6 Tvisteløysingsordninga ved regulering av festeavgift og ved innløysing
6.1 Bør tvisteløysinga skje etter vanlege rettargangsreglar framfor ved skjønn?
6.1.1 Forslaget i høyringsnotatet
I høyringsnotatet punkt 5.5.1 tar departementet opp spørsmålet om tvisteløysinga ved regulering av festeavgift og ved innløysing bør skje etter vanlege rettargangsreglar framfor ved skjønn. Departementet viser til at når det gjeld regulering av festeavgift etter § 15, har spørsmålet aktualitet ikkje berre for bustadfeste og fritidsfeste, men også for andre festehøve som fell under lov om tomtefeste, til dømes feste til ymse næringsformål.
I høyringsnotatet viser departementet til at skjønn som gjeld innløysing, har stor likskap med vanlege søksmål for domstolane, og seier mellom anna (punkt 5.5.1):
«I realiteten gjeld slike skjønn tvisteløysing som ikkje skil seg frå andre spørsmål som handsamast i ordinære søksmålsformer. Sakene kan gjelde lovtolking, avtaletolking og usemje om dei faktiske tilhøva, med variert bevisføring. Dei mest skjønnsprega avgjerdene knytt til innløysing og regulering av festeavgift er dei der verdsetjing av fast eigedom kjem inn i bildet. Men desse sakene skil seg lite frå til dømes utmåling av skadebot for tingskade etter lov om skadeserstatning, som går etter vanlege prosessreglar.»
6.1.2 Høyringsfråsegnene
Desse instansane er positive til å la tvisteløysinga skje etter vanlege rettargangsreglar framfor ved skjønn: Domstoladministrasjonen, Huseiernes Landsforbund, Norges Eiendomsmeglerforbund og Statskog SF.
Domstoladministrasjonen seier mellom anna følgjande:
«Domstoladministrasjonen mener at de ordinære tvistemålsreglene og de nye regler i tvisteloven må anses velegnet til også å løse saker som gjelder regulering av festeavgift og innløsning av festetomter. Vi kan, i likhet med departementet, ikke se at det foreligger andre hensyn som skulle tilsi behov for særlige prosessregler for denne typen saker enn hva som er tilfelle ved behandling av for eksempel saker om erstatning for tingsskade. I likhet med erstatningssaker, vil det i tomtefestesaker i stor grad være opp til domstolens skjønn å fastsette passende kronebeløp.
Den nye tvisteloven legger opp til et proporsjonalitetsprinsipp hvor sakens omfang skal stå i forhold til hva tvisten gjelder. Domstoladministrasjonen mener et slikt prinsipp bør ligge til grunn også i tomtefestesaker. I tillegg vil tvisteloven legge opp til en utstrakt bruk av utenomrettslig rettsmegling. Små tomtefestesaker vil derfor kunne løses ved megling uten at saken må bringes inn for rettslig prøving.
... Av hensyn til målsettingen om rask og effektiv saksbehandling, mener vi ... at saker om regulering av festeavgift og innløsning av festetomter bør løses etter de ordinære prosessregler.»
Huseiernes Landsforbund seier mellom anna dette:
«Lovgivers intensjon om å begrense bruk av advokater, mener HL best ivaretas ved å la tvister som hovedregel starte for forliksrådet. ... Den nye tvisteloven setter mekling samt reduserte kostnader for partene i fokus. HL er positiv til den nye tvisteloven, og vi mener derfor at tvister etter tomtefesteloven i fremtiden bør løses med bakgrunn i alminnelig prosesslov.»
Også Statskog SF meiner at tvisteløysing etter den nye tvistelova «vil være den mest rasjonelle, effektive og ressursbesparende tvisteløsningen».
Desse instansane er negative til forslaget: Den Norske Advokatforening, Norges Bondelag, Norsk Skogbruksforening, Opplysningsvesenets fond, Oslo kommune, Sporret Vel og Tomtefesterforbundet.
Opplysningsvesenets fond seier mellom anna dette:
«Både ved festeavgiftsregulering basert på tomteverdien på reguleringstidspunktet og ved tvangsinnløsningskrav etter tomtefesteloven vil spørsmålet som tallmessig åpenbart oftest vil føre til at partene ikke kommer til enighet og som derved krever en avgjørelse av en nøytral instans, være spørsmålet om verdsettelsen av tomten. ... Når det gjelder saker om tvangsinnløsning etter tomtefesteloven, vil slike etter sin karakter være like eller ha store likhetstrekk med ekspropriasjonserstatningssaker, som klart skal behandles som skjønn, herunder etter en del særregler i skjønnsprosessloven. Hvis en sak først havner for en rettsinstans er det for både bortfester og festersiden ofte nærliggende å benytte seg av prosessfullmektig for å prosedere saken for seg, normalt advokater. Pr. i dag har et stort antall advokater kjennskap til og kompetanse fra skjønnsprosessen. Tilsvarende for de dommere som administrerer skjønn og overskjønn. Det vil måtte bety nedleggelse av store ressurser å forlate det spesielle skjønnssystemet for disse type saker for i stedet å gå over på et mer generelt system med de vanlige rettergangsregler. Uansett kan man ikke se at de grunner som høringsbrevet gir uttrykk for til fordel for ordinære rettergangsregler er tungveiende nok, og særlig da ikke for festeavgiftsregulering.»
Den Norske Advokatforening seier at ordninga med skjønn i saker om regulering av festeavgift og innløysing av festetomt er godt innarbeida over lang tid, og at ein føretrekk skjønn fordi skjønnsmennene har den kompetansen ein treng til å vurdere verdiar. Oslo kommune seier dette:
«Kommunen mener at det er fordeler med å beholde skjønnsprosessloven som egen prosessform. Dette fordi det i stor utstrekning er tale om fastsettelse av en verdi av den eiendommen det er tale om. Bestemmelsene i tvisteloven om forenklet prosess og rettsmekling antas det å være mindre behov for. Partene vil i stor utstrekning ha forhandlet på forhånd om festeavgiften/verdsettelsen av eiendommen. Skjønnsprosessloven er en prosessform som tar hensyn til utgangspunktet om at det foreligger en uenighet om verdsettelse av et areal, i motsetning til tvistemålsloven/ny tvistelov.
Kommunen forstår høringsnotat slik at det ikke er forslag om å fjerne skjønnsprosessloven, men at spørsmålet gjelder om tvisteløsning i saker som gjelder feste skal gå etter vanlige rettergangsregler. Så lenge det er en egen skjønnsprosesslov kan det i alle fall ikke være noen grunn til at saker om feste går etter vanlige rettergangsregler.
Kommunen har god erfaring med at saker om feste behandles etter skjønnsprosessloven, og har ikke følt noe behov for at slike saker skal behandles etter vanlige rettergangsregler.»
6.1.3 Departementets merknader
Sentrale interesseorganisasjonar både på festar- og bortfestarsida, og einskilde andre, går mot framlegget om å la tvisteløysinga skje etter vanlege rettargangsreglar framfor ved skjønn. Andre gir støtte til eit slikt framlegg. Ut frå motstanden frå sentrale høyringsinstansar ser departementet det som mindre naturleg å ta opp dette forslaget no. Departementet ser det likevel slik at vanlege rettargangsreglar har ein fleksibilitet som gjer at innvendingane mot forslaget ikkje i seg sjølv er avgjerande, og vil tru at skjønnshandsaming gjer rettsstoda i tomtefestehøva i praksis meir komplisert enn om berre vanlege rettargangsreglar blir nytta. Det kan eventuelt vere naturleg å vurdere spørsmålet nærare i ein breiare samanheng seinare, knytt til revisjon av skjønnsreglane meir generelt.
6.2 Bør tvist om retten til innløysing høyre under skjønnsstyremakta si kompetanse?
6.2.1 Gjeldande rett og forslaget i høyringsnotatet
I høyringsnotatet punkt 5.4.2 seier departementet dette:
«Etter lov om tomtefeste § 37 andre ledd «høyrer krav om innløysing under skjønn, som fastset innløysingssummen og innløysingsvilkåra elles». Føresetnaden er at partane ikkje «er samde om innløysingsvilkåra, eller har avtalt vilkåra fastsette på annan måte». Dersom punktet om innløysingsvilkår er løyst mellom partane, er det naturleg å forstå ordlyden slik at ein tvist berre om retten til innløysing ikkje høyrer under skjønn, men under ordinære rettargangsreglar. Det kan spørjast om ein slik tvist om retten til innløysing blir avgjort med rettskraftverknad ved skjønnet, dersom det er skjønn på grunn av at partane ikkje er samde om innløysingssummen og innløysingsvilkåra. Ordlyda i tomtefestelova eller andre rettskjelder synast ikkje å gi ei sikker løysing. Korleis samanhengen mellom spørsmåla er kan ha noko å seie for vurderinga av dette spørsmålet, sml. Rt. 2000 side 959 på side 964 og Rt. 2003 side 1765 på side 1769.
Føresegna om skjønnshandsaming var først tatt med i den tidlegare lov om tomtefeste 30. mai 1975 nr. 20 § 11 første ledd, etter forslag i Ot.prp. nr. 2 (1974-75). Med ein noko endra ordlyd blei regelen vedtatt i den nye lov 20. desember 1996 nr. 106 § 36 fjerde ledd, jf. forslaget til § 3-4 tredje ledd i NOU 1993: 29 Ny lov om tomtefeste og til § 35 fjerde ledd i Ot.prp. nr. 28 (1995-96). Regelen i § 36 fjerde ledd blei ved lov 2. juli 2004 nr. 63 om endringer i lov 20. desember 1996 nr. 106 om tomtefeste mv. flytta til si noverande plassering i § 37 andre ledd.
Men om ein først har skjønnshandsaming etter lov om tomtefeste § 37 andre ledd, følgjer det av lov 1. juni 1917 nr. 1 om skjønn og ekspropriasjonssaker § 26 at «tvist om retten til og betingelserne for skjønsforretningens fremme eller om, hvad der skal være gjenstand for skjøn, avgjøres under forretningen». Spørsmålet om festaren har eit krav om innløysing kan bli handsama i skjønnssaka etter denne regelen.
Spørsmålet er då kva som er verknaden av at ein i skjønnet etter § 26 handsamar det kravet som i tilfelle ligg til grunn for at skjønnsforretninga kan fremjast. Rettspraksis tilseier at kravet ikkje blir rettskraftig avgjort, men berre prejudisielt avgjort. Sjå særleg om det tilsvarande spørsmålet i høve til lov 1. juni 1917 nr. 1 om skjønn og ekspropriasjonssaker § 48 i Rt. 1973 side 686 på side 689, der Høgsterett legg til grunn at når tvisten om eit oreigningsvedtak er gyldig etter § 48 «avgjøres» under skjønnsforretninga, så er det tale om at skjønnsretten «i henhold hertil prejudisielt [tar] standpunkt til enhver tvist om tillatelsens formelle og materielle gyldighet». Sjå også same føresetnad i Rt. 1982 side 241 på side 253, jf. også direkte om § 26 Fleischer, Skjønnsprosessen, 1980 side 100 og NOU 1993: 35 Lov om skjønnsprosess side 67. På den andre sida skriv Dragsten og Vislie, Skjønnsloven, 1983, side 146 til § 26 at det at tvisten «avgjøres under forretningen», inneber «at tvister av denne art ikke hører under de ordinære domstoler, men under skjønnsrettens kompetanse», noko som skulle tyde på at avgjerdene har rettskraftverknad. NOU 1993: 35 Lov om skjønnsprosess side 67- 68 meiner i høve til § 48 at det må bli stilt spørsmål om det er riktig å rekne avgjerdene som prejudisielle, slik som Rt. 1973 side 686 og Rt. 1982 side 241 gjer.
Departementet meiner det bør vurderast om det bør gå fram av lov om tomtefeste § 37 andre ledd første punktum at når det er skjønn, så skal spørsmålet om retten til innløysing høyre under skjønnssaka. Når festaren har kravd innløysing dekkjer dette ikkje berre tvist om vilkåra etter § 32, jf. § 34, ligg føre, men også tvist som gjeld om kravet er sett fram i tide etter § 36. Slik tvist vil altså etter høyringsforslaget bli avgjort i form av skjønn og med rettskraftverknad. Rettsmidlet mot avgjerda om dette vil vere eit overskjønn. Ein kan spørje om dette er mest hensiktsmessig i høve til at ein negativ avgjerd elles, etter no gjeldande rett, ville blitt avgjort ved ein eigen orskurd som kunne blitt påkjært etter lov 1. juni 1917 nr. 1 om skjønn og ekspropriasjonssaker § 30 nr. 1. Forslaget er basert på at det generelt vil vere ein føremon å få retten til innløysing rettskraftig avgjort om ein først har skjønn om kravet om innløysing, og retten til innløysing er omtvista. Sjå om skiljet mellom avgjerd etter lov 1. juni 1917 nr. 1 om skjønn og ekspropriasjonssaker § 26 og avgjerd av spørsmål som høyrer under sjølve skjønnet i Rt. 2000 side 959 på side 963-964.
Etter at innløysingssummen og innløysingsvilkåra elles er avgjort ved skjønnet, kan innløysinga gjennomførast etter lov om tomtefeste § 38. Det bør i samanheng med dette vurderast om det også bør framgå av § 37 andre ledd at spørsmål som gjeld gjennomføringa av innløysinga, bør kunne avgjerast ved skjønnet. Dette vil kunne påskynde partane til å få fram eventuell usemje knytt til gjennomføringa så tidleg som mogleg, når eit krav om innløysing er sett fram. Skjønnet vil då etter lov om skjønn og ekspropriasjonssaker § 41, jf. tvangsfullbyrdingslova § 4-1 andre ledd bokstav a, jf. bokstav b, gi eit sikrare grunnlag for å tvangsfullbyrde innløysingskravet, så sant skjønnet utformer pålegg mot partane som kan gi grunnlag for fullbyrding. Viss det kjem opp «innvendinger som støtter seg til omstendigheter som er oppstått så sent at de ikke kunne ha vært påberopt før avgjørelsen», kan dette i tilfelle ei slik lovendring takast opp under tvangsfyllbyrdinga, jf. tvangsfullbyrdingslova § 4-2 andre ledd.
Tidlegare var spørsmålet om tvangsfullbyrding regulert i forskrift 5. desember 1986 nr. 2166 om innløysing av festetomter til bustadhus og fritidshus § 13 andre ledd. Denne forskrifta – og lovheimelen for den – fell bort då den nye lova om tomtefeste blei sett i kraft frå 1. januar 2002. Før dette var spørsmålet regulert i forskrift 19. desember 1975 om innløysing av festetomter til bustadhus og fritidshus § 11 andre ledd. Truleg må ein sjå det slik at reglane her gav eit særleg grunnlag for tvangsfullbyrding etter at eit endeleg skjønn var halde. Tvangsfullbyrding kunne skje når bortfestaren ikkje medverka til gjennomføringa av innløysinga, i samsvar med eigne regler om dette i forskrifta, eller på anna måte prøvde å hindre innløysing. Reglane føresette likevel at det var skjønnet ein tvangsfullførte i desse tilhøva.»
Høyringsnotatet gjorde ut frå dette fremlegg om at lov om tomtefeste § 37 andre ledd første punktum – om kva som skal avgjerast materielt ved skjønnet – skal lyde slik:
«Med mindre partane er samde om innløysingsvilkåra, eller har avtalt vilkåra fastsette på annan måte, høyrer krav om innløysing under skjønn, som avgjer retten til innløysing, fastset innløysingssummen, innløysingsvilkåra elles og spørsmål som gjeld gjennomføringa av innløysinga.»
6.2.2 Høyringsfråsegnene
Alle instansane som har uttalt seg om forslaget, er positive. Dette gjeld Den Norske Advokatforening, Grunneierforeningen, Huseiernes Landsforbund, Hvaler Hytteforening, Opplysningsvesenets fond, Oslo kommune og Tomtefesterforbundet.
Den Norske Advokatforening seier at dette forslaget «vil kunne forenkle behandlingen i rettsapparatet og vil kunne gi prosessøkonomiske gevinster». Det blir peikt på at spørsmålet om vilkåra for innløysing ligg føre, er av meir juridisk karakter. Det blir også peikt på at dette forslaget må bli sett i samanheng med forslaget om at skjønn etter lov om tomtefeste § 37 skal vere rettslege skjønn med tingretten som første instans, eit forslag som Den Norske Advokatforening også gir støtte til.
Oslo kommune seier dette:
«Departementet viser til at det i dag hersker usikkerhet om hvilke tvistepunkter som avgjøres under et skjønn. Kommunen støtter forslaget om endringene i § 37 som innebærer at skjønnet materielt avgjør alle de tvistepunktene som har vært til behandling i skjønnet. Kommunen ser dette i sammenheng med forslaget om at rettslig skjønn skal være hovedreglen ... . Dersom lensmannskjønn o. 1. fortsatt skal være hovedreglen etter § 37, vil ikke kommunen støtte forslaget.»
6.2.3 Departementets merknader
Departementet viser til grunngjevinga i høyringsnotatet og tilslutnaden under høyringa, og følgjer opp forslaget frå høyringsnotatet om å endre lov om tomtefeste § 37 andre ledd første punktum. Departementet meiner at ei endring som dette vil gi ressursgevinst for alle partar. Departementet er likevel samd i at forslaget kan ha negative sider om ikkje lova samstundes blir endra på den måten som er nemnd av Den Norske Advokatforening og Oslo kommune. Sjå om dette punkt 6.5 nedanfor.
6.3 Deling av saka
6.3.1 Forslaget i høyringsnotatet
I høyringsnotatet punkt 5.4.5 er det sagt følgjande:
«Justisdepartementet ønskjer å ta opp om det bør vere høve til å dele ei sak om innløysing, slik at det blir forhandla og fastsett særskilt anten om festaren har rett til innløysing, eller om kva innløysingssummen er. Ved ei slik deling blir skjønnet elles utsett. Forslaget har samanheng med det som er tatt opp under punkt 5.4.2 foran [proposisjonen her punkt 6.2]. I ei sak om innløysing kan både spørsmålet om rett til innløysing og spørsmålet om fastsetjing av innløysingssummen vere ressurskrevjande. For festaren kan spørsmålet om kva innløysingssummen blir sett til vere avgjerande for om kravet om innløysing blir halde oppe, jf. forslaget under punkt 5.3 [proposisjonen her punkt 6.6]. Det kan vere i begge partane sin interesse å få fastsett dette før ein eventuelt må bruke ressursar på resten av saka.
Eit behov for å få delt saka for først å få fastsett om festaren har rett til innløysing, kan særleg vere aktuelt i saker der landbruksunntaket blir avgjerande, jf. forskrift om tomtefeste m.m. § 4 første ledd bokstav c, jf. punkt 4. 3 foran [proposisjonen her punkt 5].
Heimel til å dele forhandlinga kan ein også finne i lov 1. juni 1917 nr. 1 om skjønn og ekspropriasjonssaker § 2, jf. tvistemålslova 1915 § 98 andre ledd. Lovforslaget her vil klargjere at ein i skjønnet kan få ei avgjerd i spørsmålet, før skjønnet eventuelt går vidare til dei spørsmåla som er blitt «utsett». Ei slik avgjerd før skjønnet går vidare skal ein kunne få anten avgjerda går ut på at festaren har innløysingsrett eller ikkje, jf. forslaget under punkt 5.4.2 [proposisjonen her punkt 6.2]. Ei avgjerd kan bli tatt utan å måtte vurdere rettens kompetanse etter kriteria i tvistemålslova 1915 § 150 første ledd. I høve til den nye tvistelova 2005, som førebels ikkje er sett i kraft, vil lovforslaget her utfylle § 16-1, dersom denne vil få verknad for skjønn, jf. lov 1. juni 1917 nr. 1 om skjønn og ekspropriasjonssaker § 2. Men her kan det vere eit spørsmål om reguleringa i § 16-1 er tilstrekkeleg, sjå mellom anna § 16-1 andre ledd tredje punktum bokstav a som seier at retten kan treffe særskilt avgjerd om påstandsgrunnlag som ikkje leder til avgjerd av eit krav. Dette føreset samtykke frå partane eller einstemmig rettsavgjerd.»
I høyringsnotatet er dette framlegget formulert som eit nytt tredje ledd i lov om tomtefeste § 43:
«Ved skjønn etter § 37 kan saka bli delt slik at det blir forhandla og fastsett særskilt om festaren har rett til innløysing eller om kva innløysingssummen er, slik at skjønnet elles blir utsett.»
6.3.2 Høyringsfråsegnene
Desse høyringsinstansane seier seg positive til forslaget: Den Norske Advokatforening, Hvaler Hytteforening, Norges Eiendomsmeglerforbund («ingen innvendinger»), Norges Hytteforbund, Oslo kommune («ingen innvendinger») og Statskog SF. Ein instans, Opplysningsvesenets fond, er negativ til forslaget.
Domstoladministrasjonen meiner at ei endring «ikke nødvendigvis vil føre til mindre antall saker for domstolene totalt, men den vil bidra til å gjøre saker mindre omfangsrike».
Statskog SF meiner at «en adgang til å dele saken vil være hensiktsmessig og kostnadsbesparende». Norges Bondelag seier dette:
«Norges Bondelag mener det bør være adgang til å dele en sak om innløsning, men da slik at spørsmålet om det foreligger rett til innløsning avgjøres først før retten tar stilling til innløsningssummen. Det bør ikke være adgang til å få prøvd spørsmålet om størrelsen på innløsningssummen før retten har tatt stilling til hvorvidt det foreligger rett til innløsning. Lovbestemmelsen bør her utformes etter samme system som odelsloven § 64.»
6.3.3 Departementets merknader
Justisdepartementet viser til forslaget i høyringsnotatet og den overvegande tilslutninga frå dei høyringsinstansane som har vurdert forslaget, og går inn for at forslaget blir følgt opp. Departementet held fast ved at valet bør stå mellom å halde på det som følgjer av dei vanlege prosessreglane, og ei løysing som gir domstolane eit fleksibelt spelerom når det gjeld deling av saka, i tråd med høyringsframlegget. Departementet er altså ikkje samd med Norges Bondelag i at ein bør fastsetje strammara reglar for korleis ein domstol praktisk skal gjere det om den vil dele saka. Korleis regelen skal bli brukt bør vere opp til kva domstolen finn praktisk, mest effektivt og minst kostnadskrevjande i den konkrete saka, og ikkje minst med vekt på kva partane gjer gjeldande om dette.
6.4 Bør fristen for å reise krav om skjønn ved innløysing bli tatt bort?
6.4.1 Gjeldande rett og forslaget i høyringsnotatet
I høyringsnotatet punkt 5.4.3 står følgjande:
«Etter Justisdepartementet si vurdering har skjønn som gjeld innløysing stor likskap med vanlege søksmål for domstolane. Ein kan spørje om den særskilte søksmålsfristen som er sett i § 37 andre ledd andre punktum, med eit unntak i tredje punktum, bør vidareførast. Regelen etter § 37 andre ledd andre punktum er at krav om skjønn må vere sett fram seinast seks månader før innløysingstida er inne. Etter at eit krav om innløysing er sett fram innan eittårsfristen i § 36 første ledd, må altså partane bli samde om innløysingssummen mv. i løpet av det første halve året. Dei vil kunne drøfte spørsmålet seg imellom og ha ønske om, kvar for seg eller begge, å få råd frå advokat eller takstfolk. Dei kan vere samde eller usamde om retten til og ønsket om innløysing. Regelen i § 37 andre ledd andre punktum stengjer for ei skjønnssak etter dette halve året. Regelen har ein parallell i lov 23. oktober 1959 nr. 3 om oreigning av fast eigedom § 16. Denne seier – som ein hovudregel – at vedtak om eller samtykke til oreigningsinngrep fell bort så framt skjønn ikkje er kravd innan eitt år.
Skjønn ved innløysing er i realiteten ein tvisteløysingsmekanisme. Ei skjønnssak bør klårt nok ikkje bli sett som ei normal føresetnad for å få gjennomført ei innløysing. Eit skjønn skal berre vere ein tvisteløysingsmekanisme i dei høva der partane ikkje får fastsett innløysingsvilkåra på anna vis. Det å reise sak om skjønn bør – etter Justisdepartementet si foreløpige vurdering – dermed ikkje vere knytt til ein stengjande frist. Spørsmålet om ein stengjande frist bør truleg bli sett på same måte som det som er vanleg når ein skal reise ei sak i vanlege prosessformer for domstolane. Når det gjeld skjønn om regulering av festeavgifta, har heller ikkje lov om tomtefeste § 15 fjerde ledd ein slik stengjande frist for å reise saka. Ein stengjande frist vil i praksis kunne føre til at det blir reist fleire skjønn i saker om innløysing enn naudsynt, fordi partane i tilfelle usemje om innløysingssummen då må reise sak før fristen. For festaren blir dette eit pressande krav om innløysingskravet skal kunne bli gjennomført. Justisdepartementet ber om høyringsinstansane si vurdering av spørsmålet om å ta bort fristen for å reise sak om skjønn i innløysingssakene etter lov om tomtefeste § 37 andre ledd andre punktum, jf. tredje punktum.»
6.4.2 Høyringsfråsegnene
Alle instansane som har uttalt seg om forslaget er positive, så nær som ein. Dei som er positive, er A/L Norske Boligbyggelags Landsforbund, Domstoladministrasjonen, Fylkesmannen i Oslo og Akershus, Huseiernes Landsforbund, Hvaler Hytteforening, Norges Bondelag, Norges Skogeierforbund og Oslo kommune.
Domstoladministrasjonen held fram at festaren og bortfestaren får lengre tid til å bli einige, og at dette «med stor sannsynlighet» vil «innebære at færre saker om skjønn blir reist». Norges Skogeierforbund seier at ein frist er prosessfremjande, og Oslo kommune at «dagens ordning kan medføre unødvendige prosesser». Huseiernes Landsforbund held fram at dei færraste festarar kjenner til fristen for å reise krav om skjønn, at bortfestaren kan spekulere i å ikkje gi tilbakemelding på krav om innløysing, slik at fristen ikkje blir halde og innløysing blir unngått. Det blir opplyst at fristen allereie har «fått uheldige konsekvenser for flere festere».
Opplysningsvesenets fond går mot forslaget og seier mellom anna dette:
«En fjerning av 6 månedersfristen vil bidra til at den enkelte innløsningsprosess vil trekke ut i tid. Dagens frist for å fremme krav om innløsning bidrar til at partene kommer i dialog/forhandlinger, forhindrer unødig uthaling av innløsningen og ikke minst bidrar den til forutberegnelighet for partene.»
6.4.3 Departementets merknader
Justisdepartementet legg vekt på at alle instansane som har gitt fråsegn til forslaget om å oppheve lov om tomtefeste § 37 andre ledd andre og tredje punktum, er positive, så nær som ein. Eit dominerande synspunkt er at den gjeldande fristen er prosessfremjande, og at fjerning av fristen truleg vil medføre at færre skjønnssaker blir reist. Justisdepartementet ser dette på same måte og viser til merknadene i høyringsnotatet, jf. foran under punkt 6.4.1. Departementet går inn for forslaget om å oppheve lov om tomtefeste § 37 andre ledd andre og tredje punktum.
6.5 Bør regelen om at skjønn etter §§ 15 og 37 skal styrast av lensmannen, namsfuten eller politistasjonssjef bli endra?
6.5.1 Gjeldande rett og forslaget i høyringsnotatet
I høyringsnotatet punkt 5.4.4 seier Justisdepartementet dette:
«Ved lov 2. juli 2004 nr. 63 om endringer i lov 20. desember 1996 nr. 106 om tomtefeste mv. blei det fastsett i lova § 43 andre ledd at ved skjønn etter lov om tomtefeste § 15 om regulering av festeavgift og § 37 om innløysingsvilkår skulle skjønnet i lensmannsdistrikt styrast av lensmannen. Tidlegare var regelen at slike skjønn kunne styrast av lensmannen, dersom partane var samde om det. Om ikkje dei var det, skulle sakene etter lov om tomtefeste § 43 gå som rettslege skjønn, i samsvar med hovudregelen i lov 1. juni 1917 nr. 1 om skjønn og ekspropriasjonssaker § 5.
Bakgrunnen for lovendringa går fram av Ot.prp. nr. 41 (2003-2004) side 70:
«Departementet mener at skjønn om regulering av festeavgift og innløsningssum og -vilkår bør behandles på den normalt billigste og enkleste måten. I nytt annet ledd første punktum fastsettes derfor at skjønn etter §§ 15 og 37 i lensmannsdistrikt skal styres av lensmannen.»
Ved same endringslov blei det også gjort ein del andre endringar i skjønnsordninga, som ikkje blir foreslått endra ved forslaget i høyringsnotatet her punkt 5.4, jf. Ot.prp. nr. 41 (2003-2004) side 70:
«For å redusere saksomkostninger ved rettslig skjønn og overskjønn bestemmer annet ledd annet punktum at antall skjønnsmenn alltid skal være to. Det fastsettes dermed en særregel som går foran reglene i skjønnsprosessloven §§ 11 og 34 om antall skjønnsmenn, for skjønn etter §§ 15 og 37 i lovutkastet. Til slutt følger det av annet ledd tredje punktum at spørsmål om dekning av saksomkostninger i disse sakene skal avgjøres etter skjønnsprosessloven § 43. For skjønn etter § 37 i lovutkastet innebærer dette at skjønnsprosessloven § 42 ikke får anvendelse.»
... [L]ov om tomtefeste § 43 [er] seinast endra ved lov 25. juni 2004 nr. 53 om endringer i rettergangslovgivningen m.m., som seinare endra ved lov 17. juni 2005 nr. 84. Denne endringa er sett i kraft frå 1. januar 2006. Endringa er gjort i samband med ei større omorganisering av den sivile rettspleia på grunnplanet. Etter endringa er regelen i § 43 andre ledd første punktum blitt at skjønn etter §§ 15 og 37 skal styrast av lensmannen, namsfuten eller politistasjonssjef med sivile rettspleieoppgåver. Etter dette vil slike skjønn heller ikkje gå som rettslege skjønn utanfor lensmannsdistrikt.
... [U]tviklinga [har] blitt slik at departementet meiner det kan vere grunn til å vurdere om regelen om at skjønn etter §§ 15 og 37 skal styrast av lensmannen mv., er rimeleg å halde oppe. I dei aktuelle sakene vil det truleg ofte kome opp juridiske problemstillingar og rettsanvendingsspørsmål som kan vere slik at partane ikkje vil sjå seg nøgd med anna enn ei domstolsavgjerd. I nokre saker vil slike spørsmål stå heilt sentralt, og den gjeldande regelen kan moglegvis gi fleire overskjønn og større samla sakskostnader enn ein elles kunne fått. Departementet meiner det kan spørjast om det som er lagt til grunn i Ot.prp. nr. 41 (2003-2004) side 70 om at det normalt er billegast og enklast at saka går for lensmannen mv., i dag kan bli rekna som riktig i så stor grad at lova bør gjere det obligatorisk å bruke lensmannsskjønn mv. Justisdepartementet ber om at høyringsinstansane vurderer spørsmålet om å ta bort regelen om at lensmannsskjønn skal brukast. Etter departementet sitt høyringsforslag vil skjønnet som hovudregel vere eit rettsleg skjønn, altså gå for tingretten i første instans. Berre om partane er samde om det, vil skjønnet gå for lensmannen, namsfuten eller politistasjonssjef med sivile rettspleieoppgåver. ...»
Framlegget i høyringsnotatet går ut på ei omarbeiding av føresegnene i lov om tomtefeste § 43 første og andre ledd, der det materielle forslaget går direkte fram av § 43 første ledd. Framlegget i høyringsnotatet til endra § 43 første og andre ledd er slik:
«Skjønn etter lova her blir haldne som rettslege skjønn. Skjønnet kan styrast av lensmannen, namsfuten eller politistasjonssjef med sivile rettspleieoppgåver dersom partane er samde om det.
Ved skjønn etter §§ 15 og 37 skal talet på skjønnsmenn alltid vere to , både ved skjønn og overskjønn. Om dekking av sakskostnader gjeld lov 1. juni 1917 nr. 1 om skjønn og ekspropriasjonssaker § 43.»
6.5.2 Høyringsfråsegnene
Alle instansane som har uttalt seg om forslaget i høyringsnotatet er positive. Dette er: Den Norske Advokatforening, Domstoladministrasjonen, Grunneierforeningen, Huseiernes Landsforbund, Hvaler Hytteforening, Norges Bondelag, Norges Hytteforbund, Norges Skogeierforbund, Opplysningsvesenets fond, Oslo kommune og Tomtefesterforbundet.
Domstoladministrasjonen held fram dei grunner som taler for ei endring, og seier at det er «grunn til å tro at dagens løsning er egnet til å gi uforholdsmessig mange overskjønn og samlet større saksomkostninger for partene». Domstoladministrasjonen seier på den andre sida at ei endring «som innebærer at skjønnet som hovedregel skal gå for tingretten i første instans, vil ... føre til økt sakstilfang for domstolene».
6.5.3 Departementets merknader
Justisdepartementet følgjer opp forslaget om å endre lov om tomtefeste § 43 første og andre ledd slik at skjønn etter §§ 15 og 37 ikkje skal måtte bli styrt av lensmannen, namsfuten eller politistasjonssjef utan omsyn til kva partane ønskjer. Etter forslaget vil hovudregelen vere at ei skjønnssak startar i tingretten, om ikkje partane er samde om anna. Departementet viser til den samstemte tilslutninga frå dei høyringsinstansane som har uttalt seg om spørsmålet, mellom anna dei sentrale interesserepresentantane på både festar- og bortfestarsida. Det har etter departementet si vurdering gode grunnar for seg å la desse sakene starte for tingretten, dersom ikkje begge partar ønskjer anna. Valfridomen for partane, når dei er samde, må også reknast som ein føremon i praksis.
6.6 Bør festaren ha angrerett etter at innløysingssummen er endeleg fastsett?
6.6.1 Gjeldande rett og forslaget i høyringsnotatet
I høyringsbrevet punkt 5.3 står mellom anna følgjande:
«Etter regelen om fastsetjing av innløysingssummen i § 37 første ledd kan det i mange tilhøve på førehand vere svært usikkert kva sum eit skjønn vil fastsetje. Det kan vise seg at summen blir langt høgare enn det festaren såg for seg. Departementet har fått ein del spørsmål om ein festar i slike tilhøve kan gå frå kravet om innløysing.
Rettsstoda kan her vere usikker. Lova § 38 første ledd seier at når innløysingssummen mv. er endeleg fastsett, kan festaren krevje at bortfestaren gjer det som trengst frå bortfestaren si side for å få tomta skild ut og heimelen overført til festaren. Betyr dette at festaren også kan la vere å krevje innløysinga gjennomført, sjølv om bortfestaren no – etter kravet som er fremja og skjønnet som er halde – skulle ha ei anna meining om dette? Forarbeida til regelen har fokus på at regelen gir plikter for bortfestaren, og seier ikkje noko om at regelen gir eller føreset ein rett for festaren til å gå frå kravet etter at innløysingssummen er endeleg fastsett, jf. Ot.prp. nr. 28 (1995-96) side 69 og NOU 1993: 29 Ny lov om tomtefeste side 64. Etter omstenda kan det ikkje utelukkast at det i høvet mellom bortfestaren og festaren er skipa ei avtalebinding som konkret anten gjer at festaren må stå ved kravet om innløysing, eller at festaren har eit val etter at skjønnet er avheimla.
For liknande tilhøve har lovgjevinga reglar som kan synast å løyse slike spørsmål klårare. For saker som gjeld oreigning, seier lov 1. juni 1917 nr. 1 om skjønn og ekspropriasjonssaker kapittel 2 § 53 første ledd at når eit skjønn om oreigning er blitt endeleg, kan oreignaren krevje å få tingen mot å betale skadebotsummen. Vidare seier same lov § 57 at eit krav etter § 53 må setjast fram innan ein frist, og at elles «kan ekspropriasjonen ikke foretas uten etter nytt skjønn i henhold til ny ekspropriasjonstillatelse». Ved oreigning føreset dette at oreignaren normalt kan la vere å gjennomføre oreigninga etter at skjønnet som fastset skadebotsummen er blitt endeleg. Ein slik regel står på den andre sida ikkje i kapittel 1 i same lov, som gjeld ved skjønn om innløysing etter lov om tomtefeste.
Lov om tomtefeste § 41 gjeld fastsetjing av det vederlaget bortfestaren skal betale ved overtaking av hus og faste tilskipingar om eit festehøve blir avvikla. Det står i § 41 fjerde ledd andre punktum at den parten som har kravd overtaking, kan gå frå kravet så framt han eller ho seier frå om det innan fire veker etter at vederlaget er endeleg fastsett.
Departementet meiner det bør bli overveid om det også i høve til innløysing bør bli lovfesta ein regel som klårgjer dette spørsmålet. Etter dei særreglane som gjeld for sakskostnader ved innløysing etter lov om tomtefeste § 43 andre ledd tredje punktum, kan bortfestaren ha blitt påført sakskostnader ved eit skjønn i saka. Bortfestaren kan vere påført også andre kostnader enn dette grunna kravet om innløysing. Det er festaren som har sett i gang saka. Om då festaren går frå kravet om innløysing etter at innløysingssummen er endeleg fastsett, bør festaren truleg bere kostnadene som bortfestaren har fått, så langt desse var naudsynte.
Justisdepartementet ber om at høyringsinstansane vurderer ei eventuell endring i lov om tomtefeste, der § 38 nytt tredje ledd får slik ordlyd:
«Seinast fire veker etter at innløysingssummen er endeleg fastsett ved skjønn, voldgift eller rettsleg avgjerd, kan festaren seie frå seg kravet om innløysing. Festaren må då dekkje bortfestaren sine naudsynte kostnader som følgje av kravet, medrekna ilagte sakskostnader til festaren. Festaren må dekkje det bortfestaren har krav på seinast fire veker etter at ei oppgåve over kostnadene frå bortfestaren er kome fram til festaren. Gjer ikkje festaren dette, kan bortfestaren krevje innløysinga gjennomført.»»
6.6.2 Høyringsfråsegnene
Forslaget i høyringsnotatet har fått ei blanda mottaking. Dei positive instansane er A/L Norske Boligbyggelags Landsforbund, Huseiernes Landsforbund, Hvaler Hytteforening, Norges Eiendomsmeglerforbund («ikke særlige innvendinger»), Norges Hytteforbund, Oslo kommune, Sporret Vel og Tomtefesterforbundet.
Norges Hytteforbund held fram «at den praktiske betydningen av denne bestemmelsen slik saksomkostningsspørsmålet er foreslått løst, vil være svært beskjeden». Sporret Vel og Hvaler Hytteforening meiner at regelen om sakskostnader må bli gitt eit noko anna innhald. Oslo kommune seier dette:
«Kommunen støtter forslaget om angererett etter at innløsningssummen er endelig fastsatt, på samme måte som gjelder ved ekspropriasjon. Dette forutsetter at festeren må bære sakskostnadene, også for bortfester, slik som forslaget til ny § 38 tredje ledd i tomtefesteloven lyder.»
Dei følgjande stiller seg negative: Domstoladministrasjonen, Grunneierforeningen, Norges Bondelag, Norges Skogeierforbund, Norsk Almenningsforbund, Norsk Skogbruksforening, Næringslivets Hovedorganisasjon, Opplysningsvesenets fond og Statskog SF.
Domstoladministrasjonen «kan ikke se at departementet har vurdert hvorvidt innføring av en angrerettordning vil kunne føre til økt saksmengde for domstolene». Domstoladministrasjonen frykter at ei slik ordning kan bli brukt av festaren for å få klårlagt innløysingssummen utan at formålet er å løyse inn tomta, mellom anna for å få klårlagt dette i samband med sal av huset på tomta.
Norges Skogeierforbund uttaler mellom anna følgjande:
«Fester kan tenkes å spekulere i konjunkturendringer, og på den måten føle seg frem til en lavest mulig innløsningssum. For bortfester med flere/mange festekontrakter kan en slik ordning nærmest kunne utvikle seg til en situasjon med en «evig» runde i rettsapparatet for bortfester.»
Norges Bondelag meiner at festaren «har gode muligheter til på forhånd å forutse hva innløsningssummen anslagsvis vil bli. Han må da i forkant av saken ta høyde for at innløsningssummen kan bli høyere enn en lav takst, og han kan da velge å ikke gå videre med saken». Norges Bondelag er også uroa for at festaren kan spekulere i eigedomsprisutviklinga og etter ei endring om tidspunktet for når bustadfestetomter kan krevjast innløyst, skal kunne krevje innløysing kvart anna år fram til innløysingssummen blir som festaren ønskjer. Alternativt er ein redd for at bortfestaren ikkje skal orke å stå imot og går med på lågare innløysingssum enn det skjønnet fastset, for å bli ferdig med saka. Statskog SF peiker på at mykje unødig arbeid vil bortfestaren ikkje få erstatta om festaren nytter angreretten.
Opplysningsvesenets fond seier mellom anna dette:
«For det første åpner forslaget for en meningsløs bruk av ressurser, i første rekke bruken av rettsinstansenes kapasitet, men også sett fra den enkelte bortfesters og ikke minst festers side. Slik forslaget fremstår er det vel sannsynligvis også de festere med dårligst ressurser, herunder økonomisk, som pga. en angrerett nettopp vil risikere å bli lokket ut i rettsapparatet og derved risikere store økonomiske utlegg til saksomkostninger uten samtidig å ha oppnådd noe annet enn en enda svakere økonomi. For det andre vil det neppe være noe reelt behov for fester i flertallet av saker, idet bortfester normalt vil ha gitt fester et tilbud om innløsningssum før saken havner for en rettsinstans; et tilbud som normalt har forankring i erfaringstall om tomteverdien i området og som bortfester gir under kjennskap til saksomkostningsrisikoen ved en eventuell rettbehandling. Forslaget gir også ytterligere forverret forutberegnelighet hos grunneier/bortfester. ...
... Dersom man allikevel mot formodning skulle innføre en angrerett for fester, må det ihvertfall sørges for at det ved fremme av skjønnsbegjæring fra festers side stilles krav om en garanti for at alle bortfesters omkostninger, herunder eventuelle ilagte saksomkostninger vil bli dekket. At grunneier/bortfester etter lovforslaget kan kreve en påtvunget innløsning gjennomført dersom fester ikke dekker bortfesters kostnader, synes å være et upraktisk og i hvert fall svært lite konfliktdempende løsningsforslag og vil naturligvis ikke å avhjelpe svakhetene ved forslaget.
I sin helhet synes forslaget om angrerett lite veloverveid.»
Den Norske Advokatforening «er usikker på om det bør åpnes for at en fester kan trekke seg fra kravet om innløsning etter at innløsningssummen er fastsatt», held fram argumenter både for og mot og avsluttar med å gi uttrykk for at det må «vurderes nøye om en fester skal kunne gå fra kravet etter at en lang og ressurskrevende prosess er gjennomført». Den Norske Advokatforening meiner det må vurderast kven som skal ta stilling til bortfestarens sakskostnader, der skjønnsretten ikkje har tatt stilling til dette.
Landbruks- og matdepartementet har ikkje spesielle merknader til spørsmålet om angrerett for festaren, men reiser spørsmål om bortfestaren sitt krav på dekning for sine kostnader bør vere tvangsgrunnlag for utlegg.
6.6.3 Departementets merknader
Forslaget om angrerett har fått ei blanda mottaking i høyringa. Departementet kan ikkje utan vidare slutte seg til at argumenta som er gjort gjeldande under høyringa mot forslaget, er tungtvegande. At festaren må dekkje kostnadene for bortfestaren, slik som foreslått, vil førebyggje mot for stor bruk av regelen. Departementet har såleis lita tru på at Domstoladministrasjonen har ei realistisk vurdering av konsekvensane av ei angrerett. Departementet meiner heller, slik Norges Hytteforbund også er inne på, at ein mogleg angrerett for festaren truleg berre vil bli brukt i ei avgrensa mengd tilhøve. Ei lovføresegn om spørsmålet vil også gi ei klårare rettsstode mellom partane når spørsmålet om å ikkje gjennomføre innløysinga kjem opp. Som det går fram under punkt 6.6.1 foran, jf. også høyringsfråsegna frå Oslo kommune, vil ein regel om angrerett for festaren etter at innløysingssummen er fastsett, ikkje vere utan parallellar i andre lovføresegner. Departementet er etter ei totalvurdering kome til at framlegget frå høyringsnotatet om ein angrerett for festaren bør følgjast opp.
Departementet ser det slik at det i mange tilfelle kan vere usikkert kva sum som skal betalast etter lov om tomtefeste § 37 første ledd. Det kan bli fastsett ei langt høgare innløysingssum enn det festaren såg for seg, og det bør vere høve til å angre seg. Men det som er tilsikta frå departementet si side, er at regelen skal kunne fungere som ei siste utveg. Kostnadsansvaret for festaren gjer at det blir ein terskel for å nytte regelen. Bortfestaren si interesse når festaren vel å nytte regelen er vareteke ved at festaren må betale kostnadene som bortfestaren har hatt knytt til kravet om innløysing, så langt dei har vore naudsynte.
Nokre av høyringsinstansane meiner at ein må vurdere å supplere forslaget på ulikt vis dersom det skal bli gjennomført. Når det gjeld sakskostnader, har departementet vurdert om det bør gå fram av regelen at den avgjerdsinstansen som har fastsett innløysingssummen, også avgjer skadebota (naudsynte kostnader) som festaren må betale til bortfestaren, om ein av partane set fram krav om det. Departementet er kome til at framlegget bør supplerast på denne måten. Avgjerdsinstansen kan i tillegg til å fastsetje beløpet, fastsetje at festaren skal betale beløpet. Ei orskurd om dette vil vere tvangsgrunnlag. Når departementet endrar framlegget slik, ser departementet ikkje grunn til at bortfestaren bør kunne krevje innløysinga gjennomført om festaren ikkje betaler ved forfall. Forslaget frå høyringsnotatet om dette er derfor tatt ut av lovframlegget.
6.7 Spørsmålet om andre endringar
Nokre instansar har kort tatt opp spørsmål om moglege andre prosessuelle endringar i samband med tomtefeste. Høyringsnotatet oppmoda instansane til å ta opp eventuelle slike spørsmål, og i punkt 5.2 er det sagt følgjande:
«Generelt ønskjer departementet reglar om tvisteløysing som gir gode løysingar for partane, utan at dei blir påført kostnader som ikkje står i eit rimeleg høve til det tvisten gjeld. Det har vore eit mål for departementet at saker om bustadfeste og fritidsfeste i størst mogleg grad skal kunne handterast av partane utan hjelp frå advokatar eller andre rettshjelparar, jf. mellom anna Ot.prp. nr. 41 (2003-2004) side 63. Men innhaldet i dei materielle reglane har mykje å seie for dette, og ein kjem ikkje utanom at ein del saker, særleg om innløysing, vil krevje advokathjelp og vidare tvisteløysing. Det same gjeld for – også for bustadfeste og fritidsfeste – regulering av festeavgift i den overgangsfasen der lov om tomtefeste § 15 andre ledd vil vere inne i bildet. Departementet nemner at reglane om tvisteløysing må utformast med tanke også på andre festehøve enn bustadfeste og fritidsfeste.»
Norges Hytteforbund tar opp eit spørsmål knytt til voldgiftsklausular i festeavtala. Denne instansen meiner at avtaler om bruk av voldgift ved usemje mellom partane berre skal vere bindande dersom avtala om voldgiftsavgjerd er gjort etter at usemja oppsto. Det blir vist til ei slik lovføresegn i husleigelova § 12-1. Norges Hytteforbund viser til at voldgiftssaker «svært ofte blir uforholdsmessig dyre», og gjer også gjeldande at «vi har sett flere tilfeller av uriktige avgjørelser fattet av voldgiftsretter med begrenset juridisk kompetanse». Ifølgje høyringsfråsegna er det i mange tilfelle sagt i festeavtala at voldgiftsretten skal oppnemnast og styrast av lensmannen, og det blir halde fram at trongen for juridisk kompetanse ved voldgiftsavgjerder er minst like viktig som ved skjønnsavgjerder.
Opplysningsvesenets fond uttaler seg på liknande vis når det gjeld regulering av festeavgift, ved at fondet foreslår at ordlyden i lov om tomtefeste § 15 fjerde ledd blir endra, slik at formuleringa som opnar for avtale eller semje om annan avgjerdsmåte enn skjønn, blir tatt ut.
Sporret vel viser til at både rettshandsaming, der saker kan gå frå tingrett til Høgsterett, og voldgiftshandsaming er for kostbart for å løyse tvistar. Det blir vist til eksempel på at voldgiftshandsaming har kosta partane til saman over to millionar kroner. Sporret vel meiner derfor at partane ved lov bør påleggjast ein forhandlingsplikt.
Norges Skogeierforbund meiner at festaren ved innløysing bør ha ansvar for alle sakskostnader, som ved oreigning, og dessutan at reglane om oreigning fullt ut bør gjelde ved tvangsinnløysing av festetomter.
Det har etter dette ikkje kome mange merknader som syner trong til å gjere andre prosessuelle endringar i samband med tomtefeste enn dei departementet har tatt opp i høyringsnotatet. Når det gjeld dei merknadene som er nemnde foran, har departementet følgjande vurderingar:
I høve til det som er vanleg ved skjønn, har lov om tomtefeste ein særregel om sakskostnader i § 43 andre ledd tredje punktum, som ved lovforslaget her utan realitetsendring vil gå fram av § 43 andre ledd andre punktum. Regelen blei innført ved lov 2. juli 2004 nr. 63 om endringer i lov 20. desember 1996 nr. 106 om tomtefeste mv., og departementet ser ikkje grunn til å foreslå dette endra.
Når det gjeld spørsmålet om plikt til å ha forhandling mellom partane, vil departementet vise til at det i samband med iverksetjinga av ny tvistelov ved Ot.prp. nr. 74 (2005-2006) er foreslått ei tilvising frå lov 1. juni 1917 nr. 1 om skjønn og ekspropriasjonssaker § 2 til tvistelova andre del. Ved dette vil reglane i tvistelova kapittel 5 om plikter før sak blir reist få tilsvarande bruk når det er høve til det. Mellom anna må dette medføre at tvistelova § 5-4 vil påleggje partane å gjere nærare forsøk på å få saka løyst ved semje før det blir reist sak.
Justisdepartementet har særleg merka seg at tre av dei fire instansane som har uttalt seg om moglege andre prosessuelle endringar i samband med tomtefeste, er inne på avtaler om bruk av voldgift. Når det gjeld det konkrete forslaget som er foreslått av Norges Hytteforbund, ser departementet det ikkje som aktuelt å følgje dette opp utan høyringshandsaming. Voldgiftsavgjerder er ikkje tilgjengelege utan vidare, og departementet har lite faktisk kjennskap til spørsmål som voldgift i praksis eventuelt reiser i høve til tomtefeste. Men departementet har merka seg spørsmålet.