett til ein bustad. Etter kvart vart dette formalisert slik at sameigarane kunne disponere rettsleg over sameigepartane nærast som for særskilde eigedommar. I ei lov frå 1983 vart nemninga eigarseksjonar innført for slike sameigepartar med tilknytt bruksrett. Lova frå 1983 vart i 1997 avløyst av ei ny lov om eigarseksjonar som har ei omfattande regulering mellom anna av tilhøvet sameigarane imellom. Seksjonsforma kan elles brukast også for anna enn bustader.

Omsetninga av eigarseksjonar har aldri vore prisregulert, og særleg på 1970-talet var det eit press i mange burettslag der prisreguleringa framleis galdt, for å løyse opp laget slik at andelseigarane kunne ta over bustadene som eigarseksjonar. Slik oppløysing vart hindra gjennom lovendringar, og etter at prisreguleringa vart avvikla, har spørsmålet vore sjeldnare framme. I dag er spørsmålet meir om begge dei to formene for sams eige av bustader trengst. Det skal gå fram seinare at utvalet meiner det er behov for både seksjonssameiger og burettslag.

3.3 Oversyn over burettslovene

Her skal det gjevast eit oversyn over burettslovene. Dei gjeldande reglane blir omtala nærare i fleire samanhengar i samband med drøftinga av framlegg til nye reglar.

3.3.1 Bustadbyggjelaget

Bustadbyggjelaget er eit andelslag med avgrensa ansvar som har til hovudføremål å skaffe bustadbygg på vegner av andelseigarane (bbl. § 1). Laget kan ha fleire andre føremål, mellom anna å forvalte bustadbygga og å organisere og forvalte tiltak som tener buinteressene til andelseigarane. Eit bustadbyggjelag kan òg ta imot sparemidlar frå medlemmene, men i dag er det berre eitt lag som gjer det.

Bustadbyggjelaget skal vere ope for nye medlemmer til kvar tid (bbl. § 10), og laget har derfor vekslande kapital og deltakartal (bbl. § 1). Andelane har normalt vore små (til dømes 100-300 kroner); i tillegg blir det oftast betalt ei teikningsavgift og dessutan årspengar (til dømes 100 kroner). Andel, teikningsavgift eller årspengar blir ikkje betalte attende ved utmelding (bbl. § 13), og ved oppløysing av laget går eventuelt overskot til allmennyttige føremål til beste for bustadbygginga der laget har hatt verksemda si (bbl. § 63).

Den viktigaste retten for andelseigarane er retten til å få tildelt ein bustad, anten i eit nytt bustadprosjekt eller ved bruk av forkjøpsrett ved omsetning av bustader i tilknytte burettslag. Laga fastset sjølve reglane for tildeling, men normalt har medlemstid (ansiennitet) vore eit viktig element. Lova bygde lenge på ein føresetnad om at rettane følgde med ved overføring av andelen i bustadbyggjelaget, og derfor er retten til å avhende andelen utanom den næraste familien sterkt avgrensa (bbl. § 11).

Bustadbyggjelaget skal ha eit representantskap og eit styre og har normalt ein forretningsførar (bbl. §§ 18 og 28). Øvste myndet har generalforsamlinga (bbl. § 31). I lag med meir enn 500 andelseigarar kan vedtektene fastsetje at andelseigarane skal vere representerte ved delegerte på generalforsamlinga (bbl. § 36); andelseigarar med bustad i tilknytte burettslag og andre andelseigarar skal velje delegerte kvar for seg.

Generalforsamlinga skal velje medlemmer til representantskapet, men oppnemningsrett kan gjevast også til ein kommune og til tilsette i laget. Generalforsamlinga skal velje fleirtalet av medlemmene i styret, om ikkje valet er overlate til representantskapet i vedtektene. Kommunen der laget har forretningskontor, skal oppnemne ein styremedlem, og i lag med meir enn femti tilsette, skal dei tilsette vere representerte i styret. Elles kan staten gjevast oppnemningsrett, og forretningsføraren kan sikrast plass i styret gjennom vedtektsføresegn.

Dei nærare reglane om generalforsamling, representantskap, styre og forretningsførar vart i hovudsak forma med mønster i aksjelova frå 1957.

3.3.2 Burettslaget

Eit burettslag er eit andelslag med avgrensa ansvar som har til føremål å skaffe andelseigarane bustad ved å erverve eller stå for oppføring av bustadbygg og leige ut bustader i desse bygga til andelseigarane. Laget kan òg ha andre føremål som har samanheng med buinteressene til andelseigarane (brl. § 1). Eit aksjeselskap med same føremål er eit bustadaksjeselskap. For bustadaksjeselskap er det berre kapittel 6 i burettslagslova, om leige av bustad, som gjeld; elles er selskapa omfatta av aksjelovgjevinga til kvar tid. Frå 1960 og til 1983 kunne det ikkje stiftast nye bustadaksjeselskap, men frå 1983 har det vore høve til å stifte bustadaksjeselskap for oppføring av nybygg.

Burettslaget skal ha like mange andelar som det er bustader i laget (brl. § 11). Andelane er normalt små (typisk 100 kroner). Oppføringa av bustader blir normalt finansiert dels med lån frå bankar eller andre låneinstitusjonar, dels med innskot frå andelseigarane. Desse innskota er formelt lån til laget og er sikra med pant i eigedommen, men innskota kan ikkje krevjast attende utan i ein oppløysingssituasjon.

Den viktigaste retten som følgjer andelen, er retten til å bruke ein bustad i laget (brl. § 33). Bruksretten er konstruert som ein leigerett, og leigeforholdet er regulert av husleigelova med nokre særreglar i burettslagslova (brl. § 34). Den viktigaste særregelen er at burettslaget berre kan seie opp leigeavtalen i tilfelle av vesentleg mishald (brl. § 36). Andelseigaren kan fritt seie opp leigeretten med seks månaders varsel (brl. § 38). Etter oppseiing - eller fråviking på grunn av manglande leigebetaling - har andelseigaren plikt til å avhende andelen (brl. §§ 37 og 38).

I burettslaget gjeld eit prinsipp om brukareige, det vil seie at dei som bruker bustadene, normalt skal vere andelseigarar. Ut frå dette er hovudregelen at berre fysiske personar kan vere andelseigarar, og at kvar andelseigar berre kan ha ein andel (brl. § 13). Andelseigaren kan normalt ikkje overlate bruken av bustaden til andre utan samtykke frå laget (husleigelova § 7-2, jf. brl. § 34 a). I vedtektene kan det gjerast fleire unntak frå desse reglane, og stat, fylkeskommune og kommune må etter nærare reglar godtakast som andelseigarar uavhengig av vedtektene.

I burettslag som er stifta for å eige bustader som bustadbyggjelag skaffar andelseigarane sine, må andelseigarane i burettslaget òg vere andelseigarar i bustadbyggjelaget (brl. § 13). For slike tilknytte burettslag gjeld det nokre særreglar elles òg. Burettslag som ikkje er tilknytt eit bustadbyggjelag, blir gjerne omtala som frittståande, eit uttrykk som likevel ikkje er nytta i lova.

Andelen saman med innskotet kan avhendast (brl. § 15). Ervervaren må som regel godkjennast av laget, men godkjenning kan ikkje nektast utan sakleg grunn (brl. § 16). Viktigare er det at fleire grupper kan ha forkjøpsrett ved overføring av andelen; først og fremst gjeld det andre andelseigarar i burettslaget og dernest andelseigarar i bustadbyggjelaget (brl. § 22).

Burettslaget skal ha eit styre (brl. § 41), og det kan ha ein forretningsførar. I tilknytte lag er det vanleg at bustadbyggjelaget alt frå stiftinga er gjort til uoppseieleg forretningsførar (brl. § 46, bbl. § 16). Elles er hovudregelen at ein forretningsførar kan seiast opp med høgst seks månaders varsel.

Fleirtalet av styremedlemmene skal veljast av generalforsamlinga, men stat, kommune og bustadbyggjelag kan i vedtektene gjevast rett til å oppnemne styremedlemmer.

Det gjeld for burettslagslova som for bustadbyggjelagslova at føresegnene om generalforsamling, styre og forretningsførar er skrivne med dagjeldande aksjelov som mønster.

I tilknytte burettslag krev vedtak om friviljug oppløysing godkjenning frå fylkesmannen, og godkjenning skal berre gjevast der laget er ute av stand til å oppfylle føremålet, eller det ligg føre andre særlege grunnar (brl. § 78).

Overskotet ved oppløysing av eit burettslag tilfell andelseigarane, og om ikkje minst ein tredel av andelseigarane krev realisasjon av aktiva, skjer delinga ved at andelseigarane tek over kvar sine bustader (brl. § 82).

3.3.3 Utbyggingsmodellen

Når det gjeld nybygging, tek burettslovene utgangspunkt i ein modell der bustadbyggjelaget skaffar andelseigarane bustader organiserte i burettslag. Bustadbyggjelaget kan stå for bygging av eigarseksjonar eller einebustader for medlemmene òg, men her er reguleringa i lova mindre detaljert.

Hovuddraga i modellen med utbygging gjennom tilknytte burettslag er desse:

Bustadbyggjelaget skal skaffe tomter og utarbeide ein byggje- og finansieringsplan for det einskilde prosjektet (bbl. § 15). Burettslaget blir stifta på eit tidleg tidspunkt, gjerne i samband med kjøp eller feste av tomt (bbl. § 16). Bustadbyggjelaget kan stifte eit tilknytt burettslag åleine og kan vere einaste andelseigar i byggjeperioden (brl. § 5).

I samband med stiftinga av burettslaget eller seinare blir det gjort avtale mellom bustadbyggjelaget og burettslaget, der bustadbyggjelaget altså er einaste andelseigar, om at bustadbyggjelaget skal stå for oppføringa av bustadene på vegner av burettslaget (bbl. § 16). Det kan òg avtalast at bustadbyggjelaget skal vere uoppseieleg forretningsførar for burettslaget (bbl. § 16, jf. brl. § 46). At bustadbyggjelaget skal stå for oppføringa, inneber at laget har ei rolle som konsulent eller byggherreombod. For sjølve oppføringa blir det gjort avtalar mellom burettslaget og ein eller fleire entreprenørar.

Når byggje- og finansieringsplanen er ferdig, skal bustadene fordelast mellom andelseigarane i bustadbyggjelaget etter reglar som er fastsette i vedtektene (bbl. § 15). Dei som får tildelt bustad, gjer avtale med bustadbyggjelaget om seinare overtaking av andel i burettslaget (brl. § 8). Med burettslaget gjer dei avtale om innskot og om seinare leige av bustad (brl. § 26). Andelane skal vere overtekne seinast atten månader etter at alle bustadene er innflyttingsklare (brl. § 8). Fram til overtaking av andelane har dei som har gjort avtale om bustad, stort sett same rettar som andelseigarar når det gjeld leige av bustaden og overføring av rettane etter avtalen (brl. § 40), men dei har ikkje forvaltningsrettar og kan ikkje røyste på generalforsamling. Poenget med dette er at bustadbyggjelaget skal ha styringa med byggjesaka gjennom kontrollen med burettslaget. Etter fordelinga av bustadene skal dei framtidige andelseigarane likevel velje minst ein tredel av styremedlemmene i burettslaget (brl. § 8).

Avtalen mellom burettslaget og den framtidige andelseigaren om innskot og seinare leige av bustad blir gjord på grunnlag av byggje- og finansieringsplanen. Storleiken på innskotet skal gå fram av avtalen. Burettslaget kan berre ta atterhald om endringar av planen som er nødvendige, og som ikkje fører til at bustaden blir vesentleg forringa (brl. § 26).

Bygginga skjer etter eit sjølvkostprinsipp i den forstand at det går ut over dei framtidige andelseigarane i form av krav om auka innskot eller høgare leige dersom kostnadene blir høgare enn planlagt, medan dei framtidige andelseigarane tilsvarande får glede av det dersom kostnadene blir lågare. Bustadbyggjelaget kan ta betalt for sine tenester i samband med byggjesaka, og det er også godteke at burettslaget må betale tilskot til eit risikofond i bustadbyggjelaget. Risikofondet skal dekkje tap ved at det tek lengre tid enn planlagt å få avtalar om innskot og leige, eventuelt ved at innskotet må reduserast for å få nokon til å teikne seg. I dei seinare åra har ein i staden for tilskot til risikofond fått premiar til ei særleg forsikringsordning med same føremålet. I utgangspunktet er det burettslaget, det vil seie dei framtidige andelseigarane, som må bere tapet dersom det er vanskeleg å få interessentar til bustadene. Spørsmålet om i kva grad bustadbyggjelaget har eit rettsleg ansvar for slikt tap, har ikkje vore sett på spissen. Stort sett er inntrykket at bustadbyggjelaga faktisk har dekt tapa.

Etter lova skal reglane om oppdrag for bustadbyggjelaget om å stå for utføringa gjelde tilsvarande ved bygging av eigarbustader for andelseigarane (bbl. § 17), men inntrykket er at avtalane her har variert meir, og at det ikkje er uvanleg med reine kjøpsavtalar mellom bustadbyggjelaget og andelseigarane.

3.4 Bustadsamvirket i dag

3.4.1 Talet på lag, andelseigarar og bustader

Ved årsskiftet 1999/2000 var det registrert 129 bustadbyggjelag i Føretaksregisteret. Av desse var 99 med i Norske Boligbyggelags Landsforbund. For laga i NBBL har ein nærare opplysningar om storleiken. Talet på andelseigarar i laga varierte frå 47 til 153 388, og talet på bustader som laget forvalta, varierte frå 16 til 58 476. Til saman hadde laga i NBBL 596 709 andelseigarar og forvalta 248 675 bustader. Dei forvalta bustadene er både burettslagsbustader og andre bustader.

På same tidspunktet var det registrert 5871 burettslag i Føretaksregisteret. Talet på burettslag som var forvalta av bustadbyggjelag organiserte i NBBL var 4380. Dei fleste av desse laga er tilknytte lag, men nokre av dei er frittståande lag med forvaltningskontrakt. Det er ikkje kjent kor mange burettslag som er knytte til andre bustadbyggjelag, men det er på det reine at talet på frittståande burettslag ikkje er reint lite.

Kjelde for desse tala er Brønnøysundregistra og NBBL.

Ein har ikkje sikre opplysningar om kor mange bustader det er i landet totalt, men talet ligg nok kring 1 900 000. Ein veit heller ikkje kor mange av bustadene som er organiserte i burettslag. I tala frå Boforholdsundersøkelsen 1995 er det lagt til grunn at 14 prosent av hushalda eig bustaden gjennom andel eller aksje, medan det tilsvarande talet frå Levekårsundersøkelsen 1997 er 11 prosent. Ut frå NBBLs tal for burettslagsbustader er det grunn til å tru at prosenten er noko høgare enn dette. Til samanlikning meiner ein at 19 prosent av hushalda bur i leigebustader (kjelde: Statistisk sentralbyrå).

3.4.2 Bustadbygginga

Tala for fullførte bustader her i landet dei siste åra er desse:

For bustadbyggjelaga i NBBL har ein tal for ferdigstilte bustader dei same åra:

I denne perioden har NBBLs medlemslag med andre ord hatt frå om lag 6,5 til 11 prosent av bustadproduksjonen, og tala for igangsette og planlagde bustader viser at bustadsamvirkets del er aukande. Talet for 1970 var 19 prosent (kjelde: NBBL).

3.4.3 Bustadforvaltninga

Bustadbyggjelaga kan som nemnt ha uoppseielege avtalar om forretningsførsel for tilknytte burettslag. Dei fleste bustadbyggjelaga har slike uoppseielege avtalar, medan nokre bustadbyggjelag har vanleg oppseielege avtalar med dei tilknytte laga om forretningsførsel. I tillegg har mange lag forretningsføraravtalar med seksjonssameiger og frittståande burettslag. Bustadbyggjelaga kan òg ha forretningsførsel for bustader som er åtte av kommunar eller stiftingar, til dømes ungdomsbustader og eldrebustader.

For dei tilknytte laga er det etter kvart vanleg å nytte ein forretningsføraravtale som omfattar dei mest sentrale oppgåvene, eventuelt med tilleggsavtalar for andre oppgåver. Til dei sentrale oppgåvene høyrer mellom anna innkrevjing av husleige, betaling av utgifter, rekneskapsførsel, sjølvmelding for laget, budsjett, tilrettelegging av generalforsamling, søknad om bustønad, handtering av forsikringsspørsmål, forvaltning av midlar og oppgåver i tilknyting til overføring av andelar i burettslaget. Ein finn tilleggsavtalar om utvida økonomisk og administrativ forretningsførsel (korrespondanse, utvida rekneskapsrapportering), ivaretaking av bumiljøarbeid, bistand med planlagt periodisk vedlikehald, administrasjon av tilsetjingsforhold og organisering av kraftkjøp gjennom burettslaget. Med ei slik oppdeling er det berre dei sentrale oppgåvene som høyrer under den uoppseielege avtalen.

Tidlegare var det vanleg at forretningsføraravtalane viste til rettleiande vederlagssatsar utarbeidde av NBBL, men det blir ikkje lenger godteke av Konkurransetilsynet. No blir vederlaget fastsett av det einskilde bustadbyggjelaget. For dei uoppseielege avtalane er det ingen reell forhandlingssituasjon, men andelseigarane i dei tilknytte laga kan påverke nivået på vederlaget gjennom generalforsamlinga i bustadbyggjelaget.

Som ledd i forretningsførarverksemda forvaltar bustadbyggjelaga midlar for burettslaga. Mellom anna på grunn av at husleiga blir betalt månadsvis medan husbankterminar har vore betalte halvårsvis eller kvartalsvis, har burettslaga samla normalt hatt overskotslikviditet til kvar tid. Tidlegare var det vanleg at bustadbyggjelaga kunne disponere denne likviditeten i såkalla mellomrekning, det vil seie at midlane kunne nyttast til dømes i nye byggjeprosjekt. I 1977 vart det gjeve ein særleg heimel i bbl. § 16 til å gje forskrifter om forvaltninga av midlane, men slike forskrifter er enno ikkje gjevne. Særleg frå slutten av 1980-åra rådde NBBL laga til å avvikle mellomrekninga og halde midlane skilde frå lagets eigne midlar. I kriseåra tidleg på 1990-talet tapte nokre burettslag pengar på mellomrekninga i samband med ein tvangsakkord i eit lag, og i eit anna lag vart det skote inn statlege midlar for å hindre slike tap. I dag synest det vere lite vanleg med usikra mellomrekning; midlane blir anten halde skilde frå midlar som tilhøyrer bustadbyggjelaget, eller dei er sikra med bankgaranti e.l.

3.4.4 Omsetning av bustader

Lenge var det vanleg at så å seie all omsetning av bustader i tilknytte burettslag vart formidla av bustadbyggjelaget som forretningsførar. Det hadde samanheng med at omsetninga var prisregulert, slik at ein normalt kunne rekne med at bustaden skulle omsetjast til maksimalpris, og at det stort sett var andelseigarar i burettslaget eller bustadbyggjelaget som ønskte å nytte forkjøpsrett ved omsetninga der det var mogleg.

Etter kvart som prisreguleringa fekk mindre å seie og seinare vart avvikla, fekk formidlinga eit anna preg: For seljaren galdt det å finne fram til den kjøparen som ville betale best pris. Samtidig måtte det avklårast for kvart tilfelle om det fanst andelseigarar som ønskte å nytte forkjøpsrett til denne prisen. Det meste av omsetninga av bustader i tilknytte burettslag blir framleis formidla av bustadbyggjelaget, men det er ikkje uvanleg at formidlingsoppdrag blir gjevne til eigedomsmeklarar og advokatar.

Bustadbyggjelaget som forretningsførar har oppgåver i samband med den einskilde overføringa også der formidlinga av salet er overlaten til andre. Bustadbyggjelaget fører andelsboka for burettslaget, normalt blir det utferda ny husleigeavtale, og bustadbyggjelaget held styr på meldingar som er mottekne om pantsetjing av burettslagsandelen. I tillegg må bustadbyggjelaget finne ut om det er andelseigarar i burettslaget eller bustadbyggjelaget som ønskjer å nytte forkjøpsretten.

Konkurransetilsynet har gått ut med pålegg til bustadbyggjelag om å finne rutinar for avklåring av forkjøpsretten som ikkje stiller seljar og kjøpar dårlegare der andre formidlarar blir brukte, enn der omsetninga går gjennom bustadbyggjelaget.

Før rekna ein det ikkje som eigedomsmekling når bustadbyggjelaget tok seg av omsetning av bustader i tilknytte burettslag, og den oppfatninga vart stadfesta da ei ny lov om eigedomsmekling vart vedteken i 1989. Lova vart endra i 1999, og medverknad ved omsetning av andelar i tilknytte lag blir no rekna som eigedomsmekling. Medverknaden kan bustadbyggjelaget likevel drive med utan særleg løyve. Det inneber at laget ikkje treng ha ein advokat eller eigedomsmeklar som fagleg leiar av verksemda. Trygdgjevinga - i praksis forsikringa - etter eigedomsmeklingslova kan setjast lågare for slik verksemd enn for anna eigedomsmekling. Elles skal reglane i eigedomsmeklingslova stort sett gjelde for omsetning av bustader i tilknytte lag.

Skal bustadbyggjelag drive med formidling av fast eigedom m.m. utanom andelar i tilknytte burettslag, må laget ha løyve til eigedomsmekling. Bustadbyggjelag kan få slikt løyve, eller verksemda kan drivast gjennom eit eige aksjeselskap med løyve. Det vart ei tid diskutert om det låg innafor føremålet for eit bustadbyggjelag å drive med eigedomsmekling, men den tvilen var reelt borte etter vedtakinga av eigedomsmeklingslova i 1989, og i 1992 vart eigedomsmekling teke med i bbl. § 1 som eitt av dei tilleggsføremåla eit bustadbyggjelag kan ha. Det er nokre bustadbyggjelag som driv generell eigedomsmekling, men dei fleste laga held seg til omsetning av bustader i tilknytte lag.

3.4.5 Sparing

Bustadbyggjelag kan ta mot sparemidlar frå andelseigarane etter nærare reglar som er fastsette i forskrift. I dag er det berre OBOS som tek mot sparemidlar, og her er innskota omfattande. Ved årsskiftet 1999-2000 forvalta laget kr 896 millionar i spareinnskot. I 1998 fekk OBOS elles konsesjon som finansieringsføretak.

Tidlegare hadde somme bustadbyggjelag avtalar med bankar om sparing frå andelseigarane, og slik sparing kunne gje førerett ved tildeling av bustad. Det er ikkje kjent om det finst slike avtalar i dag.

3.4.6 Deltaking i forretningsverksemd

Fleire bustadbyggjelag driv med forretningsverksemd av ulike slag gjennom eigne selskap. I bbl. § 1 er det særleg nemnt at bustadbyggjelag kan «tegne andel eller aksje i selskap med begrenset ansvar som driver virksomhet av betydning for boligsamvirket». Fleire lag har selskap som eig kontorbygg, kjøpesenter m.m., og ein finn døme på selskap for utbygging eller eigedomsforvaltning. Det er nemnt ovafor at fleire lag har forretningsførsel for seksjonssameiger og frittståande burettslag, og den verksemda blir gjerne driven gjennom eigne selskap.

3.4.7 Utleigebustader

Bustadbyggjelaga har tradisjonelt ikkje ått bustader som skulle leigast ut til andelseigarane; slik skil laga seg frå dei kooperative bustadsamanslutningane som det vart stifta fleire av i første halvdel av 1900-talet. Bustadbyggjelaga har likevel som nemnt forvalta utleigebustader for stiftingar eller kommunar. Frå 1992 har bbl. § 1 opna for at bustadbyggjelag kan eige andelar eller aksjar i selskap som skal eige bustader for utleige til andelseigarane i laget. Nokre bustadbyggjelag har etablert slike selskap, men omfanget har ikkje vore stort til no.

3.4.8 Bumiljøtiltak, medlemstenester og fellestiltak

Bustadbyggjelaga og burettslaga har fleire tiltak som går ut over bustadbygginga og den eigentlege bustadforvaltninga. I burettslovene er det uttrykt slik at bustadbyggjelaga kan «organisere og forvalte andre tiltak som tjener andelseiernes bointeresser» (bbl. § 1), og burettslaga kan ha føremål som «har sammenheng med andelseiernes bointeresser» (brl. § 1).

I dei einskilde burettslaga kan tiltaka vere av mange slag, til dømes barnehagar, fritidsaktivitetar for unge og velferdstilbod for eldre. Det er vanleg at burettslaget organiserer antenneanlegg (felles parabolantenner, kabelanlegg e.l.), og dei seinare åra har det òg vore aktuelt med felles kjøp av elektrisk straum for andelseigarane. Fleire burettslag kan ha gått saman om fellestiltak som grendehus, varmesentralar og vaktmeistertenester. Det varierer noko kor mykje bustadbyggjelaget er inne i slike tiltak.

Bustadbyggjelag skaffar medlemsfordelar ut over dei som heng saman med bygging, forvaltning, sparing og forretningsverksemd. Til dømes har det vore vanleg å forhandle fram rabattordningar i butikkar o.l., og fleire lag har avtalar om rabattar på elektrisk kraft. Slike tiltak kan kome alle andelseigarar til gode, også dei som ikkje bur i tilknytte burettslag.

Sentralt har NBBL forhandla fram rabattavtalar og liknande ordningar. Gjennom lang tid har NBBL organisert ei forsikringsordning for burettslaga som byggjer på ein rammeavtale med eit forsikringsselskap, og som nytt frå dei seinare åra kan nemnast ein rammeavtale om levering av teletenester.

Gjennom NBBL er det organisert ei forsikringsordning for bustadbyggjelaga mot tap på nye bustader, og det er skipa eit fond mot husleigetap. Det er òg innført ei eigarskifteforsikring for bustadomsetninga gjennom bustadbyggjelaga.