14 Merknader til de enkelte bestemmelser

I de fleste paragrafoverskrifter og kapitteloverskrifter i gjeldende lov er det brukt punktum etter overskriften. Det foreslås at tegnsettingen gjøres lik i hele loven, og at det i samsvar med vanlig praksis ikke brukes punktum i overskriftene.

Når det i loven brukes betegnelsen megler, jf. for eksempel § 2-6 første og annet ledd, menes både personer og foretak som utøver eiendoms­meglingsvirksomhet. Dette innebærer at begrepet ikke brukes bare for de personer som i forslaget til § 2-3 siste ledd kan bruke tittelen megler, men omfatter alle som er ansatt i eller har lignende tilknytning til eiendomsmeglingsforetak. Dette er en videreføring av tidligere begrepsbruk.

Merknadene gir, som ordlyden i kapittel 15, uttrykk for flertallets oppfatning. Dette gjelder imidlertid ikke lovbestemmelsene og merknadene som angår ordningen med «registrert megler», som bygger på forslag fra fire medlemmer (Moestue, Rokhaug, Sanne og Tandberg). Disse medlemmene utgjør den største av tre fraksjoner i spørsmålet om kompetansekrav til medhjelpere under ansvarlig megler.

Til § 1-1. Lovens formål og virkeområde

I første ledd foreslås inntatt en formålsangivelse i loven. Formålet vil være retningsgivende for tolkningen av de enkelte bestemmelser i loven og for skjønnsutøvelse i medhold av loven.

Som følge av endringer i burettslagslova, foreslås det at «borett» tilføyes i annet ledd nr. 3 , og en rent språklig endring er tatt inn i annet ledd nr. 5 .

I femte ledd foreslås et unntak ved formidling av næringseiendom for foretak innen samme konsern eller gruppe. Til tross for at dette formelt sett er overdragelse av fremmed fast eiendom for tredjemanns regning og risiko, mener utvalget at slik omsetning i de fleste tilfeller i realiteten er å regne som handel med egen eiendom. Unntaket omfatter for eksempel driftsselskaper som forvalter eiendommer til eierselskap innen samme konsern/gruppe, og i den forbindelse søker etter leietakere, utferdiger kontrakt og mottar leie/depositum. Det vises til punkt 5.3.1.2 foran.

Til § 1-2. Retten til å drive eiendomsmegling

Det foreslås inntatt to tillegg i første ledd nr. 2 . At advokat som har stilt sikkerhet etter domstolloven § 222 også må stille særskilt sikkerhet for eiendomsmegling etter § 2-5, innebærer ingen endring i gjeldende rett. Kravet fremgår allerede av § 2-5 i dag, og er utelukkende inntatt for at dette skal fremkomme klarere av loven. Utvalget foreslår at loven skal legge til rette for at en eller flere klagenemnder kan få offentlig godkjennelse, og at alle som skal drive eiendomsmegling, herunder advokater, plikter å slutte seg til en slik nemnd dersom offentlig godkjenning er gitt, jf. lovutkastet § 2-11. At nemnden skal være «relevant for virksomheten», innebærer for eksempel at det ikke kan kreves at en advokat som bare driver med nærings­megling skal slutte seg til en nemnd som utelukkende tar imot klager fra forbrukere. Det vises for øvrig til forslaget i § 2-8 fjerde ledd nr. 6, hvoretter Kredittilsynet kan kreve at advokats eiendoms­meglingsvirksomhet skal opphøre dersom advokaten ikke har sluttet seg til en offentlig godkjent klagenemnd innen en frist som er fastsatt av tilsynsmyndigheten.

Til § 1-3. Rekkevidden av lovens bestemmelser

I annet ledd foreslås det at bestemmelsene i kapittel 3 og 4 gjelder så langt de passer for inngåelse og overdragelse av leiekontrakter og ved formidling av fast eiendom beliggende i utlandet. Det vises til punktene 5.3.3.4 og 10.5 om leieformidling og punkt 5.4.5 om utenlandsmegling.

Ifølge forslaget til nytt tredje ledd gjelder § 3-2 om oppdragsavtalen og § 3-3 om oppdragets varighet ikke utenfor forbrukerforhold. Det er benyttet tilsvarende forbrukerdefinisjon som i forbrukerkjøpsloven § 1 tredje ledd. Det vises til punkt 5.3.8.4 foran.

Til § 2-1. Bevilling til å drive eiendomsmegling

Bestemmelsen, som regulerer bevilling til å drive eiendomsmegling, foreslås utvidet noe, blant annet som følge av at utvalget ønsker at hele organisasjonen i større grad bør egnethetsvurderes (punkt 6.5.4 foran), og som følge av forslaget om innføring av ansvarlig megler for hvert oppdrag.

Ettersom utvalget mener at bevillingssystemet skal være foretaksbasert, foreslås første ledd nr. 1 endret, slik at bevillingen skal gis til enkeltpersonforetak, ikke til personer med eiendomsmeglerbrev. Personer med bevilling driver allerede i dag i enkeltpersonforetak. Foruten statsautoriserte eiendomsmeglere, mener utvalget at også jurister med relevant praksis skal kunne drive eiendomsmegling i enkeltpersonforetak, se merknadene til § 2-3 a.

Første ledd nr. 2 foreslås utvidet, slik at også kommandittselskap skal kunne gis bevilling til å drive eiendomsmegling. Loven bør som utgangspunkt tillate alle foretaksformer, jf. punkt 6.5.3.4 foran. Første ledd nr. 3 foreslås endret slik at det inntas en fullstendig henvisning til aksjelovene. I nr. 4 åpnes for at også stiftelser skal kunne drive eiendomsmegling, jf. punkt 6.5.3.5 foran. I første ledd nr. 5 er det inntatt forslag om at også utenlandske foretak som er registrert i Foretaksregisteret skal kunne få bevilling. Forslaget er i samsvar med EØS-avtalen artikkel 31 annet punktum. Utvalget mener imidlertid at det ikke er grunn til å begrense etableringsadgangen bare til land som EØS-avtalen omfatter, forutsatt at de øvrige vilkårene for bevilling er oppfylt, og foreslår derfor at alle utenlandske foretak registrert i Foretaksregisteret kan gis bevilling. Det vises til punkt 6.5.3.7 foran.

Tredje ledd annet punktum foreslås endret, slik at også boligbyggelag uten foretaksbevilling må knytte seg til klagenemndsordning, jf. lovutkastet § 2-11. Kredittilsynet kan stille som vilkår at også eksisterende boligbyggelag plikter å slutte seg en slik nemnd, jf. henvisningen til fjerde ledd nr. 5 annet punktum.

Som følge av forslaget i første ledd nr. 1 om at bevillingen skal gis til enkeltpersonforetak og ikke til fysiske personer, kan «person» tas ut i fjerde ledd første punktum . I fjerde ledd nr. 2 foretas en språklig endring, mens det i nr. 4 til erstatning for kravet om fast kontorsted i Norge inntas at dokumenter, herunder journaler, skal oppbevares på fast sted her i riket på en ordnet og forsvarlig måte. På løpende saker må derfor megleren fortløpende, uten unødig tidsspille, sørge for at dokumenter oppbevares på fast sted. I fjerde ledd nr. 5 tas inn et nytt vilkår om at foretakene skal være tilsluttet en klagenemndsordning, dersom det finnes en relevant nemnd som er godkjent, se merknadene til § 2-11. At nemnden skal være «relevant for virksomheten», innebærer for eksempel at det ikke kan kreves at et foretak som bare driver med næringsmegling skal slutte seg til en nemnd som utelukkende tar imot klager fra forbrukere. Kredittilsynet kan stille som vilkår at foretak som allerede har konsesjon, slutter seg til klagenemnd. Bestemmelsen må ses i sammenheng med forslaget i § 2-8 annet ledd nr. 6, hvoretter Kredittilsynet kan kalle tilbake bevillingen til å drive eiendomsmegling hvis foretak ikke oppfyller pålegg om å slutte seg til en offentlig godkjent nemndsordning innen en frist som er fastsatt av tilsynsmyndig­heten.

I tillegg til det uttrykkelige kravet i loven i dag om at foretak må være suffisiente, foreslås i utkastet til nytt annet punktum at alle foretak, med unntak av enkeltpersonforetak, til enhver tid må ha forsvarlig egenkapital. For aksje- og allmenn­aksjeselskaper samt stiftelser følger dette allerede av reglene i aksjelovene og stiftelsesloven. Forslaget skal forstås på samme måte som i disse lovene. I nytt tredje punktum suppleres krav i nr. 4 om oppbevaring av dokumentene, se punkt 6.6 foran.

Femte ledd foreslås endret slik at eiere i ansvarlige selskap og kommandittselskap skal egnethetsvurderes, uavhengig av hvor stor eierandel disse har, ettersom alle beslutninger i slike selskap i utgangspunktet krever enstemmig tilslutning fra samtlige selskapsdeltakere, se punkt 6.5.7 foran. For aksjeselskap og allmennaksjeselskap opprettholdes ordningen med egnethetsvurdering bare av eiere med betydelig eierandel. Det foreslås også en lovteknisk omredigering av leddet. Disse endringene får betydning for henvisningen fra inkasso­loven § 5. I siste punktum gis Kredittilsynet hjemmel til i forskrift å fastsette regler om egnethetsvurdering av eiere i utenlandske foretak.

I sjette ledd foreslås at også styremedlemmer og daglig leder skal egnethetsvurderes. I motsetning til eiere etter femte ledd, skal styremedlemmer og daglig leder fremlegge politiattest. Forskjellen skyldes at de sistnevnte har en annen posisjon i foretaket som gir større innflytelse på beslutninger som tas. Eiere som også er styremedlemmer og/eller daglig leder, omfattes av kravene i sjette ledd. Politiattesten som skal fremlegges er en avgrenset attest som bare viser strafferettslige reaksjoner for overtredelse av bestemmelser som er oppregnet i loven. De straffbare forholdene som skal inngå i politiattesten antas å være relevant i forhold til ut­øvelse av eiendomsmeglingsvirksomhet, noe som innebærer at de fleste bestemmelsene gjelder økonomisk kriminalitet. Politiattesten skal ikke være begrenset bakover i tid. Se for øvrig punkt 6.10 foran. Samme type politiattest foreslås også innført i forbindelse med søknader om eiendomsmeglerbrev (§ 2-3), tillatelse for jurist til å utøve eiendomsmegling (§ 2-3 a) og tillatelse til å opptre som registrert megler (§ 2-3 b).

Sjuende ledd bestemmer at hvert foretak skal ha en fagansvarlig (tidligere regulert i sjette ledd). Begrepet «faglig leder» foreslås erstattet med «fagansvarlig» for å markere en innholdsmessig endring i forhold til gjeldende rett. Endringen innebærer blant annet at faglig leder ikke skal ha avgjørende myndighet i spørsmål som gjelder den faglige utøvelsen av eiendomsmeglingsvirksomheten, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 5-1 første ledd. Etter utvalgets oppfatning skal styrende organer (styret og daglig leder) ha det øverste ansvar også for den eiendomsmeglingsfaglige virksomheten, jf. blant annet punkt 6.5.4 foran. Oppgavene til den fagansvarlige vil være å ha et særlig ansvar for det overordnede eiendomsmeglingsfaglige («kvalitetssjef»). Foruten statsautoriserte eiendomsmeglere og advokater, skal jurister med relevant erfaring kunne være fagansvarlig. Se for øvrig punkt 6.5.5 foran. Det foreslås også at det inntas i loven at Kredittilsynet skal gis melding om forestående skifte av fagansvarlig.

Nytt i forhold til gjeldende rett er forslaget i åttende ledd , som fastsetter at det i tilknytning til hvert oppdrag skal være en ansvarlig megler. Ansvarlig megler, som enten må være statsautorisert eiendomsmegler, advokat eller jurist med tillatelse etter § 2-3 a, skal ta del i den utøvende meglingen, og skal være tilgjengelig for oppdragsgiver og interessenter/kjøper. Forslaget er likevel ikke til hinder for at ansvarlig megler kan gjøre bruk av medhjelpere. Dette foreslås regulert i niende ledd. Det foreslås forskriftshjemmel for nærmere å regulere ansvarlig meglers oppgaver og hvor mange registrerte meglere, jf. § 2-3 b, som kan brukes. Det vises for øvrig til punkt 6.5.6 foran.

I niende ledd inntas forslag om at bare jurister og registrerte meglere, jf. § 2-3 b, kan opptre som «medhjelpere» i forbindelse med oppgaver som er ledd i eiendomsmegling. I motsetning til i § 2-3 a (særskilt tillatelse for jurister), kan det ikke oppstilles praksiskrav for registrerte meglere. Det vises til punkt 7.10.4.1 foran.

I tiende ledd foreslås det at styret skriftlig skal bekrefte at det er utarbeidet rutiner for meglingen. Bekreftelsen skal komme fra styreleder eller annet styremedlem som har fullmakt til å opptre på vegne av styret. Hensikten med forslaget er å rette styrets oppmerksomhet mot den faglige utøvelsen av meglingen. Med «rutiner for meglingen» menes særlig retningslinjer for saksbehandling og klientmiddelhåndtering. Også de øvrige delene av internkontrollen skal være på plass før virksom­heten kan starte opp. Med mindre Kredittilsynet ber om det, er det ikke behov for at selve rutinene vedlegges søknaden om foretaksbevilling.

Til § 2-2. Virksomhet i utlandet. Utkontraktering

En følge av at utvalget mener at kravet til fast kontorsted i Norge ikke er forenlig med EØS-rettslige forpliktelser, er at nåværende første ledd om avdelingskontor må oppheves, se punkt 6.6.2.

Som nytt annet ledd blir det foreslått regulering av adgangen til utkontraktering. Det er særlig utkontraktering av oppgjørsfunksjoner som i praksis er aktuelle, men bestemmelsen er ikke begrenset til dette, se punkt 6.14 foran. Nærmere regler om bruk av oppdragstakere kan fastsettes i forskrift.

Til § 2-3. Eiendomsmeglerbrev. Bruk av titler

I første ledd første punktum foreslås det å innta et uttrykkelig krav om at person, for å få tildelt eiendomsmeglerbrev, må anses egnet til å drive eiendomsmeglingsvirksomhet. Skikkethetskrav har tidligere bare indirekte fremkommet ved at dette har vært et vilkår for å inndra meglerbrevet i medhold av § 2-9. Forslaget tar ikke sikte på noen realitetsendring. Det vises til punkt 6.10 foran.

I første ledd første punktum nr. 2 går utvalget inn for at praksiskravet på to år opprettholdes, men at bestemmelsen endres slik at praksistiden bare løper etter at alle eksamener på eiendomsmeglerstudiet er bestått. Det antas at man har bedre forståelse for de praktiske problemstillingene og større nytte av praksisen etter at de teoretiske kunnskapene er tilegnet. Loven skal likevel ikke forstås slik at alle elementer i praksisen må være gjennomført etter fullført studium. Praksis fra for eksempel oppgjørsarbeid fra før eller under studiet vil bli godskrevet selv om praksistiden på to år løper etter at alle eksamener er avlagt. For at forslaget, som innebærer endring av gjeldende rett, ikke skal medføre inngrep overfor de som har innrettet seg etter nåværende rettstilstand, mener utvalget at all relevant praksis som er gjennomført før loven trer i kraft bør anses som godkjent praksis uavhengig av om denne er opparbeidet før eller etter fullført studium.

Ifølge forslaget til første ledd annet punktum skal personer som søker om eiendomsmeglerbrev fremlegge en begrenset politiattest tilsvarende den som styremedlemmer og daglig leder plikter å legge frem, jf. merknadene til § 2-1 sjette ledd og punkt 6.10 foran. Det foreslås videre at Kredittil­synet kan kreve at innehavere av meglerbrev fremlegger ny politiattest. Dette anses nødvendig i forbindelse med vurdering av eventuelt tilbakekall av meglerbrevet, jf. § 2-9.

Som følge av at kravene om egnethet og politiattest foreslås inntatt i bestemmelsen, mener utvalget at kravet til «hederlig vandel» i første ledd nr. 3 er overflødig.

Forslaget i annet ledd , som gir departementet hjemmel til å innføre unntak fra kravet til praksis, sikter til at det kan være behov for å godta ulike praktisk innrettede kurs som erstatning for praksis. Dette gjelder særlig dersom det på grunn av spesialisering i bransjen viser seg å være praktisk vanskelig for søkerne å tilegne seg praksis fra sentrale ledd i meglingen. Det kan allerede i dag by på praktiske problemer å få tilstrekkelig oppgjørspraksis ettersom det er ganske utbredt med sentralisering av oppgjørsfunksjonene. Dersom det blir vanlig å utkontraktere også andre deler av eiendomsmeglingsoppdraget, mener utvalget at unntaket i loven ikke bare bør begrenses til praksis med oppgjør.

Som følge av at forslaget til hederlig vandel oppheves, må det gjøres en tilpasning i henvisningen i tredje ledd nr. 2 .

I fjerde ledd foreslås at også tittelen «megler» og andre titler som i tilknytning til eiendomsmegling kan forveksles med «statsautorisert eiendoms­megler», «eiendomsmegler» og «megler» ikke kan brukes av andre enn de som har eiendomsmeglerbrev. Lovforslaget er ikke til hinder for at en advokat som utøver eiendomsmeglingsvirksomhet i kraft av sin advokatbevilling, kan gi uttrykk for at han eller hun opptrer som «megler» i forbindelse med en konkret omsetning av fast eiendom. Det samme gjelder jurister som har tillatelse etter § 2-3 a. Advokater eller jurister med tillatelse etter § 2-3 a kan imidlertid ikke bruke betegnelsene «statsautorisert eiendomsmegler» eller «eiendomsmegler». Betegnelsen «meglerassistent» er ikke beskyttet. Forslaget er heller ikke til hinder for bruk av titlene «Bachelor i eiendomsmegling» og «Eiendomsmeglerkandidat».

Til § 2-3 a. Adgang for jurister til å utøve eiendomsmegling

Hele bestemmelsen er ny i forhold til gjeldende rett. Bakgrunnen for forslaget er at utvalget mener at jurister med blant annet relevant erfaring bør kunne drive eiendomsmegling på lik linje med statsautoriserte eiendomsmeglere og advokater. Bestemmelsen er bygd opp etter mønster fra § 2-3 om eiendomsmeglerbrev.

I første ledd første punktum foreslås det at Kredittilsynet skal utstede tillatelsene også for juristene. Jurister med slik tillatelse kan få bevilling til å drive eiendomsmegling i enkeltpersonforetak, og kan være fagansvarlig og ansvarlig megler i andre foretak. Det må fremlegges dokumentasjon som viser at juridisk embetseksamen er bestått. Videre oppstilles de samme krav til egnethet og fremleggelse av politiattest.

Første ledd første punktum nr. 1 bestemmer at også jurister skal ha to års relevant praktisk erfaring etter at studiet er fullført. Henvisningen til § 2-3 første ledd nr. 2 innebærer at praksisen skal være tilsvarende som for eiendomsmeglerbrev. Dette betyr at den praktiske erfaringen må være direkte relevant i forhold til utøvelse av eiendoms­meglingsvirksomhet. Det er følgelig ikke tilstrekkelig at det kan vises til praksis som etter domstolloven § 220 første ledd nr. 2 kreves for å få advokatbevilling. Som for eiendomsmeglere kreves det at hele praksisperioden må være utført etter at alle eksamener på det juridiske studiet er bestått, men at enkelte elementer av praksisen kan være gjennomført før fullført studium.

I første ledd første punktum nr. 2 og 3 kreves det også for jurister at de er myndige og likvide. Etter nr. 4 kan tillatelsen nektes dersom søkeren har gjort seg skyldig i forhold som etter den foreslåtte § 2-9 a kunne ha ført til tilbakekallelse av tillatelsen, se merknadene til denne bestemmelsen.

For at utenlandske jurister ikke skal diskrimineres, foreslår utvalget i annet ledd at Kredittilsynet kan godta juridisk eksamen fra utlandet etter reglene som er gitt i domstolloven § 241. Ifølge denne bestemmelsen kan tilsvarende juridisk eksamen i utlandet godtas i særlige tilfelle dersom det godtgjøres at søkeren har tilstrekkelige kunnskaper i norsk rett. Avgjørelsen tas etter en samlet vurdering av den avlagte eksamen og søkerens virksomhet, særlig i Norge, eventuelt supplert med en prøve.

I utkastet tredje ledd er det inntatt en forskriftshjemmel for departementet til å gi nærmere regler om praksis og eventuelt gjøre unntak fra praksiskravet. Forslaget skiller seg fra § 2-3 annet ledd om eiendomsmeglerbrev ved at departementet ikke kan gi forskrifter om den juridiske embetseksamen. Adgangen til å gjøre unntak fra praksiskravet bør bare benyttes dersom det av praktiske grunner viser seg å være vanskelig å tilegne seg tilstrekkelig praksis.

I fjerde ledd klargjøres det hva jurister med tillatelse etter bestemmelsen kan gjøre. For utøvelse av eiendomsmegling i enkeltpersonforetak må det søkes om bevilling etter § 2-1.

Til § 2-3 b. Registrert megler. Bruk av tittel

Bestemmelsen er utformet på samme måte som § 2-3 og § 2-3 a. Det vises til merknadene til disse bestemmelsene. Det oppstilles imidlertid ikke krav om likviditet ettersom vedkommende ikke kan utøve eiendomsmegling på egen hånd. Det vises for øvrig til punkt 7.10.4.1 foran. Tillatelse til å være registrert megler gir adgang til å utføre oppgaver som er ledd i eiendomsmegling, jf. forslaget til § 2-1 nytt niende ledd. Registrerte meglere kan imidlertid ikke være fagansvarlig eller ansvarlig megler.

Til § 2-3 c. Etterutdanning

Etter mønster fra revisorloven § 3-7 første ledd nr. 1 foreslås det innført etterutdanningskrav i samsvar med regler fastsatt av departementet. Kravet gjelder for personer som har «rett til å drive eiendomsmegling». Det siktes her til statsautoriserte eiendomsmeglere, advokater og jurister med tillatelse etter § 2-3 a. Ifølge forslaget skal kravet også gjelde for registrerte meglere. Det foreslås ikke innført spesifikke «sanksjoner» for manglende etterlevelse av plikten til gjennomgå etterutdanning, da § 2-9 annet ledd nr. 2, forslaget til ny § 2-9 a annet ledd nr. 2 og forslaget til ny § 2-9 b annet ledd nr. 2, sammenholdt med Kredittilsynets hjemler i kredittilsynsloven, anses tilstrekkelige. Også dette tilsvarer gjeldende ordning for revisorer.

Når det gjelder etterutdanningen for advokater, mener utvalget at det som utgangspunkt er tilstrekkelig dersom det tas etterutdanning i samsvar med de krav Den Norske Advokatforening oppstiller. Manglende overholdelse av kravet, må imidlertid kunne sanksjoneres av tilsynsmyndigheten.

Til § 2-6. Uavhengighet. Annen virksomhet enn eiendomsmegling

Første ledd slår fast megleren ikke må opptre på en måte som er egnet til å svekke tilliten til vedkommendes uavhengighet. Bestemmelsen er en presisering av god meglerskikk. Med «megleren» menes her, som de fleste andre steder i loven, både foretak og personer. Forbudet retter seg mot enhver form for opptreden som er «egnet til å svekke tilliten» til meglerens uavhengighet. Hva dette innebærer, må avgjøres konkret. Det avgjørende er om foretakets eller meglerens opptreden kan få uheldige virkninger for bransjens anseelse. For eksempel er det forbudt å inngå eksklusivitetsavtaler med en avis eller et nettsted om at annonsering utelukkende skal skje i vedkommende avis eller på vedkommende nettsted. Det vises for øvrig til punkt 8.4 foran.

Annet ledd innebærer at personer og foretak som driver eiendomsmegling, herunder de som arbeider der, ikke kan motta godtgjørelser fra tjenesteytere som benyttes for gjennomføringen av oppdraget, for eksempel fra takstmenn, annonsemedier, interiørrådgivere og fotografer som tas i bruk i salgsforberedelsesarbeidet. Formålet bak bestemmelsen er å styrke tilliten til meglers uavhengighet. Bestemmelsen rammer både kontant vederlag og vederlag i form av naturalytelser, herunder egenreklame i annonsemedier. Inntekter fra annen virksomhet enn eiendomsmegling, så som formidling av eierskifteforsikringer og lån, faller ikke inn under bestemmelsen her, men reguleres av forbud mot å drive annen virksomhet enn eiendomsmegling etter tredje ledd. Bestemmelsen gjelder ikke for rabatter eller fordeler meglerforetaket får i forbindelse med selve driften av foretaket som sådan, eksempelvis mottak av stordriftsfordeler ved innkjøp av data- og kopimaskiner.

Forslaget i tredje ledd innebærer visse endringer i forhold til gjeldende rett. Et forbud kombinert med en dispensasjonsadgang, jf. utkastets syvende ledd, opprettholdes som sådan, men det foreslås å endre vurderingstemaet noe etter bestemmelsen, slik at foretakene ikke må «engasjere» seg i annen «virksomhet». Bakgrunnen for endringen er blant annet at formålet og omfanget mv. av virksomheten ikke trenger å være avgjørende for om det kan reises spørsmålstegn ved tilliten til meglers uavhengige stilling.

Fjerde ledd innebærer endringer i forhold til forbudet i dag, som kun retter seg mot statsautoriserte eiendomsmeglere. Forslaget bygger på svensk rett. For det første utvides personkretsen. For det andre er bestemmelsen utformet slik at dispensasjonsadgangen i enkeltvedtak faller bort. Det slås fast at alle som arbeider med eiendoms­megling ikke kan drive handel med fast eiendom, og at disse heller ikke kan engasjere seg i annen virksomhet som er egnet til å svekke tilliten til eiendomsmeglingsbransjen. Vurderingstemaet er som i forslagets tredje ledd også endret til «engasjere» og «virksomhet» med samme begrunnelse som nevnt i forrige avsnitt. Forslaget tar sikte på å ramme alle som utfører ledd i eiendomsmegling enten ved at de er statsautoriserte eiendoms­meglere, jurister eller advokater som selv driver eiendomsmeglingsvirksomhet, eller ved at de er ansatt i foretak som driver eiendomsmeglingsvirksomhet. Med foretak som driver eiendoms­meglingsvirksomhet menes ikke bare foretak med bevilling etter emgll. § 2-1 første ledd, men også boligbyggelag og bank. Eiere og tillitsvalgte i slike foretak som normalt deltar i den daglige driften, foreslås også å omfattes av bestemmelsen. Det samme gjelder for advokatfullmektiger som utfører ledd i megling for advokater. Det er videre uttrykkelig nevnt i lovteksten at bestemmelsen ikke er til hinder for at advokater og jurister kan drive rettshjelpvirksomhet. Det formelle ansettelsesforholdet er ikke avgjørende for om forbudet kommer til anvendelse, jf. formuleringen «tilsvarende tilknytning».

Begrepet «virksomhet» er ment å tolkes vidt, hvor formålet bak bestemmelsen må vektlegges betydelig i vurderingen. Det samme gjelder bruken av ordlyden «engasjere seg i», som blant annet dekker det å ha eierinteresser i eller drive, være ansatt eller oppdragstaker i annen virksomhet, så vel som å være medlem av styre eller bedriftsforsamling eller representantskap i foretak som driver annen virksomhet.

Den del av bestemmelsen som fastsetter at megleren «ikke direkte eller indirekte» kan «drive handel med fast eiendom», er naturligvis ikke til hinder for å eie, herunder kjøpe og selge, bolig- og fritidseiendom til egen bruk. Det som primært forbys, er at megleren direkte eller indirekte deltar aktivt i eiendomsmarkedet ved kjøp og salg.

I dag knyttes vurderingen opp mot å «drive» annen «næringsvirksomhet», mens forslaget taler om «direkte eller indirekte drive handel». På tross av den endrede ordlyden, har det i all hovedsak vært meningen å videreføre gjeldende rett på dette punkt. Det vil fremdeles bero på en skjønnsmessig vurdering hvorvidt en aktivitet av denne art er i samsvar med bestemmelsen, og det må også i denne vurderingen legges betydelig vekt på formålet med bestemmelsen.

Som et generelt utgangspunkt kan megleren som nevnt ikke delta aktivt i eiendomsmarkedet ved kjøp og salg. Det har som hovedregel ingen betydning i hvilken form dette skjer, jf. ordlyden «direkte eller indirekte». Et moment det kan legges vekt på når det gjelder den volummessige grensen for når slik aktivitet er overskredet, er skattemyndighetenes praksis for hva som er å anse som næringsvirksomhet i forhold til eie og drift av fast eiendom. Imidlertid vil utvalget understreke at dette i seg selv ikke er avgjørende for om bestemmelsen er overtrådt eller ikke. Selv om man til enhver tid holder seg under denne volumgrensen, men til stadighet selger og kjøper nye eiendommer, vil dette ha karakter av mer kortsiktig spekulasjon i fast eiendom som helt klart omfattes av forbudet.

På den annen side bør det fremdeles normalt være adgang til å drive med langsiktig utleie av eiendom som foretas for å plassere oppsparte midler/overskuddslikviditet på en hensiktsmessig måte, dvs. langsiktig sparing. Tilsvarende betraktninger vil også kunne komme inn der megleren arver fast eiendom. Dette innebærer at det for langsiktig utleie kan være akseptabelt å eie noe flere eiendommer/større areal enn det skattemyndighetene legger til grunn for hva som er å anse som næringsvirksomhet.

Forbudet etter fjerde ledd gjelder kun de som utfører arbeid som er ledd i eiendomsmegling. For eksempel vil sekretærer og rengjøringspersonale i et eiendomsmeglingsforetak ikke omfattes av forbudet. Bestemmelsen må imidlertid tolkes vidt i den forstand at eksempelvis fagansvarlige for eiendomsmeglingsforetak omfattes av forbudet.

Etter femte ledd skal foretaket føre register over fast eiendom helt eller delvis tilhørende de personer som er nevnt i fjerde ledd og annen virksomhet disse er engasjert i. Bestemmelsen må sees i sammenheng med fjerde ledd siste punktum; det er kun personer som er oppregnet i fjerde ledd og som utfører arbeid som er ledd i megling, som rammes av forbudet og som dermed plikter å gi foretaket opplysninger etter denne bestemmelsen. Foretakene gis en rett og plikt til å føre kontroll med ansattes engasjementer utover meglingen. Forslaget letter Kredittilsynets arbeid, som mer effektivt kan føre kontroll med at bestemmelsens fjerde ledd overholdes.

I sjette ledd videreføres adgangen til i forskrift eller i enkeltvedtak å gjøre unntak fra forbudet mot at eiendomsmeglingsforetak engasjerer seg i annen virksomhet. Når det gjelder den nærmere beskrivelse av hvilke typer annen virksomhet det kan være aktuelt å gi dispensasjon for, vises det til utvalgets vurderinger i punkt 8.7.3.1 foran. Sett hen til forslaget etter fjerde ledd, som innebærer at det ikke lenger skal kunne gis unntak i enkeltvedtak, foreslås det at departementet i forskrift kan gi nærmere regler om adgangen til å engasjere seg i annen virksomhet for personer. Det foreslås videre at det skal kunne gis nærmere regler i forskrift om registeret over ansattes faste eiendommer og annen virksomhet.

Til § 2-8. Bortfall av retten til å drive eiendomsmegling

Utvalget foreslår at det klart fremkommer av ordlyden i første ledd at tilbakekall etter § 2-8 bare kan finne sted dersom det er utilrådelig å la virksom­heten drives videre. Tilbakekall etter denne bestemmelsen skal være «fremover-rettet», i motsetning til tilbakekall som har pønalt formål (sanksjon), se punkt 12.4 og 12.5.2 foran og forslaget til ny § 5-3 første ledd. Selv om et tilbakekall etter § 2-8 foretas som følge av at det finnes utilrådelig å drive virksomheten videre, kan det legges vekt på tidligere forhold, jf. annet ledd punkt 3-5. Ett eller flere lovbrudd eller mislige forhold er i seg selv imidlertid ikke tilstrekkelig til tilbakekall dersom det ikke i tillegg er utilrådelig med videre drift.

I annet ledd nr. 2 foreslås det at bevillingen også kan tilbakekalles dersom foretaket ikke har ansvarlig megler. I samsvar med forslaget til endring av betegnelsen «faglig leder» til «fagansvarlig» i § 2-1 sjuende ledd, må dette endres også her. Forslaget er ikke ment å innebære at ethvert foretak skal ha minst én ansvarlig megler i tillegg til den fagansvarlige. I mindre foretak kan det være naturlig at den fagansvarlige også er ansvarlig megler. Vilkåret i § 2-8 annet ledd for tilbakekall er imidlertid oppfylt dersom foretaket ikke har noen ansvarlig megler i tillegg til en fagansvarlig som bare ivaretar rollen som «kvalitetssjef» uten å delta i selve meglingen.

Ifølge forslaget i annet ledd nr. 6 kan Kredittilsynet kalle tilbake bevillingen til å drive eiendomsmegling hvis foretak med bevilling ikke oppfyller pålegg om å slutte seg til en offentlig godkjent nemndsordning etter § 2-11 innen en frist som er fastsatt av tilsynsmyndigheten.

Også fjerde ledd , om opphør av advokaters eiendomsmeglingsvirksomhet, foreslås endret slik at det klart kommer frem at vedtak om opphør av virksomheten bare kan finne sted dersom det finnes utilrådelig å la virksomheten drives videre. Et slikt vedtak er følgelig ikke en sanksjon, jf. punkt 12.4 og 12.5.2 foran.

Etter fjerde ledd nr. 6 kan Kredittilsynet kreve at advokats eiendomsmeglingsvirksomhet skal opphøre dersom advokaten ikke har sluttet seg til en offentlig godkjent klagenemnd etter § 2-11 innen en frist som er fastsatt av tilsynsmyndig­heten.

Til § 2-9. Tilbakekallelse av eiendomsmeglerbrev

Foruten en ren språklig endring, må det i første ledd gjøres en tilpasning i henvisningen til § 2-3 som følge av at kravet om hederlig vandel foreslås sløyfet i § 2-3 første ledd nr. 3.

I annet ledd foreslår utvalget at «uskikket» erstattes med «uegnet», se punkt 6.10 foran. Tilbakekallelse etter denne bestemmelsen er ikke å regne som en sanksjon, i motsetning til tilbakekall etter forslaget i § 5-3 første ledd, se punkt 12.4 og 12.5.2 foran.

Til § 2-9 a. Tilbakekallelse av tillatelse for jurist

Som følge av forslag i § 2-3 a om en særskilt tillatelse for jurister, bør det også være mulig å inndra tillatelsen dersom vilkårene ikke lenger er oppfylt eller dersom vedkommende har vist seg uegnet til å inneha tillatelsen. Bestemmelsen er identisk med § 2-9, slik denne er foreslått av utvalget. Tilbakekallelse etter bestemmelsen er «fremover-rettet», og følgelig ikke en sanksjon slik tilbakekall etter forslaget i § 5-3 første ledd vil være, se punkt 12.4 og 12.5.2 foran.

Til § 2-9 b. Tilbakekallelse av tillatelse for registrert megler

Bestemmelsen er identisk med forslaget til § 2-9 a.

Til § 2-11. Adgang til nemndsbehandling

Bestemmelsen er bygget opp et mønster av inkassoloven kapittel 7. Etter første ledd fremgår det at det gjennom avtale mellom organisasjoner som representerer foretak eller advokater som driver eiendomsmegling og Forbrukerrådet, eller annen organisasjon som representerer aktører i eiendomsmarkedet, kan opprettes en eller flere nemnder som behandler tvister om forpliktelser etter loven mellom megler og selger, kjøper eller øvrige interessenter av objekt som har vært gjenstand for meglingsoppdrag. Adgangen til å opprette klagenemnder er i utgangspunktet således ubegrenset etter forslaget.

De som er parter i nemndsavtalen, må søke departementet om godkjennelse av avtalen, jf. forslaget til annet ledd . Dette er nødvendig for å sikre at nemnda tilfredsstiller de krav det er naturlig å stille til organisering og finansiering for å kunne gi den en slik funksjon som lovforslaget legger opp til. Dersom departementet har godkjent nemndas vedtekter, får dette enkelte lovbestemte virk­ninger. Departementet kan sette som vilkår at den aktuelle ordningen er åpen for tilslutning også fra uorganiserte aktører.

Bestemmelsen må ses i sammenheng med lovutkastet § 1-2 ledd nr. 2, § 2-1 tredje ledd annet punktum og § 2-1 fjerde ledd nr. 5, som, for å gjøre et offentlig godkjent nemndsystem effektivt, setter som vilkår at de som skal drive eller driver eiendomsmegling plikter å slutte seg til en slik klagenemnd, dersom det finnes en offentlig godkjent klagenemnd som behandler de typer formidlinger som foretaket tilbyr. Det vises også til forslaget i utkastet § 3-2 første ledd nr. 10, som bestemmer at oppdragsgiver i oppdragsavtalen skal gjøres kjent med retten til nemndsbehandling.

I tredje til niende ledd er det fastsatt visse virkninger en offentlig godkjent klagenemnd skal ha, blant annet om når klager kan kreve nemnds­behandling, om at forbruker ikke på forhånd kan fraskrive seg retten til nemndsbehadling, om litispendens, om rett til å bringe sak realitetsbehandlet av nemnda direkte inn for tingretten, om plikt til å oversende uttalelser om brudd på regelverket til Kredittilsynet, om at innklagede kan pålegges å betale nemndas omkostninger ved behandling av saken dersom klager får medhold, og endelig at departementet kan gi forskrifter til nærmere utfylling og gjennomføring av bestemmelsen om nemndstilslutning og om regelen om at det i oppdragsavtalen skal gis opplysninger om retten til å kreve nemndsbehandling.

Det vises for øvrig til utvalgets vurderinger i punkt 12.6.4 foran.

Til § 2-12. Forbud mot egenhandel. Opplysningsplikt om egeninteresse

Første leddførste punktum regner opp de personer som enten i kraft av sin person selv driver eiendomsmeglingsvirksomhet eller som arbeider i eiendomsmeglingsforetak. Personkretsen er i forhold til gjeldende bestemmelse utvidet til også å omfatte selvstendige oppdragstakere, som ikke uttrykkelig er omfattet av ordlyden i dag. Det formelle ansettelsesforholdet er således ikke avgjørende for om forbudet kommer til anvendelse. Også advokatfullmektiger som utfører megling for advokater, omfattes av forbudet. Det samme gjelder jurister, som følge av utvalgets forslag om at også disse, dersom de har tilstrekkelig praksis fra eiendomsmegling, skal kunne drive eiendoms­meglingsvirksomhet. Det er fremdeles kun eiere og tillitsvalgte som normalt deltar i den daglige driften som er omfattet av bestemmelsen. Et praktisk eksempel på eiere som normalt vil falle utenfor bestemmelsen, er andelseiere i boligbyggelag.

Forslaget innebærer et totalforbud mot kjøp og salg gjennom det foretaket oppregnede personer arbeider i. Det samme gjelder disses såkalte personlige nærstående, som foreslås regulert uttrykkelig i loven. Som personlig nærstående forstås ektefelle eller person som vedkommende bor sammen med i ekteskapslignende forhold, mindreårige barn og særkullsbarn som vedkommende bor sammen med. Lovendringen innebærer at det ikke lenger blir aktuelt for foretaket å si et oppdrag fra seg; personene som nevnt kan ikke i noe tilfelle kjøpe eiendom som foretaket har for salg. Når det gjelder salg gjennom foretaket, foreslås ingen endring av gjeldende rett for de nevnte personers vedkommende. Det kan fremdeles ikke inngås oppdrag om å selge fast eiendom gjennom foretaket. Begrepene «kjøp og salg» omfatter øvrige erverv som nevnt i § 1-1 første ledd, jf. utkastet § 1-1 sjette ledd, og omfatter således for eksempel leie og utleie.

Etter annet ledd kan advokater og foretak som driver eiendomsmegling ikke motta oppdrag fra foreldre, besteforeldre, barn og barnebarn, samt søsken til personer som nevnt i første ledd første punktum. Det samme gjelder foretak hvor ansatte i meglerforetak, eller hvor en krets nærstående, alene eller sammen, har «bestemmende innflytelse» i selskapet. Forbud gjelder bare hvor de nærstående som nevnt er oppdragsgivere, ikke hvor disse opptrer på interessent-siden. I sistnevnte tilfeller gjelder den mindre strenge opplysningsplikten, jf. utkastets fjerde ledd.

Av tredje ledd fremgår det at forbudet bare gjelder for ansatte i den avdelingen som utfører oppdraget, og bare for personer som utfører ledd i megling i boligbyggelag og bank som ikke har separate avdelinger. Forbudet gjelder heller ikke oppgjørsoppdrag; dvs. hvor partene har funnet hverandre på forhånd før de kontakter meglerforetaket.

I fjerde ledd foreslås gjeninnført den generelle opplysningspliktbestemmelsen som ble opphevet ved innføringen av egenhandelsforbudet i 2002. Dersom personer som nevnt i bestemmelsens første ledd har eller får personlig eller økonomisk interesse i den handelen oppdraget gjelder i andre tilfeller enn de som er nevnt i annet og tredje ledd, skal aktuelle parter straks få opplysning om at slik interesse foreligger. Vurderingstemaet «personlig eller økonomisk interesse» er ment å forstås på samme måte som tidligere. Det må dreie seg om økonomisk interesse utover vederlaget/provisjonen fra oppdragsgiver. «Parter» omfatter også interessenter. Det er således ikke i strid med god meglerskikk å formidle eiendommer som faller utenfor egenhandelsforbudet dersom opplysningsplikten er ivaretatt. Dette innebærer for eksempel at megleren skal gi partene opplysninger dersom foreldre, besteforeldre, barn og barnebarn, samt søsken til ansatte mv. legger inn bud på en eiendom som er til salgs gjennom foretaket megleren er ansatt i.

Femte ledd gir Kredittilsynet hjemmel til å gi utfyllende regler til bestemmelsen samt hjemmel til å gjøre ytterligere unntak i forskrift og i enkeltvedtak enn de som fremkommer i utkastets tredje ledd.

Det vises for øvrig til omtalen i punkt 8.5.2 foran.

Til § 2-13. Forslags-, møte- og talerett mv. i styret

Bestemmelsen er ny i forhold til gjeldende lov. Som et ledd i at styret skal ha økt fokus på faglige spørsmål, foreslår utvalget at både fagansvarlig og ansvarlig megler skal ha rett til å få en sak vedrørende eiendomsmeglingsfaglige forhold satt på dagsorden i foretakets styre. I tillegg bør disse personene gis møte- og talerett i styret når saken behandles. Møte- og taleretten er ikke generell, men gjelder bare saker som er brakt inn av vedkommende. Det foreslås også en rett til å kreve protokolltilførsel. Se for øvrig punkt 6.5.4 foran.

Til § 3-1. God meglerskikk

I første ledd første punktum foreslås å knytte begrepet god meglerskikk opp mot virksomhetsutøvelsen generelt, ikke kun mot utføringen av det enkelte oppdrag. Kravet til «god forretningsskikk» etter 1938-loven rettet seg mot meglerens utførelse av «sitt hverv», og utvalget legger til grunn at det ikke var meningen å foreta noen realitetsendringer da dette ble erstattet i gjeldende lov.

I annet ledd er passusen «selger og kjøper» tatt ut for å gjøre bestemmelsen generell i forhold til partskonstellasjoner.

Til § 3-2. Oppdragsavtalen

Bestemmelsen kommer ikke til anvendelse utenfor forbrukerforhold, jf. forslaget i § 1-3 tredje ledd.

Selv om det offentlig fastsatte oppdragsskjemaet ikke foreslås videreført, opprettholdes skriftlighetskravet i første ledd , se punkt 9.8.2 foran. Også oppregningen av hvilke opplysninger som oppdragsavtalen skal inneholde videreføres med enkelte endringer. I første ledd nr. 2 foreslås en språklig endring, i tillegg til at oppgjør inntas som eksempel på oppdragstyper. Nr. 3 gjøres mer generell, slik at det også i andre tilfeller enn ved salgsoppdrag skal opplyses hvilken eiendom oppdraget gjelder. Dette er normalt ikke kjent ved kjøpsoppdrag eller oppdrag som går ut på å finne et utleieobjekt. I nr. 5 foreslås det at også størrelsen på utleggene skal inntas i oppdragsavtalen. Dersom det ikke lar seg gjøre å angi disse eksakt på forhånd, må det gis anslag, slik at oppdragsgiver kan ha en formening om størrelsen. Ifølge forslaget i nr. 6 skal det gis et samlet, spesifisert kostnads­overslag over vederlag og utlegg. Der meglers ve­derlag er avtalt som en provisjon, må kostnads­overslaget angis med utgangspunkt i antatt salgssum. Er meglers vederlag avtalt som en timepris, må overslaget vise vederlaget under realistiske forutsetninger. Der vederlaget er fastsatt som fastpris, må fastprisen fremgå. Av hensyn til oppdragsgivere, som på grunn av regelen i § 4-2 annet ledd kan risikere å måtte betale vederlag til to eller flere eiendomsmeglere, foreslås det i ny nr. 9 at avtalen også må gi oppdragsgiver en oppfordring til å opplyse om eventuelle oppdragsavtaler med andre eiendomsmeglere i anledning det samme salget. Til orientering for oppdragsgiver bør det i oppdragsavtalen også inntas en opplysning om retten til å kreve klagenemndsbehandling ( nr. 10 ), se forslaget til ny § 2-11. Ifølge nr. 11 skal navnet på både ansvarlig megler og eventuelle medhjelpere fremkomme av oppdragsavtalen, slik at dette er kjent for oppdragsgiveren.

Av hensyn til oppdragsgiver skal det i oppdragsavtalen også inntas opplysning dersom oppgjøret skal overlates til annet foretak ( annetledd ).

For at eiendomsmeglers plikter i størst mulig grad skal samles i eiendomsmeglingsloven, foreslår utvalget at det i tredje ledd inntas en henvisning til den plikt megler etter hvitvaskingsloven § 5 har til å innhente legitimasjon i forbindelse med etablering av kundeforhold. Plikten presiseres til å gjelde før oppdragsavtalen undertegnes. Bestemmelsen suppleres av hvitvaskingsloven med forskrifter.

Avtalen skal etter fjerde ledd undertegnes av oppdragsgiver og ansvarlig megler.

Dersom det skjer endringer i hvem som utøver rollene som ansvarlig megler og medhjelper før oppdraget er fullført, skal oppdragsgiver gis skriftlig beskjed om dette ( femte ledd ). Et saklig og forsvarlig skifte av personer, gir imidlertid ikke oppdragsgiveren grunnlag for å si opp oppdraget uten å betale et «rimelig vederlag» for utført arbeid, jf. emgll. § 3-3 nåværende fjerde ledd (nytt tredje ledd).

Til § 3-3. Oppdragets varighet

Som en følge av at § 3-3 ikke kommer til anvendelse utenfor forbrukerforhold, foreslås det å oppheve § 3-3annet ledd som i dag bestemmer at oppdrag kan gis og fornyes for lengre tid enn seks måneder utenfor forbrukerforhold.

Til § 3-6. Kjøperens krav på opplysninger om eiendommen

I første ledd foreslås det inntatt en generell bestemmelse om meglers opplysningsplikt. I vurderingen av hva kjøperen «har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen», vil normen i avhendingslova §§ 3-7 og 3-8 være av stor betydning. Innvirkningskravet er tilsvarende som i de nevnte bestemmelsene i avhendingslova, bortsett fra at det i relasjon til forslaget i første ledd må foretas en forhåndsvurdering av hva interessenter regner med å få og som kan få betydning for avtalen. Det vises for øvrig til punkt 10.3.2.3 foran.

Annet ledd er i stor grad videreføring av det som etter gjeldende rett er inntatt i bestemmelsens første ledd, men det foreslås, foruten enkelte språklige endringer, inntatt noen ytterligere opplysninger som skal fremkomme av salgsoppgaven. De opplistede opplysningene er minimumskrav, noe som innebærer at meglers generelle opp­lysingsplikt etter første ledd og meglers omsorgsplikt i mange tilfeller vil innebære at også andre opplysninger må inntas i salgsoppgaven. Dette gjelder for eksempel opplysninger om offentlig­rettslige pålegg og aktuelle nabovarsler som selger har mottatt, se punkt 10.3.2.4 foran. Leddet er utformet særlig med tanke på salg, men gjelder så langt den passer også ved leie og andre transaksjoner. I nr. 3 foreslås at «heftelser» erstattes med «tinglyste og utinglyste forpliktelser». Forslaget er ikke ment å medføre noen realitetsendring, noe som blant annet innebærer at det heller ikke for fremtiden skal være nødvendig å gi opplysning om eventuelle pengeheftelser som er tinglyst på eiendommen og som skal slettes ved overdragelse. Ifølge forslaget i nr. 7 skal det gis opplysning om hvorvidt det foreligger ferdigattest eller midler­tidig brukstillatelse. Det har ikke nødvendigvis stor betydning at det ikke foreligger ferdigattest, men utvalget mener at dette er en opplysning som interessenter bør gis allerede i salgsoppgaven, se punkt 10.3.2.4 foran. I nr. 9 foreslås det å oppheve at det skal gis opplysning om «forholdet til … konsesjonslovgivningen», da utvalget ikke kan se at dette står i noen særstilling sammenlignet med øvrig lovgivning, som for eksempel odelsloven. Det er dessuten bare en liten andel av formidlede eiendommer som berøres av denne lovgivningen. Dersom det hviler konsesjonsplikt eller odelrett på den aktuelle eiendommen, er dette forhold som det skal opplyses om i medhold av forslaget til nytt første ledd. Slik informasjon bør gis i salgsoppgaven. Når det gjelder forholdet til endelige offentlige planer, bør megler rutinemessig innhente arealdelen av kommuneplanen og reguleringsplanen, jf. plan- og bygningsloven § 20-4 og kapittel 7.

I tredje ledd presiseres det at opplysningene som fremkommer av leddet skal inntas i «oppgaven». Nytt i forhold til gjeldende bestemmelse er at informasjon om felleskostnader, andre faste kostnader, fellesgjeld og lånevilkårene for nedbetaling av fellesgjelden skal fremkomme av oppgaven. Det foreslås også at det skal gis opplysning om «vedtak» om nevnte forhold, noe som for eksempel innebærer at vedtatte økninger i felleskostnadene skal fremkomme av oppgaven. Se for øvrig punkt 10.3.2.4 foran.

Etter fjerde ledd skal megler i forbindelse med enkelte transaksjoner sørge for at kjøperen gis budsjett og regnskap. Det skal fremlegges det budsjettet og det regnskapet som sist er tilgjengelig. Utvalget antar at regnskap og budsjett som skal overleveres kjøper før handel kommer i stand enklest kan vedlegges salgsoppgaven, men finner ikke grunn til å lovfeste dette uttrykkelig. Dersom det er forhold av betydning for handelen som fremkommer av regnskapet eller budsjettet, følger det av den alminnelige opplysningsplikten at disse forholdene skal omtales særskilt i salgsoppgaven.

I femte ledd foreslås det tatt inn en forskriftshjemmel for å sikre presisjon og dynamikk.

Til § 3-8. Meglerens plikter ved kontraktsslutningen

I annet ledd tredje punktum foreslås det å innta en henvisning til meglers plikt etter hvitvaskingsloven § 5 til å innhente legitimasjon i forbindelse med etablering av kundeforhold. Det vises til merknadene til § 3-2 og punkt 10.3.4 foran.

Til § 4-1. Generelt om vederlaget

På bakgrunn av at § 4-2 og § 4-3 gjøres generelle, endres «provisjon» til «vederlag» i annet ledd .

Til § 4-2. Meglerens krav på vederlag

«Provisjon» er endret til «vederlag». Dersom ikke annet er avtalt, kommer derfor bestemmelsen for eksempel også til anvendelse hvor vederlaget er fastsatt som fastpris, jf. § 4-1 annet ledd.

Til § 4-3. Betaling av vederlag

Dersom ikke annet er avtalt, jf. § 4-1 annet ledd, kommer § 4-3 til anvendelse. Bestemmelsen foreslås å gjøres gjeldende for alle vederlagsformer.

Til § 4-6. Nedsettelse av vederlagskrav

Bestemmelsen foreslås endret slik at nedsettelse av meglers vederlag kan kreves dersom pliktforsømmelsen ikke er ubetydelig. Det vises til punkt 9.9 foran.

Nåværende annet ledd henviser ved en inkurie til § 3-1 tredje ledd, som er opphevet. Leddet foreslås derfor opphevet.

Til § 5-2. Straff

Utvalget foreslår at § 2-12 (egenhandelsforbudet) og § 3-4 annet ledd (forbudet mot kobling) bør straffesanksjoneres ettersom dette er sentrale bestemmelser for meglers uavhengighet. Det vises til punkt 12.5.3 foran.

Til § 5-3. Administrative sanksjoner

Etter forslaget til bestemmelse kan Kredittilsynet ilegge to typer administrative sanksjoner: formell advarsel og tilbakekall av tillatelse. Sanksjonene, som har pønale formål, er alternativer til straff, og kan som den klare hovedregel derfor ikke benyttes i tillegg til straff, se punkt 12.4 foran.

Både personer med eiendomsmeglerbrev, advokater, jurister og registrerte meglere kan med hjemmel i første ledd første punktum ilegges formelle advarsler. Som det fremkommer av annet punktum er en slik advarsel en melding om at nye overtredelser i løpet av de neste to år vil føre til at tilsynsmyndigheten vil vurdere strengere sanksjon eller anmeldelse til politiet. Formell advarsel er en mindre inngripende sanksjon enn tilbakekall etter annet ledd, og antas å være særlig velegnet ved mindre alvorlige førstegangsovertredelser. Det er et vilkår for ileggelse av formelle advarsler at overtredelsen har vært forsettlig eller uaktsom. Begrunnelsen for dette er at det ikke er rimelig å rette en sanksjon mot en person som ikke er å bebreide for sin atferd.

I første ledd tredje til femte punktum er det gitt regler for registrering av formelle advarsler. Vedtak om formell advarsel som ikke blir påklaget innen klagefristen og vedtak som blir opprettholdt av klageorganet, skal innføres i registeret, som ikke omfattes av offentlighetslovens regler. Opplysningene skal slettes tre år etter at de er innført.

Etter annet ledd kan Kredittilsynet tilbakekalle eiendomsmeglerbrev, tillatelse for jurist, tillatelse for registrert megler, og kan frata advokat retten til å drive eiendomsmegling. Ettersom dette er en inngripende sanksjon, oppstilles det, foruten kravet til forsettlig eller uaktsom overtredelse av de oppregnede bestemmelsene, et tilleggsvilkår. Tilbakekall etter denne bestemmelsen kan bare finne sted når overtredelsen krenker de interesser loven eller bestemmelsen skal beskytte. Ikke bare formålene oppregnet i forslaget til § 1-1 første ledd er relevante i denne vurderingen. Det må foretas en konkret vurdering av hvor betydelig interessekrenkelsen må være for at tilbakekall skal «anses nødvendig». Det kan ikke stilles krav om at det skal være utilrådelig å ikke foreta tilbakekall ettersom tilbakekall etter denne bestemmelsen er tilbakeskuende, i motsetning til når dette gjøres med hjemmel i § 2-9 og § 2-9 a, se punkt 12.4 og 12.5.2. Det forhold at tilbakekall av en tillatelse er en inngripende sanksjon, taler videre for at det må stilles strenge krav til bevis for at det har funnet sted en forsettlig eller uaktsom overtredelse av én eller flere bestemmelser. Av hensyn til forut­beregnelighet for den som vedtaket rettes mot, foreslås det i siste punktum at tilbakekall skal gjelde for et bestemt tidsrom som bare unntaksvis kan overstige to år. Det skal mye til at denne grensen overstiges, men det kan være aktuelt dersom det dreier seg om en omfattende overtredelse som krenker vesentlige interesser og som har skjedd forsettlig eller grovt uaktsomt. Denne typen overtredelser bør normalt i stedet anmeldes til politiet.

Det foreslås at brudd på de samme bestemmelsene som er straffesanksjonert kan gi grunnlag for tilbakekallelse etter annet ledd. I tillegg foreslår utvalget at brudd på § 3-1 om god meglerskikk bør kunne sanksjoneres på denne måten.

Etter tredje ledd foreslås at også medvirkning kan sanksjoneres i form av tilbakekall av tillatelse eller formell advarsel.

Etter fjerde ledd kan det ilegges foretakssanksjon. Dette kan være formell advarsel eller tilbakekall av foretaksbevillingen. I tillegg gis det hjemmel til å begrense tillatelsen. Dette gir Kredittilsynet blant annet mulighet til å nyansere sanksjonen ved at inndragningen bare skal gjelde for en del av virksomheten eller at det for eksempel innføres hyppigere rapportering. Et vilkår for foretakssanksjon er at det er begått en overtredelse som kan medføre sanksjon. En av de oppregnede bestemmelsene i første og annet ledd må være overtrådt og de andre vilkårene må være oppfylt. Når det gjelder skyldkravet, foreslås det imidlertid i annet punktum inntatt en modifikasjon etter mønster fra straffeloven 48 a; foretakssanksjon kan ilegges selv om sanksjon ikke kan anvendes mot noen enkeltperson. Både anonyme og kumulative feil kan derfor gi grunnlag for foretakssanksjon, og med unntak for hendelige uhell og force majeur-tilfeller er ansvaret objektivt, se NOU: 2003: 15 s. 235. Overtredelsen må være begått av noen som har opptrådt «på vegne» av foretaket. Adgangen til å handle på vegne av foretaket kan følge av lov, forskrift, sedvane, stilling, verv eller avtale. Både ansatte og oppdragstakere omfattes. En person kan som utgangspunkt ikke anses å handle på vegne av foretaket dersom handlingene er illojale overfor foretaket. Dette gjelder for eksempel handlinger som er foretatt for å ivareta egne interesser på bekostning av foretakets.

I samsvar med Sanksjonsutvalgets forlag (NOU: 2003: 15 s. 235-236) foreslås det å innta i loven momenter som det særlig skal legges vekt på ved vurderingen av om administrativ sanksjon skal ilegges. De samme momentene er relevante også når det skal tas stilling til hvilke sanksjoner som skal brukes og ved utmålingen. Oppregningen er ikke uttømmende. For nærmere omtale av de enkelte momentene vises det til NOU: 2003: 15 s. 236.

Det fremkommer både av første, annet og fjerde ledd at Kredittilsynet «kan» ilegge administrative sanksjoner. Dette innebærer at det er opp til tilsynsmyndighetens skjønn å avgjøre hvorvidt sanksjoner skal brukes. Det kan være flere grunner til at det ikke er ønskelig å reagere selv om vilkårene er oppfylt. Ensartet praksis er imidlertid viktig, og reglene om usaklig forskjellsbehandling i forvaltningen kommer til anvendelse.

I femte ledd gis departementet hjemmel til å gi nærmere regler om de administrative sanksjonene.

Når det gjelder administrative sanksjoner generelt vises det for øvrig til NOU 2003: 15. s. 182 flg.

Til § 5-4. Erstatning

Meglers erstatningsansvar har ikke tidligere vært regulert i eiendomsmeglingsloven. Bestemmelsen er tatt med av hensyn til å gi publikum informasjon om at ansvar forutsetter utvist skyld fra meglerens side, og at reguleringen av ansvaret følger de alminnelige reglene for ansvar i og utenfor kontrakt. Bestemmelsen medfører således ingen realitetsendring.

Bestemmelsen er plassert i kapittel 5. Det skyldes at både lovens kapittel 2 og 3 inneholder bestemmelser som kan være relevante ved fastleggingen av rolleforventningen til megleren i en vurdering av om denne har opptrådt uaktsomt eller forsettelig. Bestemmelsen er ikke innskrenket til å regulere forholdet til partene i handelen ettersom også interessenter kan lide tap som følge av utvist uaktsomhet eller forsett fra meglerens side.