NOU 2009: 6

Tilstandsrapport ved salg av bolig

Til innholdsfortegnelse

2 Rettstilstanden i andre land

2.1 Dansk rett

I dansk rett er det utviklet et tosporet system vedrørende selgers ansvar ved salg av fast eiendom. 1Utgangspunktet er at selgers mangelsansvar reguleres av ulovfestet rett, som på mange måter har store likhetstrekk med gjeldende rett her til lands. Selger har plikt til å underrette kjøper om omstendigheter som han kjente eller burde kjenne til, og som han må innse har interesse for kjøperen, mens kjøper ikke kan påberope omstendigheter ved eiendommen som han har eller burde ha oppdaget før avtalen ble inngått. Som i norsk rett har ikke kjøper en plikt til å undersøke eiendommen, men har kjøperen før kjøpet undersøkt eiendommen, eller uten rimelig grunn unnlatt å etterkomme selgerens oppfordring om å undersøke eiendommen, kan ikke kjøper påberope seg som mangel noe som ved undersøkelsen burde vært oppdaget, med mindre selger har opptrådt svikaktig. 2

Når det gjelder hvorvidt skjulte svakheter ved eiendommen kan anses som mangel, oppstilles det en terskel, slik at ikke enhver feil utgjør en mangel. Domstolene var visstnok lenge tilbøyelige til å anse mer beskjedne tekniske og økonomiske feil ved eiendommen som mangel, slik at kjøper i hvert fall hadde krav på prisavslag, men denne praksis er, slik utvalget har forstått det, noe skjerpet de senere år, med den følge at kjøper må godta noe større avvik fra den tilstanden han kunne vente. 3

Reklamasjon må skje innen rimelig tid etter at kjøper oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen, men det gjelder ingen absolutte reklamasjonsfrister, slik vi kjenner det her til lands. 4 Reglene om foreldelse setter dermed den absolutte grense for hvor lenge et mangelskrav kan gjøres gjeldende, noe som innebærer at mangelskrav kan fremsettes i inntil ti år fra misligholdet inntraff. 5

På grunn av de mange rettssaker som skyldtes skjulte feil og avvik ved salg av fast eiendom, ble forbrugerbeskyttelsesloven vedtatt i 1995 (Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v.). Loven tilskynder at selger legger frem tilstandsrapport ved at den åpner opp for at selger i stor utstrekning blir fri mangelsansvaret dersom slik rapport innhentes. Det er frivillig for selger å følge lovens ordning, og gjør han ikke det, vil selger svare for mangler etter de tradisjonelle ulovfestede reglene beskrevet ovenfor.

Den ansvarsbegrensning selger kan oppnå etter forbrugerbeskyttelsesloven, knytter seg til svakheter ved bygningens fysiske tilstand (§ 2 første ledd). Selger vil dermed fremdeles hefte for bl.a. fysiske skader utenfor bygningen, servituttforhold, planforhold og lovligheten av bygningsinnretninger i den grad slike skader utgjør en kjøpsrettslig mangel. For at selger skal oppnå slik ansvarsbegrensning som loven foreskriver, må selger, foruten å fremlegge en tilstandsrapport, innhente et skriftlig tilbud fra et forsikringsselskap med opplysninger om på hvilke vilkår kjøper kan tegne eierskifteforsikring (eller gi opplysninger om hvilke særlige forhold ved eiendommen som gjør at det ikke kan tegnes eierskifteforsikring). Videre må selger fremlegge et skriftlig løfte om å betale minst halvparten av forsikringspremien og gjøre kjøper kjent med rettsvirkningene av ansvarsbegrensningen.

Poenget med ordningen er å oppmuntre selger til å innhente tilstandsrapport, slik at feil og avvik som ellers ville vært ukjent for partene, avdekkes. Målsettingen er å redusere antall tvister. De feil og avvik som omtales i rapporten, kan kjøper ikke gjøre gjeldende som mangel, men de kan få innvirkning på den pris kjøper er villig til å betale for eiendommen. I Danmark er det, slik utvalget har forstått det, ikke helt uvanlig at kjøper ved avgivelse av bud tar forbehold om at kjøpers advokat skal godkjenne avtalen. 6 Kjøper har uansett en lovfestet rett til å tre tilbake fra kjøpsavtalen innen seks hverdager mot å betale selger 1 % av kjøpesummen. 7 Dette innebærer at kjøper har tid til å undersøke boligen ytterligere dersom opplysninger i tilstandsrapporten tilsier at slike undersøkelser bør foretas.

Til tross for at en sakkyndig undersøkelse av boligen er foretatt før kjøpet, kan det foreligge feil og avvik ved boligen som ikke er avdekket, enten fordi den bygningssakkyndige har oversett noe, eller fordi det ikke er mulig – innenfor de ressurser som er forsvarlig å bruke – å oppdage feilen. Det er kjøper som må bære konsekvensene av slike skjulte feil og avvik. 8 Kjøper vernes ved at han har mulighet til å forsikre seg mot den nevnte risikoen. I dansk rett kalles dette for en ejerskifteforsikring, og den må ikke forveksles med den norske eierskifteforsikringen, som er en ansvarsforsikring for selger.

Burde det skjulte avviket ha vært oppdaget ved den sakkyndiges gjennomgang av boligen, har kjøper også mulighet til å fremme erstatningskrav mot den bygningssakkyndige, jf. § 3 (eller den bygningssakkyndiges ansvarsforsikringsselskap). I så fall må kjøper overfor den bygningssakkyndige reklamere innen rimelig tid etter at avviket ble eller burde blitt oppdaget. 9 Loven oppstiller dessuten en absolutt reklamasjonsfrist på fem år etter overtakelsesdagen, men senest seks år etter dateringen av rapporten (§ 3 annet ledd).

Unntak fra selgers ansvarsbegrensning oppstilles hvis det etter utarbeidelsen av tilstandsrapporten (men før risikoens overgang) oppstår en mangel; hvis selger har avgitt garanti; eller hvis selger har opptrådt svikaktig eller grovt uaktsomt.

Det er etter de danske reglene ikke fritt frem å bli bygningssakkyndig som kan utforme tilstandsrapporter med den virkning at selger oppnår ansvarsbegrensning. På forskriftsnivå er det oppstilt regler om godkjennelsesordninger, hvor det bl.a. kreves en viss utdannelse og praktisk erfaring. Godkjente bygningssakkyndige har videre plikt til å tegne ansvarsforsikring, og det finnes regler om habilitet og retningslinjer for hvordan undersøkelsen av boligen skal skje. Det er også oppstilt regler om hva tilstandsrapporten skal inneholde, og krav til bruk av skjema som er godkjent av Erhvervs- og Byggestyrelsen. 10

Etter det utvalget har fått opplyst, følger hele 95 % av eneboligsalgene ordningen i forbrugerbeskyttelsesloven, mens tallet er lavere for salg av leiligheter, hvor bare 8 % omfattes av ordningen. 11 Dette kan, slik utvalget har forstått det, delvis skyldes at tilstandsrapporteringen ved salg av leiligheter også må omfatte fellesområdene, noe som kan gjøre innhenting av tilstandsrapporter uforholdsmessig dyre.

2.2 Svensk rett

I Sverige blir salg av fast eiendom først bindende når skriftlig avtale inngås (Jordabalken kap. 4 § 1). 12 Reglene om når det foreligger en mangel ved salg av fast eiendom, er i stor grad lovfestet i Jordabalken. I utgangspunktet foreligger en mangel om eiendommen ikke samsvarer med avtalen og de opplysninger selger har gitt, eller eiendommen ellers avviker fra det kjøper hadde grunn til å regne med. Ved vurderingen av om eiendommen avviker fra det kjøper hadde grunn til å regne med, oppstilles en viss terskel, ettersom avviket, slik utvalget har forstått det, i ikke uvesentlig grad må påvirke verdien av eiendommen. 13

Kjøper har i utgangspunktet en undersøkelsesplikt i den forstand at kjøper ikke kan påberope som mangel omstendigheter som han burde ha oppdaget ved å undersøke eiendommen. Undersøkelsesplikten er relativt omfattende, i alle fall fremstår den som mer omfattende enn undersøkelsesplikten i både norsk og dansk rett. Vurderingen er om en normalt erfaren lekmann ved en besiktigelse av eiendommen ville oppdaget forholdene. 14 Også de deler av eiendommen som er vanskelig tilgjengelige, må undersøkes. Undersøkelsesplikten kan imidlertid reduseres ved at selger gir garantier eller andre opplysninger som er egnet til å berolige kjøper. Men den kan også skjerpes dersom opplysninger fra selger tilsier at det bør foretas grundigere undersøkelser, eller dersom kjøper oppdager symptomer som kan tyde på at det foreligger feil ved eiendommen (fuktflekker, sprekker, lukt osv.). I så fall kan det unntaksvis kreves at kjøper, for å oppfylle sin undersøkelsesplikt, må gjøre fysiske inngrep i bygningen, og eventuelt tilkalle sakkyndig hjelp. 15

Kjøper må altså i utgangspunktet bære risikoen for avvik som burde vært avdekket ved en undersøkelse av boligen, og kan bare fremme mangelskrav mot selger for omstendigheter som ikke burde vært oppdaget. Et spørsmål som har vært diskutert, er om selger likevel kan bli ansvarlig for omstendigheter som burde vært oppdaget, dersom selger har kunnskaper om disse. Uavhengig av hva kjøper burde oppdaget, kan selger måtte svare ved kvalifisert forsømmelse av å gi opplysninger (svik og annen utilbørlig opptreden). Det er også antatt at selger må svare for omstendigheter som han kjente til, dersom disse var så vanskelige for kjøper å oppdage at de ligger helt på grensen til hva kjøper burde oppdaget. Hvorvidt det kan oppstilles en opplysningsplikt utover dette, fremstår som noe tvilsomt. 16

Kjøper kan, uten at det er påkrevd i henhold til undersøkelsesplikten, få en sakkyndig til å undersøke boligen forut for kjøpet. En slik sakkyndig undersøkelse påvirker ikke vurderingen av hva som burde vært oppdaget, men kan føre til at flere forhold avdekkes enn de kjøper selv ville oppdaget. Kjøper vil kunne ta hensyn til de avdekkede omstendigheter ved vurderingen av hvilken pris han er villig til å betale for eiendommen, samtidig som sannsynligheten vil øke for at eventuelle gjenstående svakheter og avvik vil karakteriseres som skjulte, slik at selger blir ansvarlig. Overser den bygningssakkyndige avvik som en alminnelig kjøper burde oppdaget, vil avviket ikke kunne gjøres gjeldende mot selger som en mangel, men kjøper vil kunne kreve erstatning av den bygningssakkyndige. Det er likevel ikke bare positivt for kjøper å innhente en sakkyndig rapport. Rapporten kan komme til å inneholde forbehold og oppfordringer til videre undersøkelser, noe som kan innebære at kjøpers undersøkelsesplikt skjerpes.

Kjøper må reklamere innen rimelig tid etter at han oppdaget eller burde oppdaget mangelen (Jordabalken kap. 4 § 19 a). Absolutt grense for å fremsette krav er ti år etter at kjøper har tiltrådt eiendommen (kap. 4 § 19 b). Krav på heving må riktignok fremsettes innen ett år etter at eiendommen tiltres, men unntak oppstilles dersom selger har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med «tro och heder» (kap. 4 § 19, jf. § 12).

Et utvalg (SOU 1987:30) vurderte tiltak for å øke bruken av sakkyndige undersøkelser. 17 Etter utvalgets oppfatning var en obligatorisk besiktigelsesordning urealistisk. Utvalget foreslo derfor at kjøpers undersøkelsesplikt skulle anses oppfylt om eiendommen før kjøpet ble besiktiget av en upartisk bygningssakkyndig, godtatt av både selger og kjøper, såfremt den sakkyndiges rapport ble gjort tilgjengelig for begge parter forut for kjøpet. Forslaget ble forkastet med den begrunnelse at det ikke medførte et insentiv for selger til å legge frem tilstandsrapport, kun for kjøper, noe som ville være lite rasjonelt dersom samtlige interesserte kjøpere innhentet og bekostet slik rapport. Det ble også vist til at regelverket ville bli for «stivbent».

Den relativt strenge undersøkelsesplikten som påhviler kjøper, medfører visstnok at tilstandsrapport utarbeides i et flertall av boligsalgene. 18 Megler har også plikt til å medvirke til at kjøperen, før skriftlig avtale undertegnes, undersøker eller lar en annen undersøke eiendommen. 19 Så vidt utvalget er kjent med, er det, som her til lands, ikke oppstilt regler om autorisasjonsordninger for bygningssakkyndige.

2.3 Engelsk rett

Etter engelsk rett må kjøperen bære konsekvensene av skjulte feil og avvik ved eiendommen i høyere grad enn det kjøperen i de skandinaviske landene gjør. 20 Boliger selges i utgangspunktet som de er, og selger har ingen generell opplysningsplikt. Det er opp til kjøper å avdekke feil og avvik ved boligen forut for at bindende avtale inngås, og generelt anbefales det at kjøper forut for avtalen får huset grundig undersøkt av en sakkyndig person. Selger vil likevel unntaksvis kunne bli ansvarlig bl.a. ved svik og i visse tilfeller der selger har gitt uriktige opplysninger. 21

Partene blir etter engelsk rett ikke bundet av avtalen før skriftlig kontrakt er undertegnet. 22 Det er vanlig i praksis at partene først inngår en intensjonsavtale, som ikke er bindende, og som gir kjøper tid til å foreta de nødvendige undersøkelser av boligen og å innhente annen informasjon som har betydning for kjøpet. Slike undersøkelser kan ta lang tid, og ved et stigende marked er det ikke uvanlig at selger blir tilbudt høyere pris for boligen av en annen interessent enn det den opprinnelige kjøper i utgangspunktet har tilbudt. Velger selger på den bakgrunn å gå fra intensjonsavtalen, vil undersøkelsene og kostnadene de har medført for den første kjøper, ha vært forgjeves. For å minske disse kostnadene, og for å medvirke til at salgene gjennomføres hurtigere, ble det i 2004 vedtatt regler om at selger plikter å fremlegge en informasjonspakke («home information pack»). 23 Før lovendringen måtte kjøper selv skaffe en god del av den informasjonen selger nå plikter å legge frem.

Kort sagt innebærer reglene om «home information packs» en lovpålagt plikt for dem som markedsfører boliger, i praksis selger eller eiendomsmegler, til å ha en informasjonspakke tilgjengelig når boligen legges ut for salg (Housing Act 2004 pkt. 155). Når en potensiell kjøper ber om å få kopi av informasjonspakken, plikter selger (eller megler) i utgangspunktet å fremlegge slik kopi innen 14 dager etter forespørselen. Selger kan kreve at den potensielle kjøper betaler et rimelig vederlag for kostnadene med å kopiere og sende rapporten (pkt. 156). Salg som ikke markedsføres (for eksempel salg innad i familien), faller utenfor reglenes virkeområde.

Ved reguleringen av hva informasjonspakken skal inneholde, skilles det mellom opplysninger som er obligatoriske og opplysninger som er frivillige. 24 Obligatoriske er bl.a. hjemmelsopplysninger, opplysninger om offentlige planer og energi­sertifikat. Rapport om boligens fysiske tilstand («home condition report»), tilsvarende tilstandsrapport, er det derimot frivillig for selger å innhente. Velger selger å innhente tilstandsrapport, utføres inspeksjonen av boligen av autoriserte sakkyndige som benytter seg av et standardisert skjema.

Ordningen med informasjonspakker håndheves av myndighetene, som kan foreta stikkprøver og utstede forelegg ved brudd på reglene (Housing Act 2004 pkt. 166–168). Etter det utvalget er kjent med, vil det imidlertid ved brudd på reglene i første omgang gis informasjon, rådgivning og eventuelt en advarsel. Regelverket åpner også opp for privat håndhevelse ved at potensielle kjøpere selv kan gå til anskaffelse av den pliktige informasjonen for selgers regning (pkt. 170). Måten avtaler inngås på, ved at det som regel først blir enighet om en intensjonsavtale, muliggjør at kjøper selv innhenter denne informasjonen.

Velger selger å innhente en tilstandsrapport («home condition report»), kan han få kjennskap til feil ved bygningen og dermed igangsette utbedringer for å oppnå høyere pris. Kjøper på sin side vil være mer sikker på at boligen ikke er beheftet med feil.

De nye reglene er blitt møtt med en viss skepsis. 25 Det er bl.a. pekt på at utgangspunktet fremdeles er at boliger selges i den tilstand de er. Det er altså opp til kjøper å avdekke eventuelle feil og mangler før bindende avtale inngås, slik at han eventuelt kan trekke seg fra kjøpet eller reforhandle prisen. Hvis den bygningssakkyndige ikke avdekker alle feil og svakheter ved boligen, vil kjøper ikke kunne rette noe krav mot selger (men vil eventuelt kunne rette et krav mot den bygningssakkyndige). På denne bakgrunn er det stilt spørsmål om ikke kjøper fremdeles vil ha behov for å foreta undersøkelser med egen oppnevnt sakkyndig.

2.4 Tysk rett 26

Reglene om kjøp i den tyske sivillovboken (§§ 433–479) gjelder for både fast eiendom og løsøre. Reglene ble betydelig omarbeidet ved obligasjonsrettsreformen som trådte i kraft 1. januar 2002.

For å være mangelfri skal tingen – her den faste eiendommen – ha avtalt beskaffenhet. Er det ikke avtalt noe om beskaffenheten, skal tingen passe til avtalt bruk, eventuell til slik bruk som er vanlig for ting av samme art, og ha den beskaffenheten som er vanlig for slike ting, og som kjøperen kan vente etter tingens karakter. Det skal legges vekt på opplysninger som er gitt om eiendommens egenskaper av selgeren eller andre, med mindre selgeren ikke visste om opplysningene eller har rettet dem, eller opplysningene ikke kan ha påvirket kjøpet (§ 434).

Hvis tingen først har de egenskaper kjøperen kan vente, har selgeren som utgangspunkt ikke en plikt etter de kjøpsrettslige reglene til å opplyse om forhold ved eiendommen som han kjenner til. Likevel kan det få betydning for ansvarsfraskrivelser (§ 444) og for reklamasjonsfristene (§ 438 tredje ledd) hvis selgeren svikefullt har fortiet en mangel. Etter omstendighetene kan fortielser også føre til ansvar etter de generelle reglene om skyld ved avtaleinngåelsen (culpa in contrahendo, § 311).

I Tyskland er det vanlig at kjøperen inngår avtale med eiendomsmegleren og betaler meglerens honorar.

Fra 1. oktober 2008 gjelder egne regler om obligatoriske energisertifikat. Ellers er det visstnok ikke vanlig at selgeren får utarbeidet tilstandsrapport for eiendommen, og det synes heller ikke være vanlig med eierskifteforsikringer. Kjøperen må normalt i egen interesse fremskaffe nærmere opplysninger om eiendommen, på egen hånd eller med hjelp fra megleren eller sakkyndige. Opplysninger i prospekt og annen markedsføring er mer sparsomme enn det som er vanlig her i landet. Ansvarsfraskrivelse fra selgeren er visstnok vanlige.

En avtale om kjøp av fast eiendom er ikke bindende for partene uten bekreftelse fra en notar (§ 311 b), da gjerne slik at partene møter hos notaren for en gjennomgåelse av kontrakten. I mellomtiden kan kjøperen ha fått «reservert» eiendommen, gjerne mot et vederlag. Notaren har ikke opplysninger om eiendommens tilstand, men han undersøker grunnboken for mulige heftelser.

2.5 Fransk rett 27

I fransk rett har kjøper en rett til å tre tilbake fra en avtale om kjøp av bolig innen en frist på syv dager, jf. Code de la construction et de l"habitation art. L271-1.

Fransk rett bygger på at selger «garanterer» for leveringen av tingen og mot skjulte mangler (Code civil art. 1625, jf. art. 1641 og 1643). Garantien mot skjulte mangler er en fingert garanti for at boligen har visse egenskaper eller oppfyller visse minstekrav. Boligen må ikke være utjenlig til sitt formål eller være i en slik tilstand at kjøper ikke ville ha kjøpt den, eller ville ha gitt en lavere pris, om han hadde kjent til de skjulte feilene. 28 Synlige feil anses kjøperen å ha akseptert (Code civil art. 1642). Selgeren kan fraskrive seg ansvaret for mangler som kjøperen ikke kjente til (som er «skjulte»), og som selgeren heller ikke kjente til (Code civil art. 1643 motsetningsvis).

Ved salg av bolig har selger plikt til å opplyse kjøper om en rekke forhold. Opplysningene spenner fra helt generelle opplysninger som for eksempel kjøpers rett til å tre tilbake fra kontrakten innen fristen på syv dager, til mer konkrete opplysninger om den angjeldende eiendom. Av særlig interesse er det at selger har plikt til å legge frem en rapport om visse tekniske forhold ved eiendommen («dossier de diagnostic technique»), se Code de la construction et de l"habitation art. L271-4. Kravet til rapportens innhold skiller seg fra innholdet i tilstandsrapportene her til lands og i Danmark. De franske rapportene synes i større grad å rette seg mot forhold som kan forårsake helseskader eller andre alvorlige skader på bygningen eller på beboerne.

De fleste opplysningene rapporten skal inneholde, må innhentes av en uavhengig sakkyndig, se Code de la construction et de l"habitation art. L271-6, jf. L271-4. Er boligen bygget før 1. januar 1949, skal det for det første foretas en vurdering av risikoen for å bli blyforgiftet, eksempelvis ved å vurdere om det er benyttet bly i maling, murpuss eller lignende. Videre skal det, visstnok bare for boliger som ble gitt byggetillatelse før 1. juli 1997, foretas en undersøkelse av bruken av asbest i bygningsmaterialene. Er gassfasilitetene og det elektriske anlegget eldre enn femten år, skal også disse undergis en sakkyndig vurdering. For boliger beliggende i bestemte områder, først og fremst i de sørlige delene av landet, skal det videre foretas en undersøkelse av om det er termitter i bygningen. Til sist nevnes at selger plikter å legge frem energisertifikat, som altså i motsetning til det som er foreslått av departementet her til lands, må utstedes av en sakkyndig. Variasjonen i opplysningene som skal innhentes, tilsier at det i praksis ofte må benyttes flere sakkyndige.

Rapporten skal også inneholde enkelte opplysninger som ikke trenger å være innhentet av en sakkyndig. Dette er for det første opplysninger om risikoen for naturskader som jordskjelv, skogbrann, oversvømmelse osv., og risikoen for skader forårsaket av tekniske installasjoner som varmekraftverk og giftige utslipp. Slike opplysninger skal bare innhentes dersom boligen ligger i et område der det er laget en offentlig plan til forebygging av skader som følge av de nevnte forhold. Opplysningene bygger på det offentliges vurdering av området boligen ligger i, og er tilgjengelige hos myndighetene og på internett. Er eiendommen beliggende i et slikt område som nevnt, må selger også, etter det utvalget er kjent med, opplyse om skader på eiendommen som følge av naturskader eller tekniske installasjoner tilbake til 1982. I praksis oppfylles opplysningsplikten ved at selger fyller ut et egenerklæringsskjema. Det andre forholdet det ikke trengs en sakkyndig for å undersøke, er opplysninger om boligens eventuelle private sanitæranlegg. Også her innhentes opplysningene fra det offentlige, som er pålagt å føre kontroll med slike private anlegg.

Er det tale om salg av leiligheter, begrenses noen av undersøkelsene til bare å omfatte den «private» delen, for eksempel om det er termitter i bygningen, og undersøkelsen av gass- og elektrisitetsanlegget, jf. Code de la construction et de l"habitation art. L271-4, I siste ledd.

Hvor lenge de ulike opplysningene inntatt i rapporten anses gyldige, varierer etter typen opplysninger og hvilke funn som gjøres, se Code de la construction et de l"habitation art. L271-5, jf. bl.a. Décret n° 2006-1653 du 21 décembre 2006 relatif aux durées de validité des documents constituant le dossier de diagnostic technique et modifiant le code de la construction et de l"habitation art. 4. Dersom det for eksempel ikke finnes spor av bly, eller konsentrasjonen av bly er lavere enn grensen fastsatt av helsemyndighetene, trengs det ikke ny rapport ved et eventuelt nytt salg. Finnes det derimot spor av bly av en slik konsentrasjon at det overstiger den fastsatte grensen, er opplysningen gyldig i ett år. Til sammenligning har opplysninger om asbest i bygningen, etter det utvalget har fått opplyst, en ubegrenset varighet, uavhengig av om resultatet er negativt eller positivt, mens opplysninger om hvorvidt det finnes termitter i bygningen, har en gyldighet på seks måneder. Energisertifikatet har, tilsvarende det som er foreslått her til lands, en gyldighet på ti år.

Unnlater selger å fremlegge en eller flere av opplysningene han har plikt til å fremlegge i den tekniske rapporten, eller opplysningene ikke lenger er gyldige, er utgangspunktet at kjøper kan påberope seg kontraktsbruddsvirkninger. Selger kan ikke påberope seg en eventuell ansvarsfraskrivelse for skjulte feil og avvik som korresponderer med den konkrete opplysning som mangler, jf. Code de la construction et de l"habitation art. L271-4, II første ledd. Eksempelvis kan kjøper dersom selger har fraskrevet seg ansvar for skjulte feil, men unnlater å legge frem opplysninger om asbest, likevel fremme mangelskrav dersom det viser seg å være asbest i bygningsmaterialene. Mangler opplysningene om risikoen for naturskader og skader forårsaket av tekniske installasjoner, kan kjøperen kreve heving eller prisavslag, se samme lovs art. L271-4 II annet ledd. Unntak fra muligheten til å fremme kontraktsbruddsvirkninger gjøres dersom det er energisertifikatet som mangler. I slike tilfeller har kjøper ingen sanksjonsmuligheter overfor selger, jf. L271-4, II tredje ledd.

Fotnoter

1.

Fremstillingen i det følgende bygger på Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. opprinnelig fra 14. juni 1995 nr. 391, sist bekjentgjort ved lovbekjentgjørelse 28. september 2007 nr. 1142 (forbrugerbeskyttelsesloven) med tilhørende forskrifter, betænkning nr. 1276 1994, Bernhard Gomard, Obligationsret, første del, 4. utg. (København 2006), Hans Henrik Edlund, Kommentar til lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. (København 1996) og Hans Henrik Tausen, Erstatningsansvar i forbrugerforhold ved handel med fast ejendom, 2. utg. (København 2006).

2.

Bernhard Gomard, Obligationsret, første del, 4. utg. (København 2006) s. 181–193.

3.

Op.cit. s. 188.

4.

Op.cit. s. 196–197.

5.

Jf. Lov om forældelse af fordringer 6. juni 2007 nr. 522 § 2, tredje ledd, jf. § 3 annet og tredje ledd nr. 3.

6.

Se bl.a. bet. 1276 1994 s. 18. Også kommentarene i Karnov til forbrugerbeskyttelsesloven § 8 omtaler slike forbehold, se note 71.

7.

Forbrugerbeskyttelsesloven kap. 2, særlig §§ 7,8 og 11.

8.

Hans Henrik Edlund, Kommentar til lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. (København 1996) s. 33 og 34.

9.

Op.cit. s. 65.

10.

Bekendtgørelse 16. desember 2008 nr. 1309 om huseftersynsordningen §§ 12–17.

11.

Se Realdania-rapporten, Huseftersynsordningen – plus, minus ti år – set med forbrugerøjne, avgitt 24. januar 2006 s. 33–34.

12.

Fremstillingen bygger på Jordabalken (1970:994) kap. 4, Regeringens proposition 1989/90:77, Folke Grauers, Fastighetsköp, 18. utg. (Lund 2007), Anders Victorin og Jan-Olof Sundell, Allmän fastighetsrätt 4. utg. (Uppsala 2004) og Magnus Melin, Fastighetsmäklarlagen, 2. utg. (Stockholm 2007).

13.

Folke Grauers, Fastighetsköp, 18. utg. (Lund 2007) s. 195–196.

14.

Op.cit. s. 200.

15.

Op.cit. s. 210.

16.

Se drøftelsen i Folke Grauers, Fastighetsköp, 18. utg. (Lund 2007) særlig s. 230–237. Særlig har en avgjørelse i NJA 2007 s. 86, hvor Högsta Domstolen fant at det forelå en mangel fordi selgeren ikke hadde opplyst kjøperen om støy fra en motorcrossbane i nærheten, vakt debatt.

17.

Det følgende bygger på regeringens proposition 1989/90:77.

18.

Se Boligtakstutvalgets rapport s. 41–42 og Magnus Melin, Fastighetsmäklarlagen, 2. utg. (Stockholm 2007) s. 201.

19.

Fastighetsmäklarlagen (1995:400) § 16.

20.

Det følgende bygger hovedsakelig på reglene inntatt i Housing Act 2004 part 5, Explanatory Notes to Housing Act 2004, The Home Information Pack Regulations 2007 No. 992, Mark P. Thompson, Modern Land Law, 3. utg. (Oxford 2006) og Mark P. Thompson, Barnsley’s Conveyancing Law and Practice, 4. utg. (London, Edinburgh, Dublin 1996).

21.

Mark P. Thompson, Barnsley’s Conveyancing Law and Practice, 4. utg. (London, Edinburgh, Dublin 1996) særlig s. 177–188.

22.

Mark P. Thompson, Modern Land Law, 3. utg. (Oxford 2006) s. 166–167.

23.

Reglene har trådt i kraft skrittvis, men, etter det utvalget er kjent med, har det siden 14. desember 2007 vært en plikt til å legge frem informasjonspakke for samtlige boliger som legges ut for salg. frem til 1. juni 2008 var det imidlertid mulig å markedsføre en bolig uten at all obligatorisk dokumentasjon ble fremlagt.

24.

The Home Information Pack Regulations 2007 No. 992 part 3.

25.

Mark P. Thompson, Modern Land Law, 3. utg. (Oxford 2006) s. 161–163.

26.

Fremstillingen av tysk rett bygger hovedsakelig på J. von Staudingers Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch mit Einführungsgesetz und Nebengetsetzen, II, §§ 433–487; Leasing (Berlin 2004) og Barbara Grunewald, Kaufrecht (Tübingen 2006). Advokat Hans-Oluf Meyer har gitt nærmere opplysninger om praksis ved eiendomshandel.

27.

Fremstillingen av fransk rett bygger hovedsakelig på opplysninger gitt av maître de conferences Élise Poillot ved universitetet Lyon III, og på Code civil, særlig art. 1625 og art. 1641 flg., og Code de la construction et de l"habitation særlig art. L 271-1 og L271-4 flg. med videre henvisninger og tilhørende forskrifter.

28.

Se generelt om kjøp, Alain Bénabent, Droit civil. Les contrats spéciaux civils et commerciaux, 6. utg. (Paris 2004) s. 150 flg.

Til dokumentets forside