Aktiver Javascript i din nettleser for en bedre opplevelse på regjeringen.no

§§ 12 og 47 - Tolkningsspørsmål om bustadoppføringslova § 12 og § 47

Brevdato: 18.12.2019

Tolkningsspørsmål om bustadoppføringslova § 12 og § 47

Vi viser til e-post 31. oktober 2019 med vedlagt brev datert 30. oktober 2019 fra Byggmesterforsikring AS med spørsmål om entreprenørens plikt til å stille garanti etter bustadoppføringslova § 12 og § 47. I brevet bes det om en avklaring av om de nevnte bestemmelsene åpner for at det stilles garanti allerede før avtaleinngåelsen og uten angivelse av en bestemt person som tilgodesett, såkalt anonym garanti.

Det følger av bustadoppføringslova § 12 andre ledd første punktum at entreprenøren skal stille garanti «straks etter avtaleinngåinga». Bestemmelsens tredje til femte ledd fastslår at garantien skal svare til en nærmere angitt prosent av vederlaget. Ettersom vederlaget ikke er endelig avklart før avtaleinngåelsen, vil heller ikke minstekravene til garantisummens størrelse være avklart før dette tidspunktet. Isolert sett kan dette tale for at garantien skal stilles etter avtaleinngåelsen.

Samtidig synes § 12 først og fremst å ha til formål å oppstille en frist for når en garanti senest må foreligge. I tilfeller der det er tatt relevante forbehold, presiseres det i andre ledd andre punktum at det «likevel [er] tilstrekkelig» at garanti stilles så snart forbeholdene er bortfalt, og entreprenøren må «i alle høve stille garantien før» byggearbeidene starter, jf. fjerde punktum. I samme retning trekker forarbeidene, der det presiseres at «entreprenøren innrømmes en rimelig frist for å gjennomføre det praktiske i forbindelse med garantistillelsen», jf. Prop. 108 L (2015–2016) side 15. Samlet sett tyder dette på at bestemmelsen er ment å regulere når garantien senest må stilles.

Ordlyden oppstiller heller ikke et krav om at garantien må angi en bestemt, navngitt person. At dette ikke kreves, er lagt til grunn i juridisk teori, se blant annet Trygve Bergsåker: Kjøp av ny bolig, 2. utgave (2014) side 95, som uttaler:

«Det er ikke nødvendig at hver enkelt kjøper nevnes ved navn i garantidokumentene, så lenge det er klart at garantien kan påberopes av enhver som har en bindende kjøpsavtale med selgeren i det aktuelle prosjektet.»

En slik ordning synes å være praktisk begrunnet. Så lenge forbrukeren har en selvstendig rett til å gjøre krav gjeldende etter garantien og de ufravikelige kravene i § 12, jf. § 3, ellers er overholdt, herunder kravene til garantisum, synes det ikke å være tungtveiende hensyn mot en slik ordning. Vi antar etter dette at bustadoppføringslova § 12 ikke er til hinder for en ordning der garantier stilles før avtaleinngåelsen og uten angivelse av en bestemt person som tilgodesett.

Vi tar så stilling til situasjonen etter bustadoppføringslova § 47. Det følger av bestemmelsens tredje ledd at det kan avtales at forbrukeren skal betale «avdrag mot sjølvskuldgaranti», selv om forbrukeren ikke har fått en ubeskåret eiendomsrett til bygningsmasse som svarer til innbetalingen, jf. første ledd bokstav a og b. Ordlyden forutsetter at garantien får virkning samtidig som avdraget betales, noe som henger sammen med at garantien skal dekke risikoen ved innbetalingen. På samme måte som § 12 angir bestemmelsen når en garanti senest må stilles, og ordlyden synes verken å være til hinder for at garantier stilles før avtaleinngåelsen, eller at garantier stilles anonymt. Vi antar etter dette at bestemmelsen skal forstås på samme måte som § 12. Også her må forutsetningen være at ordningen innrettes slik at forbrukeren får en tilstrekkelig garanti hensett til lovens ufravikelige krav.

Byggmesterforsikring AS har i brevet også stilt spørsmål om garantien, som alternativ til å angi en bestemt person, kan stilles til fordel for «rettmessig eier av gårds- og bruksnummer, seksjon/leilighet nr.». Vi antar at en slik formulering ikke nødvendigvis vil være dekkende i alle tilfeller, særlig der forbrukeren ikke har eiendomsrett til grunnen ved avtaleinngåelsen, jf. eksempelvis bustadoppføringslova § 47 andre ledd andre alternativ. Vi tar ikke generelt stilling til hvordan garantiene bør formuleres, men antar at det i en del tilfeller vil kunne være hensiktsmessig å angi den tilgodesette som den som til enhver tid har en gyldig kjøpsavtale med selgeren av en bestemt seksjon eller lignende.

 

Til toppen