3 Departementets generelle merknader

3.1 Forkjøpsrett til leigegardar på vegner av studentsamskipnad

Gjeldande rett

Etter lov om kommunal forkjøpsrett til leigegardar (leigegardslova), kan kommunen gjere bruk av forkjøpsrett etter leigegardslova på vegner av leigarane når desse ønskjer å overta leigegarden som burettslag eller som eigarseksjonssameige. Kommunen har også kompetanse til å gjere bruk av forkjøpsretten på eigne vegner - eller på vegner av selskap som blir leidd og kontrollert av kommune eller stat.

Høyringsutkastet frå departementet

Departementet foreslo ein regel som gjev kommunen høve til også å nytte forkjøpsretten på vegner av studentsamskipnader som vil overta eigedommen med det føremål å leige ut til studentar.

Merknader frå høyringsinstansane

Framlegget blir støtta av Arbeids- og administrasjonsdepartementet, Barne- og familiedepartementet, Finansdepartementet, Forsvarsdepartementet, Justisdepartementet, Kyrke-, utdannings- og forskingsdepartementet, Landbruksdepartementet, Nærings- og handelsdepartementet, Sosial- og helsedepartementet, Utanriksdepartementet, Forbrukarrådet, Konkurransetilsynet, Kredittilsynet, Kommunanes Sentralforbund, Landsorganisasjonen i Noreg, Norsk Studentunion, Studentanes Landsforbund, Samskipnadsrådet, Studentsamskipnadene i Bergen, Oslo og Tromsø, Leieboerforeningen i Bergen, NBBL, OBOS, Sparebankforeningen, Den norske Advokatforening og Norges Eiendomsmeglerforbund.

Fleire høyringsinstansar framhever at forslaget om å endre leigegardslova er eit svært positivt bidrag til å løyse bustadproblemet blant norske studentar. Det blir mellom anna framheva at framlegget vil gje eit betre grunnlag for etablering av studentbustader i sentrale strøk, og at det kan gje tilgang til eigedomar som elles ville vere vanskeleg tilgjengelege.

Studentanes Landsforbund visar til at lovframlegget er i tråd med framlegget i rapporten «Vertskommunenes ansvar for studentvelferd» gitt ut av Kyrke-, utdannings og forskingsdepartementet i oktober 2000. Framlegget vil styrke satsinga på studentbustader gjennom samskipnaden, men det blir også peikt på behov for andre tiltak dersom ein skal nå dei politiske målsetjingane om fleire studentbustader. Norsk Studentunion ser det som eit svært positivt verkemiddel for å kunne oppnå fleire og rimelegare studentbustader, men meiner det er viktig å presisere at forkjøpsretten berre skal nyttast til å auke bustadmassen og ikkje til kommersiell drift. Studentsamskipnadane meiner forslaget kan vere ei god hjelp for å løyse bustadproblemet blant norske studentar. Det er vanskeleg å skaffe til vege ubygde tomter som er eigna til studentbustader. Det blir også peika på at det er positivt at kommunen får ei meir aktiv rolle i forhold til å skaffe studentbustader.

OBOS er positiv til lovframlegget, men ønskjer at det skal presiserast i lovteksten at forkjøpsretten berre skal nyttast på vegner av studentsamskipnad når den har som føremål seinare å leiga ut eigedomen hovudsakeleg til studentar. Norges Eiendomsmeglerforbund har i utgangspunktet ikkje merknader til lovframlegget, men peikar på at etablering av nye studentbustader helst bør skje ved nybygg. Leierboerforeningen i Bergen er positiv til lovframlegget, men meiner at det er viktig at ordninga berre gjeld leigegardar der studentar leiger frå før og huseigar vil selje. Dette vil få studentar bort frå det private leigemarknad. Leieboerforeningen i Bergen peikar også på at det er viktig at studentar som leiger i private leigegardar der kommunal forkjøpsrett blir nytta, får leige vidare på betre eller minst like vilkår som ein hadde frå tidlegare eigarar. Leieboerforeningen i Bergen ønskjer likevel primært at det blir bygd fleire nye utleigebustader for studentar enn at ein nyttar seg av det alt etablerte bustadmarknad.

Finansnæringens Hovudorganisasjon kan i utgangspunktet ikkje sjå at framlegget reiser spesielle problemstillingar sett frå deira ståstad, men dei er forundra over at departementet meiner det er nødvendig med kommunal forkjøpsrett. Føremålet med endringa synes først og fremst å vere at studentsamskipnaden skal sleppe å betale marknadspris. Etter deira syn bør det heller vurderast oreigning for å sikre at eigarens interesser blir teke vare på så godt det let seg gjere.

Vurderingane frå departementet

Det er brei politisk semje om at det er behov for fleire studentbustader, og då særleg i dei største byane. Tradisjonelt har dette skjedd ved nybygging, og etter departementet si vurdering vil nybygging framleis vere viktig for å skaffe til vege fleire studentbustader. Mangel på ubygde tomter kan likevel gjere det vanskeleg å nå måla berre ved nybygging. Etter departementet si vurdering må ein difor også ta i bruk andre virkemidlar. Transformasjon av nedlagte industriområder kan vere eitt alternativ. Omdanning av ein kornsilo og nedlagte bussgarasjar til studentbustader er to aktuelle dømer på slik transformasjon frå Oslo. Eit anna alternativ til nybygging er omdisponering av leigegardar til studentbustader. Omdanning av tenestebustader for helsepersonell ved Ullevål sjukehus i Oslo til studentbustader er alt nemnt som eit døme på dette.

Frå tid til anna blir leigegardar som kunne egne seg godt til studentbustader selt. Dette kan gjelde hybelhus, bygg med små bustader, eller andre leigegardar som egnar seg for ombygging til studentbustader. Departementet legg til grunn at det ville gjere det lettare å skaffe fleire studentbustader dersom ein kunne nytte forkjøpsrett ved omsetning av slike eigedomar. Forkjøpsrett føreset at eigaren vil selje, og at seljaren får marknadspris for eigedomen. Poenget med forkjøpsrett er difor ikkje å sikre forkjøpshavaren billegare eigedom slik Finansnæringens Hovudorganisasjon peikar på, men å gjere det enklare å få hand om tenelege bustader for aktuelle føremål.

Det føljer allereie av dagens lov at kommunen har forkjøpsrett ved omsetning av leigegardar. Seljar og kjøpar må difor vere budd på at kommunen gjer bruk av forkjøpsretten og at kjøpar ikkje får overta eigedomen. Ei utviding av forkjøpsretten til også å omfatte studentsamskipnader vil difor ikkje innebere noe stort inngrep overfor seljar og kjøpar. For studentsamskipnadene kan derimot ei slik utviding vere eit føremålsteneleg verkemiddel for å skaffe fleire studentbustader. Blant høyringsinstansane er det brei oppslutning om å utvide forkjøpsretten på dette viset, og ingen av høyringsinstansane har gått i mot framlegget. Departementet gjer derfor framlegg om at kommunen får høve til å nytte forkjøpsretten etter leigegardslova på vegner av studentsamskipnader ved omsetning av leigegardar.

Enkelte høyringsinstansar har meint at det må presiserast i lovteksten at forkjøpsretten berre kan nyttast på vegner av studentsamskipnaden når denne har som føremål seinare å leige ut eigedomen hovudsakeleg til studentar. I følgje § 4 i studentsamskipnadslova har ein studentsamskipnad til oppgåve å ta seg av interesser som knyter seg til elevanes og studentanes velferdsbehov ved den enkelte lærestaden. Departementet kan ut frå dette ikkje sjå at det er nødvendig med ei presisering i lovteksten om at eigedomen i hovudsak skal leigast ut til studentar. Dette er kjernen i studentsamskipnadens oppgåver og må difor sjåast som ein føresetnad for at lova skal nyttast på forholdet.

Dersom eigedomen i tillegg til bustader inneheld næringsareal, må likevel næringsareala kunne nyttast på ein rekningsvarande måte. I kor stor grad samskipnaden kan drive slik verksemd, vil avhenge av ei tolking av studentsamskipnadslova, utan at departementet ser grunn til å gå inn på ei slik tolking her. Ved å dele eigedom som både inneheld bustader og næringsareal i eigarseksjonar, kan studentsamskipnaden sleppe å binde kapital i næringsareal. Studentsamskipnaden kan eige bustadeiningane, medan næringsareala blir selde som enkeltseksjonar eller som ei samleseksjon for næring.

Ein kan reise spørsmål om kven som skal nyte godt av forkjøpsretten dersom det er fleire interessentar. Det følgjer av lova og forarbeida at kommunen sjølv må ta stilling til dette etter ei konkret vurdering av dei ulike interessentanes behov og andre relevante omstende. Ingen av interessentane har fortrinnsrett framfor andre grupper, og det gjeld sjølv om hovudføremålet med lova har vore å leggje til rette for at bebuarane sjølve kan overta eigedomen. Dersom det er få leigarar og mange tomme bustader i eigedomen vil det truleg vere mest naturleg med forkjøp på vegner av kommune eller studentsamskipnad, alt etter kven som vil få størst nytte av forkjøpet. Etter eit slikt kjøp kan ein også vurdere å dele eigedomen i eigarseksjonar og tilby bustadene som er utleigde til leigarane, medan kommunen eller studentsamskipnaden beheld dei tomme bustadene. Dersom det bur leigarar i dei fleste bustadene, vil ein kommune eller studentsamskipnad vanlegvis ha mindre glede av å nytte forkjøpsretten. I så fall vil det vere naturleg at bebuarane får førsteretten. I vurderinga må ein også leggje vekt på at bustaden er heimen til bebuaren, medan andre moglege interessentar ikkje har slik kjenslemessig tilknyting til eigedomen. Dersom eigedomen blir overdrege til andre, vil leigaren likevel ha rett til å fortsetje leigeforholdet på same vilkår som før. Forkjøp til gode for ein studentsamskipnad eller kommunen vil derfor ikkje svekkje leigarens rettsstilling.

Departementet kan etter dette ikkje sjå at det er til stades sterke motomsyn mot framlegget og fremjar difor framlegg om å utvide den krinsen leigegardslova kan nytte forkjøpsretten til fordel for til også å omfatte studentsamskipnader.

3.2 Kompetansen til husleigetvistutval

Gjeldande rett

Husleigelova av 1999 § 12-5 gir departementet heimel til å setje i verk forsøk med eit husleigetvistutval. Husleigetvistutval har kompetanse til å ta stilling til tvistar i leigeforhold. Det er uklart om husleigetvistutval også har kompetanse til å handsame tvistar som spring ut av husleigelova frå 1939. Det er likevel klårt at husleigetvistutval har kompetanse til å ta stilling til tvistar om leige og leigeauke etter § 35 i husleigelova frå 1939. Det går fram av husleigereguleringslova § 16.

Høyringsutkast frå departementet

Departementet gjorde framlegg om å presisere at husleigetvistutval også har kompetanse til å handsame tvistar etter husleigelova av 1939. Etter framlegget skulle presiseringa takast inn i husleigelova.

Merknader frå høyringsinstansane

Framlegget blir støtta av alle høyringsinstansane. Leieboerforeningen i Bergen ønskjer at alle norske byar skal ha eit husleigetvistutval.

Vurderingane frå departementet

Departementet gjer framlegg om å presisere at husleigetvistutval både kan ta stilling til tvistar etter husleigelova frå 1999, men også tvistar etter den gamle husleigelova frå 1939. Jamvel om den nye lova regulerer dei fleste husleigeforholda i dag, vil det framleis vere slik at nokre avtalar som er inngått før den nye lova tok til å gjelde, er regulert av den gamle lova. I forskrift av 28. september 2000 har departementet avgrensa virkeområdet for Husleigetvistutvalet i Oslo til å gjelde tvistar om leige av bustad. Det var brei semje blant høyringsinstansane om ei slik avgrensing. Etter departementets vurdering vil leigarar av bustader ha same behov for rask og billig avgjerd av tvistar, anten leigeavtalen er regulert av ny eller gamal husleigelov. Departementet ser difor ikkje grunn til å avgrense kompetansen til husleigetvistutval avhengig av om det er ny eller gamal husleigelov som gjeld. Departementet legg til grunn at det heller ikkje var Stortingets intensjon å gjere eit slikt skilje. Slik lova var utforma, kan det likevel reisast tvil om husleigetvistutval kan ta stilling til tvistar etter husleigelova frå 1939. Departementet gjer difor framlegg om å ta bort denne tvilen ved ei presisering i lova.

Husleigereguleringslova § 16 gjev husleigetvistutval heimel til å ta stilling til tvistar om leige og auking av leige etter § 35 i husleigelova frå 1939. Når det nå blir presisert at husleigetvistutval kan ta stilling til alle tvistar etter husleigelova frå 1939, omfattar dette også tvistar om leige etter § 35. Spesialføresegna i husleigereguleringslova blir då overflødig ved sida av den generelle føresegna i husleigelova. Departementet gjer difor framlegg om å oppheve føresegna i husleigereguleringslova.