3 Departementets generelle merknader

3.1 Endringar i burettslovene

3.1.1 Rett til å bli parteigar i burettslag

Gjeldande rett

Etter burettslagslova er utgangspunktet at berre fysiske personar kan vere parteigarar, og ingen kan eige meir enn ein part. I vedtektene kan det likevel vere fastsett at staten, kommunar, bustadbyggjelag eller andre institusjonar eller samanslutningar med samfunnsnyttig føremål til saman kan eige inntil 30 prosent av partane. Det same kan gjelde for ein arbeidsgjevar som skal framleige bustadene til sine tilsette. I særlege tilfelle kan departementet samtykkje i at meir enn 30 prosent av partane blir eigde av dei som her er nemnde.

Høyringsutkastet frå departementet

Departementet foreslo ein regel som gjev staten, kommunar m.fl. tilgang til å overta ei viss mengd partar i eit burettslag, sjølv om burettslaget ikkje har opna for ein slik tilgang i sine vedtekter.

Merknader frå høyringsinstansane

Framlegget blir støtta av Fylkesmannen i Oslo og Akershus, Fylkesmannen i Hedmark, Fylkesmannen i Oppland, Fylkesmannen i Vest-Agder, Kommunenes Sentralforbund, Oslo kommune, Bergen kommune, Trondheim kommune, Stavanger kommune, Kommunale Boligadministrasjoners Landsråd (KBL), Leieboerforeningenog Forbrukarrådet.

Fleire av desse instansane framhevar at forslaget er nødvendig for å sikre at kommunane kan løyse sine oppgåver med å skaffe bustader for vanskelegstilte og gjennomføre ei ønskjeleg integrering. Det blir opplyst at enkelte kommunar i dag har røynsle med at tilgangen til å overta bustader i burettslag blir redusert. Kommunar risikerer såleis å bli «regulert» ut av ein vesentleg del av bustadmarknaden. Det er ei urimeleg forskjellsbehandling andsynes resten av bustadmarknaden når burettslag etter dagens lovverk har rett til å stengje kommunane ute frå å overta bustader. I andre deler av marknaden har kommunen ein slik tilgang.

Enkelte instansar har vist til Stortingsmelding nr 14 (1994-95) «Om levekår og boforhold i storbyene», der det blir lagt vekt på å sikre ei integrering av kommunale utleigebustader i den ordinære bustadmassen. Det er ein føresetnad for at ein kommune skal kunne gjennomføre ei vellukka integrering og kunne tilby gode bumiljø, at kommunen har tilgang til å kunne overta bustader i burettslag på lik line med andre. Kommunen skal også jamne ut levekår for vanskelegstilte.

Enkelte av instansane - mellom anna Kommunale Boligadministrasjoners Landsråd og Bergen kommune- erkjenner at det er nødvendig at kommunen nøye vurderer den som får tildelt bustad, mellom anna med omsyn til buevne, og at kommunen snøgt og effektivt følgjer opp dei problema som kan oppstå. Både KBL og Bergen kommune opplyser at tidlegare røynsle kan tyde på at toleransegrensa overfor bebuarane i kommunale bustader ofte er lågare enn tolleransegrensa overfor andre, men at dette likevel er ei problemstilling som kommunen må arbeide aktivt med, for å opprette og vidareutvikle tillitsforholdet til burettslaga. Leieboerforeningen seier at dei dårlege røynslene kan vere overdramatisert, men legg til at det likevel bør vurderast å påleggje kommunen eit oppfølgingsansvar.

Trondheim kommune har visse motsegner til at styresmaktene i lovs form blir sikra rett til å overta partar i burettslag, men støttar likevel lovforslaget og viser til at det er naturleg at eigarseksjonssameige og burettslag blir handsama likt. Det blir likevel gjort framlegg om at lova får eit tillegg som sikrar at dei partane som er eigde av det offentlege, blir fordelte på ein forsvarleg måte, mellom anna for å hindre at kommunen overtek partar berre i område med lågt prisnivå. Fylkesmannen i Oppland viser til at lovforslaget er ei fornuftig harmonisering til gjeldande lov om eigarseksjonar.

Høyringsinstansane som har motsegner til at lovforslaget blir fremja er: Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL), Oslo Bolig og Sparelag (OBOS), Asker og Bærum Boligbyggelag (ABBL), Bergen og Omegn Boligbyggelag (BOB), Boligbyggelaget USBL (USBL), Huseiernes Landsforbund, AL Oslo og Omegn Boligforvaltning, og Ringvegen borettslag og Bjerke borettslag.

Fleire av desse instansane gjev uttrykk for at dei kan skjøne lovforslaget ut frå generelle bustadpolitiske synspunkt, og er generelt positive til tiltak som kan føre til at vanskelegstilte, som søkjer etter bustad, kan få meir ordna butilhøve. Mellom anna peikar NBBL på at bustadsamvirket gjennom mange år har hjelpt til og har på friviljug grunnlag sikra kommunane ein rett til å eige ein viss prosentdel i burettslaga. Ei rekkje burettslag opnar i dag for at juridiske personar kan overta partar. NBBL m.fl. meiner at ein i staden for dette lovforslaget burde drøfte mogelege, forpliktande måtar å samarbeide på mellom burettslaga og dei juridiske parteigarane. NBBL viser til at før eit lovframlegg blir fremja, bør ein gjennomføre ei meir heilskapleg vurdering av kva som skal gjerast for å hjelpe dei nemnde gruppene i vidare meining.

Motstanden mot framlegget er i stor mon grunngjeve med dei dårlege røynslene enkelte burettslag har med kommunane som utleigar til vanskelegstilte. Det blir gjort gjeldande at kommunen ofte ikkje følgjer opp dei pliktene som gjeld, og at problem knytt til enkelte framleigarar med åtferds- og/eller sosiale problem ofte blir overletne til burettslaga. Tilhøvet til bumiljøet blir framheva. Dette er noko av bakgrunnen for at fleire burettslag har ønskje om å redusere retten til å overta.

Fleire av instansane - mellom anna BOB - understrekar at ordninga i dag byggjer på at ting blir gjort friviljug. Burettslaga som har valt å vedtektsfeste tilgang til å overta bustader for juridiske parteigarar, har hatt den nødvendige motivasjonen for å leggje tilhøva til rette for ei positiv integrering av bebuarane i dei aktuelle bustadene. Laga har generelt medverka til eit konstruktivt samarbeid med den formelle parteigaren. Det er grunn til å frykte at ein lovsett rett til å overta partar kan svekkje den positive motivasjonen i laga.

NBBL og OBOS stiller vidare spørsmål om framlegget er lovleg andsynes Grunnlova og den generelle oppfatninga om den indre autonomien til organisasjonar.

Fleire av dei instansane som er kritiske til lovforslaget peikar på faren for at kommunane overtek bustader i dei strøka som har dei lågaste prisane og der ofte utfordringane til bumiljøet er størst. Om forslaget blir ført vidare, meiner fleire instansar at departementet må vurdere å påleggje det offentlege å fordele overtaking av bustader jamt utover i bustadmassen uavhengig av pris og eigarform. For å sikre best mogeleg spreiing av den kommunale eigarskapen, bør kommunane bli pålagde eit samarbeid med bustadbyggjelaga.

Vidare blir det gjort gjeldande at lovforslaget må følgjast opp med krav og vilkår til kommunane om å syte for ordningar for oppfølging andsynes tildeling og til dei framleigarane som blir tildelt bustad - og at nødvendige ressursar blir sett inn. Ein bør vurdere å innføre eit forpliktande samarbeid mellom kommunane og dei aktuelle burettslaga, eventuelt bustadbyggjelaga. I denne samanhengen blir det framheva at kommunane i langt større mon bør sikre personar høve til å låne, slik at dei sjølve kan overta den bustaden dei bur i. Dette vil vere med på å ansvarleggjere desse gruppene og gje dei eit større engasjement i bumiljøet. Såleis fører dette til den integreringa som er målet.

Huseiernes Landsforbund (HL) og AL Oslo og Omegn Boligforvaltning (OBF) framhevar at positive verkemiddel er mest ønskjeleg. Dei gjer gjeldande at ei avgrensing i høvet til sjølvstyre i burettslaga, lett kan bli oppfatta som eit overgrep frå styresmaktene si side. Lovendringa kan slik bli motarbeidd. HLgjer framlegg om at det i burettslagslova alternativt blir gjeve eit tillegg om at staten, ein kommune m.fl. mellombels kan vere parteigar i inntil to år, og slik at parteigaren - når fristen har gått ut - anten overdreg parten til den som treng bustad eller til ein annan person som styret godkjenner. HL viser vidare til at framlegget ikkje omfattar aksjebustader og er samd i dette, men ser ingen prinsipiell grunn til at bustader i borettslag skal handsamast ulikt.

Fleire av instansane - mellom anna NBBL, BOB, OBF, og Huseiernes Landsforbund- viser til Borettslovutvalget og framhevar at framlegga alternativt burde ha vore vurdert i ein slik breiare samanheng.

Vurderingane frå departementet

Jamvel om ein del høyringsinstansar er kritiske og ikkje tilrår innføring av ein slik regel som det er gjort framlegg om, har departementet kome til at ein bør fremje lovforslaget. Departementet meiner at dei omsyna som talar for endringa må vege tyngre enn dei motsegnene som er sett fram. Det blir gjort framlegg om nokre mindre justeringar av forslaget. Det blir her vist til pkt 3.1.2 nedanfor, der justeringane er nærare omtala.

Kommunane er tillagt ei plikt til å skaffe bustad til personar som ikkje sjølve er i stand til det. Fleire høyringsinstansar har peikt på at mange burettslag i dag prøver å hindre kommunane i å overta partar i burettslag. Departementet viser til at det er ei sentral målsetting i bustadpolitikken at utleigebustader blir spreidde rundt i kommunen slik at ein kan integrere vanskelegstilte i vanlege bumiljø. Det er då viktig at kommunane blir sikra tilgang til å kunne stå for overtaking også i burettslag.

Med tanke på å gjere det enklare for mellom anna kommunane å skaffe nødvendige bustader til flyktningar, eldre, funksjonshemma og andre, foreslår departementet difor at kommunane får rett til å overta nokre partar i burettslag for framleige av bustadene til dei nemnde personane. Dette skal ein kunne gjere utan at tilgangen må fastsetjast i vedtektene til burettslaget. På denne måten blir tilhøva lagt til rette for at også vanskelegstilte kan bli integrerte i ulike bumiljø. Ei tilsvarande ordning er innført for eigarseksjonssameige. Departementet legg vekt på at det ikkje skulle vere grunn til å handsame desse eigarformene ulikt.

Departementet er samd i - som peikt på av fleire høyringsinstansar - at det er viktig at kommunens overtaking blir spreidd i bustadmassen, både når det gjeld område, pris og eigarform. Det er viktig av omsyn til den overordna målsetjinga om størst mogeleg integrering. Men denne problemstillinga er etter departementets meining lite eigna til å bli lovregulert. Det å styre i detalj korleis kommunane skal handle ved overtaking, er lite ønskjeleg. Samstundes vil dette kunne føre til ressurskrevjande kontroll og administrative ordningar.

Fleire høyringsinstansar etterlyser betre høve til å låne for vanskelegstilte personar. Departementet er samd i at det er viktig å leggje til rette for at dei som sjølve kan etablere seg, får høve til dette. Etter departementet si vurdering blir dette omsynet teke vare på i dag mellom anna gjennom ordninga med bustønad og tilskots- og låneordningar retta mot vanskelegstilte. Nokon har likevel ikkje evne til sjølv å etablere seg med eigen bustad. Det er særleg for å sikre gode butilbod til dei at departementet gjer framlegg om å endre lova.

Departementet har likevel merka seg at ei rekkje av høyringsinstansane kritiserer kommunane som parteigar, mellom anna med omsyn til manglande nødvendig oppfølging av framleigarane. Departementet vil framheve at når kommunen plasserer menneske med sosiale problem i vanlege bumiljø, er oppfølging særs viktig. Korkje kommunen eller andre er tent med at det blir skapt uro og konfliktar i bumiljøa. Dei pliktene som følgjer av ein leigeavtale, vedtekter og reglar for husorden gjeld og for juridiske personar og dei som leiger av desse. Her er det ingen skilnad andsynes andre parteigarar eller leigarar. Dei juridiske personane har ansvar for å syte for at framleigarane oppfyller dei pliktene som gjeld. Gjer dei ikkje det, kan burettslaga gjere gjeldande ulike sanksjonar på grunn av misleghald. Burettslagets styre skal dessutan godkjenne den einskilde framleigar på førehand, og kan nekte godkjenning dersom forhold ved framleigaren gjer sakleg grunnlag for nekting, jf burettslagslova § 34a. Slike forhold kan til dømes vere at framleigaren har vist seg uskikka som bebuar; til dømes ein person som tidlegare er kasta ut på grunn av husbråk. Etter departementets vurdering skulle det ut frå dette ikkje vere behov for noka særskilt lovregulering av oppfølgingsansvaret til det offentlege eller krav direkte i lova om forpliktande samarbeidsformer mellom dei partane det gjeld.

Departementet legg vidare til grunn at ei føresegn som foreslått ikkje er i strid med verken Grunnlova eller andre grunnleggjande rettsprinsipp som måtte setje skrankar for lovgjeving. Departementet har også innhenta ei fråsegn frå Lovavdelinga i Justisdepartementet, som uttalar at det er klart at lovframlegget ikkje er i strid med Grunnlova.

Departementet viser i denne samanhengen også til at lovforslaget ikkje fører til at det offentlege får rett til å oreigne, eller på andre måtar får ein førerett til å overta partar. Ei overtaking må byggje på friviljug sal, gåve, makeskifte eller kjøp på tvangssal etter dei vanlege reglane i tvangsfullføringslova osv. Slik er det også i eigarseksjonssameige. Føresegna om kommunens overtaking innsnevrar heller ikkje den vedtektsfesta forkjøpsretten ein parteigar har til å overta bustad.

Når det gjeld det alternative forslaget, som er sett fram av Huseiernes Landsforbund, har departementet kome til at det ikkje vil vere tenleg med ein regel om avgrensa eigartid av partar. Ikkje alle som treng ein stad å bu er i stand til å overta som eigar etter to år. Kommunen vil på si side etter eit slikt framlegg stadig måtte kjøpe og selje partar, noko som vil føre til mykje ekstraarbeid.

Departementet har vidare merka seg at fleire høyringsinstansar har gjort gjeldande at lovforslaget ikkje burde bli fremja for Stortinget no, men overlatast til Burettslovutvalet, slik at spørsmålet går inn i den breie vurderinga av burettslovene som utvalet har som oppgåve å føreta. Når departementet fremjer lovframlegget no, er dette for å følgje opp Stortingets vedtak om å be regjeringa vurdere å fremje ei endring av lova. Departementet vil understreke at sjølv om det blir sett fram eit lovforslag no, hindrar dette ikkje Lovutvalet i å vurdere dei aktuelle spørsmåla på eit seinare tidspunkt.

Departementet har difor kome fram til at lovforslaget i høyringsutkastet blir ført vidare, og at regelen blir tatt inn som eit nytt femte ledd i burettslagslova § 13. Noverande femte, sjette, sjuande og åttande ledd blir då sjette, sjuande, åttande og niande ledd.

3.1.2 Nærare om dei enkelte punkta i lovframlegget

Som det går fram under punkt 3.1.1 ovafor, har ei rekkje instansar støtta framlegget til endring i burettslagslova, medan andre har motsegner mot at framlegget blir fremja. Her blir det gjort greie for dei merknader og framlegg departementet har motteke når det gjeld detaljspørsmål knytt til det nærare innhaldet i framlegget. Fleire av desse merknadene er subsidiære merknader til lovframlegget frå høyringsinstansar som elles primært har innvendingar mot at framlegget blir fremja.

3.1.2.1 Personkrins for tilgang til overtaking og framleige

Høyringsutkastet frå departementet

Departementet gjorde framlegg om at dei som får rett til å overta partar er staten, fylkeskommunane og kommunane, i tillegg til selskap som har til føremål å skaffe bustader og som er styrte og kontrollerte av ein av desse instansane.

I høyringsutkastet gjorde departementet framlegg om at føresegna ikkje blei avgrensa til overtaking av bustader til framleige for vanskelegstilte. Vidare gjorde departementet framlegg om at føresegna skulle gjelde sjølv om det er fastsett eventuelle vilkår for å vere parteigar i det aktuelle laget.

Merknader frå høyringsinstansane

NBBLmed støtte av OBOSpeikar på at mange kommunar har overført heile eller deler av bustadporteføljen til stiftingar som driv med utleige av bustader. Desse stiftingane kan ein vanskeleg seie blir styrte og kontrollerte av dei nemnde instansane, men partar i burettslag eigd av bustadstiftingar bør ein rekne saman med og leggje inn i den 10-prosentregelen som departementet foreslår. Det blir gjort framlegg om at dette blir presisert i lovteksten.

Vidare blir det gjort gjeldande at det i lova bør bli presisert at kommunen ikkje kan overta bustader i strid med dei vilkåra som er sett for å vere parteigar i burettslaget. Det blir peikt på at det vil vere uheldig å få plassert til dømes unge personar med sosiale vanskar eller åtferdsproblem i eit burettslag for eldre.

Vurderingane frå departementet

Departementet gjer framlegg om at høyringsutkastet blir ført vidare med ei mindre justering.

Rollefordelinga i bustadpolitikken er i dag slik at det er kommunen som har hovudansvaret for å skaffe bustader til vanskelegstilte. Men også stat og fylkeskommunar kan påta seg oppgåver når det gjeld tildeling av bustader. Departementet gjer difor framlegg om at føresegna blir utforma slik at også desse kan overta partar. Vidare bør selskap, som har til føremål å skaffe bustader og som blir styrt og kontrollert av stat, fylkeskommunar og kommunar, ha rett til å overta og eige partar.

Departementet er samd i at der bustadstiftingar er oppretta av stat, fylkeskommune eller kommune for å fordele bustader til vanskelegstilte, bør også desse vere omfatta av den krins av juridiske personar som kan overta partar etter føresegna. Departementet gjer difor framlegg om at desse blir tekne med i føresegna. Andre offentleg eigde selskap, som ikkje har tildeling av bustader som føremål, til dømes Vinmonopolet AS og Telenor, vil etter dette ikkje bli omfatta av føresegna. På tilsvarande vis er det gjort ei avgrensing i eigarseksjonslova.

Bakgrunnen for lovforslaget er fyrst og fremst å gjere det enklare å overta bustader til vanskelegstilte. Departementet har vurdert om føresegna bør avgrensast til overtaking av bustader som vanskelegstilte skal bruke. Dette ville føre til ein del problem med å avgrense kven som skal ha rett på bustad. Dessutan kunne ein slik regel lett påføre dei aktuelle bebuarane eit uheldig sosialt «stempel» som vanskelegstilt. Departementet vil difor ikkje råde til at det blir innført ei slik avgrensing, som heller ikkje finst i eigarseksjonslova.

Departementet har vidare kome fram til at det heller ikkje er tenleg å gjere framlegg om avgrensingar i retten til å overta bustad ut frå om det i vedtektene til burettslaget er sett vilkår for å vere parteigar. Departementet legg til grunn at det i alle høve ikkje vil vere aktuelt for ein kommune å plassere til dømes unge personar med åtferdsproblem i et burettslag klausulert for eldre.

3.1.2.2 Omfanget av retten til å overta

Høyringsutkastet frå departementet

Departementet gjorde framlegg om at staten, kommunar osv skal få tilgang til saman å overta inntil 10 prosent av partane, men minimum ein part i burettslag med fem eller fleire partar. Dersom eit burettslag har fleire fråskilde bygningar, skal tilgangen til å overta minst ein part berre gjelde der parten gjev leigerett til bustad i bygning med fem bustader eller meir.

Departementet gjorde vidare framlegg om at retten til å overta skulle gjelde sjølv om det er opna for at andre juridiske parteigarar kan overta partar i burettslaget, til dømes ein arbeidsgjevar som skal framleige bustader til sine tilsette.

Merknader frå høyringsinstansane

Asker og Bærum Boligbyggelag gjer framlegg om at den øvre grensa blir sett til 5 prosent, då det må reknast som tilstrekkeleg og meir føremålstenleg enn det framlegget som departementet har kome med. Det blir mellom anna gjort gjeldande at ein eventuell konsentrasjon av til dømes misbrukarar av rusmiddel og kriminelle kan gje for store problem for bumiljøet med ein så høg eigardel som 10 prosent. Det same gjeld også andsynes det å integrere flyktningar.

NBBL og OBOSfinn det både lite fornuftig og dårleg grunngjeve at det er gjort framlegg om at retten til overtaking skal gjerast avhengig av kor mange bustader det enkelte burettslaget har. Dei kan vanskeleg sjå at ein bør innføre ei avgrensing på bakgrunn av kor mange partar som er i den enkelte bygning. Det blir vist til at i eit burettslag på 100 bustader - med berre rekkjehus med fire bustader i kvar bygning - vil det vere slik at det ikkje blir gjeve rett til å overta partar i det heile. Dersom burettslaget er samansett av 20 rekkjer, à fire einingar, med andre ord 80 rekkjehusbustader og 20 bustader i ei blokk, vil dette gje rett til ti partar. Ingen av desse kan ein overta i rekkjehusa grunna den lovsette avgrensinga. I staden kan alle ti partane bli overtekne i blokka, med det resultat at det i blokka vil kunne bli 50 prosent juridisk parteigarskap. Lovforslaget blir likevel støtta når det gjeld å avgrense eigarretten til ikkje å gjelde i burettslag med relativt få partar, men meiner at grensa på fire partar er svært låg og gjer framlegg om at departementet vurderer ei grense på tjue partar, og då uavhengig av kva slag eigarform som er vald.

Ringvegen borettslag gjer gjeldande at dei meiner det er tvillaust urimeleg med ei føresegn som i praksis fritek burettslag med færre enn fem bustader i kvar av bygningane i burettslaget.

Når det gjeld tilhøvet til andre juridiske personars eventuelle overtaking av partar, er NBBL, OBOS og BOB kritiske til at staten, ein kommune m.fl. kan overta inntil 10 prosent av partane uavhengig av om det er andre juridiske parteigarar i laget. Der det i eit burettslag alt er opna opp for at 10 prosent eller meir kan bli eigd av juridiske personar, bør ikkje dei nemnde juridiske personane få ein ytterlegare rett til å overta 10 prosent av partane.

Vurderingane frå departementet

Departementet gjer framlegg om at lovforslaget i høyringsutkastet blir ført vidare; det vil seie at dei med særrettar skal ha tilgang til å overta inntil 10 prosent av partane, men minimum ein part i burettslag som har fem eller fleire partar. Dette fører mellom anna til at kommunen får rett til å overta ein part i burettslag med mellom 5 og 19 partar. I burettslag med meir enn 19 partar vil kommunen, stat m.fl. ha rett til å overta ytterlegare ein part per tiande part. Etter departementets vurdering er ein prosentsats på inntil 10 prosent ikkje ein urimeleg høg del. Departementet meiner det også bør leggjast vekt på at same eigardel er vald i eigarseksjonslova. Det same gjeld andsynes spørsmålet om den nedre grensa for når retten til å overta kan gjerast gjeldande. I Ot prp nr 33 (1995-96), Om lov om eierseksjoner, er denne avgrensinga nærare omtala på side 59:

«Departementet foreslår at det i ny eierseksjonslov sondres mellom sameier med 4 eller færre seksjoner og sameier med 5 eller flere. Kun i de sistnevnte sameier skal kommunen alltid ha rett til å overta seksjoner for plassering av vanskeligstilte. I de små eierseksjonssameiene (2-, 3- eller 4-mannsboliger) vil boforholdene være såvidt tette, ofte vil beboerne også være i familie med hverandre, at det kan virke urimelig overfor øvrige seksjonseiere å gi kommunen rett til å erverve i strid med sameiets vedtekter. I disse sameiene vil konflikter mellom eierbeboere og leiebeboere lett kunne føre til uholdbare situasjoner. Også i relasjon til leiegårdsloven (lov 29.april 1977 nr 34 om kommunal forkjøpsrett til leiegårder § 1) sondres det mellom de eiendommene som har 4 eller færre boliger, og de som har fler. En eiendom med 4 eller færre boliger regnes ikke som en leiegård, noe som igjen innebærer at kommunen ikke har forkjøpsrett. Noe av bakgrunnen for denne sondringen har sammenheng med de tette boforhold i slike små eiendommer.»

Kommunalkomitéen fann ved førehavinga av eigarseksjonslova at dei same omsyna vil gjelde der eit eigarseksjonssameige har fleire fråskilde bygningar. Komitéen gjorde difor framlegg om eit tillegg i føresegna om at dersom eit eigarseksjonssameige er delt opp i fleire fråskilde bygningar, skal tilgangen til å overta minst ein seksjon berre gjelde for bygningar med fem seksjonar eller meir, jf Innst O nr 57 (1996-97). For å oppnå ein parallellitet i regelverket gjer departementet framlegg om at ei liknande avgrensing også blir teken inn i burettslagslova.

I motiva til eigarseksjonslova blir det ikkje direkte omtalt korleis eigardelen på inntil 10 prosent skal reknast ut i dei tilfella eit eigarseksjonssameige er sett saman av fleire bygningar. Departementet går ut frå at intensjonen bak Stortingets avgrensing om at tilgangen til overtaking av partar ikkje skal gjelde bygningar med færre enn fem seksjonar, bør tilseie at seksjonane i desse bygningane heller ikkje bør telje med når retten til å overta elles skal reknast ut. Ei avgrensing ut frå berre bygningane med fem eller fleire partar, vil i det dømet som NBBL nemner, føre til at retten til å overta berre kan bli rekna ut andsynes dei 20 bustadene i blokka og gje tilgang til å overta to partar, ikkje 10 partar slik ei utrekning etter det totale talet på partar i burettslaget vil gje. Departementet gjer framlegg om at denne tolkinga kan gjerast klårare i lovteksten. Departementet gjer framlegg om at det også samtidig blir gjort ei tilsvarande presisering i eigarseksjonslova, for å få samsvar mellom lovtekstane.

Når det gjeld tilhøvet til eventuelle andre juridiske personar, viser departementet til at ein i medhald av burettslagslova § 13 fjerde ledd kan fastsetje i vedtektene at staten, ein kommune, eit bustadbyggelag, eller ein annan institusjon eller samanslutning med samfunnsnyttig føremål, skal ha rett til å eige inntil 30 prosent av partane. Det same gjeld for ein arbeidsgjevar som skal framleige bustadene til sine tilsette. I særlege tilfelle kan departementet samtykkje til at meir enn 30 prosent av partane blir eigd av desse.

Dei grupper av juridiske personar som lovforslaget omfattar, går også inn i den personkrinsen som kan bli gjeven rett til å overta ved vedtektsføresegner etter burettslagslova § 13 fjerde ledd. Dersom ei føresegn i ei vedtekt opnar for at juridiske parteigarar generelt skulle gå føre den regelen som departementet har foreslått, kunne dette føre til ein viss risiko for at eit burettslag stengjer ute til dømes kommunane, ved å gjere vedtak om at berre andre juridiske personar kan overta partar i laget eller ved å selje til andre juridiske personar. Departementet har av den grunn kome fram til at retten til å overta 10 prosent av partane for staten, fylkeskommunen og kommunane etter den nye føresegna skal gjelde uavhengig av om vedtektene opnar for at andre juridiske personar kan eige partar i laget. Men dersom staten, fylkeskommunen eller kommunen alt har rett til å eige 10 prosent eller fleire av partane, bør ikkje den nye føresegna føre til rett til å utvide denne eigardelen med ytterlegare 10 prosent. På tilsvarande vis bør ikkje kommunen få rett til å overta partar dersom andre av dei som har rett etter den nye lovføresegna, til dømes staten, alt eig 10 prosent eller fleire av partane i laget. Departementet gjer framlegg om at tilhøvet til andre juridiske personar blir gjort klårare i lovteksten.

3.1.2.3 Tilhøvet til forkjøpsretten ved seinare overdraging

Bergen kommuneog Kommunale Boligadministrasjoners Landsråd gjer framlegg om at lova får eit tillegg som opnar for tilgang til at kommunale utleigebustader i burettslag kan bli overdregne til framleigaren utan at dette utløyser forkjøpsrett for andre i burettslaget. Eit slikt unntak fører til at kommunen på ein enkel og fleksibel måte kan overføre bustader til ein bebuar som har kome i ein betre økonomisk situasjon og som difor kan finansiere sin eigen bustad.

Vurderingane frå departementet

Høyringsutkastet inneheldt ikkje noko framlegg om dette. Departementet er samd i at ein slik regel vil vere føremålstenleg. Dersom ein husstand seinare sjølv kan overta den bustaden som blir leigd, bør dei ha høve til dette utan hinder av forkjøpsretten. Ein tilsvarande regel gjeld når ein juridisk person, som eig ein part med heimel i vedtektene, overdreg til leigaren i den bustaden parten er knytt til, jf burettslagslova § 22 femte ledd pkt 5. Departementet gjer difor framlegg om at ein slik regel blir teken inn i lova.

3.1.3 Rett til å bli parteigar i bustadbyggjelaget

Det følgjer av bustadbyggjelagslova § 10 fjerde ledd at juridiske personar kan vere parteigarar om ikkje vedtektene fastset noko anna. Vedtektene kan setje særlege vilkår for slikt medlemsskap eller kan overlate til styret å setje slike vilkår. Det følgjer av burettslagslova § 13 sjette ledd at ein parteigar i eit burettslag, som er knytt til eit bustadbyggjelag, også skal vere parteigar i bustadbyggjelaget.

Dersom bustadbyggjelaget har lagt ned forbod mot at juridiske personar er parteigarar i bustadbyggjelaget, vil forbodet også føre til eit forbod mot at kommunen overtek ein part i eit tilknytt burettslag. For at mellom andre kommunane skal kunne overta inntil 10 prosent av partane i burettslaget, må dei same instansane også ha rett til å bli parteigar i bustadbyggjelaget. Ingen av høyringsinstansane har kome med merknader til framlegget. Departementet gjer difor framlegg om at desse får ein slik rett.

3.2 Endringar i eigarseksjonslova

Departementet har i høyringsutkastet teke med to framlegg til endringar i eigarseksjonslova, som blir omtalt i punkta nedanfor.

I Innst. O nr 57 (1996-97) side 18 ba eit fleirtal i kommunalkomitéen, i samband med førebuinga av framlegg til ny eigarseksjonslov, om at departementet måtte utgreie nærare spørsmålet om reglane for oppløysing av eigarseksjonssameige og kome attende til Stortinget med det. Fleirtalet la til grunn at spørsmålet var såpass viktig at det syntest problematisk å endre lova på dette punktet utan ei meir omfattande vurdering. Spørsmålet hadde grunnlag i framlegg for komitéen om endring i tråd med burettslagslova. Departementet har valt ikkje å ta denne vurderinga saman med det lovframlegget som no blir fremja, men at dette blir vurdert i samanheng med det framlegget til revisjon av burettslovene som Burettslovutvalet skal kome med.

3.2.1 Klage på kommunens vedtak om å tillate seksjonering

Gjeldande rett

Den nye eigarseksjonslova tok til å gjelde 1. januar 1998. Etter den nye lova tek ei seksjoneringssak til med at eigaren sender til kommunen eit kravsmål om å få seksjonere. Kommunen skal kontrollere at vilkåra for å seksjonere er oppfylte. Dersom vilkåra ikkje er oppfylte, skal kommunen avslå kravet. Dersom kommunen meiner at vilkåra er oppfylte, skal kommunen gjere vedtak om gje løyve til seksjonering. Deretter sender kommunen saka til tinglysingsembetet, som gjer den formelle opprettinga av seksjonane ved tinglysing av kravsmålet om seksjonering. Tinglysingsembetet er såleis tillagt det formelle ansvaret for opprettinga. Avgjerda til embetet kan ein påkjære til lagmannsretten.

Løyvet til seksjonering, eller avslaget, er eit enkeltvedtak etter forvaltningslova. Vedtaket kan difor påklagast etter føresegnene i forvaltningslova. Dette er også direkte lovfesta i eigarseksjonslova § 10. Ettersom det er eit vilkår for seksjonering at det føreligg eit løyve frå kommunen, vil eit avslag frå kommunen føre til at saka stoppar opp inntil klageorganet eventuelt har omgjort vedtaket til kommunen. Ei slik klageordning kan fungere godt.

Det er også høve til å klage på vedtak om å gje løyve til seksjonering, men her har klageretten i praksis mindre å seie. Dette heng saman med at kommunen skal sende kravsmålet om seksjonering, med vedlegg, vidare til tinglysing etter at det er gjeve løyve. Heimelshavaren har krav på at det skjer. Sidan saksførehavingstida ved tinglysingsembeta er svært kort - vanlegvis to til tre dagar - vil avgjerda til tinglysingsembetet i dei fleste tilfella liggje føre lenge før ein eventuell klage på kommunens vedtak blir avgjort. Ved tinglysinga får seksjoneringa rettsverknader som ikkje kan endrast gjennom ei administrativ klageførehaving. Tinglysinga blir ikkje tilsvarande oppheva, sjølv om ein klagar får medhald i det administrative klageorganet om at kommunens vedtak om gje løyve til seksjonering må opphevast.

For å endre eller oppheve ei tinglyst seksjonering, må anten tinglysingsembetet gjere om sitt eige vedtak etter tinglysingslova § 18 - og denne adgangen er svært avgrensa - eller tinglysinga må gjerast om av overordna rettsinstans etter kjæremål. I ei rekkje tilfelle vil den som er usamd i at ein eigedom skal få løyve til å bli seksjonert, difor måtte passe på at det blir fremja kjæremål når kravsmålet om seksjonering er tinglyst.

Kommunen har heller ikkje høve til å halde tilbake saker om seksjonering og vente med å sende kravsmålet om seksjonering til tinglysing til klagefristen er gått ut. Dette kan likevel gjerast dersom kommunen gjer vedtak etter forvaltningslova § 42 om utsett iverksetjing av løyvet til seksjonering. Slike vedtak kan kommunen gjere mellom anna med verknad fram til klagefristen er ute eller klagen avgjord. Eit slikt vedtak må ein i så fall gjere i kvar enkelt sak. Det er ikkje høve til å gjere eit generelt vedtak om at alle vedtak fyrst skal setjast i verk etter at klagefristen er gått ut.

Konsekvensen kan bli at sjølv om klageorganet gjev klagaren medhald i at vilkåra for å seksjonere ikkje er oppfylte og vedtaket om å gje løyve til seksjonering må gjerast om, blir avgjerda til tinglysingsembetet likevel ståande.

Vuderingane frå departementet

Departementet gjorde framlegg i høyringsutkastet om at vedtaket til kommunen om løyve til seksjonering skulle ha utsett verknad inntil klagefristen for leigarar av bustad i eigedommen er gått ut og deretter inntil eventuell klage, som er sett fram innan denne fristen, er avgjord.

Ei rekkje instansar har støtta forslaget. Ingen høyringsinstansar har gått i mot lovforslaget. Den Norske Advokatforening viser til at framlegget synest vere nødvendig for å gjere klageførehavinga reell. Bergen kommune framhevar at lovendringa synest vere rasjonell ut frå omsynet til intensjonen om å gjere leigarens rettslege klageinteresser gjeldande. Norges Eiendomsmeglerforbund peiker på at lovframlegget vil kunne føre til uvisse kring den totale saksførehavingstida for ei seksjonering. Det blir gjort framlegg om at det blir sett ein svært kort frist for klagesaksførehavinga, i tillegg til eit krav til kommunane om omgåande oversending til tinglysing etter at klagefristen er gått ut i saker der det ikkje har kome inn klage.

Justisdepartementet (JD) gjer framlegg om at det i staden for at lovforslaget i høyringsutkastet blir lagt til grunn slik det er, blir teke direkte inn i føresegna i eigarseksjonslova § 11 at kommunen fyrst kan sende kravsmålet om seksjonering til tinglysing når klageførehavinga er over. Oslo byskriverembete peikar på at endringa ikkje løyser tilsvarande problem i samband med ei reseksjonering.

Departementet foreslår at framlegget i høyringsutkastet blir ført vidare, men departementet er samd med Justisdepartementet i at føresegna i staden kan takast direkte inn i loven § 11 med ei slik utforming som JD gjer framlegg om.

Ein slik regel vil sikre klagaren rett til ei reell førehaving av klagen. Regelen vil også føre til at klagen blir handsama av dei same organa. Tinglysingsembeta vil også i desse sakene kunne leggje vurderinga til forvaltningsorganet til grunn ved den formelle opprettinga. Endringa vil rett nok føre til ei noko lengre saksførehavingstid, sidan saka vil bli liggjande hos kommunen i påvente av eventuelle klager, og deretter så lenge eventuelle klager er under førehaving, men etter departementets vurdering er ikkje dette noko avgjerande innvending mot framlegget. Den uvissa som regelen kan føre til for den totale saksførehavingstida, vil etter departementets vurdering vere eit moment som ein lyt godta ut frå omsynet til å tryggje ei reell førehaving av ein klage over seksjonering. Departementet reknar det ikkje som føremålstenleg å gjere framlegg om ein regel om frist for saksførehavinga av ei klagesak. Departementet kan heller ikkje sjå at det er nødvendig med særskilde tidsfristar for kommunens oversending til tinglysing. Departementet legg til grunn at alle kommunane lagar til rutiner for saksførehavinga, som i samsvar med god forvaltningskikk sikrar at saka snøgt blir sendt over til tinglysing.

Departementet har funne grunn til å avgrense regelen, slik at kommunen skal vente med å sende saka over til tinglysing berre så lenge fristen for å klage for leigarar, som har fått gjenpart etter lova § 9 tredje ledd, ikkje har gått ut og deretter inntil eventuelle klager - som er kome inn innan denne fristen - er avgjort. Rekvirenten har plikt til å føre opp alle leigarar av bustad på ei liste som skal sendast inn saman med kravsmålet om seksjonering, jf § 7 tredje ledd. Etter departementets vurdering er det fyrst og fremst desse som kan tenkjast å ville påklage vedtaket - til dømes fordi vedtaket får noko å seie for deira rett til å overta etter lova kapittel III. Etter at kommunen har gjeve løyve til at eigedommen kan bli seksjonert, skal kommunen orientere desse leigarane om klageretten, jf § 9 tredje ledd fyrste punktum. Slik orientering til leigarane må kommunen også sende i samband med løyve til reseksjonering av ein samleseksjon for bustader. Tilsvarande gjeld ved løyve til reseksjonering der ein vaktmeisterbustad, som tidlegare har vore fellesareal, blir omgjort til ein eigen seksjon, jf §§ 12 og 13, som seier at lova §§ 7-11 gjeld tilsvarande så langt det passar ved reseksjonering. Ved den nemnde reseksjoneringa vil det kunne vere leigarar som kan ha rett til å overta, jf lova § 14 fjerde ledd, jf fyrste ledd. Lovforslaget får med dette likt bruksområde, anten det gjeld seksjonering fyrste gong av ein eigedom eller ei seinare reseksjonering.

Ved ei slik avgrensing blir det mogeleg både å fastslå når klagefristen tek til, når leigaren har motteke denne informasjonen frå kommunen, og når klagefristen går ut - tre veker seinare, med mindre det er kome inn ein klage innan denne fristen. Slik blir det også mogeleg å fastslå nøyaktig når saka skal sendast over til tinglysingsembetet.

Det kan og tenkjast at andre kan ha rettsleg klageinteresse. Kven dette er, vil ikkje vere kjent for kommunane. Kommunane kan følgjeleg ikkje sende varsel om seksjoneringsvedtaket og opplysning om rett til å klage direkte til desse personane. Ein måte å gje desse varsel på kunne vere å annonsere vedtaket i dagspressa. Departementet stiller seg noko tvilande til at dette vil få særleg effekt - samstundes som det ville gjere seksjoneringsprosessen dyrare og gjere saksførehavingstida enno lenger. Av den grunn vil ikkje departementet gjere framlegg om ei slik ordning.

3.2.2 Registrering i Føretaksregisteret

Gjeldande rett

Etter den nye eigarseksjonslova skal eit eigarseksjonssameige med ni eller fleire seksjonar, registrerast i Føretaksregisteret, jf § 11 tredje ledd. Samstundes blei det fastsett at eit sameige med åtte eller færre seksjonar kan registrerast i Føretaksregisteret. Føresegnene får berre verknad for sameige som blir seksjonert etter at den nye lova tok til å gjelde, dvs 1. januar 1998, jf lova § 47 tredje ledd som fastslår at §§ 5 - 13 (og her § 11) ikkje gjeld for seksjonering som har funne stad før lova tok til å gjelde. Etter lov 21. juni 1985 nr 78, om registrering av føretak, § 2-1 ligg det føre krav om særskild heimel for å få registrert noko. Sidan eigarseksjonslova - slik lova no er utforma - manglar heimel for å registrere eit eigarseksjonssameige som er seksjonert før 1. januar 1998, vil desse sameiga heller ikkje ha rett til å bli registrert.

Høyringsutkastet frå departementet

Departementet gjorde i høyringsutkastet framlegg om at det blir gjeve ein heimel til å registrere i Føretaksregisteret eit eigarseksjonssameige som er seksjonert før 1. januar 1998.

Merknader frå høyringsinstansane

Framlegget er kommentert av Nærings- og handelsdepartementet (ND)og Brønnøysundregistra,som støttar framlegget til endring og viser til at frå eit registreringsmessig synspunkt er ei slik likeførehaving av dei ulike sameiga enklare å praktisere enn differensierte reglar.

Christian Fr Wyllergjer framlegg om at departementet bør vurdere å innføre ei tvungen registreringsordning for alle sameige med ni seksjonar eller meir, og ei friviljug ordning for dei andre. Det blir mellom anna vist til store fordelar knytt til ordninga med registrering, både for å halde orden og avklåre kva som er rett.

Vurderingane frå departementet

Departementet gjer framlegg om at lovforslaget i høyringsutkastet blir ført vidare. Verknaden av gjeldande lov var ikkje tilsikta frå departementets side. Slik departementet vurderer det, er det ikkje grunn til at eit eigarseksjonssameige - som er seksjonert før 1. januar 1998 - ikkje skal få rett til å bli registrert. Difor gjer departementet framlegg om at det blir teke inn ein heimel i eigarseksjonslova som gjev dei slik registreringsrett. Som ND og Brønnøysundregistra peikar på er likeførehaving enklare å praktisere. Etter ei nærare vurdering har departementet kome til at regelen kan få ei enklare utforming enn den som det er gjort framlegg om i høyringsutkastet, samstundes som det vil gå klårare fram at føresegna blir ein heimel for registreringsrett.

Departementet er samd med Wyller i at registreringsordninga har store fordelar både for eigarseksjonssameige og andre. Dette er også grunnen til at det blir gjort eit framlegg om ein rett til å registrere seg i Føretaksregisteret. Men departementet stiller seg tvilande til om ein skal påleggje sameige som tidlegare er seksjonert, å late seg registrere. Etter ei nærare vurdering har departementet kome fram til at ei slik plikt ikkje bør innførast - og vil difor ikkje fremje eit slikt forslag.