2 Om bakgrunnen for lovframlegget og om høyringa
2.1 Bakgrunnen for lovframlegget og Justisdepartementet sitt høyringsbrev
Departementet sende spørsmålet om å endre § 15 på høyring ved brev 29. oktober 1998. Bakgrunnen for lovframlegget framgår av høyringsbrevet, og frå dette siterast følgjande:
«2.1 Avtalefridom og prisregulering
I prinsippet har det alltid vore opp til partane å avtale om, og i tilfelle korleis, tomtefesteavgiftene skal regulerast. Dersom partane ikkje har avtalt noko om regulering seier gjeldande tomtefestelov § 14 at festeavgifta kan regulerast kvart tiande år, og at den nye avgifta skal fastsetjast i samsvar med tomteverdien på reguleringstidspunktet om ikkje annan reguleringsmåte er avtalt. Denne tomteverdien kan ikkje vere høgare enn vederlaget ved ekspropriasjon, og det skal gjerast frådrag for verdiauke som skuldast festaren. Denne regelen gjeld likevel berre avtaler som er inngått etter at tomtefestelova tok til å gjelde 1 januar 1976. For eldre avtaler lyt reguleringsretten ha grunnlag i avtalen, men Høgsterett har i fleire dommar slege fast at òg festeavgifter i eldre avtaler kan justerast opp dersom ho vert urimeleg låg. Heimelen for slik oppjustering har vore avtalelova § 36, og avgifta har vorte oppjustert etter endringa i pengeverdien.
Etter den nye tomtefestelova § 15 skal festeavgifta i alle festehøve regulerast i samsvar med pengeverdien om ikkje annan reguleringsmåte er avtalt, eller det tvillaust er avtalt at avgifta ikkje skal regulerast.
Jamvel om partane etter lova har stått fritt til å avtale oppregulering av avgifta, har ulike former for prisregulering utgjort ein skranke for oppregulering, inndriving av oppregulert avgift, maksimal avkastning eller maksimal avgift som kan avtalast ved oppretting av eit festehøve. Etter gjeldande forskrifter om forhøyelse av festeavgifter fastsett 21 desember 1990 kan det for bustad- og fritidsfeste ikkje krevjast inn ei høgare avgift enn den som gjaldt pr 26 mai 1983, oppjustert med multiplikator som Konkurransetilsynet kvart år fastset med utgangspunkt i konsumprisindeksen. Reguleringa tek då utgangspunkt i den siste reguleringa før 26 mai 1983. For festeavtaler inngått etter denne datoen gjeld det ikkje noko offentleg prisregulering. Bakgrunnen for at denne prisreguleringa vart innførd i 1983 var at det i vel 100 kommunar lenge hadde gjelde prisregulering for sal og bortfeste av fast eigedom. Når denne tidlegare prisreguleringa var oppheva 27 mai 1983 førte det til at mange bortfestarar kravde ein svært stor auke i festeavgiftene. Den dåverande regjeringa vedtok av den grunn nye prisforskrifter 16 desember 1983, som «fraus» nivået på festeavgiftene pr 26 mai 1983 med høve til oppregulering etter endringar i konsumprisindeksen.
2.2 Lov 20 desember 1996 nr 106 § 15 og lovførebuinga
§ 15 i den nye tomtefestelova omhandlar regulering av festeavgifter. Føresegna lyder i dag slik:
Ǥ 15. Regulering av festeavgift
Kvar av partane kan krevje den avtalte festeavgifta regulert i samsvar med endringa i pengeverdien i tida siden festeavtala vart inngått, om ikkje dei tvillaust har avtalt at festeavgifta skal stå uendra eller har avtalt regulering på anna måte.
Vert partane ikkje samde om ny festeavgift og dei ikkje har avtalt eller vert samde om annan avgjerdsmåte, høyrer avgjerda under skjønn.
Avgiftsregulering kan skje kvart tiande år, om ikkje anna er avtalt. Avtala kan likevel ikkje fastsetje at reguleringa skal skje oftare enn kvart år.
Når avgiftsregulering er avhengig av at ein av partane krev det, kan kravet berre gjelde framtidige terminer.
Kongen kan i forskrift fastsetje kva for multiplikatorar som skal nyttast når festeavgifta vert regulert i samsvar med endringa i pengeverdien.»
Ved brev 31. oktober 1988 fekk Sivillovbokutvalet i oppdrag å gjennomgå reglane om tomtefeste, herunder reglane om festeavgift og prisreguleringa. Forholdet til prisforskriftene drøfta Sivillovbokutvalet i NOU 1993: 29 s 53-55. På side 53 uttalte Sivillovbokutvalet at avtaleføresegner i ein del festehøve gjev grunnlag for oppregulering av avgifta langt utover vanleg prisauke. Ein slik auke kan opplevast hardare enn om det hadde skjedd ei gradvis oppregulering tidlegare. Sivillovbokutvalet la og vekt på at festeavgiftene i mange høve har vorte halde på eit urimeleg lågt nivå i høve til det som var avtalt. Situasjonen omtale Sivillovbokutvalet som ein «vond sirkel» der både vidareføring og oppheving av prisreguleringa vil kunne opplevast som urimeleg. Sivillovbokutvalet meinte likevel at det var forsvarleg og ynskjeleg å oppheve prisreguleringa, og at overgangen ikkje ville vere like vanskeleg i dag (dvs i 1993), som i 1983. Utvalet grunna dette med at den vesentlege nedgangen i eigedomsprisane i åra før 1993 og det låge rentenivået ville gjere overgangen lettare enn i 1983.
I Ot prp nr 28 (1995-96) slutta Justisdepartementet seg til framlegget om å oppheve prisforskrifta. Samstundes vart det gjort framlegg om at festeavgifta for bustad- og fritidshus berre skulle kunne regulerast etter endringa i pengeverdien sidan avtalen vart inngått, med mindre annan avtalt reguleringsmåte ville gje ei lågare avgift. Der festeavgifta tidlegare var regulert skulle utgangspunktet for reguleringa vere den avgifta som då var lovleg å krevje inn. Departementet la i proposisjonen vekt på at det sidan 1940 stort sett samanhengande har vore ulike former for prisregulering som har avgrensa storleiken på og høvet til å regulere festeavgifter, og at partane av den grunn har innretta seg etter dette.
Stortingsfleirtalet støtta ikkje departementets framlegg om regulering av festeavgifter og vedtok såleis ikkje særregelen for bustad- og fritidsfeste. Fleirtalet i justiskomiteen (Sp, Krf, H og Frp) uttalte i Innst O nr 85 s 7 at dei hadde registrert:
«... at det i det store mangfold av bestående festeavgifter som eksisterer har utviklet seg en rekke urimeligheter over tid. Flertallet er av den oppfatning at partene bør ha større frihet til å inngå avvikende avtaler enn det som følger av forslaget. Eldre avtaler om regulering av festeavgiften bør etter flertallets syn respekteres, med mindre de etter en konkret vurdering er urimelige, og bør revideres f. eks. med grunnlag i avtalelovens § 36. Flertallet mener det ved reguleringen av festeavgiften skal tilstrebes en best mulig balanse mellom partenes ytelser. Ved reguleringen må det ikke tillates at den nye festeavgiften blir urimelig.»
Når komiteens innstilling vart handsama i Odelstinget sa saksordførar Sjaastad (H) mellom anna (jf Stortingsforhandlinger (1996-97), Odelstinget s 104):
«Komiteen er enig med Regjeringen i at en regulering av festeavgiften i takt med prisendringen skal være lovens hovedregel. Dette vil gi den enkleste og klareste regelen. På den annen side vil ikke komiteens flertall nekte partene å ordne sitt mellomværende på annet vis. Komiteens flertall har gått inn for å åpne for at partene inngår avtale som innebærer regulering av festeavgiften på et annet grunnlag. Tomteverdien vil her være mest praktisk. Slike reguleringer kan imidlertid bare gjøres gjeldende dersom partene har inngått en slik avtale. Dette står det partene fritt til å gjøre som de vil. Bortfesteren vil ikke kunne påtvinge festeren slike vilkår ensidig.
Komiteens flertall er opptatt av at reguleringen skal sikre balansen i avtaleforholdet og vil i denne sammenheng vise til lovens § 11, som setter forbud mot urimelig høye festeavgifter. Flertallet mener at dette prinsippet må ligge til grunn også ved regulering av festeavgifter. Ved regulering skal balansen i avtaleforholdet søkes opprettholdt. Det skal ikke skapes nye urimeligheter. Det er viktig å slå dette fast. Grunneieren skal ikke kunne ta igjen for urimelig lav festeavgift over tid ved en dramatisk økning av festeavgiften til et nivå som blir urimelig høyt for festeren. Dessverre har dette skjedd altfor mange ganger ut fra dagens rettstilstand. Jeg vil advare mot at noen grunneier forsøker å misbruke den nye tomtefesteloven på en slik måte.»»
Departementet sitt utgangspunkt er at det etter føresetnadene til fleirtalet i Stortinget ved vedtakinga av ny tomtefestelov, ikkje er rom for å halde oppe gjeldande prisregulering for dei festehøve der partane uttrykkeleg har avtalt at endring i tomteverdien eller liknande skal vere grunnlaget for revideringa av festeavgifter. Skal ei prisregulering gjelde, bør dette kome til uttrykk i tomtefestelova, som då må endrast.
Etter ei nærare vurdering kom departementet til at den vedtekne § 15 burde takast opp til ny vurdering før lova vert sett i kraft. Dette var utgangspunktet for høyringa ved brev 29. oktober 1998. Departementet gjekk likevel ikkje inn for å endre hovudtrekka i Stortinget sitt vedtak, og bygde ikkje på utkastet til reguleringsføresegner i Ot.prp.nr. 28 (1995-96). Departementet sitt utgangspunkt er såleis at det skal vere avtalefridom med omsyn til reguleringsmåte jamvel for bustad- og fritidsfeste. Dette går fram av tomtefestelova 1996 § 15 fyrste leddet. Departementet sitt formål med høyringa var likevel å ta opp spørsmålet om å modifisere dette utgangspunktet med verknad for visse eldretomtefestehøve.
Om motiveringa for å ta opp dette, skreiv departementet følgjande i høyringsbrevet 29. oktober 1998:
«Ei regulering i samsvar med ordlyden i ein del eldre festeavtaler vil kunne føre til ein svært stor auke av festeavgiftene, langt utover det ei endring i samsvar med pengeverdien ville ført til. Det kan rett nok hevdast at ein festar som i lang tid har betalt ei lågare festeavgift enn det festeavtalen isolert skulle tilseie, har hatt ein føremon, og at det såleis ikkje vert urimeleg om han for framtida lyt finne seg i at avtalen vert følgd. Ein slik argumentasjon vil nok òg kunne føre til at det vert vanskeleg for ein festar å nå fram med at ei festeavgift er urimeleg høg etter tomtefestelova § 11 og avtalelova § 36, sjølv om auken skulle vise seg å vere stor, og svært mykje større enn endringa i pengeverdien i den same periode. Men Justisdepartementet vil peike på at partane har hatt ein viss grunn til å innrette seg på at prisreguleringa skal halde fram med å gjelde i ei eller anna form, noko som også har ført til at prisane for bustad- og fritidshus på festa grunn nok ligg høgare enn dei elles ville ha gjort. For den festar som har betalt ein høg pris for eit bustad- eller fritidshus på festa grunn, vil ein kraftig auke i festeavgifta kunne vere tung å bere. I slike høve er det den tidlegare festaren, ikkje den noverande, som har fått nyte godt av at festeavgiftene ikkje har vorte regulert i samsvar med kontraktsføresegnene.
Departementet vil heller ikkje sjå vekk i frå at det i mange høve har vore noko tilfeldig kva vilkår som vart avtalt, og at partane ikkje hadde klåre førestillingar om kva alternativ ein hadde og kva dei ville ha å seie for den framtidige festeavgifta. Mange store bortfestarar nytta dessutan standardkontrakter som gjorde at den reelle valfridomen for festarane var avgrensa. Også desse omsyna bør ha vekt når rimelege overgangsordningar med verknad for eldre tomtefesteavtaler skal formast ut.
Departementet vil vidare peike på at Sivillovbokutvalet sin føresetnad om at overgangen ville gå lettare enn i 1983 pga låge eigedomsprisar og synkande renter har endra seg vesentleg, ikkje berre sidan 1993, men òg sidan stortingshandsaminga i 1996. Stortinget vart heller ikkje presentert for ulike mellomløysingar og overgangsordningar når Ot prp nr 28 (1995-96) vart handsama.»
I departementet sitt høyringsbrev var det utforma fire ulike moglege lovendringer, og høyringsinstansane blei oppmoda til sjølve å kome med andre framlegg til alternative reglar. Etter høyringa har departementet forkasta sine fire konkrete framlegg frå høyringsbrevet. Høyringa synte at desse ikkje ville gje ei god løysing, og at dei også var vanskelege å forstå. Høyringa gav likevel grunnlag for å arbeide vidare med saka.
Høyringsbrevet 29. oktober 1998 blei sendt til følgjande instansar;
Alle departementa
Fylkesmennene
Regjeringsadvokaten
Forbrukarrådet
Forbrukarombodet
Konkurransetilsynet
Statistisk sentralbyrå
Noregs Bank
Den Norske Stats Husbank
Statens landbruksbank
Statsbygg
Statskog SF
Norges statsbaner
Oslo kommune
Bergen kommune
Trondheim kommune
Landsorganisasjonen i Norge
Næringslivets Hovedorganisasjon
Akademikernes Fellesorganisasjon
Den Norske Advokatforening
Den norske Bankforening
Den norske Dommerforening
Sparebankforeningen i Norge
Kommunenes Sentralforbund
Norges Bondelag
Norsk Bonde- og Småbrukarlag
Norges Jordskiftekandidatforening
Norges Juristforbund
Norges skogeierforbund
Norsk skogbruksforening (NORSKOG)
AL Norske Boligbyggelags Landsforbund
Norges Forsikringsforbund
Norges Huseierforbund
Norges Leieboerforbund
Norges Eiendomsmeglerforbund
Norges Hytteforbund
Norges Takseringsforbund
Norsk Almenningsforbund
Tomtefesteforbundet
i Norge
2.2 Høyringsfråsegnene
Desse har uttala seg om saka eller med utgangspunkt i saka:
Arbeids- og administrasjonsdepartementet
Barne- og familiedepartementet
Kommunal- og regionaldepartementet
Kyrkje- utdannings- og forskningsdepartementet
Landbruksdepartementet
Samferdselsdepartementet
Fylkesmannen i Buskerud
Fylkesmannen i Hedmark
Forbrukarombodet
Forbrukarrådet
Den Norske Stats Husbank (Husbanken)
Forsvarets bygningsteneste
Statens vegvesen/Vegdirektoratet
Statsbygg
Statskog SF
Oslo kommune
Landsorganisasjonen i Norge (LO)
Næringslivets Hovedorganisasjon (NHO)
Asker og Bærum boligbyggelag AL (ABBL)
Den Norske Advokatforening
Norges Bondelag
Norges Eiendomsmeglerforbund
Norges Hytteforbund
Norges Jordskiftekandidatforening.
Norges Skogeierforbund
Norsk Almenningsforbund
AL Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL)
Norsk skogbruksforening (NORSKOG)
Oslo Bolig- og Sparelag (OBOS)
Tomtefesterforbundet i Norge
Advokat Ole Løken
Advokat Bjørn Trygve Nilsen
Høyesterettsadvokat Per Odberg
Hr. Asbjørn Skauen
Advokat Thorstein Vale
Utanom desse har fleire instansar sagt frå at dei ikkje har merknader til saka.
Som sagt gjev høyringa ikkje grunnlag for å gå vidare med dei fire konkret utforma forslaga som var framme i høyringsbrevet. Av organisasjonane og dei offentlege høyringsinstansane talar Norges Eiendomsmeglerforbund, Norges Skogeierforbund, Norsk Almenningsforbund, NHO og Statsbyggimot einkvar lovendring i den leia saka gjeld, men set og til dels fram moglege mellomløysinger. Også Norges Bondelaggår mot ei lovendring, og understrekar dette sterkast i høve til «inngripen i festeforhold for hyttetomter». Positive til retninga i lovarbeidet er derimot m. a. Forbrukarombodet, Forbrukarrådet, Fylkesmannen i Buskerud, Fylkesmannen i Hedmark, LO, Husbanken, NBBL, ABBL, OBOS, Norges Hytteforbund, Norges Jordskiftekandidatforening, NORSKOG, Den Norske Advokatforening og Forsvarets bygningsteneste. Tomtefesterforbundet i Norgeseier klårt frå at dei ønskjer at gjeldande prisregulering skal stå ved lag. Norges Hytteforbundønskjer eit slikt lovvedtak som var fremma ved Ot. prp. nr. 28 (1995-96). Oslo kommuneønskjer etter bystyrehandsaming (dissens) oppregulering slik Stortinget har vedtatt, men med ei opptrapping over t. d. 10 år. Også ein del andre instansar tar til orde for dette. M. a. Norges Skogeierforbund, NORSKOG og Norsk Almenningsforbund tar til orde for å avgrense saka til å gi prisføresegner for bustadtomtar i bynære strok eller geografisk avgrensa område. Andre moglege løysinger som er framme i høyringsfråsegnene er særleg følgjande: Det kan bli gjort ei presisering av rimeleg-standarden i tomtefestelova 1996 § 11, eller ein kan regulera kva for avkastingsrente som skal bli nytta der festeavtala seier at festeavgifta etter oppregulering skal gi ei rimeleg avkasting i høve til tomteverdet på tidspunktet for oppreguleringa.
Høyringsfråsegnene går inn på kva ei lovendring kan ha å seie økonomisk: Oslo kommuneseier i byrådsak 2/99 (4. januar 1999) om lovsaka her, at kommunen fester bort 2655 dekar til bustadformål ved 509 festeavtaler: «Festerne er eiere av alt fra eneboliger til store borettslag. Et utvalg av disse arealer er taksert og takstene tyder på at arealenes markedsverdi i gjennomsnitt er ca kr 1.000 pr m2», d.v.s. ein million kroner pr. dekar. I dag er kommunens årlege festeinntekt ialt omlag 16,5 millionar kroner kvart år. Hvis oppregulering kan skje på basis av tomteverdi med en festerente (avkastingsrente) på 6 %, seier kommunen at festeinntektene blir omlag 160 millionar kroner kvart år, altså opp mot ein tidobling av inntektene. For kvar dekar blir festeavgifta då i snitt omlag 60 000 kroner kvart år.
Advokat Bjørn Trygve Nilsensi høyringsfråsegn har eit anna eksempel som ligg i ei anna lei. Eksemplet gjeld hyttetomter ved Larvik som blei festa bort i 1977. Ifølgje advokat Nilsen er den prisregulerte festeavgifta i dag for kvar hyttetomt i underkant av 4000 kroner. Hvis tomtefestelova 1996 § 15 blir satt uendra i kraft, opplyser han at årleg festeavgift vil liggje på 9000 - 10 000 kroner. Han har då rekna ein tomteverdi på 200 000 kroner.
Norges Bondelag går meir allment inn på kva som er festeavgiftsnivået i dag: Laget seier at prisnivået «for festeavgiftene på hus/hyttetomter langs kysten ligger i dag stort sett mellom kr 300,- til kr 5000,-, mens det i innlandet ligger mellom kr 300,- til kr 3000,-. Det er grunn til å merke seg at det kun er 20-25 % av festeavtalene for hytter hvor avgiften kan reguleres etter tomteverdien. Resten av avtalene, dvs. 75-80 %, kan kun reguleres etter konsumprisindeksen.». Beløpa her gjeld årleg festeavgift for kvar dekar tomt.
Høyringsinstansane set fram ulike argument for og mot ei lovendring.Fleire hevdar at ei lovendring vil vere problematisk i høve til grunnlova § 97 og § 105. Det blir også hevda at reglane i tomtefestelova § 11 og avtalelova gir godt nok vern mot for stor auke av festeavgifta, jamvel om det også kjem fram forståing for departementets skepsis når det gjeld dette. Dei sentrale moment som elles er halde fram blir i det følgjande representert ved utdrag frå einskilde fråsegner:
Norges Skogeierforbundhar m. a. følgjande merknader:
«Lovendringen skal bare gjelde for allerede inngåtte avtaler. Altså en lovbestemmelse som kun har det for øye å gi loven tilbakevirkende kraft. ... Det finnes mange eksempler på svært attraktive tomter som har urimelig lav leie i dag sammenlignet med aktuell tomteverdi i området. ... festerne som har hatt et betydelig prisavslag i forhold til avtalt avgift ..., kan ikke sies å være spesielt skadelidende ved opphevelse av en prisforskrift som har holdt prisene kunstig nede. Argumentet om at man har betalt høy pris for bolig og fritidshus på festet grunn fordi det har vært prisregulering, holder ikke. De fleste vet at en slik regulering kan opphøre og i den grad de har basert seg på at dette er varig har de tatt en risiko. Det resonnementet som går på at man ikke kan oppheve prisregulering som har vart en stund av hensyn til dem som har nytt godt av det, har vi liten forståelse for. Det faktiske forhold er jo her at samfunnet griper regulerende inn i et lovlig kontraktsforhold mellom to parter, og utelukkende tilgodeser den ene part. Det er grunn til å legge vekt på at de grunneierne som i sin tid valgte å feste bort i stedet for å selge, og valgte å knytte reguleringen til vurdering av tomteprisen på reguleringstidspunktet, også gjorde bevisste valg. De har tatt høyde for at de skulle nyte godt av en avkastning av tomteverdien hvis den endret seg, men dette innebar også at de måtte tatt konsekvensen av en tomtepris som gikk ned. Fester har også vært innstilt på dette. ...»
I same lei går fråsegnene frå NHO, Norges Bondelag og Norges Eiendomsmeglerforbund:
NHO:
«Den ene part (bortfester) [er] allerede i en årrekke ... fratatt deler av den motydelse han etter kontrakten er berettiget til. For en rekke bortfestere som har bortfeste som en del av sitt næringsgrunnlag, for eksempel større og mindre skogeiere i distriktene, fremstår dette som svært urimelig. NHO vil i denne sammenheng også peke på at det offentlige - stat og kommuner - står for en betydelig andel av det totale antall festekontrakter til bolig og fritidsformål i Norge. Det er NHOs syn at den kapital det offentlige har bundet opp i fast eiendom på denne måte må forrentes og gi en avkastning som disponeres gjennom det politiske systemet til beste for hele samfunnet, og ikke til tilfeldig subsidiering av festerne av de aktuelle eiendommer alene.»
Norges Bondelag:
«Konsekvensen av det nye lovforslaget vil være at grunneier ikke skal få opprettholde sin rett til å kunne regulere festeavgiften etter den festekontrakt som er inngått mellom partene. Det skal mao. ikke være mulig i framtida fra grunneiers side å opprettholde sin rett til at avkastningen av en eventuell prisstigning på festetomta skal tilfalle grunneier. Det synes nødvendig å minne om at det er denne avtalefriheten som er hele intensjonen og forutsetningen fra grunneiers side med å velge tomtefeste med årlige inntekter til grunneier isteden for salg av tomter. Departementets forslag vil etter vår vurdering gripe inn i og fjerne et av grunnelementene i hele tomtefesteinstituttet om det blir fremmet og vedtatt av Stortinget. ... Det er ... en påstand uten dokumentasjon fra departementets side at prisen ved omsetning av hus m/festetomt ikke har reflektert at festeavgiften vil bli regulert iht. festekontrakten som er inngått mellom grunneier og opprinnelig fester. ... Dersom det imidlertid skulle forholde seg slik at kjøper har betalt overpris for hus/hytte til selger ved ikke å legge vekt på at prisen på bebyggelsen med festetomt bør ligge lavere enn med eiendomstomt, må dette i så fall være kjøpers risiko eller eventuelt et internt oppgjør av avtalemessig art mellom kjøper og selger av hus/hytte. Forslaget vil faktisk virke slik at det i framtida uansett er hus-/hytteeierne istedenfor grunneier som ved salg av hus/hytte med festekontrakt «tar kaka» av prisstigningen på tomta ... Vi kan ... ikke under noen omstendigheter akseptere en inngripen i festeforhold for hyttetomter. Vi viser til at det i gjeldende landbrukspolitikk, St. prp. nr. 8 (1992-93) og Innst. S nr 92 (1992-93), legges vesentlig vekt på å kunne utnytte de ressurser som tilligger landbruket i utmarka på en best mulig måte. Herunder inngår bortleie av festetomter til markedspris som en viktig inntektskilde.»
Norges Eiendomsmeglerforbund:
«Norges Eiendomsmeglerforbund mener at det også på dette området bør være avtalefrihet.»
NORSKOGheld fram at «i distriktene utgjør utlegging av festetomter for mange eiendommer en vesentlig del av inntektsgrunnlaget. Dette blir en del av utmarksnæringen som det for øvrig er klare oppfordringer sentrale myndigheter om å videreutvikle. Det er viktig at dette inntektsgrunnlaget ikke avspises, og at denne næringen får ta ut det potensiale som med rimelighet er mulig med basis i frivillig inngåtte kontrakter», og seier òg følgjande:
«Dagens tomtepriser [er] i stor grad politisk styrt ved begrensninger i utbudet. Dette kan endre seg over tid både i den ene eller andre retningen. Det samme er tilfellet for nivået på realrenten. NORSKOG mener dette bør være tungtveiende grunner for valg av overgangsordning i § 15 for ny lov om tomtefeste».
Fylkesmannen i Buskerudseier at Buskerud etter landbrukstellinga i 1994 hadde flest bortfesta tomter i landet, at mange grunneigare i fylket har ein vesentleg del av inntektsgrunnlaget til bruket frå festeavgift, og at lova må ta omsyn til dette. Samstundes seier fylkesmannen m. a. dette:
«Det er viktig at lovgiver fastsetter et system for regulering av festeavgifter hvor en kan unngå svært urimelige festeavgifter ...Oppregulering av de gamle festeavgiftene i de attraktive områdene hvor tomteverdien er blitt svært høy ... kan føre til at mange festere med alminnelig inntekt og formuesforhold blir nødt til å selge sin bolig og hytte ...».
Husbankenkjem inn på noe av det same:
«Husbanken antar at for enkelte vil ... merutgiftene [ved «opphevelse av lovhjemlet regulering»] sammen med annen økning i boutgiftene, ha konsekvenser for evnen til å betjene husbanklånet.»
Også Norges Jordskiftekandidatforening, ABBL og LO ser det turvande med tiltak frå lovgjevarhald:
Norges Jordskiftekandidatforening:
«De som tegnet festeavtaler før prisstigningen for alvor skjøt fart etter siste verdenskrig, hadde ... ingen forutsetninger for å kunne forutse dagens tomtepriser. ... I tillegg til den enkeltes privatøkonomi er samfunnets disposisjoner svært viktig for prisnivået på tomter. Økende urbanisering samt utvikling av infrastruktur i form av veier og kollektivtrafikk er viktig på linje med kulturtilbud m.m. når markedspris på tomter dannes i et område. Denne utvikling rår ikke den enkelte kontraktspart med, og det er etter Norges Jordskiftekandidatforenings syn riktig at risikoen deles mellom partene. Fester får en langsiktig avtale som sikrer vedkommende en tomt langt inn i fremtiden. Bortfester derimot sikres en fast inntekt over en svært lang periode, som i historisk perspektiv må sies å være svært stabil forutsatt at avgiften kan reguleres. ... Et hjem bør kunne bestå selv om tomteprisene i området øker uforutsett mye. ... I den grad lovgiverne ønsker å styrke festeinntektene mht. bosetting i distriktene m.m. mener foreningen at «trygghet» for festeren bør sikres fremfor økte inntekter til bortfester.»
ABBL:
«ABBL er enig med departementet at en brå overgang fra dagens prisregulering til fri avtalebasert markedsstyrt festeavgift vil kunne gi uheldige likviditetsmessige utslag for tomtefesteren. ABBL ser muligheten for at enkelte tomtefestere kan få en dramatisk økning i festeavgiften på flere hundre prosent ved første regulering etter opphevelse av dagens prisforskrift. Vi frykter at en ukontrollert overgang til ren avtalebasert festeavgift kan medføre en rekke søksmål for by/herredsrett ...».
LO:
«Det må etter LOs mening legges vekt på at det her dreier seg om en avtalebinding som i mange tilfeller er svært gammel og som i lang tid har vært undergitt prisregulering.»