Aktiver Javascript i din nettleser for en bedre opplevelse på regjeringen.no

Prop. 99 L (2013–2014)

Endringer i plan- og bygningsloven (forenklinger i byggesaksdelen og oppheving av krav om lokal godkjenning av foretak)

Til innholdsfortegnelse

8 Ferdigattest for eksisterende bygg

8.1 Bakgrunn

Ferdigattest mangler for en god del byggetiltak. Dette gjelder spesielt for eldre bygninger. Problemstillingen aktualiseres ytterligere når bygninger og spesielt boliger skal omsettes og ferdigattest mangler. Det følger av lov om eiendomsmegling § 6-7 andre ledd nr. 8 at oppdragstakeren plikter å gi kjøperen skriftlig opplysning om hvorvidt ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse foreligger før handel sluttes. Dette kan være en av årsakene til at kommunene mottar en del søknader om ferdigattest for eldre tiltak.

Uklarheter om hvordan kommunene skal behandle søknad om ferdigattest i eldre byggesaker er stor. Det er således store variasjoner mellom kommunene, og ulike saksbehandlere kan ofte ha ulik praksis innen en og samme kommune.

Det er ikke uvanlig at kommuner krever at byggesaken skal belegges med ansvar etter ansvarsrettssystemet også for saker som ble gjennomført før ansvarsrettsystemet ble innført, 1. juli 1997 (med valgfri overgangsordning til 1. januar 1998). Andre kommuner nøyer seg med en erklæring fra eier om at tiltaket er gjennomført i samsvar med byggetillatelsen, eller at det legges frem en tilstandsrapport fra kompetent foretak.

Plan- og bygningsloven gir i dag ingen anvisning på hvordan slike eldre tiltak skal avsluttes. Departementet har de siste årene fått flere henvendelser om å gi nærmere regler og veiledning om hvordan kommunen skal håndtere søknader om ferdigattest i eldre byggesaker. Kommunene opplever også stor pågang fra ulike parter om hvordan dette skal løses, i tillegg til hvordan manglende informasjon og dokumentasjon skal fremskaffes og hvilke aktører som skal involveres.

8.2 Gjeldende rett

Hovedregelen både etter gammel og ny plan- og bygningslov (ikraftsatt 1. juli 2010) er at bygget ikke lovlig kan tas i bruk før det foreligger en ferdigattest, alternativt en midlertidig brukstillatelse. Plan- og bygningsloven har som krav at søknadspliktige tiltak skal avsluttes med ferdigattest. Dette var nedfelt i tidligere plan- og bygningslov av 1985 § 99 nr. 1 tredje ledd, og er videreført i § 21-10 i ny lov av 27. juni 2008, ikraftsatt 1. juli 2010.

Ferdigattest markerer den formelle avslutningen av byggesaken, og avslutter dermed også ansvaret til de ansvarlige foretakene. Inntil ferdigattest foreligger, vil kommunen kunne gi pålegg om retting til de ansvarlige foretakene.

Det er tiltakshaver som har primæransvaret for at tiltaket er i overensstemmelse med krav gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven, herunder at ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse foreligger. Dersom kommunen avdekker forhold i strid med loven, vil tiltakshaver dermed alltid kunne være rett adressat for pålegg om retting og vedtak om tvangsmulkt eller overtredelsesgebyr. Påleggsadgangen foreldes i prinsippet ikke. Kommunen kan også gi direkte pålegg til ansvarlige foretak inntil 5 år etter at ferdigattest er gitt, slik at det derfor også er i foretakenes interesse at det utstedes ferdigattest.

I oppfølgingen av tiltak uten ferdigattest er det en forskjell på om tiltakene har fått midlertidig brukstillatelse eller ikke. Dersom kommunen har gitt midlertidig brukstillatelse, vil ikke manglende ferdigattest bety at det er ulovlig å bruke bygningen. Det betyr derimot at tiltaket ikke er fullt ut formelt ferdigstilt i henhold til tillatelsen. Som oftest vil gjenstående arbeider representere mindre mangler uten betydning for helse, miljø og sikkerhet. I slike tilfeller er det således ingen dramatikk ut fra de hensyn som skal ivaretas etter plan- og bygningsloven om det ikke foreligger ferdigattest. Begrepet «midlertidig» innebærer ikke at brukstillatelsen faller bort etter en gitt tidsperiode, med mindre det er forhold av mer alvorlig karakter. Etter plan- og bygningsloven av 2008 skal det imidlertid settes en bindende tidsfrist for gjenstående arbeider som det er knyttet rettsvirkninger til.

8.3 Høringsforslaget

Departementet mente det var viktig å gi regler om i hvilken grad det skal gis ferdigattest for eksisterende byggverk, ut fra at kommunene har svært forskjellig praksis. Departementet vurderte om det skulle kreves tilstandsrapport i stedet for ferdigattest for eldre tiltak, men kom frem til at det neppe vil være samsvar mellom de forholdene en tilstandsrapport undersøker, og de forhold som skal være i orden for at tiltak skal kunne få tillatelse, og dermed ferdigattest etter plan- og bygningsloven. Departementet foreslo derfor at det for bygg som er omsøkt før reglene om ansvar og kontroll trådte i kraft 1.1.1998, og som mangler ferdigattest, ikke skal utstedes slik attest. Bortfall av muligheten for å søke om ferdigattest for disse tiltakene vil ikke ha betydning for lovligheten av selve tiltaket.

8.4 Hovedpunkter i høringsinstansenes syn

Samtlige instanser som avga uttalelse om dette punktet, var enige i forslaget. Disse instansene var Kongsberg kommune, Horten kommune, Stord kommune, Sarpsborg kommune, Kristiansand kommune, Trysil kommune, Eidsvoll kommune, Radøy kommune, Bærum kommune, Mæland kommune/Nordhordland Digitalt, Arendal kommune, Nettverksgruppe Byggesak i indre Østfold, Byggesaksforumet for Søre Sunnmøre, Sweco, Byggenæringens Landsforening, Huseiernes Landsforbund, Samskipnadsrådet, Siv.ark. Frederik Sømme, Boxs Arkitektstudio og Maskinentreprenørenes Forbund.

OBOS støttet også forslaget og mente det er fornuftig om det også gjøres endringer i eiendomsmeglerloven med hensyn til oppdragstakers plikter om å gi kjøperen en skriftlig opplysning om hvorvidt ferdigattest foreligger.

Norges bygg- og eiendomsforening var enig i forslaget og påpekte at det i mange tilfeller i dag blir benyttet tilstandsrapport som grunnlag for ferdigattest i gamle forsømmelsessaker. Noe bedre løsning kan imidlertid ikke fremskaffes, og da er det like greit at reglene fastslår at ferdigattest ikke gis, og at det henvises til at boliger solgt av medlemmer av EFF krever tilstandsrapport i tråd med NS 3600.

8.5 Departementets vurderinger

På bakgrunn av merknadene fra høringsinstansene, ønsker departementet å videreføre høringsforslaget. Dette innebærer at det ikke skal utstedes ferdigattest i gamle saker fra før 1.1.1998 som ikke er avsluttet med ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Kommunen skal avvise søknader om ferdigattest i slike saker, jf. forslaget til nytt femte ledd i § 21-10. Det innebærer at byggverkene lovlig kan brukes uten at det foreligger ferdigattest. Dette betyr ikke at ulovlig bygde tiltak blir lovlige. Det betyr bare at saken ikke lengre skal avsluttes med ferdigattest. Hovedbegrunnelsen for dette er at disse sakene er så gamle og utdaterte at det ikke foreligger et tilfredsstillende dokumentasjons- og kunnskapsgrunnlag som gjør det forsvarlig å tilby et eget «regime» for å kunne utstede en (troverdig) ferdigattest for slike eldre bygg.

Videre foreslår departementet at det i forskrift reguleres hvordan man skal behandle anmodninger om ferdigattest for bygg fra tiden etter 1.1.1998, og som mangler ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse.

For øvrig er kravene for å få og å utstede ferdigattest vesentlig skjerpet ved lovendringen som trådte i kraft 1.7.2010. Departementet antar derfor at problemet vil være minimalt for nyere bygg. Kommunal- og moderniseringsdepartementet har for øvrig tatt kontakt med Finansdepartementet om behov for endring i eiendomsmeglerloven for å tilpasse eiendomsmeglernes oppgaver i tråd med forslaget til lovendring, noe Finansdepartementet vil vurdere når endringen blir aktuell.

8.5.1 Nærmere om § 21-10 Sluttkontroll og ferdigattest

8.5.1.1 Tiltak før 1. 1.1998

Ved at ferdigattest i saker fra før 1.1.1998 ikke skal gis, vil man oppnå en forenkling og en opprydding på et svært uoversiktlig område.

I stedet for ferdigattest kan hjemmelshavere i en salgssituasjon henvises til å fremskaffe relevant tilstandsrapport til bruk ved omsetning av eiendommen. Dette er en løsning som i stor grad synes å kunne bli realiteten fra 2015 da alle eiendommer som selges gjennom eiendomsmeglerforetak som er medlem av Eiendomsmeglerforetakenes forening (EFF) (fra og med 8.4.2014 Eiendom Norge) skal ha tilstandsrapport i tråd med den nye Norske Standarden, NS 3600 Teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig.

8.5.1.2 Tiltak etter 1. 1.1998

Departementet mener plikten for kommunene til å utstede ferdigattest for eldre bygg – og et tilsvarende rettskrav fra eiere på et entydig system for å kunne få slik ferdigattest – bør avgrenses til tiltak etter ansvarsreformen. For byggearbeider som er omsøkt etter denne perioden ligger ansvarsrettssystemet som en sentral bærebjelke i kvalitetsregimet i plan- og bygningsloven hvor regelverk, roller og dokumentasjonskrav er entydige. Det offentligrettslige ansvaret er plassert og ligger hos de ansvarlige foretakene som utfører arbeidet (søker, prosjektering, utførelse og uavhengig kontroll).

Etter ansvarsrettssystemet skal all kontroll innen et ansvarsområde bekreftes av ansvarlige foretak til bygningsmyndigheten gjennom samsvarserklæringer eller kontrollerklæringer. Det skal i samsvarserklæringen og kontrollerklæringen vises til hvilken kontrolldokumentasjon som foreligger. Kommunen legger kontrollerklæringene til grunn for sin videre saksbehandling ved søknad om midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest.

Etter departementets vurdering kan reglene om ansvar og kontroll legges til grunn i en del tilfeller ved utstedelse av ferdigattest også for bygg oppført etter 1997/1998. Imidlertid kan et generelt krav om dette i andre tilfeller være unødvendig ressurskrevende å følge. Dette gjelder særlig der det kun gjenstår mindre forhold etter at byggverket ble tatt i bruk, noe som vil være tilfelle når det er gitt midlertidig brukstillatelse. Reglene om ferdigattest gjelder for mange typer av tiltak og arbeid som ikke er ferdigstilt ved utstedelse av midlertidig brukstillatelse. Det må derfor vurderes nærmere om det skal gis forskjellige regler for disse, eller én regel som skal kunne benyttes på alle. Regler om dette vil bli nærmere fastsatt i forskrift.

8.6 Administrative og økonomiske konsekvenser

De foreslåtte endringene vil effektivisere byggesaksprosessen uten at dette skjer på bekostning av kvalitet eller rettssikkerhet. Kommunene får frigjort ressurser som har vært bundet til oppfølging av gamle saker (saker før 1.1.1998) og som ikke har blitt avsluttet med ferdigattest.

Endringene antas ikke å medføre andre økonomiske eller administrative konsekvenser av betydning for det offentlige eller private.

Departementet har bedt Finansdepartementet om å vurdere å justere veiledninger, eventuelt gjøre endringer i eiendomsmeglerloven med hensyn til oppdragstakers plikter om å gi kjøperen en skriftlig opplysning om hvorvidt ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse foreligger før eiendomshandel avsluttes.

Til dokumentets forside