4 Den generelle utviklinga i eigedomsmarknaden

4.1 Utleigemarknaden for kontorbygg

Gode økonomiske tider og avgrensa nybyggingstakt har gjort at det dei siste to og eit halvt åra har vore ein stadig raskare vekst i utleigemarknaden for kontorlokale, med stadig høgare priser i prestisjesegmenta. Det gjeld særleg Oslo/Akershus, men den same trenden har gått igjen i dei større byregionane.

Det har bidrege til høgare leigenivå i kontormarknaden. Etter ein periode med låge prisar i tidsrommet 2001–2004 var prisveksten i utleigemarknaden først forsiktig, med 5 prosent i 2005, men i 2006 akselererte han, og det heldt han fram med å gjere inn i 2007. Toppsegmentet, prestisjekontor, hadde ein vekst på om lag 50 prosent frå juni 2006 til juni 2007.

Dei siste åra har private investorar i aukande grad vist interesse for eigedomsinvesteringar i andre byar enn Oslo. Fleire av dei større norske byane har opplevd vedvarande god leigeprisutvikling det siste året. I første rekkje gjeld det Stavanger/Forus, der kontormarknaden er sterkt driven av selskap innanfor olje- og gassverksemd. Også Trondheim har opplevd ein markant leigeprisauke og kan skilte med ein generell leigeprisoppgang på 18–20 prosent frå 2006 til første kvartal 2007. I 2008 flata leigeprisane i Trondheim ut. Bergen har lege noko etter, men også her har leigekontraktar på heilt nye og sentrale bygg vore på rundt 2000 kroner per m² .

I takt med aukande etterspurnad etter kontorlokale og eit avgrensa tilbod blei det stadig færre ledige lokale i 2007 og første halvår 2008. Trenden har no snudd, og i andre halvår av 2008 var det igjen fleire ledige lokale.

Den økonomiske veksten er no minkande og fører til at fleire bedrifter utset å leige inn areal og set flytteplanar på vent. Bedriftene er mindre ekspansjonsvillige og ønskjer effektivisering når det gjeld kvadratmeter per tilsett. Veksten i leigeprisane vart redusert i første halvår av 2008 samanlikna med andre halvår av 2007.

Kjelde: Akershus Eiendom

4.2 Omsetning av kontorbygg

Fram til uroa i finansmarknadene hausten 2008 viste omsetninga av næringseigedom ein markant opptur. Førsteklasses eigedommar på lange kontraktar heldt verdien godt gjennom nedgangsperioden 2002–2004, og i lys av fallande renter såg vi ein verdiauke i form av lågare avkastingskrav på denne typen objekt fram til andre kvartal 2005. Rentene gjekk noko opp i 2006, og etter nyttår steig dei endå meir fram til sommaren 2007.

Etterspurnaden etter næringseigedom har vore høg, og mange eigedommar har blitt omsette fleire gonger dei siste åra. Fleire investorgrupper har tent bra på oppgangen; ei dobling av eigenkapitalen i eit syndikert prosjekt har ikkje vore uvanleg. Denne utviklinga har følgt internasjonale trendar for utvikling av næringseigedom som investeringsprodukt. Sparing i næringseigedom er blitt meir populært, og det har komme nye aktørar på marknaden som har vore med på å drive opp prisane.

Nye børsnoterte selskap har gitt fleire investorgrupper sjansen til å plassere midlar i eigedom. Nystarta eigedomsfond har dei siste åra vore ivrige kjøparar, saman med dei etablerte syndikerings­aktørane. Utanlandske kjøparar utgjer ikkje nokon stor del i marknaden, men det er fleire nye aktørar på banen. Ein har òg sett at børsselskap og fond har store delar utanlandske investorar. Kontor­eigedommar er dei mest standardiserte og populære eigedommane og står framleis for det største volumet.

Etter rekordhøg aktivitet i 2006 og 2007 har omsetninga av næringseigedom vore dempa i 2008. Første halvdel av 2008 var prega av avventande haldningar både på kjøpar- og seljarsida. Denne tendensen er forsterka mot slutten av året og inn i første kvartal 2009. Kombinasjonen av auka langsiktige renter og innstramming i finansieringsvilkåra har påverka avkastingskrava i tilknyting til sal av eigedommar. Den internasjonale finanskrisa har medført at utlånsinstitusjonane no er meir restriktive med omsyn til utlånspolitikken, og lånevilkåra er jamt over mindre gunstige enn tidlegare.

Kjelde: Akershus Eiendom

4.3 Marknadsdelen til Entra Eiendom AS

Ifølgje Entra er den norske marknaden for næringseigedom i hovudsak prega av mange små og mellomstore aktørar. Entra Eiendom AS er eit av dei største selskapa i ein marknad der elles Norwegian Property ASA, Olav Thons Eiendomsselskap ASA og KLP Eiendom AS er leiande. Dei andre konkurrerande selskapa har i hovudsak porteføljar som er prega av stor diversitet i type eigedom, med alt frå bustad til handel og kontor. Entra er derimot i all hovudsak posisjonert i kontorbygg, noko som naturleg følgjer av formålet til selskapet om å fokusere kjerneverksemda rundt statlege leigetakarar. Ei slik einsidig porteføljesamansetjing gjer Entra noko meir utsett for marknadssvingingar. Fall i kontormarknaden kan til dømes ikkje utjamnast mot andre eigedomssegment. På den andre sida har selskapet fullt fokus på hovudsegmentet sitt.

Dei største aktørane har ulike typar eigarskap. Olav Thon Eiendomsselskap ASA har ein norsk langsiktig eigar, mens Norwegian Property ASA har spreidd eigarskap med eit viktig internasjonalt innslag. Det gir selskapet andre forventingar til kortsiktig avkasting. Entra Eiendom har på si side krav om å levere god marknadsmessig avkasting, sikre effektiv utvikling og forvaltning for statlege kundar i den konkurranseutsette marknaden og vere leiande innanfor bransjen når det gjeld å vise samfunnsansvar.

Dei store marknadsendringane det siste året har òg hatt innverknad på rammevilkåra til eigedomsselskap. Bankane har stramma inn kredittgivinga frå andre kvartal 2008, spesielt innanfor næringseigedom. Bustadprisane fell moderat, og byggjearealstatistikken viser eit sterkt fall i igangsette bustadbygg. Samtidig blir det framleis stadig fleire kvadratmeter næringsbygg.

Entras leigetakarsamansetjing, med mange statlege og kommunale kundar, gir selskapet på vekta basis ei av bransjens høgaste attverande levetider for leigekontraktar. Det gir Entra godt vern i år med aukande arbeidsløyse og lågare prisar. Slike langsiktige kontraktar gir god stabilitet, og selskapet gir sjølv uttrykk for at lange statlege kontraktar er forretningsmessig attraktive.

Tabell 4.2 viser nokre nøkkeltal som illustrerer verksemda til Entra Eiendom AS samanlikna med dei andre store norske eigedomsselskapa.