NOU 2009: 6

Tilstandsrapport ved salg av bolig

Til innholdsfortegnelse

5 De bygningssakkyndige

5.1 Innledning

Utvalget skal i henhold til mandatet vurdere «hvilke kvalifikasjonskrav som skal stilles til vedkommende som skal utarbeide tilstandsrapporter, og hvordan man kan sikre at disse kravene oppfylles», herunder vurdere om det bør etableres «særskilt godkjennelsesordning (autorisasjon), og hvordan denne eventuelt skal organiseres og plasseres». Utvalget skal videre vurdere om det bør gis «regler om utførelsen av arbeidet», og hvordan man kan sikre «takstmannens uavhengighet».

Etter dagens lovgivning finnes det ikke autorisasjonsordninger for personer som ønsker å utarbeide takster, tilstandsrapporter eller lignende uttalelser om boliger eller andre eiendommer. Det eksisterer heller ikke lovfestede kvalifikasjonskrav. I praksis oppstilles visse kvalifikasjonskrav ved at de fleste som tilbyr slike tjenester i dag, og som stort sett omtales som «takstmenn», er medlemmer av én av de to bransjeorganisasjonene, Norges Ingeniørorganisasjons takstorganisasjon (NITO Takst) og Norges Takseringsforbund (NTF), som stiller krav til sine medlemmer knyttet til både utdannelse og relevant praksis.

Utvalgsmedlemmene Hammerø, Hatlebakk og Heggheim ønsker å påpeke at de kravene som takst­organisasjonene oppstiller, er et resultat av en utvikling over mange år i bransjens egne organisasjoner. For den gruppen som leverer rapporter knyttet til omsetning av boliger, verditakster for boliger og boligsalgsrapporter, er kravene i dag om lag 50 studiepoeng i høyskolesystemet, utover byggteknisk utdanning eller ingeniørrettet høyskoleutdanning. De spesifikke krav kan fremstilles slik:

Tabell 5.1 

Sertifiseringskrav i NTF - Verditaksering av boliger og tilstandsrapportering av boliger – BSR
  Byggmester Rørlegger eller murmester Teknisk Fagsk/bygg Bygningsing.eniør siv.ing. Annen ing. Eiendomsmegler Sivil­økonom/jurist Kommentar
Tilleggsbakgrunn
Relevant praksis 5 3 3 5 Antall år
Byggeteknisk tilleggs­utdanning 10 30 50 50 Studiepoeng
Norsk rettskrivning 5 5 5 Studiepoeng
Takstmannsutdanning
Grunnutdanning x x x x x x x 10 Studiepoeng
Verditaksering av boliger x x x x x x x 15 Studiepoeng
Tilstandsanalyse av boliger x x x x x x x 25 Studiepoeng
Sum studiepoeng utover generell utdanning 55 65 55 50 80 100 100 Studiepoeng

Disse medlemmene påpeker videre at dette er dagens minimumskrav i NTF, og at NITO Takst arbeider med å innføre lignende krav. Dagens takstmannsutdanning knyttet til boligtaksering må sies å være omfattende idet den innebærer en tilleggsutdannelse på om lag 50 studiepoeng.

Videre fremhever disse medlemmene at en obligatorisk etterutdanning allerede i dag praktiseres av organisasjonene NTF og NITO Takst. Tidligere har etterutdanningskravene blitt knyttet til et visst antall kurstimer per år og sertifiseringsområde. NTF har harmonisert mot de krav som praktiseres i Europa gjennom den europeiske takseringsorganisasjonen TEGoVA, hvor kravene har vært tjue timer per år. Med innføring av mer e-læring er timekravet vanskeligere å benytte som målestørrelse, men nivået er det samme. Det arbeides også internasjonalt med sertifiseringskrav. I Europa legges det generelt ned mye arbeid i harmonisering på tvers av landegrensene, og i takseringsbransjen skjer dette under betegnelsen «Recognised European Valuer».

Hele utvalget peker videre på at det etter initiativ fra bl.a. de to nevnte bransjeorganisasjonene er opprettet en frivillig og frittstående ordning med sertifisering utført av Det Norske Veritas (DNV), men denne må kunne sies å være i en startfase.

Medlemmene Hammerø, Hatlebakk og Heggheim ønsker også å komme med noen utdypende merknader her: Kravene til sertifisering er i første rekke et krav til formalkompetanse (utdanningskrav) og et krav om å dokumentere kunnskap gjennom egne tester. DNV (SETA) ordningen og kravene til utdanning og etterutdanning har således blitt satt til minst det nivået som praktiseres i dag, både i Norge og ellers i Europa. Kvalifikasjonskravene slik de er formulert i dag er (en må kvalifisere under ett av de to punktene):

  1. Eksamen som byggmester, murmester eller fra universitet eller høyskole innen byggrelaterte fagområder og minst 50 studiepoeng takseringsrelevant utdanning innen områdene verditaksering og tilstandsrapportering, kombinert med:

    • Eget kurs i befaring, analyse av tilstand samt utferdigelse av boligsalgsrapport

    • 3 års praksis innen verditaksering og tilstandsanalyse

    • Minst 20 boligsalgsrapporter fra disse årene

  2. Uten eksamen fra anerkjent universitet, høyskole eller annen profesjonell utdanning som gir relevant bakgrunn innen fast eiendom kreves:

    • Eget kurs i befaring, analyse av tilstand samt utferdigelse av boligsalgsrapport

    • 15 års praksis innen fast eiendom. Minst 10 av disse årene skal være relevant praksis innen verditaksering og tilstandsanalyse

    • Dokumentasjon av regelmessig faglig oppdatering, etterutdanning, i takseringsfaget og tilstandsanalyse

    • Minst 30 rapporter fra de 3 siste årene og noen eldre rapporter som kan dokumentere praksisen på 10 år

Foruten at det i praksis stilles visse kvalifikasjonskrav ved at de fleste bygningssakkyndige i dag er medlemmer av én av de to bransjeorganisasjonene, peker hele utvalget på at det også kan sies at de ulovfestede reglene om erstatningsansvar indirekte stiller krav til personer som påtar seg oppdrag som sakkyndige; hvis de gjør feil ved utførelsen av et oppdrag, og dette påfører noen tap, vil erstatningsansvaret bli bedømt ut fra en relativt streng aktsomhetsnorm («profesjonsansvar»).

Dagens ordning der det ikke i lovgivningen stilles krav verken til kvalifikasjonskrav eller autorisasjonsordninger, er etter utvalgets oppfatning ikke tilfredsstillende. Hvis det i en eller annen form skal innføres et påbud om bruk av tilstandsrapport ved omsetning av bolig, må det samtidig fastsettes hvilke tilstandsrapporter som kan brukes for å oppfylle et slikt påbud. Langt på vei blir situasjonen den samme ved innføringen av en frivillig ordning der kontraktsforholdet mellom selger og kjøper påvirkes av om tilstandsrapport benyttes eller ikke benyttes, også da er det nærliggende å si noe om hvilke tilstandsrapporter det er tale om. Krav til tilstandsrapporter vil dels fastslå hva tilstandsrapportene skal inneholde, men en slik regulering blir ufullstendig hvis det ikke samtidig fastsettes krav til kvalifikasjoner hos dem som skal utarbeide rapportene. Kvalifikasjonskrav kan igjen best ivaretas med en form for autorisasjonsordning.

Utvalget vil på denne bakgrunn foreslå regler om kvalifikasjonskrav og autorisasjonsordning for personer som skal utarbeide «godkjente» tilstandsrapporter, dvs. tilstandsrapporter som oppfyller de krav som følger av et påbud, eller som utløser de virkningene som er fastsatt i kontraktslovgivningen. Denne reguleringen bør fastsettes i forskrift, slik at reglene enkelt kan endres i samsvar med de behov som til enhver tid oppstår.

Utvalget har etter oppfordring fra departementet utformet forslag til forskrifter om kvalifikasjonskrav og autorisasjon m.v. Det nærmere innholdet av forskriftene må fastlegges etter at loven er vedtatt, og innholdet vil også avhenge av synspunkter som kommer frem i høringsrunden. Utvalget vil derfor i det følgende først og fremst omtale hovedlinjene i de forskriftene som foreslås.

Utvalget starter med å se på ulike kontroll- og autorisasjonsordninger (5.2), og om en autorisasjonsordning bør være person- eller foretaksbasert (5.3), siden organiseringen av ordningen har en viss betydning for hvordan autorisasjonskravene nærmere skal utformes. Dernest drøfter utvalget vilkår for autorisasjon, herunder hvilke kvalifikasjonskrav som skal stilles til de bygningssakkyndige (5.4). I kap. 5.5 vurderes regler for utførelsen av arbeidet som bygningssakkyndig, i kap. 5.6 vurderes hvordan de bygningssakkyndiges uavhengighet kan sikres, og i kap. 5.7 drøftes hvor langt de autoriserte bygningssakkyndiges enerett til å utforme rapporter om boligen bør strekke seg. Til sist ser utvalget nærmere på suspensjon og tilbakekall av autorisasjon (5.8).

De drøftelser og vurderinger utvalget foretar, er relevante uavhengig av om fremleggelse av tilstandsrapport gjøres frivillig eller som en lovpålagt plikt.

5.2 Kontroll- og autorisasjons­ordninger

5.2.1 Ulike alternativer

Boligtakstutvalget har skissert tre alternativer for hvordan det kan føres kontroll med at de bygningssakkyndige oppfyller nærmere bestemte kvalifikasjonskrav (se Boligtakstutvalgets rapport s. 36–39).

Det første alternativet er at bransjeorganisasjonene fører kontroll med at medlemmene til en hver tid oppfyller kravene («bransjejustis»). Løsningen medfører ikke administrasjon i nevneverdig grad fra det offentliges side, og dette vil være et rimelig alternativ. En innvending er at ordningen nærmest kan føre til tvungen organisasjonstilknytning. I og med at forbrukere vanskelig kan være sikre på om sakkyndige som ikke er tilknyttet en organisasjon, er kvalifiserte, vil det være større sannsynlighet for at disse blir valgt vekk. Det kan også reises innvendinger mot at en autorisasjonsordning som skal sikre oppfyllelsen av krav med hjemmel i lov, skal overlates til private organisasjoner.

Det andre alternativet er at kvalifikasjonskravene erklæres å være oppfylt ved at de bygningssakkyndige fremlegger en egenerklæring for eiendomsmegler (eller advokat) i forbindelse med salget av boligen. Løsningen forutsetter en endring i eiendomsmeglingsloven, slik at megler blir pålagt å kontrollere at egenerklæring fremlegges dersom tilstandsrapport innhentes. Også dette er et rimelig alternativ, og eiendomsmegler vil uansett etter dagens regler måtte foreta en gjennomgang av en rekke dokumenter i forbindelse med boligsalg (se eiendomsmeglingsloven § 6-7). En ulempe er at det vil kunne være vanskelig å føre kontroll i de salgene hvor det ikke benyttes megler eller annen mellommann. Denne ulempen kan likevel neppe sies å være særlig tungtveiende i og med at dette ofte vil gjelde ved salg innad i familien, salg til en sameier eller til en leietaker, eller i andre tilfeller hvor det uansett, etter flertallets oppfatning, vil være mindre behov for tilstandsrapport (se kap. 3.3). En slik ordning vil også forutsette at megleren må føre en viss kontroll med at egenerklæringen er pålitelig, og det kan oppstå spørsmål om ansvar hvis dette ikke gjøres tilfredsstillende.

Det tredje alternativet er at offentlige myndigheter har det overordnede ansvaret for å kontrollere at de bygningssakkyndige er kvalifiserte. De som anses kvalifiserte, vil da kunne autoriseres, og et register av autoriserte bygningssakkyndige kan lett gjøres tilgjengelig ved eksempelvis å legge registeret ut på internett. Kostnadene med en slik ordning avhenger av hvordan den gjennomføres. Det offentlige kan for eksempel overlate til private å administrere ordningen, og kostnadene for det offentlige vil da først og fremst ligge i utarbeidelsen av kravspesifikasjoner og oppfølging av at arbeidet er tilfredsstillende organisert. Slik utvalget vurderer det, er en offentlig autorisasjonsordning det mest hensiktsmessige alternativet, og alternativet utdypes nedenfor i kap. 5.2.2.

5.2.2 Nærmere om en offentlig ­autorisasjonsordning

I en offentlig autorisasjonsordning bør det øverste ansvaret for innholdet i autorisasjonskravene og ansvaret for at ordningen til enhver tid funksjonerer effektivt og formålstjenlig, ligge til det offentlige – i siste instans regjeringen ved et departement. Hvilke krav som bør stilles, og hvilke kostnader som kan godtas, vil alltid måtte bero på politiske avveininger. Den nærmere gjennomføringen av ordningen kan derimot overlates til ett eller flere underordnede organer eller til ett eller flere private organer.

Uavhengig av hvordan en offentlig autorisasjonsordning organiseres, kan den gjøres helt eller delvis selvfinansierende ved at de som autoriseres, pålegges å betale et årlig gebyr, noe utvalget anbefaler.

Hvis man velger å legge gjennomføringen av autorisasjonsordningen til ett eller flere (underordnede) offentlige organer, synes det mest nærliggende å velge blant eksisterende organer med lignende oppgaver. Med tanke på den bygningstekniske kompetanse som er nødvendig ved utformingen av autorisasjonskravene og i tilsynet med ­oppfyllelsen av kravene, synes Statens bygningstekniske etat å være aktuell. Godkjenningsordningen etter plan- og bygningsloven 1985 § 98 a, som håndheves av Statens bygningstekniske etat, har likhetstrekk med en autorisasjonsordning av den typen som synes aktuell for bygningssakkyndige.

Alternativet der myndigheten delegeres til et særskilt godkjent privat organ, er mindre vanlig. Et eksempel der dette er gjort i praksis er det tilsynet Det Norske Veritas (DNV) fører med bl.a. taubaner og alpinanlegg. En slik løsning kan også være aktuell for autorisasjon og kontroll med bygningssakkyndige. I den forbindelse vises det til at DNV allerede i dag gjennomfører sertifisering av bygningssakkyndige på frivillig basis, jf. den tidligere omtalte frivillige sertifiseringsordningen av bygningssakkyndige som DNV opprettet i juni 2006.

Representanter for bransjen kan trekkes inn i en autorisasjonsordning, for eksempel som medlemmer i en eller flere autorisasjonsnemnder, uavhengig av om ordningen administreres av offentlige eller private organer.

Utvalget ser ingen grunn til å foreslå konkret hvilket organ som bør ha ansvaret for den autorisasjonsordningen som eventuelt vil bli vedtatt. For å kunne gi utkastet til forskrifter, som utvalget er blitt oppfordret til å lage, en noenlunde oversiktlig utforming, har utvalget valgt å legge myndigheten til departementet, men med en presisering av at myndigheten kan delegeres.

5.3 Person- eller foretaksbasert ­autorisasjon

Kvalifikasjonskrav (for eksempel krav til utdanning og praksis) knytter seg til person, men autorisasjon kan gis både til personer og til foretak. Utvalget har derfor drøftet hvorvidt autorisasjonsordningen skal være person- eller foretaksbasert.

Tilsvarende spørsmål har vært vurdert i forhold til andre autorisasjonsordninger, og utvalget vil særlig peke på drøftingen som ble gjennomført i forbindelse med den nye eiendomsmeglingsloven (NOU 2006: 1 kap. 6.5 og Ot.prp. nr. 16 (2006–2007) kap. 5).

Et flertall i utvalget, Assev, Ebeltoft, Evensen, Holm, Lilleholt, Mæland, Nordby og Rokhaug, mener at de hensynene som ble trukket frem i den forbindelsen, er relevante også for en autorisasjonsordning for bygningssakkyndige. Det dreier seg om yrkesgrupper som tilbyr sine tjenester til publikum, hovedsakelig forbrukere, og som skal oppfylle fastsatte krav til faglige kvalifikasjoner og økonomisk vederheftighet, riktignok med den vesentlige forskjell at de bygningssakkyndige ikke som eiendomsmeglerne skal ta seg av oppgjør og i den forbindelse håndtere fremmede midler. Disse medlemmene mener at autorisasjonsordningen bør være foretaksbasert, slik tilfellet også er for eiendomsmegling. Det gjør det mulig for autorisasjonsmyndighetene å vurdere hele foretakets organisasjon, blant annet med tanke på kvalitetssikring, både når autorisasjonen gis, og i den videre oppfølging. For aksjeselskap og allmennaksjeselskap har lovgivningen en rekke bestemmelser om forsvarlig kapital, revisjon, registreringsplikt m.m. Ordningen bør likevel være foretaksnøytral, men slik at dersom søknad om autorisasjon fremsettes av andre foretak enn aksjeselskap og allmennaksjeselskap, bør autorisasjonsorganet kunne stille nærmere krav til organisering og revisjonsplikt.

En foretaksbasert autorisasjonsordning kan medføre noen økonomiske ulemper for de bygningssakkyndige, særlig hvis aksjeselskapsformen velges. Det vises særlig til krav om aksjekapital på kr 100.000, jf. asl. § 3-1, og utgifter til revisor, jf. asl. kap. 7. Dette vil særlig være til ulempe for bygningssakkyndige som utfører tilstandsrapportering som deltidsarbeid. Disse medlemmene mener imidlertid at fordelene med en foretaksbasert autorisasjon veier opp for disse ulempene, og bygningssakkyndige som arbeider deltid kan dessuten slå seg sammen ved opprettelsen av foretak, for på den måten å minske utgiftene.

Disse medlemmene foreslår regler om autorisasjon av utenlandske foretak, tilsvarende ordningen for eiendomsmeglere, jf. eiendomsmeglingsloven § 2-4 nr. 3, jf. § 2-5 og begrunnelsen for reglene i Ot.prp. nr. 16 (2006–2007) særlig s. 53–54. Utenlandske foretak bør være registrert i Foretaksregisteret, og også her bør det kunne stilles krav til organisering og revisjonsplikt. Videre bør utenlandske foretak som et utgangspunkt ha et fast forretningssted i Norge. De foreslåtte reglene bør imidlertid revurderes ved en eventuell gjennom­føring i norsk rett av tjenestedirektivet (Europaparlaments- og rådsdirektiv 2006/123/EF av 11. desember 2006 om tjenester i det indre markedet).

Disse medlemmene anbefaler videre at det i forskriftene bør gis nærmere regler om hvordan bygningssakkyndige med de nødvendige kvalifikasjoner skal delta som ansvarlige ved utførelsen av det enkelte oppdrag. Også her vil ordningen for eiendomsmegling kunne tjene som mønster. Det vises til eiendomsmeglingsloven § 6-2, hvor det fastslås at det skal utpekes en ansvarlig megler for hvert oppdrag. Den ansvarlige megleren kan benytte seg av medhjelpere til mindre vesentlige oppgaver og oppgaver av rutinemessig eller teknisk karakter, og slik bør ordningen også være for ansvarlige bygningssakkyndige.

Videre bør det etter disse medlemmenes oppfatning være adgang for andre (normalt ansatte) til å utføre oppdrag med tilstandsrapportering under tilsyn av den ansvarlige bygningssakkyndige. Dette er viktig for rekruttering og opplæring av bygningssakkyndige, og ordningen er bl.a. kjent for både eiendomsmeglere (eiendomsmeglings­loven § 6-2 tredje ledd) og advokater (domstol­loven § 223). Ordningen kan også avhjelpe en eventuell begrenset tilgang på kvalifiserte bygningssakkyndige. Forutsetningen er imidlertid at det er en realitet at arbeidet skjer under tilfredsstillende tilsyn av den ansvarlige bygningssakkyndige. Det må tilsynsorganet passe på.

Utvalgets medlemmer Hammerø, Hatlebakk og Heggheim mener imidlertid at autorisasjonen skal knyttes til person. Dette er ordningen i dag etter den frivillige sertifiseringen i regi av Det Norske Veritas. Andre kan ikke overta eller låne denne sertifiseringen. Til forskjell fra eiendomsmeglerbransjen er ikke virksomheten til dagens takstmenn stort sett knyttet til foretak. I hovedsak driver takstmenn, og derfor sannsynligvis også de fremtidige bygningssakkyndige, virksomheten som enmannsforetak. Den sammenligning de øvrige utvalgsmedlemmene har gjort med eiendoms­meglernes virksomhet og de konklusjoner som derav trekkes, vil derfor ikke være så relevant vis-à-vis de bygningssakkyndige. Dersom situasjonen på sikt medfører at de bygningssakkyndige går sammen og etablerer foretak, kan dette medføre et ønske om også å autorisere foretaket.

Disse medlemmene vil dessuten påpeke andre forskjeller i utøvelsen av virksomheten til en eiendomsmegler sammenlignet med virksomheten til en takstmann som gjør en sammenligning av disse virksomhetene lite egnet når en vurderer om ordningen skal være person- eller foretaksbasert: Eiendomsmeglerens virksomhet er transaksjonsrettet, og de fleste av oppgavene som krever faglige kvalifikasjoner, foregår på et kontor der en fullmektigordning er lett å gjennomføre. Den fagansvarlige kan da ha tilsyn og kontroll med fullmektigens arbeid. Hos en fremtidig bygningssakkyndig er det nettopp ute på befaring av de konkrete boligene at behov for fagkunnskap er aller størst. Feilvurderinger under befaringen kan vanskelig rettes opp under senere veiledning eller gjennomsyn av en fagansvarlig. Det er derfor av stor betydning at hver enkelt person som gjennomfører disse oppdragene, har den nødvendige kompetansen.

5.4 Vilkår for autorisasjon

5.4.1 Innledning

Uavhengig av om det er personer eller foretak som skal autoriseres, bør det oppstilles vilkår for å bli autorisert. Slike vilkår kan dels knytte seg til kvalifikasjonene til de personene som ønsker å ut­arbeide godkjente tilstandsrapporter. Her er krav til for eksempel utdannelse og praktisk erfaring allerede nevnt. Dels kan vilkårene knytte seg til annet enn typiske kvalifikasjonskrav som for eksempel krav til forsikring, tilslutning til klagenemnd osv. Vilkår av sistnevnte art kan ved en foretaksbasert autorisasjon stilles til foretaket, mens de typiske kvalifikasjonskravene i så fall må stilles for å bli godkjent som ansvarlig bygningssakkyndig. Ved en personbasert autorisasjon må samtlige vilkår stilles til personen.

I det følgende vil utvalget først se nærmere på typiske kvalifikasjonskrav (5.4.2), dernest drøftes hvilke andre vilkår som eventuelt skal stilles for autorisasjon (5.4.3).

5.4.2 Kvalifikasjonskrav til de bygnings­sakkyndige

5.4.2.1 Innledning

Generelt gjelder at kravene til kvalifikasjoner må settes høyt nok til at tilstandsrapportene får den kvaliteten som er nødvendig for at de skal tjene sitt formål. På den annen side bør kravene ikke settes unødig høyt. Krav til kvalifikasjoner påvirker prisen på tilstandsrapporter, både ved at det koster å skaffe seg utdannelse og praksis, og ved at tilgangen til kvalifiserte bygningssakkyndige kan reduseres med den følge at konkurransen blir mindre. Det gjelder derfor å finne et nivå hvor kvalifikasjonskravene er tilstrekkelig høye, men heller ikke høyere.

Utvalgsmedlemmet Holm vil generelt bemerke at kvalitetsnivået på de fremtidige bygningssakkyndige og deres arbeidsutførelse må ligge høyere enn det gjennomsnittlige nivået vi erfarer med dagens takstmenn og deres boligsalgsrapporter. Det er en generell erfaring blant eierskifteforsikringsselskaper og i Forsikringsklagenemnda Skade at altfor mange boligsalgsrapporter inneholder for mange feil og svakheter. Også takstbransjen selv har klart gitt uttrykk for at det er et behov for å bedre kompetansen til de bygningssakkyndige, for å unngå mange av de svakheter dagens rapporteringer inneholder. Det er enighet blant alle markedsaktører om at unøyaktigheter og feil i rapportene har vært medvirkende til det store antallet reklamasjonskrav og rettstvister man har hatt i flere år. Høy strykprosent blant de som har fremstilt seg til sertifiseringsprøve for Det Norske Veritas, viser et behov for mer opplæring basert på formell basiskunnskap.

5.4.2.2 Krav til utdannelse og praksis

For å sikre at de opplysninger tilstandsrapporten inneholder, er pålitelige, bør det stilles krav om at de bygningssakkyndige har et visst minimum av kunnskaper om de forhold tilstandsrapporten skal omtale. Kunnskaper om byggtekniske forhold står dermed sentralt, men dersom det for eksempel kreves at tilstandsrapporten skal inneholde opplysninger om lovligheten av bygningsinnredninger, bør de bygningssakkyndige også ha slike kunnskaper. Hvilke krav det skal stilles til den bygningssakkyndiges kunnskaper, må med andre ord ses i sammenheng med kravene til tilstandsrapportens innhold.

Nødvendige kunnskaper kan oppnås gjennom utdannelse og gjennom praktisk erfaring. Lang erfaring kan tenkes å kompensere for en noe kortere utdannelse, og motsatt.

I Danmark oppstilles det både krav om utdannelse og praktisk erfaring for å kunne bli autorisert som bygningssakkyndig (Bekendtgørelse 16. desember 2008 nr. 1309 om huseftersynsordningen § 4). Vedkommende må ha en byggteknisk utdannelse med eksamen fra Danmarks Tekniske Universitet, Aalborg Universitet, ingeniørhøyskolene, en av statens arkitektskoler, bygningskonstruktørutdannelsen eller tilsvarende dansk eller utenlandsk utdannelse. Videre må vedkommende i løpet av de siste ti år ha minst fem års ervervsmessig erfaring innen bygningsundersøkelser eller tilsyn med bygg. Erfaringen skal være oppnådd etter avslutningen av den nevnte utdannelsen.

Litt mer fleksible fremstår vilkårene for å bli sertifisert av Det Norske Veritas under den frivillige sertifiseringsordningen som er omtalt innledningsvis (kap. 5.1). Det oppstilles her to alternativer for å bli sertifisert, beroende på om den som ønsker å bli sertifisert har formell utdannelse eller ikke. Også de to takseringsorganisasjonene, NITO Takst og Norges Takseringsforbund, stiller som nevnt i kap. 5.1 krav til sine medlemmer som knytter seg til utdanning og praksis.

Utvalget mener det er hensiktsmessig å oppstille minimumskrav til både utdannelse og praktisk erfaring, men det er noe uenighet om hvilke krav som skal stilles til den praktiske erfaringen.

Samtlige medlemmer foreslår at det stilles krav til en grunnutdanning på minst 180 studiepoeng etter en godkjent studieplan, men at tilsvarende kunnskaper skal kunne godkjennes etter en konkret vurdering. I tillegg kreves utdannelse på minst 50 studiepoeng innenfor tilstandsrapportering for boliger etter en godkjent studieplan, men også her bør tilsvarende kunnskaper kunne godkjennes etter en konkret vurdering.

Når det gjelder krav til praktisk erfaring, mener samtlige medlemmer med unntak av Holm, at krav til minst tre års relevant praktisk erfaring er tilstrekkelig. I utgangspunktet bør den praktiske erfaringen knytte seg til tilstandsrapportering, men annen praksis bør kunne godkjennes i konkrete tilfeller. Det blir da opp til autorisasjonsorganet å vurdere om vilkåret er oppfylt. Praksisperioden bør ligge innenfor de fem siste årene før søknad om autorisasjon fremsettes.

Et spørsmål er om det i tillegg bør stilles krav til at det i praksisperioden minst er utarbeidet et bestemt antall tilstandsrapporter, for eksempel tjue stykker, men disse medlemmene er kommet til at dette blir for strengt. Det er viktig å ikke i for stor grad begrense tilgangen på kvalifiserte bygningssakkyndige.

Etter utvalgsmedlemmet Holm sin oppfatning bør det stilles noe strengere krav til den praktiske erfaringen enn det de øvrige medlemmene har foreslått. Det bør stilles krav om minst fem års erfaring i bygningsvurdering/tilsyn/tilstandsanalyse i løpet av de siste åtte årene før søknad om autorisasjon fremsettes, hvorav minst tre år med tilstandsvurdering av boliger. Denne praksis skal opparbeides etter oppnådd utdannelse. I løpet av perioden med tilstandsvurderinger må det kunne dokumenteres minst ti godkjente tilstandsrapporter for hvert av de tre årene.

Dette medlemmet nevner til sammenligning at signaler fra Kommunal- og regionaldepartementet vedrørende revidert plan- og bygningslov tilsier at det vil bli innført mer uavhengig kontroll ved nybygging. I denne forbindelse skal det oppnevnes et korps med «byggesakskyndige» som skal utføre kontroll med byggearbeider på vegne av det offentlige. Dette vil kreve flere personer med høy kompetanse i å finne feil, og medlemmet har forstått at det derfor vil bli stilt forholdsvis høye krav til formell utdannelse og erfaring i denne typen arbeid.

De av medlemmene som går inn for en foretaksbasert autorisasjon ( Assev, Ebeltoft, Evensen, Holm, Lilleholt, Mæland, Nordby og Rokhaug ) går inn for at det også bør stilles kvalifikasjonskrav til personer som skal utføre arbeid under tilsyn. Disse medlemmene foreslår at personer som har den utdannelsen som nevnt over, skal kunne utføre oppgaver med tilstandsrapporter under tilsyn av en ansvarlig bygningssakkyndig.

Et samlet utvalg går inn for at det i en overgangsperiode, frem til 2015, bør kunne autoriseres personer som ikke oppfyller kravene til formell utdannelse og praksis som er nevnt ovenfor på grunnlag av reell kompetanse. Autorisasjon gitt etter disse overgangsreglene bør ikke falle bort når overgangsperioden utløper.

5.4.2.3 Obligatorisk kurs, bestått særskilt prøve og etterutdannelse

I tillegg til visse minstekrav hva gjelder utdannelse og praksis, kan det oppstilles krav om obligatorisk kurs eller krav om bestått særskilt prøve. Dette er ordningen etter de danske reglene hvor det oppstilles krav om deltakelse på kurs og bestått opptaksprøve for å bli autorisert som bygningssakkyndig (Bekendtgørelse 16. desember 2008 nr. 1309 om huseftersynsordningen § 4 første ledd nr. 3). Også etter sertifiseringsordningen til Det Norske Veritas oppstilles det krav om eget kurs i befaring, analyse av tilstand og utferdigelse av boligsalgsrapport, samt krav om bestått eksamen. 1

Det er mange måter å gjennomføre selve kurset og eksamenen på. Kurset kan være mer eller mindre grundig, og eksamineringen kan for eksempel gjennomføres i form av en praktisk prøve i utfylling av tilstandsrapport, eller den kan være mer teoretisk rettet.

Selv om et obligatorisk kurs med bestått eksamen ytterligere kan bidra til å sikre de bygningssakkyndiges kvalifikasjoner, er utvalget kommet til at dette ikke bør oppstilles som vilkår for å bli bygningssakkyndig. Slik utvalget ser det, sikrer den utdannelse og praktiske erfaring som er anbefalt i tilstrekkelig grad at den bygningssakkyndige er kvalifisert. Skal det i tillegg kreves obligatorisk kurs og bestått særskilt prøve, vil kostnadene med å kvalifisere seg øke, kostnader som til sist vil veltes over på forbrukerne.

Utvalget er derimot kommet til at det bør stilles krav til etterutdanning, noe som bidrar til å sikre at de bygningssakkyndige er faglig oppdatert. I Danmark har autoriserte bygningssakkyndige plikt til å delta på fastsatte kurs og møter (se bekendtgørelsen nevnt over om huseftersynsordningen § 9 nr. 4), og også etter sertifiseringsordningen til Det Norske Veritas stilles det krav om etterutdannelse: Bortsett fra det første året etter sertifiseringen (eller første året etter fornyet sertifisering), skal de sertifiserte gjennomføre en årlig etterutdanning på tjue timer eller fem studiepoeng. 2 Utvalget mener at krav om årlig etterutdanning på fem studiepoeng, slik som ved sertifiseringsordningen til Det Norske Veritas, er hensiktsmessig, og går derfor inn for en slik løsning. Det forutsettes at etterutdanningen spesielt knytter seg til tilstandsanalyse og feilfinning.

5.4.3 Andre vilkår for autorisasjon

De vilkårene som her drøftes, kan enten knytte seg til person ved en personbasert autorisasjonsordning, eller til foretaket ved en foretaksbasert autorisasjonsordning.

Gjør den bygningssakkyndige feil ved utformingen av tilstandsrapporten, kan han pådra seg et stort og i verste fall ruinerende ansvar. Utvalget har på den bakgrunn drøftet om det bør oppstilles regler som sikrer at den bygningssakkyndige er i stand til å dekke pådratt erstatningsansvar. Målet med et slikt krav er først og fremst å sikre at forbrukere får dekket det tap de måtte være påført av den bygningssakkyndige. Et mål kan også være å beskytte den bygningssakkyndige mot ruinerende ansvar, men dette formålet har en mer underordnet betydning. Det må antas at den bygningssakkyndige selv er i stand til å ivareta sine interesser ved eksempelvis å tegne ansvarsforsikring hvis han ser seg tjent med det. Å forhindre personlig konkurs kan likevel på en annen måte komme inn som en ikke uvesentlig begrunnelse for slike krav: Bygningssakkyndige som pådrar seg ruinerende ansvar, vil nemlig gjerne se seg nødt til å avslutte sin virksomhet, og regler som sikrer at den bygningssakkyndige er i stand til å dekke pådratt erstatningsansvar, kan på den måten bidra til å hindre at tilgangen på kvalifiserte bygningssakkyndige begrenses.

For å sikre at den bygningssakkyndige er i stand til å dekke pådratt erstatningsansvar, kan det stilles krav til minste netto formue, krav til forsikring eller krav til annen betryggende sikkerhet. Slik utvalget vurderer det, er krav til forsikring klart å foretrekke fremfor krav til minste netto formue. Krav om nettoformue av en viss størrelse kan i praksis medføre at bare et fåtall personer oppfyller vilkårene for å bli bygningssakkyndig, i alle fall gjelder dette dersom kravene til nettoformuens størrelse settes slik at formålene nevnt ovenfor kan oppnås. Når det dessuten er upraktisk at bygningssakkyndige i konkrete tilfeller kan vise til annen tilfredsstillende sikkerhet, er utvalget kommet til at det bør stilles krav til tvungen forsikring.

Ulempen med å kreve tvungen forsikring er at den bygningssakkyndige pålegges visse årlige utgifter. Dette er imidlertid utgifter de fleste bygningssakkyndige allerede i dag har, ettersom bransjeorganisasjonene, så vidt utvalget er kjent med, har obligatorisk, kollektiv ansvarsforsikring for sine medlemmer. Tvungen forsikring er også kjent fra andre rettsområder, bl.a. er eiendomsmeglere pålagt dette (eiendomsmeglingsloven § 2-7).

Utvalget er videre av den oppfatning at dersom det anses hensiktsmessig å etablere en klageordning, noe utvalget går inn for i kap. 6, bør det oppstilles som vilkår for autorisasjon at vedkommende person eller foretak er tilknyttet en klagenemnd.

Til sist mener utvalget at det bør stilles krav til vedkommende persons eller foretaks økonomi . Personen eller foretaket bør være i stand til å gjøre opp sine forpliktelser etter hvert som de forfaller, og ha en egenkapital som er forsvarlig ut fra risikoen ved og omfanget av virksomheten.

5.5 Regler om utførelsen av de ­bygningssakkyndiges arbeid

Utvalget har i samsvar med mandatet drøftet om det bør gis regler om utførelsen av de bygningssakkyndiges arbeid.

Det heter bl.a. i mandatet at utvalget skal vurdere om det bør gis regler om «god takstmannsskikk». I og med at utvalgets flertall ( Assev, Ebeltoft, Evensen, Holm, Lilleholt, Mæland, Nordby og Rokhaug ) mener at betegnelsen takstmann ikke lenger bør benyttes (se kap. 1.6), vil en slik «god skikk»-regel i det følgende omtales som «god skikk for bygningssakkyndige», eller helt enkelt «god skikk-regel». For mindretallet (Hammerø, Hatlebakk og Heggheim) som mener at betegnelsen takstingeniør bør benyttes, er bruken av uttrykket «god takstmannsskikk» mindre problematisk.

God skikk for bygningssakkyndige (eller god takstmannsskikk) er ikke et innarbeidet begrep i lovgivningen, slik for eksempel «god meglerskikk» og «god advokatskikk» er (sammenlign eiendomsmeglingsloven § 6-3 og domstolloven § 224). Slike god skikk-regler er rettslige standarder der innholdet i begrepet ikke er fastlagt en gang for alle, men kan endre seg over tid. Utgangspunktet for slike regler er hva som er vanlig i bransjen, herunder retningslinjer gitt av bransjeorganisasjoner, se de tilsvarende betraktningene i NOU 2006:1 s. 115 hva angår «god meglerskikk». Samme sted presiseres det at bransjepraksis likevel ikke er mer enn et utgangspunkt når det nærmere innhold i begrepet skal fastlegges, noe utvalget slutter seg til.

Kjerneområdet til god skikk for bygningssakkyndige vil være at den bygningssakkyndige skal undersøke boligen med slik grundighet og faglig dyktighet som man kan forvente av en kvalifisert bygningssakkyndig. Innholdet i begrepet kan imidlertid strekke seg utover dette. God skikk for bygningssakkyndige kan bl.a. også ha en side til den bygningssakkyndiges habilitet i den forstand at det må kunne forventes at en bygningssakkyndig opplyser om han har en slik egeninteresse eller annen tilknytning til oppdraget at det kan svekke tilliten til utførelsen av arbeidet.

Slik utvalget ser det, er det – uavhengig av om fremleggelse av tilstandsrapport gjøres obligatorisk eller frivillig – grunn til å tro at tilstandsrapportene vil bli så sentrale ved omsetning av boliger at det kan være behov for en viss regulering av den bygningssakkyndiges utførelse av oppdraget. En ramme om utførelsen av den bygningssakkyndiges oppdrag skaper forutberegnelighet både for de bygningssakkyndige og for forbrukerne. Slike god skikk-regler har da den fordel at man slipper utstrakt bruk av detaljregulering. Ulempen er på den annen side at det kan være vanskelig for de involverte parter å vurdere konkret hvilken adferd som strider mot loven, men dette kan til en viss grad løses ved at enkelte elementer av god skikk- regelen som er særlig viktige, for eksempel krav til habilitet, undergis en særskilt regulering. Utvalget anbefaler på denne bakgrunn at det innføres regler om god skikk for bygningssakkyndige, se utkast til forskrift § 3-2.

Utvalget skal i følge mandatet videre vurdere om det bør gis regler om habilitet. 3 For å sikre at opplysningene i rapporten er pålitelige, kan det være nærliggende å kreve at den bygningssakkyndige verken skal ha en egeninteresse i innholdet i rapporten, eller ha et nært forhold til personer med slik egeninteresse. Utvalget mener at de reglene som gjelder for eiendomsmeglere, kan være et godt utgangspunkt for en regulering også av den bygningssakkyndiges habilitet. De reglene som er av spesiell interesse, er forbudet mot å ta oppdrag for ansatte og eiere i samme foretak, slektninger i rett opp- og nedstigende linje, søsken, ektefeller av eller samboere med slike personer og nærstående foretak (eiendomsmeglingsloven § 5–3 femte ledd). Forbudet bør også omfatte tilfeller hvor slike personer har en annen interesse i eiendommen, typisk som panthavere. Utkastet til forskrifter bygger på en ordning med foretaksbasert autorisasjon, se § 3-1 første ledd, men tilsvarende spørsmål oppstår ved en ordning med personbasert autorisasjon.

Noe vanskeligere er det å si om disse personene og foretakene skal kunne kjøpe eiendommen uten at det innhentes ny tilstandsrapport (og da med den følge at det ikke skal betales for den første). Det kan være vanskelig for den bygningssakkyndige å vite på det tidspunktet da oppdraget blir utført, om slike nærstående personer eller foretak kan komme til å melde sin interesse for eiendommen. På den annen side er det uheldig hvis selgeren i ettertid skal komme i tvil om hvorvidt tilstandsrapporten bar preg av at den bygningssakkyndige visste at nærstående var aktuelle kjøpere. Dette gjelder særlig hvis tilstandsrapporten også inneholder en verdsettelse. Men kjøpet kan skje uten at den bygningssakkyndige kjenner til det, og uten at den nærstående kjøperen sier fra om forholdet til den bygningssakkyndige. Det kan neppe komme på tale med en generell regel om at avtalen mellom selger og kjøper blir ugyldig av den grunn, men etter omstendighetene kan vanlige ugyldighetsregler (i første rekke avtaleloven § 33) føre til et slikt resultat. Utvalget er blitt stående ved at den bygningssakkyndige bør pålegges en plikt til å varsle oppdragsgiveren straks han blir klar over at nærstående er interesserte kjøpere, enten situasjonen oppstår før eller etter at den bygningssakkyndiges oppdrag er utført. Dersom den bygningssakkyndige blir eller burde blitt oppmerksom på situasjonen før oppdraget er utført, bør oppdragsgiveren gis rett til å si opp avtalen om innhenting av tilstandsrapport uten å betale vederlag. Dette kan bidra til at de bygningssakkyndige kontrollerer habiliteten i forkant av oppdrag. (Se forslag til forskrifter § 3-1 tredje ledd.)

5.6 Hvordan de bygningssakkyndiges uavhengighet kan sikres

For å sikre mest mulig pålitelig informasjon om boligen er det viktig at den bygningssakkyndige er uavhengig.

Først og fremst må den bygningssakkyndige være uavhengig av partene i en aktuell handel, jf. det som er sagt om habilitet. Det er imidlertid neppe til å unngå at enkelte av den bygningssakkyndiges oppdragsgivere vil være «gjengangere», for eksempel større utbyggere og eiendomsselskaper, og dette må i noen grad godtas uten at det stilles spørsmålstegn ved uavhengigheten. Men får den bygningssakkyndige en vesentlig del av sine inntekter fra noen få oppdragsgivere, kan dette være tilstrekkelig til at den bygningssakkyndige ikke lenger bør kunne utarbeide godkjente tilstandsrapporter for disse oppdragsgiverne. Publikum skal kunne ha tillit til at den bygningssakkyndige ikke lar seg påvirke av utsiktene til nye oppdrag fra samme oppdragsgiver. Dette kan oppnås ved at det i habilitetsreglene utformes en «sekkebestemmelse» som forbyr den bygningssakkyndige å ta oppdrag fra personer eller foretak han ellers har en særlig tilknytning til, se utkast til forskriften § 3-1 annet ledd. Det vil uansett stride mot god skikk for bygningssakkyndige å påta seg slike oppdrag.

Målet om at den bygningssakkyndige skal være uavhengig, innebærer videre at den bygningssakkyndige ikke bør være avhengig av eiendomsmegler for å få oppdrag. I dag får mange bygningssakkyndige sine oppdrag fra eiendomsmeglere, noe som kan være uheldig siden meglere kan ha en viss interesse av at rapporten ikke blir for ugunstig. Det kan være vanskelig å selge boliger der tilstandsrapporten opplyser om mange feil og avvik, og megler får ikke sjelden sitt honorar beregnet etter salgssummen. Selv om det ikke er grunn til å tro at dette er noe stort problem, kan praksisen med at den bygningssakkyndige får sine oppdrag fra megler, medføre at enkelte dyktige og samvittighetsfulle bygningssakkyndige velges bort. I alle tilfeller er det viktig at publikum kan ha tillit til at slikt ikke skjer. Det at de bygningssakkyndige får oppdrag fra meglere, kan i praksis også begrense forbrukernes valgfrihet.

En mulig måte å sikre den bygningssakkyndiges uavhengighet fra megler på kan være å forby at megler på selgers vegne inngår avtale om innhenting av tilstandsrapport eller formidler kontakt mellom selger og en bygningssakkyndig. Denne løsningen er valgt i Danmark, og overtredelse av bestemmelsen medfører at eiendomsmegleren mister kravet på vederlag, og dessuten kan ilegges bøter. 4 Innføring av en tilsvarende regel her til lands vil nok til en viss grad kunne sikre de bygningssakkyndiges uavhengighet. Særlig gjelder dette dersom det også føres en viss form for kontroll med både meglerne og de bygningssakkyndige. Det er nok likevel i praksis vanskelig å unngå helt at meglere anbefaler selger en bestemt bygningssakkyndig.

Muligens vil brudd på identifikasjonen mellom selger og den bygningssakkyndige, som medlemmene Assev, Ebeltoft, Evensen, Lilleholt, Mæland, Nordby og Rokhaug har anbefalt (se kap. 3.4.3), også kunne føre til økt grad av uavhengighet. Brudd på identifikasjonen medfører at det i utgangspunktet bare er den bygningssakkyndige (og hans ansvarsforsikringsselskap) som kan saksøkes for feil i tilstandsrapporten. Dette kan føre til at den bygningssakkyndige i mindre grad lar seg påvirke av om megler ønsker en gunstig tilstandsrapport. Særlig gjelder dette hvis den bygningssakkyndige bare i begrenset utstrekning kan søke regress hos selgeren for sitt eventuelle erstatningsansvar. Brudd på identifikasjonen kan være et tillegg til forbudet etter den danske modellen nevnt ovenfor, men kan også være et selvstendig virkemiddel for å oppnå større grad av uavhengighet.

Disse medlemmene er kommet til at de ikke anbefaler en løsning som forbyr megler å inngå avtale med bygningssakkyndige på vegne av selger. En slik løsning vil være vanskelig å kontrollere, samtidig som enkelte selgere kan ha en interesse av at megler tar seg av det praktiske i forbindelse med tilstandsrapporten. Regler om brudd på identifikasjon mellom selger og bygningssakkyndige, og begrenset regressadgang mot selger for de feil som den bygningssakkyndige gjør, må antas å utgjøre et tilstrekkelig virkemiddel for å oppnå uavhengighet mellom megler og bygningssakkyndige. Dersom det i konkrete tilfeller er et slikt samarbeid mellom den bygningssakkyndige og megleren at det kan skape tvil om den bygningssakkyndiges uavhengighet i forhold til oppdraget, bør dette rammes av en tilsvarende «sekkebestemmelse» som omtalt over i tilknytning til utbyggere. Den bygningssakkyndige risikerer i så fall å fratas autorisasjonen dersom autorisasjonsorganet gjennom stikkontroller avdekker muligheten for et avhengighetsforhold.

Utvalgsmedlemmene Hammerø, Hatlebakk, Heggheim og Holm er, som det fremgår i kap. 3.4.3.4, imot en ordning der identifikasjonen mellom selger og den bygningssakkyndige brytes, og kan derfor ikke støtte ovenstående forslag som et virkemiddel for å oppnå den ønskede uavhengighet. I stedet vises det til det disse medlemmene har foreslått med hensyn til at tilstandsrapport skal være innhentet før selger inngår oppdragsavtale med eiendomsmegleren, jf. kap. 3.4.8. Disse medlemmene mener dette vil være et tilstrekkelig og bedre virkemiddel i arbeidet med å sikre uavhengigheten mellom den bygningssakkyndige og eiendomsmegler, samtidig som dette også ivaretar andre ønskede formål; potensielle kjøpere får tid og anledning til å sette seg grundig inn i rapporten.

Utvalget har også drøftet om det bør innføres regler som sikrer den bygningssakkyndiges uavhengighet fra eierskifteforsikringsselskapene. På den ene side kan det kanskje hevdes at eierskifteforsikringsselskapene ikke har en interesse av innholdet i tilstandsrapportene før et mangelsspørsmål er oppstått etter salget. På den annen side er nok eierskifteforsikringsselskapene interessert i at tilstandsrapporten innolder opplysninger om flest mulige feil og avvik og, mer sentralt i denne sammenheng, også forbehold om feil og avvik. Slike opplysninger gjør det vanskeligere for kjøper å fremme krav mot selger og hans forsikringsselskap, og forsikringsselskapene kan på denne bakgrunn sies å ha motsatt interesse i forhold til eiendomsmeglerne. En utvikling i retning av mange og generelle forbehold i tilstandsrapportene vil undergrave formålet med en ordning med tilstandsrapporter.

Det kan være interessant å merke seg at det i Danmark ikke er oppstilt et forbud mot at eierskifteforsikringsselskapene på selgers vegne bestiller bygningssakkyndig. Tvert imot kan selger, så vidt utvalget er kjent med, be megler om å ta kontakt med et forsikringsselskap som på selgers vegne inngår slik avtale. 5

Etter utvalgets oppfatning bør det heller ikke her til lands innføres et forbud mot at eierskifteforsikringsselskapene inngår avtale med bygningssakkyndige på vegne av selger. Vanskelighetene med å kontrollere forbudet vil være de samme som nevnt over vedrørende forbud mot at meglere inngår avtale på selgers vegne. Selv om brudd på identifikasjonsreglene ikke kan bidra til å sikre de bygningssakkyndiges uavhengighet i forhold til eierskifteforsikringsselskapene, vil nok praksisen omkring hvordan slike forsikringer tegnes, kunne minske problemet: Ofte kjøpes eierskifteforsikring gjennom megler, og megler vil da kunne advare mot å bruke bygningssakkyndige som er tilknyttet eierskifteforsikringsselskapene. Også trusselen om å bli fratatt autorisasjonen under en offentlig autorisasjonsordning må antas å bidra til den bygningssakkyndiges uavhengighet, særlig dersom autorisasjonsorganet foretar stikkprøvekontroll. Løsningen bør derfor bli den samme som for andre oppdragsgivere som er «gjengangere», nemlig at den sakkyndige ikke må ta så mange oppdrag fra eierskifteforsikringsselskapene at det kan skape et avhengighetsforhold.

5.7 Hvor langt de bygningssak­kyndiges enerett strekker seg

Utgangspunktet er klart nok, bare kvalifiserte og eventuelt autoriserte bygningssakkyndige bør kunne utferdige godkjente tilstandsrapporter på det fastsatte (og enhetlige) skjemaet med de rettsvirkningene loven oppstiller.

Spørsmålet som drøftes her, er om kvalifiserte og autoriserte bygningssakkyndige generelt bør ha enerett til å vurdere boligers tekniske tilstand.

Utenfor salgstilfellene bør private parter etter utvalgets oppfatning stå fritt til å innhente de rapporter de måtte ønske om sin egen bolig. Behovet kan for eksempel oppstå ved opplåning av huset eller ved taksering av skade i et erstatningsoppgjør. Noe annet vil innebære et inngrep i handlefriheten som ikke kan forsvares ut fra de formål som søkes oppnådd med lovreguleringen av innhenting av tilstandsrapporter, se kap. 3.2.

Er vi innenfor salgstilfellene, er spørsmålet noe vanskeligere å besvare. Dersom det er fritt frem for andre enn kvalifiserte og autoriserte bygningssakkyndige til å utforme rapporter om eiendommer, kan det oppstå fare for at forbrukere forveksler slike rapporter med lovens tilstandsrapporter. Konsekvensen er i så fall at selger kan risikere å ikke oppnå de eventuelt gunstige kontraktsrettslige virkninger innhenting av tilstandsrapport medfører, samtidig som selger vil kunne pådra seg sanksjoner i form av for eksempel tinglysingssperre, dersom dette er lovfestet. Det er videre fare for at rapporten ikke har den kvalitet som lovens tilstandsrapport forutsettes å ha.

Medlemmene Assev, Ebeltoft, Evensen, Lilleholt, Mæland, Nordby og Rokhaug mener imidlertid at faren for at forbrukere forveksler ulike rapporter neppe vil være særlig stor dersom de godkjente tilstandsrapportene skal utformes på et enhetlig skjema, slik utvalget har anbefalt over i kap. 4.3. Her vil også eiendomsmegler, i de mange salg som skjer gjennom en megler, ha veiledningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 annet ledd, noe som ytterligere vil medvirke til at forbrukere innhenter «riktig» rapport. På den bakgrunn er det neppe et stort behov for å forby at andre enn autoriserte bygningssakkyndige foretar en vurdering av boligen.

Disse medlemmene ser det tvert imot som hensiktsmessig at andre enn autoriserte bygningssakkyndige skal kunne utforme alternative rapporter til godkjente tilstandsrapporter i en salgssituasjon. Det kan for det første være behov for å innhente tilleggsopplysninger hvor det i den godkjente tilstandsrapporten er anmerket at enkelte forhold bør undersøkes nærmere. Dersom det for eksempel bemerkes at det elektriske anlegget bør undersøkes nærmere, bør en elektriker kunne engasjeres for å lage en egen rapport om dette, uten at det bør kreves at han også er autorisert som bygningssakkyndig. For det andre, dersom innhenting av godkjent tilstandsrapport innføres som en lovpålagt plikt, vil det i de tilfellene der det konkrete salget omfattes av eventuelle unntaksregler (salg til nærstående, salg til leietaker osv.), likevel kunne være ønskelig for partene å innhente rapport om boligen. Når partene kan la være å innhente godkjent tilstandsrapport, må de også kunne stå fritt til å engasjere andre enn godkjente bygningssakkyndige til å foreta en tilstandsvurdering (på samme måte som de må kunne stå fritt til å engasjere en godkjent bygningssakkyndig til å innhente en mindre omfattende og dermed billigere rapport enn den godkjente tilstandsrapporten). For det tredje kan en bestemmelse som forbyr andre enn godkjente bygningssakkyndige å utføre tilstandsvurderinger i salgstilfellene medføre vanskelige grensedragninger. Det må da vurderes om innhenting av rapporten er så nært knyttet til et forestående salg at rapporten må være en godkjent tilstandsrapport.

Medlemmene Hammerø, Hatlebakk, Heggheim og Holm er enig i at det bør kunne foretas tilstandsrapportering av forhold som krever spesialkompetanse, for eksempel det elektriske anlegget, uten at denne spesialisten trenger å være en godkjent bygningssakkyndig. Det presiseres at den utdypende rapporten ikke kan føres på skjematuret for tilstandsrapporten, denne bør i stedet utgjøre et vedlegg. Utenfor de her nevnte tilfellene, mener disse medlemmene at bare kvalifiserte (og eventuelt autoriserte) bygningssakkyndige skal kunne foreta tilstandsrapportering i en salgssituasjon. Dette må gjelde enten ordningen blir lovpålagt eller om den blir frivillig. Å åpne opp for at andre enn kvalifiserte (og autoriserte) bygningssakkyndige skal kunne foreta tilstandsrapportering i slike tilfeller, er egnet til å undergrave ordningens autoritet og notoritet, og er også egnet til å forvirre forbrukerne. Dessuten vil dette kunne medføre at en del bygningssakkyndige ikke ser nytten av å forberede seg til prøve for å oppnå autorisasjon, noe som kan medføre en noe redusert tilgang på autoriserte bygningssakkyndige i landet. Dersom salget av boligen vil falle innenfor et eventuelt lovbestemt unntakstilfelle for å innhente tilstandsrapport, men partene likevel ønsker tilstandsrapportering, bør dette fortsatt gjøres av en autorisert bygningssakkyndig, jf. behovet for å unngå forvirrende bruk av rapporter og at ordningen derved vil undergraves. I og med at det skal benyttes tilstandsrapporter som ikke er eldre enn seks måneder (ett år som et utgangspunkt etter Holms forslag), vil problemet med en mulig grensedragning til de tilfellene der det ikke er tale om en salgssituasjon, trolig ikke være stort. De aller fleste selgere vil ha klart for seg om boligen skal selges eller ikke innenfor dette tidsrom.

5.8 Kontroll, suspensjon og tilbakekall av autorisasjon

En forutsetning for at en offentlig autorisasjonsordning skal fungere effektivt og sikre den nødvendige kvaliteten på de bygningssakkyndiges arbeid, er at autorisasjonsorganet fører kontroll med de ansvarlige bygningssakkyndige og med de autoriserte foretakene (alternativt med de autoriserte personer; forskriften er utformet med foretaksbasert ordning som forutsetning). Det er derfor foreslått en regel i forskriften som pålegger personer med godkjenning som ansvarlig bygningssakkyndig og autoriserte foretak en opplysningsplikt, se § 4-1 annet ledd. Dette innebærer bl.a. en plikt til å fremlegge tilstandsrapporter for stikkprøvekontroll. Man kan for eksempel tenke seg at et visst antall tilstandsrapporter kontrolleres av en kontrollinstans hvert år for å sjekke at disse holder et faglig forsvarlig nivå.

Utvalget er videre av den oppfatning at det bør kunne sanksjoneres mot regelbrudd. I og med at erstatningsreglene er betinget av at noen lider et tap, og at vilkårene for erstatning ellers er oppfylt, vil ikke disse være tilstrekkelig for å normere adferden. For eksempel er det ikke gitt at noen vil lide et tap ved brudd på habilitetsreglene eller brudd på god skikk-reglene, men i disse tilfellene bør det like fullt kunne reageres mot den bygningssakkyndige. Utvalget mener på denne bakgrunn at det bør oppstilles regler som gir autorisasjonsmyndighetene adgang til å kalle tilbake autorisasjonen ved gjentatte eller grove brudd på reglene, gjerne etter at advarsel er gitt.

Det kan også vurderes om det skal oppstilles en hjemmel for å kunne ilegge den bygningssakkyndige, alternativt foretaket, et administrativt gebyr for de groveste regelbruddene, noe utvalget ikke finner nødvendig ved siden av trusselen om at autorisasjonen kan tilbakekalles.

Autorisasjon bør også kunne tilbakekalles dersom vilkårene for autorisasjon og eventuelt vilkårene for å være ansvarlig bygningssakkyndig ikke lenger er oppfylt, og dersom foretaket eller den ansvarlige bygningssakkyndige unnlater å gi autorisasjonsorganet opplysninger som det ber om, eller unnlater å betale gebyr til dekning av kostnadene med autorisasjonsordningen. Se nærmere om dette i den foreslåtte forskriften § 1-4 (for foretak) og § 2-3 (for godkjenning som ansvarelig bygningssakkyndige).

Utvalget foreslår også en hjemmel for at autorisasjonen kan suspenderes i opptil seks måneder dersom det er rimelig grunn til å tro at autorisasjonen kan tilbakekalles.

Fotnoter

1.

Opplysningene bygger på skriv til utvalget fra DNV datert 18. desember 2007.

2.

Se samme sted.

3.

I de danske reglene er det oppstilt krav om at den bygningssakkyndige skal være «uvildig i den enkelte sag, således at den bygningssagkyndige skal være uafhængig af interesser, der kan påvirke arbejdet som bygningssagkyndig» (Bekendtgørelse 16. desember 2008 nr. 1309 om huseftersynsordningen § 9 nr. 8).

4.

Ejendomsmæglerloven (2. november 2006 nr. 1073) §§ 23 nr. 2, 23 nr. 3 og 32, og kommentarene til danske Karnov.

5.

Se nettsiden til Økonomi- og Erhvervsministeriet: http://www.oem.dk/sw7003.asp (besøkt 21. februar 2009).

Til dokumentets forside