7 Kort om eiendomsmeglers plikter og ansvar
Etter mandatet skal utvalget se nærmere på «hvilken rolle eiendomsmegleren skal ha i forhold til tilstandsrapporten når boligsalget skjer gjennom eiendomsmegler. I denne sammenheng skal utvalget vurdere ... meglerens undersøkelsesplikt, opplysningsplikt og ansvar». I det følgende drøftes derfor meglerens plikter og ansvar i relasjon til innhenting av tilstandsrapport.
Slik utvalget ser det, vil det være en naturlig del av eiendomsmeglers plikter i forbindelse med utføringen av megleroppdraget å informere selger om muligheten for, alternativt plikten til, å innhente godkjent tilstandsrapport og hvilke rettsvirkninger som eventuelt inntrer. Megler bør også opplyse potensielle kjøpere om at tilstandsrapport er innhentet, men i hvilken grad megler bør opplyse om rettsvirkningene overfor kjøper, beror på hvilken modell som velges for den nærmere reguleringen av tilstandsrapporter. Kjøper vil utvilsomt ha en interesse av å få opplysninger om utvidet opplysningsplikt, angrerett eller utvidet reklamasjonsfrist, men dersom det velges en løsning hvor unnlatt fremleggelse av tilstandsrapport bare får konsekvenser for selger i form av for eksempel et gebyr, vil kjøper ha mindre behov for å kjenne til rettsvirkningene.
Allerede etter dagens regler skal eiendomsmegler gi kjøper og selger «råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av denne», jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 annet ledd. Reglene om innhenting av tilstandsrapport vil falle naturlig inn under de forhold megler plikter å opplyse kjøper og selger om etter den nevnte bestemmelsen. Medlemmene Assev, Ebeltoft, Evensen, Lilleholt, Mæland, Nordby og Rokhaug anser det derfor ikke nødvendig å endre lovteksten på dette punkt. En eventuell presisering om at megler har plikt til å opplyse om reglene om godkjente tilstandsrapporter, kan dessuten åpne opp for at også andre som mener «deres» informasjon er så viktig at opplysningsplikten om dette klart og tydelig må inntas i lovteksten, fremsetter ønske om at loven utvides ytterligere.
Medlemmene Hammerø, Hatlebakk, Heggheim og Holm ønsker derimot å innta en presisering i dagens § 6-3 annet ledd om at megler skal gi kjøper og selger opplysninger om reglene om godkjent tilstandsrapport i avhendingsloven. Disse medlemmene anser denne plikten som så viktig at den bør fremgå uttrykkelig av den nevnte bestemmelsen. Videre foreslås det en uttrykkelig presisering om at eiendomsmegleren skal forsikre seg om at selger er kjent med virkningene av ikke å etterleve bestemmelsene om innhenting av tilstandsrapport. Det foreslås også lovfestet at megler skal påse at godkjent tilstandsrapport er tilgjengelig ved annonsering på internett eller på annen egnet måte, og at godkjent tilstandsrapport skal foreligge i papirutgave under visningene.
Hvilke plikter megler videre skal pålegges beror til en viss grad på hvilke rettsvirkninger som knyttes til tilstandsrapporten.
Dersom det velges en løsning der det pålegges, eiendomsmegleren et ansvar for å påse at det foreligger tilstandsrapport før oppdragsavtale inngås, slik medlemmene Hammerø, Hatlebakk, Heggheim og Holm går inn for (se kap. 3.4.8), må også dette presiseres i eiendomsmeglingsloven. En slik bestemmelse foreslås inntatt i eiendomsmeglingsloven § 6-4 første ledd, se disse medlemmenes forslag til lovendring på dette punkt. Disse medlemmene går også inn for en plikt for megleren til å påse at den godkjente tilstandsrapporten vedlegges salgsoppgaven, og denne plikten foreslås inntatt i eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd nr. 9.
De øvrige medlemmene (Assev, Ebeltoft, Evensen, Lilleholt, Mæland, Nordby og Rokhaug), som ikke stiller seg bak forslaget om at selger ikke kan inngå oppdragsavtale med megler uten at tilstandsrapport er fremlagt, foreslår i stedet å lovfeste en plikt for megler til å opplyse i salgsoppgaven om godkjent tilstandsrapport fremlegges i forbindelse med salget, og at rapporten i så fall inntas som vedlegg til salgsoppgaven. Slike regler hører naturlig hjemme i eiendomsmeglingsloven § 6-7.
Et annet spørsmål utvalget har drøftet, er i hvilken grad megler bør ha undersøkelsesplikt hva angår innholdet i tilstandsrapporten. Å pålegge megler en vidtgående undersøkelsesplikt vil verken være særlig rimelig eller særlig hensiktsmessig. Det er den bygningssakkyndige som har spisskompetansen om bygningers tekniske tilstand. På den annen side vil megler ofte ha bedre forutsetninger for å oppdage feil ved rapporten enn det en forbruker vanligvis vil ha, noe som tilsier at det bør kreves at megler ser igjennom og kontrollerer rapporten. Åpenbare feil i tilstandsrapporten bør det forventes at megler oppdager, og megler vil dermed kunne bli solidarisk ansvarlig med den bygningssakkyndige for de tap som måtte oppstå som følge av slike åpenbare feil. Hvor ansvaret i siste omgang skal plasseres, må løses etter gjeldende regler om regress.
Slik utvalget ser det, er det ikke nødvendig med en egen regulering i eiendomsmeglingsloven for at megler skal ha en plikt til å kontrollere innholdet i tilstandsrapporten. Det følger av den gjeldende § 6-7 første ledd at megler skal sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger «denne har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen», som svarer til formuleringen i avhl. § 3-7. Har megler ikke «foretatt innhenting og kontroll av opplysninger som nevnt i første punktum, skal kjøperen før handel sluttes, gis skriftlig orientering om grunnen til dette». Bestemmelsen er ment å uttrykke at plikten til å innhente og kontrollere opplysningene bare gjelder så langt det synes rimelig (Ot.prp. nr. 16 (2006–2007) s. 159). Utvalget mener at en innhentet godkjent tilstandsrapport ment for fremleggelse ved salget vil inneholde opplysninger som kjøper har grunn til å regne med å få, og som kan få betydning for avtalen. Dette innebærer videre, etter systemet i § 6-7 første ledd, at megler har plikt til å kontrollere opplysningene. Hva megler må forventes å oppdage av feil i tilstandsrapporten, vil nettopp være de mer åpenbare feil.
Det må antas at megleren allerede i dag normalt gjør seg kjent med verditakster og tilstandsrapporter med tanke på sin egen markedsføring av boligen, og at opplysninger fra slike dokumenter i stor grad blir benyttet ved utarbeidelsen av prospekt. Noen vesentlig økning av arbeidsbyrdene er det derfor neppe tale om.
Brudd på reglene om meglers opplysnings- og undersøkelsesplikt kan medføre erstatningsansvar både overfor selger og overfor kjøper dersom de alminnelige reglene om ansvar i og utenfor kontrakt er oppfylt. Grove og gjentatte brudd på reglene kan medføre sanksjoner etter bestemmelsene inntatt i eiendomsmeglingsloven kap. 8 om tilbakekall av tillatelser m.v. Bestemmelsen i § 8-9 som gir hjemmel for å ilegge straff for brudd på nærmere opplistede paragrafer, vil ikke komme til anvendelse siden denne verken viser til § 6-3 annet ledd eller til § 6-7 hvor reglene om opplysnings- og undersøkelsesplikt i relasjon til tilstandsrapporter foreslås inntatt.