NOU 2009: 6

Tilstandsrapport ved salg av bolig

Til innholdsfortegnelse

4 Tilstandsrapporten

4.1 Innledning

I mandatet heter det at «utvalget skal se nærmere på hvilke opplysninger en tilstandsrapport bør inneholde». Videre skal utvalget vurdere og eventuelt foreslå regler om «krav til bruk av enhetlig skjema eller lignende», og vurdere om det er behov for «regler om at tilstandsrapporten skal være utarbeidet innenfor en nærmere angitt periode før boligen legges ut for salg».

Slik utvalget vurderer det, bør detaljene omkring reguleringen av selve tilstandsrapporten fastsettes i forskrift. Etter særskilt oppfordring fra departementet har utvalget laget et utkast til slik forskrift. Formålet er at høringsinstansene skal ha et bedre grunnlag for å vurdere utvalgets forslag. Utvalget vil likevel peke på at de nærmere detaljene i en slik forskrift uansett vil måtte vurderes etter at det er vunnet erfaring med ordningen, og at både justering av tekniske detaljer og utarbeiding av en veiledning bør overlates til det fagorganet som skal administrere ordningen. Utvalget vil i det følgende derfor først og fremst vurdere og skissere hovedtrekkene for en mulig regulering av tilstandsrapporten.

Til hjelp for utvalgets arbeid har utvalget fått utarbeidet to eksempler på tilstandsrapport for henholdsvis enebolig og leilighet som er vedlagt utredningen. Rapportene fremstår som noe mer omfattende, og dermed dyrere, enn utvalget anbefaler. En tilstandsrapport bør i større utstrekning ta utgangspunkt i de forhold det erfaringsmessig knytter seg flest tvister til, slik at beskrivelser av for eksempel overflater nok kan utgå. De vedlagte tilstandsrapportene er dermed kun ment som et utgangspunkt for det videre lovarbeidet, samtidig som de på en rekke punkter er egnet til å illustrere utvalgets drøftelser og standpunkt.

Hvilke opplysninger tilstandsrapporten bør inneholde, drøftes i kap. 4.2. I kap. 4.3 drøftes bruk av enhetlig skjema, og til sist i kap. 4.4 drøftes krav om at tilstandsrapporten skal være utformet innen en nærmere angitt tidsperiode.

4.2 Krav til innhold

4.2.1 Innledning

Det sentrale innholdet i tilstandsrapporten knytter seg til en sakkyndig undersøkelse av boligen. Som tidligere påpekt, er det neppe realistisk å forvente at den bygningssakkyndige ved sine undersøkelser skal avdekke alle feil og svakheter ved eiendommen. En slik målsetting ville bli vanskelig å gjennomføre i praksis, og den ville i alle fall medføre uforholdsmessige kostnader. Utvalget ser det som viktig at tilstandsrapporten ikke skal bli for dyr. På den bakgrunn bør det foretas en nærmere vurdering av hva som skal undersøkes, og hvor grundige undersøkelsene skal være.

Det er vanskelig å si noe helt konkret om hvilket kostnadsnivå tilstandsrapporten bør ligge på. Kostnadene vil variere sterkt alt etter boligens størrelse, alder og beliggenhet (reisetid). Videre vil prisene på de bygningssakkyndiges tjenester kunne variere fra område til område. Utvalget nøyer seg derfor med å antyde hvilket timeforbruk innhenting av tilstandsrapport normalt bør ligge på.

Slik utvalget ser det, bør kravene til tilstandsrapportens innhold fastsettes slik at den bygningssakkyndige normalt bruker mellom tre til åtte timer på å utforme tilstandsrapporten, inkludert undersøkelsen av boligen. For leiligheter bør det kunne utformes tilstandsrapport på ned mot tre timer, spesielt i tilfeller hvor den sakkyndige kjenner bebyggelsen fra før. For en eldre enebolig bør timeforbruket ved utformingen av rapporten normalt ikke være høyere enn ca. åtte timer. Reisetid kommer i tillegg. Ved drøftelsene av kravene til tilstandsrapportens innhold har formålet vært at den bygningssakkyndige skal kunne holde seg innenfor det her antydede timeforbruket. Det utelukkes imidlertid ikke at det kan finnes situasjoner der arbeidet blir mer tidkrevende, for eksempel hvor bygningsmassen er unormalt omfattende, eller der grundigere undersøkelser er nødvendig.

Det kan tenkes en rekke variasjoner ved utvelgelsen av hva som skal undersøkes, og hvor grundige undersøkelsene skal være, alt fra en relativt overfladisk undersøkelse av mange forhold ved eiendommen til at færre forhold velges ut for en grundigere undersøkelse. Utvalget har funnet det naturlig å ta utgangspunkt i de forhold det erfaringsmessig knytter seg flest reklamasjoner til. I en særstilling står da omstendigheter som kan utgjøre mangel hvis de ikke opplyses før avtale inngås, og den bygningssakkyndige bør spesielt bruke tiden på å undersøke boligens tekniske tilstand. Det må imidlertid også drøftes om tilstandsrapporten skal inneholde opplysninger ut over dette, eksempelvis opplysninger om planer og planforslag og om lovligheten av bygningsinnredninger. Et annet spørsmål er om tilstandsrapporten skal inneholde en egenerklæring fra selger.

I det følgende ser utvalget kort på om valg av modell for å øke bruken av tilstandsrapporter har betydning for hvilke krav som bør stilles til tilstandsrapportens innhold (4.2.2). Dernest presenterer utvalget den statistikk det har vært mulig å innhente over hvilke typer feil og avvik som hyppigst medfører tvist (4.2.3), for så å raskt skissere ulike undersøkelsesnivåer (4.2.4). Utvalget går deretter mer konkret inn på hovedtematikken, nemlig innhenting av opplysninger om selve boligen. Tatt i betraktning at boliger med tilknyttet fellesarealer reiser en del særskilte problemstillinger, skilles det mellom ikke-seksjonerte eierboliger og andre boliger enn ikke-seksjonerte eierboliger. I kap. 4.2.5 behandles krav til tilstandsrapportens innhold for ikke-seksjonerte eierboliger, i kap. 4.2.6 behandles krav til tilstandsrapportens innhold for andre boliger enn ikke-seksjonerte eierboliger. I kap. 4.2.7 behandles fellesregler om krav til rapportens innhold uavhengig av type bolig. I kap. 4.2.8 vurderes hvordan opplysningene bør presenteres for forbrukerne, i kap. 4.2.9 drøftes bruk av egenerklæringsskjema, og til sist (4.2.10) vurderes betydningen av at rapporten avviker fra de kravene til tilstandsrapportens innhold som er oppstilt.

4.2.2 Betydningen av hvilken modell som velges for å øke bruken av tilstands­rapporter

I utgangspunktet er rettsvirkningene som knyttes til fremleggelse av tilstandsrapport, uten betydning for hvilke krav som skal stilles til tilstandsrapportens innhold.

En viss betydning kan valg av modell imidlertid få. Gjøres for eksempel fremleggelse av tilstandsrapport til en lovpålagt plikt som sanksjoneres med gebyr og tinglysingssperre, kan det muligens være grunn til å utvise noe større forsiktighet hva angår hvilke krav som skal stilles til undersøkelsenes omfang og grundighet. Ved en frivillig ordning i form av at det knyttes kontraktsrettslige virkninger til fremleggelse av tilstandsrapport, kan selger alltid la være å innhente rapport dersom han synes kostnadene blir for høye. Forskjellen mellom en lovpålagt plikt og en frivillig ordning vil nok i denne sammenheng likevel ikke være av så stor betydning. Dette gjelder i alle fall ved valg av kontraktsbaserte sanksjoner som kan medføre store ulemper for selger (for eksempel angrerett), hvor selgere flest vil se seg lite tjent med ikke å innhente rapport.

Utvalget har ikke samlet seg om én modell for virkninger av bruk eller ikke-bruk av tilstandsrapport. Forslaget til regler om innholdet av rapporten bør kunne brukes under alle de modellene som forskjellige medlemmer av utvalget går inn for, men ved den endelige utformingen av reglene om rapportens innhold kan valget av modell tas i betraktning.

4.2.3 Presentasjon av hvilke forhold som hyppigst danner grunnlag for tvister

Så vidt utvalget er kjent med, er det ikke utarbeidet noen fullstendig statistikk over hvilke forhold ved en eiendom som skaper tvister ved salg av boliger i forbrukerforhold. Utvalget har imidlertid innhentet opplysninger som er utarbeidet i tilknytning til eierskifteforsikringer. Slike oversikter gir ikke et fullstendig bilde over tvistene ved salg av bolig, fordi mange boligselgere ikke kjøper eierskifteforsikring. Opplysningene er likevel egnet til å illustrere en tendens som kan være nyttig ved vurderingen av hva den bygningssakkyndige i særlig grad bør undersøke. Utvalget har ikke hatt tilgang til det underliggende materialet og har ikke gjort noe forsøk på å kontrollere eller kvalitetssikre opplysningene.

Fra Norwegian Broker AS har utvalget fått opplyst at de innmeldte krav fordeler seg slik:

Bad/våtrom: 30 %
Sopp/råte: 20 %
Drenering: 20 %
Lekkasje tak (oftest pipehatt): 15 %
Selgers/takstmanns feilaktige opplysninger: 10 %
Diverse: 5 %

Som det fremgår, står krav knyttet til bad og våtrom, sopp og råte, drenering og taklekkasjer i en særstilling (vann- og fuktrelaterte skader).

Fra Protector Forsikring, som foretar en noe annen systematikk, har utvalget fått opplyst at reklamasjonskravene fordeler seg slik:

Vannskade: 27,1 %
Fuktskade: 23,6 %
Andre skadetyper: 17,0 %
Konstruksjon: 11,1 %
Elektrisk anlegg: 10,2 %
Skadedyr/insekter: 3,4 %
Oppvarming, ikke elektrisk: 3,0 %
Rettsmangel: 1,7 %
Forurensning: 1,5 %
Arealsvikt: 1,4 %

Med «vannskade» menes skader som skyldes lekkasje gjennom utette konstruksjoner, eksempelvis lekkasje i tak og våtrom. Med «fuktskade» menes skader på grunn av fuktighet i konstruksjoner. Her inngår sopp- og råteskadene og kondensskader. Inn under «andre skadetyper» finnes typiske «skjønnhetsfeil» og mangelfullt utført håndverk. Skade og feil ved «konstruksjon» omfatter bl.a. feil ved drenering, mangelfull fundamentering og setningsskader. Utvalget har videre fått opplyst fra Protector Forsikring at litt i underkant av 30 % av reklamasjonene knytter seg til våtrom, 15 % gjelder rom under terreng/krypkjellere, 10 % gjelder yttertak, 5 % yttervegger og 5 % terrasser/balkonger.

Også her står altså mangelskrav knyttet til bad/våtrom i en særstilling. Videre fremstår det som at sopp og råte, taklekkasjer og skade på rom under terreng/krypkjeller er hyppig forekommende årsaker til tvister.

Fra Anticimex har utvalget mottatt følgende oversikt, som i nummerert rekkefølge viser de mest vanlige typer reklamasjonskrav, likevel slik at rekkefølgen mot slutten oppgis å være noe mer usikker:

  1. Feil og skader ved bad

  2. Feilaktige opplysninger og tilbakeholdte opplysninger

  3. Taklekkasjer

  4. Drenering med følgeskade (innredede kjellere) (herunder sopp og råte)

  5. Loft/takkonstruksjon (kondens, konstruksjon)

  6. Terrasser/balkonger (lekkasje, råteskade)

  7. Råteskade ellers (yttervegger og krypkjellere)

  8. Byggefeil (el-anlegg, ventilasjonsanlegg m.v.)

  9. Areal

  10. Manglende offentlig godkjenning

Igjen fremgår det at feil og skader ved bad er den vanligste årsaken til tvister. Videre kommer taklekkasjer, drenering og sopp og råte høyt opp på listen.

4.2.4 Kort om ulike undersøkelsesnivåer

Som antydet innledningsvis i 4.2.1, bør det ved utformingen av regler for tilstandsrapportens innhold, ikke bare tas stilling til hva som skal undersøkes, men også hvor grundige undersøkelsene av de ulike forhold bør være. Grundigheten kan variere etter hvilke forhold det er tale om å undersøke; man kan for eksempel tenke seg at bad og våtrom undersøkes grundigere enn det elektriske anlegget.

For å illustrere hvordan grundigheten av undersøkelsene kan variere, viser utvalget til standarden for tilstandsanalyse for byggverk, hvor det skilles mellom tre ulike undersøkelsesnivåer (se NS 3424 pkt. 3.2 om «registreringsnivå»). Nivå 1, som er den laveste undersøkelsesgrad, innebærer tilstandsregistrering av generell art bestående av visuelle observasjoner kombinert med enkle målinger. Nivå 2 innebærer mer dyptgående og detaljerte undersøkelser. Også denne undersøkelsesgraden er av generell art, men den omfatter gjennomgang av underlagsdata som tegninger, beskrivelser og annen dokumentasjon. Mer omfattende registreringer og målinger skal gjennomføres når konkrete forhold tilser det. Det grundigste undersøkelsesnivå er nivå 3, som medfører tilstandsregistrering av spesiell art, og som normalt bare omfatter visse bygningsdeler eller spesielle problemstillinger. Slik tilstandsregistrering innebærer særlig nøyaktige måle- eller prøvingsmetoder og også eventuell laboratorieprøving.

Undersøkelser som tilsvarer nivå 1, synes mest aktuelle for utformingen av tilstandsrapport. Den bygningssakkyndige vil da ikke kunne oppdage alle feil og svakheter, men dette forventes heller ikke. Faren med slike mindre grundige undersøkelser er at forbrukeren legger for mye i opplysningene, men på den annen side er den bygningssakkyndiges undersøkelser i alle fall egnet til å avdekke mer åpenbare svakheter, som vanlige forbrukere neppe selv er i stand til å oppdage. For mer utsatte konstruksjoner kan også undersøkelser som tilsvarer nivå 2, vurderes. I utkastene til tilstandsrapport som utvalget har innhentet, og som flere av de følgende vurderingene knyttes til, tilsvarer de fleste undersøkelsene det som i standarden er beskrevet som nivå 1, men på en del punkter går undersøkelsene noe videre enn standardens nivå 1 tilsier. Utvalget vurderer grundigheten av undersøkelsene fortløpende i tilknytning til omtalen av de ulike forhold som skal undersøkes. Utvalget knytter ikke sine nærmere vurderinger til standardens inndeling i undersøkelsesnivå. Standarden er for øvrig under revisjon.

Utvalgsmedlemmene Hammerø, Hatlebakk, Heggheim og Holm vil bemerke at det i det videre lov-/forskriftsarbeid bør utredes hvor grundige undersøkelser som er realistiske innenfor en rimelig kostnadsramme og med dagens instrumenter. Det bør utarbeides en oversikt over disse undersøkelsesmetodene, hvilket utstyr som kreves og kostnadene forbundet med dette. Det må generelt kunne forventes at minstekravet til en bygningsfaglig inspeksjon i forbrukerforhold må være at denne avdekker de feil og svakheter en faglig forsvarlig bygningsinspeksjon vil kunne avdekke innenfor en rasjonell kostnadsramme. Forhold som kan og bør avdekkes, skal avdekkes, såfremt det ikke vil være uforholdsmessig kostbart. Uforholdsmessig kostbart må her ses i forhold til at boliger ofte koster millionbeløp i dag. Målet med en «god nok» bygningsinspeksjon i forbrukerforhold må være å få tegnet et så sannferdig bilde av boligen som det er mulig å få gjort innenfor en forsvarlig kostnadsramme.

Undersøkelsesnivå 1 i henhold til NS 3424, synes etter disse medlemmenes vurdering ikke å kreve tilstrekkelig grundighet i boliginspeksjonen på de undersøkelsesområder som man erfaringsmessig vet er utsatt for vann og fukt. For at forbrukere skal oppnå tilstrekkelig trygghet i forbindelse med kjøp av bolig, bør det derfor kreves grundigere undersøkelser på disse punkter.

Videre ønsker disse medlemmene å påpeke at det i Danmark har vært sett på som et problem at «huseftersynsrapporter» i forbindelse med salg av boliger ofte har anmerkninger om at forhold må «undersøkes nærmere». Anmerkninger om at forhold bør undersøkes nærmere, skaper usikkerhet; dette er uheldig da det kan gi opphav til etterfølgende tvister. Vi har tilsvarende problem med tilstandsrapporter i Norge, og det er et forhold som helst bør unngås. Det bør derfor tilstrebes at man i en boliginspeksjon i forbrukerforhold går så langt det er mulig og rimelig innenfor forsvarlige kostnadsrammer. Dette for å få avdekket konkret hva som kan være årsaken til et symptom som indikerer feil, samt hvilket skadeomfang som kan være sannsynlig.

Disse medlemmene vil videre understreke at det er avdekket som et problem i Norge at mange av dagens takstmenn for ofte angir feil tilstandsgrad (TG), samt «sikrer» seg ved å angi «glideskala»-karakter, for eksempel TG 1–2, TG 2–3 osv. Uklarheter knyttet til hvilket undersøkelsesnivå som er det «riktige» å anvende, kan være en medvirkende årsak til dette.

4.2.5 Opplysninger om ikke-seksjonerte eierboliger

4.2.5.1 Innledning

I det følgende behandles krav til tilstandsrapportens innhold for ikke-seksjonerte eierboliger. I forslaget til forskrifter om tilstandsrapportens innhold er virkeområdet nærmere angitt til «direkteåtte bustader som ikkje er seksjonerte» (§ 2-1). Når det er tale om at boligen skal være direkteeid, menes at selger selv skal være den formelle eier av eiendommen. Dermed avgrenses det mot bl.a. borettslagsboliger. Videre må boligen ikke være seksjonert. Seksjoner omfatter i denne sammenhengen også de boligene som i sin tid ble opprettet ved å knytte sammen en sameiepart til eiendommen og en «særskilt eiendomsrett» til en bruksenhet, se utkastet til forskrift § 2-1 annet punktum.

Kort sagt er det de tilfellene der selger har en særskilt eiendomsrett til både boligen og grunnen (alternativt en festerett til grunnen) som er ment å omfattes i det følgende. Kjerneeksempelet vil dermed være de typiske eneboligene der selger er eneeier av så vel bolig som tomt. Også vertikaldelte boliger, som tomannsboliger og rekkehus kan omfattes, såfremt selger har særskilt eiendomsrett til både bygget og tomten. Utvalget har valgt uttrykket «ikke-seksjonerte eierboliger» fordi ordbruken er nokså varierende på området («enebolig i kjede» i stedet for «rekkehus», osv.). Er vi utenfor de her nevnte tilfellene, vil kravene til tilstandsrapportens innhold fremgå av kap. 4.2.6 nedenfor. Som vi skal komme tilbake til, er poenget i de tilfellene at boligen og tomten i større eller mindre utstrekning utgjør et fellesareal. I enkelte tilfeller er også mer eller mindre frittliggende boliger seksjonerte, og dette må det tas hensyn til ved at reglene for andre boliger enn ikke-seksjonerte eierboliger er fleksibelt utformet.

Det som her er sagt, gjelder også i den grad fritidsboliger omfattes av reglene om tilstandsrapporter. De fleste tradisjonelle hyttene vil dermed omfattes av de krav til tilstandsrapportens innhold som presenteres i dette kapitlet.

Ved den nærmere gjennomgangen av hvilke forhold ved boligen som den bygningssakkyndige bør undersøke, og hvor grundige undersøkelsene bør være, har utvalget valgt å knytte merknadene til de forhold som oppfattes som mest sentrale ut fra hva som erfaringsmessig forårsaker flest tvister. Visse forhold som det normalt vil være svært kostbart å utbedre, er også drøftet særskilt. For en mer detaljert beskrivelse av hva utvalget mener tilstandsrapporten bør inneholde, vises det til utkast til forskrifter om tilstandsrapportens innhold.

Utvalget har i grove trekk fulgt systematikken til utkastet til tilstandsrapport for enebolig som utvalget har fått utarbeidet (vedlegg 1). Det innebærer at utvalget først drøfter opplysninger om bygningen utendørs, dernest innendørs, for så å knytte noen egne bemerkninger til enkelte risikokonstruksjoner. Til sist drøftes opplysninger om fysiske forhold utenfor bygningen.

4.2.5.2 Bygning utendørs

Mangelfull drenering kan medføre omfattende skader på boligen i form av fuktskader og sopp- og råteangrep. Tvister knyttet til påstått mangelfull drenering må også sies å være relativt hyppige, se kap. 4.2.3. Etter utvalgets oppfatning bør derfor tilstandsrapporten utvilsomt inneholde opplysninger om dreneringen som baserer seg på visuelle observasjoner. Den bygningssakkyndige bør bl.a. vurdere symptomer på fukt i grunnmur, og foreta fuktsøk stedvis mot tilgjengelig grunnmursflate. Videre bør gulvsoner mot grunnmur og utforingsvegger kontrolleres visuelt. Det samme gjelder utvendig fuktsikring. Det vises for øvrig til beskrivelsen inntatt i tilstandsrapporten s. 4. Undersøkelser utover dette bør ikke forventes, da dette lett vil medføre uforholdsmessige kostnader.

Videre vil svakheter ved grunn og fundamenter kunne få alvorlige bygningsmessige konsekvenser, og eventuelle utbedringer vil kunne være meget kostnadskrevende. Potensielle kjøpere har dermed stor interesse av å få også slike opplysninger. På den annen side vil grundige undersøkelser av de nevnte forhold kunne være vanskelig å utføre. Når også tvistene knyttet til feil og svakheter ved grunnforhold og fundamentering, ikke kan sies å være særlig hyppig forekommende, ifølge den statistikken som utvalget har innhentet, mener utvalget at det også her er tilstrekkelig at den bygningssakkyndiges undersøkelser kun baserer seg på visuelle observasjoner, supplert med selgers opplysninger og den bygningssakkyndiges stedlige kunnskaper.

Mye av det som er sagt om grunn og fundamenter, vil gjelde tilsvarende for grunnmurens konstruksjon. Feil ved grunnmuren vil kunne medføre kostbare utbedringer, men tvister knyttet til slike forhold, fremstår ikke som de mest hyppige. Det bør derfor ikke kreves mer enn at den bygningssakkyndige foretar en visuell kontroll og ellers bygger på eiers opplysninger. Det vises til tilstandsrapporten s. 5 for en nærmere beskrivelse av hvilke undersøkelser den bygningssakkyndige her bør foreta.

Også når det gjelder ytterveggene, ønsker utvalget å komme med noen bemerkninger. Tvister om sopp og råte i ytterveggene er ikke helt uvanlige. Å utbedre ytterveggene kan videre medføre relativt store kostnader. I de senere årene har det også vært økt oppmerksomhet om eventuelle helseskader av muggsoppsporer i inneluften. Utvalget er derfor av den oppfatning at den bygningssakkyndige bør vurdere veggkonstruksjonen, men slik at det her ikke kreves mer enn visuelle observasjoner siden grundigere undersøkelser raskt vil kunne komme opp i betydelige beløp. I tillegg til å vurdere veggkonstruksjonen bør den bygningssakkyndige undersøke den utvendige fasaden for å avdekke råteskader. Ved undersøkelsene av fasaden bør visuelle observasjoner kombineres med fuktsøk med stikktakinger på erfaringsmessig utsatte steder. Det bør i utgangspunktet være tilstrekkelig at vurderingen foretas fra bakkenivå eller fra et lett tilgjengelig sted som for eksempel vinduer og balkong. Konkret mistanke om råteskade kan imidlertid tilsi at den bygningssakkyndige bruker stige for å komme til på steder som er særlig utsatte eller mistenkelige.

På bakgrunn av at sopp- og råteskade generelt forårsaker mange tvister ved boligsalg, og på bakgrunn av eventuelle helseskader av muggsoppsporer, har utvalget drøftet om det bør foretas ytterligere undersøkelser på dette punkt. Sopp- og råteskade lar seg imidlertid ofte ikke avdekke uten å gjøre inngrep i konstruksjonen, noe som medfører at undersøkelsene kan bli svært kostbare. Enkelte foretak gjennomfører riktignok målinger for å fastlegge konsentrasjonen av muggsoppsporer med sikte på å avdekke skjulte muggsoppangrep, men så vidt utvalget forstår, er det ikke alminnelig enighet om målemetoder og grenseverdier på dette området. Utvalget er på den bakgrunn blitt stående ved at visuell observasjon kombinert med fuktsøk med stikktakinger i utsatte soner er tilstrekkelig. Det vises ellers til tilstandsrapporten s. 6.

Videre er feil og skader ved taket en ikke uvanlig årsak til tvister ved salg av bolig. Siden utbedring vil kunne komme opp i betydelige beløp, er opplysninger om taket av stor verdi for forbrukere. Takkonstruksjonen beskrives og vurderes så langt det er mulig, og den bygningssakkyndige bør bl.a. se etter tegn til fukt, sopp og råte. I tillegg til visuelle observasjoner anbefaler utvalget at det foretas fuktsøk med stikktakinger på erfaringsmessig utsatte steder der det er praktisk mulig. Grundigere undersøkelser krever inngrep i konstruksjonen, noe utvalget vurderer som uforholdsmessige tiltak. Når det gjelder den bygningssakkyndiges vurdering av taktekkingen, mener utvalget at det som hovedregel er tilstrekkelig med visuelle observasjoner, siden ytterligere undersøkelser også her krever inngrep i konstruksjonen. I utgangspunktet må det kreves at den bygningssakkyndige foretar befaring av taket, med mindre dette er uforsvarlig. Utvalget finner det ikke tilstrekkelig, slik som ved utformingen av enkelte av dagens rapporter, at den bygningssakkyndige bare foretar befaring av taket der stige er klargjort til befaringen. Hvordan taket er besiktiget, bør fremgå av rapporten.

4.2.5.3 Bygning innendørs

Feil og skader på sanitæranlegg og primæranlegg som vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og ventilasjonsanlegg kan være dyrt å utbedre. Samtidig har få forbrukere kunnskapene som skal til for å vurdere slike anlegg. Potensielle kjøpere har derfor nytte av at slike installasjoner undersøkes av en bygningssakkyndig. På den annen side kan grundige undersøkelser av sanitær- og primæranlegg lett medføre uforholdsmessige kostnader. For å undersøke skjulte rørsystemer må det eksempelvis foretas inngrep i konstruksjonen eller gravearbeider, og målinger av effekten av ventilasjonsanlegget kan være ressurskrevende. Utvalget anbefaler på den bakgrunn at den bygningssakkyndiges undersøkelser bør begrense seg til alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner, eller ut fra opplysninger som fremgår av tegninger, byggebeskrivelser eller andre dokumenter og eventuelt egenerklæring fra selger. Når det gjelder ventilasjonsanlegg, bør det være tilstrekkelig å beskrive om løsningen er mekanisk, eller om den er basert på naturlig avtrekk, uten at funksjonen kontrolleres. Det vises ellers til tilstandsrapporten s. 13 og 14.

Utvalget har videre drøftet om tilstandsrapporten bør inneholde opplysninger om det elektriske anlegget. Tvister om forhold ved det elektriske anlegget er ikke ubetydelige, sammenlign statistikken i 4.2.3, og feil ved det elektriske anlegget kan ha meget alvorlige konsekvenser. På den annen side dreier tvistene seg ofte om hvorvidt det elektriske anlegget samsvarer med offentligrettslige krav, og det kreves i mange tilfeller spesialkompetanse for å finne slike feil. Skal tilstandsrapporten inneholde en grundig vurdering av det elektriske anlegget, vil det i så fall måtte gjenspeiles i de krav det stilles til de bygningssakkyndiges kvalifikasjoner. Alternativt kan flere fagpersoner undersøke boligen, men dette vil være upraktisk, særlig i mindre sentrale strøk, og det vil innebære en ikke uvesentlig økning i kostnadene med rapporten.

Den løsningen som er valgt i den vedlagte tilstandsrapporten, går ut på at den bygningssakkyndiges vurderinger begrenses til å gjelde materialvalg og alder, i tillegg til at dokumenter som for eksempel samsvarserklæring kommenteres. Tilstandsgraden vurderes ikke, men den bygningssakkyndige vil ha en plikt til å si i fra dersom han ser noe som tyder på åpenbare feil ved anlegget.

Utvalgets medlemmer, med unntak av Mæland, mener at det bør kunne forventes at den bygningssakkyndige foretar en noe grundigere undersøkelse enn den vedlagte tilstandsrapporten skisserer, men uten at undersøkelsene er av en slik karakter at det kreves spesialkunnskaper. Disse medlemmene er derfor blitt stående ved at den bygningssakkyndige bør foreta en visuell gjennomgåelse av de deler av anlegget som er lett tilgjengelig. Den bygningssakkyndige bør bl.a. besiktige og vurdere stikkontakter, eventuell jordfeilbryter eller overspenningsvern, varmgang i sikringsskap, gammelt ledningsnett, løse eller usikrede ledninger, kapasitet på hovedsikring og lignende. Siden det ikke forventes at den bygningssakkyndige har spesialkunnskaper, er det de mer åpenbare feil og svakheter som forventes oppdaget. I tillegg til slike undersøkelser bør den bygningssakkyndige undersøke om det foreligger samsvarserklæring. Se for øvrig disse medlemmenes forslag til § 2-22 i forskrift om krav til tilstandsrapportens innhold.

Faren med denne løsningen er at forbrukeren stoler for mye på gjennomgåelsen, men disse medlemmene mener at dette kan avhjelpes ved at en beskrivelse av de undersøkelser som er foretatt, uttrykkelig inntas i tilstandsrapporten, samtidig som det opplyses om at den bygningssakkyndige ikke har de spesialkunnskapene som en elektriker har.

Utvalgsmedlemmet Mæland mener at de øvrige medlemmenes forslag kan medføre at potensielle kjøpere får for høye forventninger til den bygningssakkyndiges kompetanse til å vurdere det elektriske anlegget. Dette kan i sin tur virke prosesskapende. Dette medlemmet foreslår derfor at tilstandsrapporten bare skal inneholde opplysninger om det elektriske anlegget i den grad den bygningssakkyndige har kompetanse på området. I så fall bør de forhold undersøkes som resten av utvalget anbefaler. Dersom den bygningssakkyndige ikke har den nødvendige kompetansen til å vurdere det elektriske anlegget, skal det opplyses om dette i tilstandsrapporten, se medlemmets avvikende forslag til § 2-22 i forskriften.

4.2.5.4 Særlig om enkelte risikokonstruksjoner

I dette kapitlet behandles rom eller innretninger som erfaringsmessig har særlig høy skadefrekvens, eller der skade kan ha store konsekvenser for økonomi, sikkerhet, helse og miljø (se forklaringen i utkastet til tilstandsrapport s. 15). For slike såkalte risikokonstruksjoner kan det være større behov for å kreve grundigere undersøkelser enn det som hittil har vært anbefalt, for eksempel i form av hulltaking. I de tilfellene utvalget foreslår hulltaking, forutsettes det at hullet plomberes på forsvarlig måte.

I henhold til statistikken som er gjengitt i kap. 4.2.3, vil en ikke uvesentlig del av tvistene ved salg av bolig knytte seg til påståtte mangler ved krypkjellere og rom under terreng. Det er derfor ikke tvilsomt at slike rom bør undersøkes av den bygningssakkyndige; spørsmålet er hvor grundige undersøkelsene bør være. Tatt i betraktning hyppigheten av slike tvister og det skadepotensialet feil og avvik her har, mener utvalget at den bygningssakkyndiges undersøkelser bør gå ut over visuelle observasjoner.

Når det gjelder undersøkelse av krypkjellere, foreslår utvalget at den bygningssakkyndige tar seg inn i disse der dette er praktisk mulig, og besiktiger kryprommet innvendig. Det må om nødvendig benyttes lommelykt. Dersom kryprommene ikke er tilgjengelige, for eksempel fordi det ikke er stor nok åpning eller takhøyde, må dette kommenteres i tilstandsrapporten, og det bør bemerkes at kryprommene erfaringsmessig er utpregede risikopunkter i en bolig. Utvalget foreslår videre at det foretas stikktakinger og fuktmåling med henblikk på å avdekke fukt, sopp og råte. Vektprosent og relativ luftfuktighet vurderes og kommenteres.

Ved undersøkelse av rom under terreng, bør undersøkelsene omfatte fuktmålinger av valgte punkter i tillegg til hulltaking i utforede og oppforede konstruksjoner i utsatte soner. Også her vurderes og kommenteres vektprosent og relativ fuktighet. Utvalget viser for øvrig til den vedlagte tilstandsrapportens beskrivelser på dette punkt (s. 16).

Påståtte feil og skader ved bad og våtrom, og da spesielt vann- og fuktskader, utgjør en dominerende årsak til tvistene ved boligsalg. Undersøkelser av bad og våtrom er derfor særlig viktige. I tillegg til visuelle observasjoner mener utvalget at det bør foretas fuktmåling i utsatte soner. Fallforhold på dusjgulv bør måles og vurderes ut fra krav til hensiktsmessig utforming, og tilstøtende arealer bør også undersøkes for eventuell fuktspredning. På bakgrunn av hyppigheten av tvister knyttet til bad og våtrom er utvalget kommet til at det også bør foretas undersøkelser i form av hulltaking. Riktignok kan hulltaking medføre synlige hull i vegger, gulv og tak, men slike ulemper kan reduseres ved at hulltakingen foretas under lister, bak skap, eller i tilstøtende rom innredet som kott og lignende. Se ellers tilstandsrapporten s. 16.

Også ved undersøkelser av loft bør visuell observasjon suppleres med stikktakinger og fuktmålinger for å vurdere bl.a. ventilering, fukt, sopp og råte. Vektprosent og relativ fuktighet bør måles når konstruksjonen tilsier det. Ved undersøkelse av kryploft og loft med lav takhøyde, bør den bygningssakkyndige, på samme måte som ved krypkjellere, om mulig ta seg inn. Det vises ellers til beskrivelsen i utkast til tilstandsrapport s. 18.

4.2.5.5 Opplysninger om fysiske forhold utenfor boligen

Opplysninger om andre fysiske forhold enn dem som knytter seg til selve boligen, favner om en rekke forskjellige forhold som eksempelvis frittstående garasje, støttemur, forurensning i grunnen, rasfare, nedgravde oljefyringstanker, eiendommens omgivelser, overvannssystem, flomfare, vann og avløp, osv. Feil ved slike forhold kan i betydelig grad virke inn på eiendommens verdi, noe som taler for at den bygningssakkyndiges undersøkelser ikke bør begrenses til selve boligen. På den annen side vil mange av de nevnte forhold kunne være spesielt vanskelige og kostbare å avdekke, i tillegg til at det nok ofte kreves sakkunnskaper ut over det som vanligvis bør forventes av en bygningssakkyndig.

Slik utvalget ser det, er det naturlig å kreve at den bygningssakkyndige skal undersøke garasjer, uthus, svømmebasseng, støttemurer og lignende utendørs konstruksjoner på eiendommen. Videre bør opplysninger om overvannssystemet og tilførselsledninger for vann og avløp kommenteres, herunder om boligen er tilknyttet offentlig eller privat anlegg. Den bygningssakkyndiges undersøkelser bør begrenses til å foreta visuelle observasjoner og ellers vurdere opplysninger som gis av selger, eller som fremgår av tegninger, byggebeskrivelser og lignende. Dersom vann- og avløpsanlegget er privat, bør det nok kreves noen flere opplysninger enn dersom anlegget er offentlig.

Ut over dette bør det ikke kreves mye av den bygningssakkyndiges undersøkelser hva gjelder opplysninger om forhold utenfor boligen, med mindre det i konkrete tilfeller foreligger forhold som i særlig grad tilsier en bygningssakkyndig vurdering. Den bygningssakkyndige bør riktignok foreta en visuell observasjon av utvendige forhold, og generelt granske tegninger, byggebeskrivelse og lignende, men grundigere undersøkelser vil etter utvalgets oppfatning fort medføre uforholdsmessige omkostninger. Utvalget peker på at kjøper i mange tilfeller i tilstrekkelig grad er vernet gjennom selgers generelle opplysningsplikt. For eksempel vil selger i mange tilfeller kunne opplyse om jevnlige oversvømmelser og om nedgravde oljefyringstanker.

4.2.6 Opplysninger om andre boliger enn ikke-seksjonerte eierboliger

4.2.6.1 Innledning

I det følgende drøftes kravene til tilstandsrapportens innhold for andre boliger enn ikke-seksjonerte eierboliger. Forskriften om tilstandsrapportens innhold er utformet slik at tilstandsrapportene til de boligene som ikke positivt omfattes av virkeområdet for § 2-1, skal reguleres etter reglene her. I forslaget til forskriften § 3-1 er de mest praktiske tilfellene eksemplifisert. Dette gjelder bl.a. boliger i seksjonssameier, dvs. eierseksjoner som er opprettet etter bestemmelsene i eierseksjonsloven kap. II, eller som er opprettet på tilsvarende måte før loven trådte i kraft, jf. eierseksjonsloven § 1, og boliger i borettslag. Andre typer boliger som ikke direkte er nevnt i forslag til forskriften, men som går innunder «andre bustader som ikkje er omfatta av kapittel 2», vil bl.a. være de boligtypene som omfattes av eierseksjonsloven § 1 annet ledd. Dette gjelder sameieandel i bebygd eiendom med tilknyttet særskilt eiendomsrett til bolig eller annen bruksenhet i eiendommen når forholdet lovlig er opprettet og tinglyst før den nevnte loven trådte i kraft, sammenlign forskriften § 2-1 annet punktum og kommentaren i kap. 4.2.5.1.

Poenget er at slike andre boliger enn ikke-seksjonerte eierboliger i større eller mindre utstrekning har fellesarealer knyttet til selve bygningen og tomten. Det problematiske i denne sammenheng er å avgjøre om og i hvilken utstrekning fellesområdene bør være gjenstand for den bygningssakkyndiges undersøkelser. Ved vurderingen av dette spørsmålet påpeker utvalget at det kan synes som om det er noe færre tvister ved salg av leiligheter enn ved salg av eneboliger. 1

Utvalget ser først på kravene til tilstandsrapportens innhold hva gjelder selve den bruksenhet som selger disponerer, før utvalget drøfter hvilke opplysninger om fellesarealene som bør fremgå av rapporten.

4.2.6.2 Opplysninger om bruksenheten

Spørsmålet her er hvilke opplysninger tilstandsrapporten bør inneholde om selve bruksenheten, dvs. den del av eiendommen som selger har enerett til å bruke. Slik enerett vil alltid omfatte en del av selve bygningen (leiligheten), men kan i tillegg omfatte utendørs arealer, for eksempel dersom bruksenheten har en tilliggende hage.

Når det gjelder den delen av bygningen som selger har enerett til å bruke (leiligheten), har kjøper like stort behov for opplysninger som det han har ved ikke-seksjonerte eierboliger. De kravene til tilstandsrapportens innhold som ble skissert i kap. 4.2.5.3 om bygningen innendørs, bør derfor som et utgangspunkt også gjelde her. Det samme gjelder ved risikokonstruksjoner knyttet til den enkelte bruksenhet som eksempelvis bad og våtrom. Også det som er sagt i kap. 4.2.5.4, må derfor gjelde tilsvarende så langt risikokonstruksjonen knytter seg til bruksenheten.

Omfatter boenheten utendørs arealer, for eksempel i form av enerett til bruk av deler av hagen, terrasser eller balkong, eller det hører en garasje til boenheten, har kjøper i utgangspunktet også her behov for opplysninger på lik linje med det som gjelder for eneboliger og ellers ved ikke-seksjonerte eierboliger. Tilstandsrapporten bør på den bakgrunn inneholde opplysninger om bygningen utendørs og om fysiske forhold utenfor bygningen i samsvar med det som er sagt i kap. 4.2.5.2 og 4.2.5.5, så langt eneretten strekker seg.

4.2.6.3 Opplysninger om fellesarealene

Vanskeligere er det å fastlegge i hvilken utstrekning tilstandsrapporten bør inneholde opplysninger om fellesarealene.

Det er på det rene at selgerens mangelsansvar kan omfatte forhold ved fellesarealene, jf. bl.a. Rt. 2003 s. 387, og på den bakgrunn kan det være behov for en undersøkelse av også disse områdene. På den annen side vil det kunne bli svært kostbart for den enkelte selger dersom tilstandsrapporten skal inneholde fullstendige opplysninger om fellesområdet, spesielt i større leilighetskomplekser fordelt på flere bygninger. En mer generell gjennomgåelse av fellesarealer vil dessuten kunne kreve tilgang til og inngrep i deler av eiendommen som den enkelte ikke har generell råderett over (og derfor ikke kan tillate inngrep i).

En mulig løsning er at det skal utformes to tilstandsrapporter, én for leiligheten og én for fellesområdet. 2 Tilstandsrapporten over fellesområdet bør i så fall underlegges de samme begrensninger for gyldighetsperiode som tilstandsrapporter ellers, se kap. 4.4. Denne løsningen åpner opp for at styret kan innhente tilstandsrapport over fellesområdet, slik at denne tilstandsrapporten kan benyttes av samtlige beboere som har tenkt å selge. Det bør være frivillig om tilstandsrapport over fellesområdet skal innhentes for felles regning. Å pålegge borettslag og seksjonssameier å innhente tilstandsrapporter over fellesområdet kan nemlig vise seg å bli både komplisert og kontroversielt. Et eksempel kan være en seksjonert tomannsbolig hvor den ene boligen omsettes jevnlig, mens den andre boligen har samme eier i årtier. Det vil være urimelig at den sistnevnte sameieren skal bære halvparten av kostnadene med tilstandsrapporten. Løsningen med tilstandsrapport over fellesområdet vil langt på vei kunne minske selgers omkostninger i store sameier og borettslag, ved at utgiftene pulveriseres på samtlige beboere, men i mindre og mer stabile leilighetskomplekser vil nok en jevnlig innhenting av felles tilstandsrapporter være lite aktuelt. Ved mange salg gjenstår dermed betenkelighetene med at tilstandsrapporten skal inneholde opplysninger om fellesarealet.

En annen mulig løsning er at tilstandsrapporten skal omfatte opplysninger om forhold som har nær tilknytning til den enkelte bolig som skal selges, uavhengig av om forholdet hører inn under fellesansvar eller den enkeltes vedlikeholdsansvar. Et slikt skille kan muligens spores i Høyesteretts praksis omkring mangelsspørsmålene. Rapporten bør i tilfelle omfatte for eksempel opplysninger om lekkasje fra leiligheten over eller fra yttervegger, svakheter ved terrassedekke osv. Undersøkelsene kan gå ut på visuelle observasjoner, men i og med at omfanget av de forhold som skal undersøkes er begrenset, er det mest nærliggende å supplere visuelle observasjoner med stikktakinger og fuktmåling. Løsningen kan eventuelt kombineres med en vurdering av de mest utsatte delene av fellesarealene. Velges denne løsningen, bør det i tilfelle opplyses i tilstandsrapporten at gjennomgangen av fellesarealet har vært begrenset.

Løsningen med at det bør utformes en egen tilstandsrapport over fellesområdet (alternativ 1), anser utvalget som uhensiktsmessig. Den løsningen innebærer at innhenting av tilstandsrapport ved mange boligsalg blir så dyrt at selger trolig unnlater å gjøre det. Dette gjelder i alle fall dersom det utelukkende knyttes kontraktsrettslige virkninger til innhenting av tilstandsrapport. Erfaringen fra Danmark støtter et slikt syn: Etter det utvalget er kjent med, ble det i 2004 innhentet tilstandsrapport i 8 % av salgene av «ejerlejligheder». Til sammenligning var andelen for eneboliger hele 95 %. Det er antatt at forskjellen nettopp skyldes at det for eierleiligheter skal utarbeides to tilstandsrapporter, én for leiligheten og én for fellesdelen (Realdaniarapporten s. 34).

Utvalget går inn for den andre løsningen skissert ovenfor. Relativt grundige undersøkelser av forhold som har nær tilknytning til den enkelte bolig, er spesielt nyttig for partene, uavhengig av om forholdet hører inn under fellesansvar eller den enkeltes vedlikeholdsansvar. For eksempel vil det være en større ulempe for kjøper dersom det må foretas relativt langvarig rehabilitering av en felles terrasse som han har tilgang til, enn dersom det er en fellesterrasse han ikke har tilgang til som trenger rehabilitering, selv om utgiftene belastes fellesskapet. Se nærmere om andre eksempler i utkastet til forskriften § 3-3 første ledd bokstav a til d.

En slik undersøkelse bør kombineres med en vurdering av de mest utsatte delene av fellesarealene som kan vurderes uten at den bygningssakkyndige gis annen tilgang til eiendommen enn selgeren kan gi. Det mest aktuelle synes å være vurdering av tak, kjellerrom, inngangsparti, oppgang og kanskje også synlige setningsskader og lignende. For seksjonssameier og borettslag som består av én bygning, vil slike opplysninger opplagt være av interesse. Hvor det er flere bygninger, eventuelt store bygninger med mange oppganger, kan undersøkelsene ikke godt omfatte hele eiendommen, heller ikke for den type forhold som her er nevnt, og informasjonsverdien blir da mindre. Utvalget mener likevel at en slik løsning er et brukbart kompromiss mellom ingen opplysninger om områder som ikke har direkte tilknytning til den enkelte bolig, og opplysninger som blir for kostbare å innhente.

Det vil i alle tilfeller være umulig å gi en fullstendig oversikt over utviklingen av felleskostnadene. fremtidige økninger i felleskostnadene kan knytte seg til utbedring av skader på deler av eiendommen som ligger fjernt fra den aktuelle boligen, og det kan også være moderniseringstiltak som flertallet ønsker gjennomført uten at det strengt tatt er nødvendig. I noen utstrekning kan årsmeldinger og referater fra årsmøte eller generalforsamling gi opplysninger om fremtidige kostnader, men fullstendige kan slike opplysninger aldri bli. Utvalget peker også på at spørsmål om utviklingen av felleskostnadene avhenger av mange spørsmål som ikke direkte har med boligens eller eiendommens fysiske tilstand å gjøre. Opplysninger om felleskostnadene må derfor i hovedsak omfattes av meglerens salgsoppgave, ikke av tilstandsrapporten.

4.2.7 Opplysninger uavhengig av type bolig

4.2.7.1 Opplysninger om radon

Utvalget har også vurdert om tilstandsrapporten bør inneholde opplysninger om radon i inneluft. Statens strålevern opplyser at om lag 175 000 boliger her til lands har en radonkonsentrasjon over anbefalt tiltaksnivå på 200 Bq/m3. 3 Den helsefare en for høy konsentrasjon av radon kan innebære, og de utgifter tiltak for å minske radonkonsentrasjonen kan medføre, tilsier at opplysninger om radon er av stor betydning for potensielle kjøpere.

Det kan imidlertid være tidkrevende å foreta målinger av radonkonsentrasjon. For å vurdere helserisiko og behov for tiltak mot radon må målingen av inneluft, ifølge Statens strålevern, skje over en periode på minst to måneder, samtidig som målingen bør begrenses til det tidsrom der innemiljøet er mest stabilt, nemlig i vinterhalvåret. 4 Selv om slike langtidsmålinger er relativt billig å foreta (pris per måling varierer fra kr 250 til kr 500), 5 sier det seg selv at det er temmelig upraktisk å måtte foreta slike målinger før et boligsalg. Dette bør derfor etter utvalgets oppfatning ikke kreves. Utvalget påpeker likevel at dersom selger har fått utført slike langtidsmålinger, har han plikt til å opplyse kjøper om resultatet, jf. den alminnelige opplysningsplikt i avhl. § 3-7.

Langtidsmålinger er imidlertid ikke den eneste måten å innhente informasjon om radonkonsentrasjonen på. Det finnes, etter det utvalget er kjent med, instrumenter som kan måle radonkonsentrasjonen over en kortere tidsperiode (noen time eller få dager). Dessuten har om lag halvparten av norske kommuner gjennomført en systematisk kartlegging av radon i boliger.

Et samlet utvalg går inn for at tilstandsrapporten skal inneholde slik generell informasjon om radon dersom boligen ligger i en kommune som har foretatt slike målinger. Dette er opplysninger som den bygningssakkyndige enkelt kan skaffe til veie. Ulempen med dette alternativet er at slike generelle opplysninger kan være misvisende, noe som er uheldig om dette får innvirkning på prisen. Statens strålevern opplyser på sine nettsider at det er store geografiske forskjeller, og at selv to nabohus kan ha svært forskjellig radonkonsentrasjon. I følge Statens strålevern skal kartlegginger av denne typen derfor «tolkes med forsiktighet», og det er «kun ved direkte måling av radon i inneluft det kan avgjøres om en bolig har et radonproblem». 6 Utvalget er likevel blitt stående ved at tilstandsrapporten bør inneholde slike generelle opplysninger, siden opplysningene uansett er offentlige. Det bør imidlertid presiseres i tilstandsrapporten at opplysningene er usikre, og at ingen konkrete målinger er foretatt.

Når det gjelder spørsmålet om opplysninger fra slike mer generelle kartlegginger bør kombineres med korttidsmålinger, har utvalget delt seg. Korttidsmålinger er ifølge Statens strålevern nyttige i forbindelse med å vurdere effekten av tiltak mot radon, men må ikke benyttes for å beregne årsmiddelverdi eller som vurderingsgrunnlag for eventuelle tiltak. 7

Medlemmene Assev, Ebeltoft, Holm, Lilleholt og Rokhaug mener at tilstandsrapporten bør inneholde også opplysninger om radon som bygger på korttidsmålinger. Opplysningene er riktignok ikke så sikre som langtidsmålinger, men det vil uansett være nyttig for potensielle kjøpere å få slik informasjon. Også her bør det presiseres i tilstandsrapporten at målingene er mindre sikre.

Medlemmene Evensen, Hammerø, Hatlebakk, Heggheim, Mæland og Nordby mener derimot at opplysninger om radon som bygger på korttidsmålinger, ikke bør inntas i tilstandsrapporten. Ved kjøp av bolig er det nettopp radonkonsentrasjonens mulige påvirkning på helse og behov for tiltak som er av særlig interesse, noe korttidsmålingene ikke kan gi svar på. Slike korttidsmålinger har derfor en begrenset verdi for kjøper. Når det samtidig må antas at opplysningene kan innvirke på prisen, bør en, slik disse medlemmene ser det, være forsiktig med å kreve at tilstandsrapporten skal inneholde opplysninger om radon som bygger på slike mer usikre målinger. I den grad man skulle mene at det er behov for opplysninger om boligers radonnivå, blant annet på grunn av forholdet til mulig helserisiko, er det ikke naturlig å knytte dette til at en bolig omsettes. Boliger har i betydelig grad ulik omsetningshastighet, og det kan være like stort behov for radonmålinger i boliger som ikke skal selges.

4.2.7.2 Lovligheten av bygningsinnredninger m.m.

Rettspraksis viser at det oppstår en rekke tvister mellom selger og kjøper av bolig om ikke godkjente bygningsinnredninger, påbygg og ombygginger m.m., ikke minst i tilknytning til spørsmålet om hvilke deler av eiendommen som eventuelt kan leies ut.

Under arbeidet med den nye eiendoms­meglingsloven ble det drøftet om salgsoppgaven skulle inneholde opplysninger om bruken av bygningen og de enkelte rom oppfyller offentligrettslige krav. Slike regler ble imidlertid antatt å stille for store krav til meglers kunnskap om tekniske forhold ved eiendommen, og meglers opplysningsplikt ble derfor begrenset til opplysninger om «eventuell adgang til utleie av eiendommen eller deler av denne til boligformål» (§ 6–7 annet ledd nr. 7).

Selv om bygningssakkyndige forventes å ha bedre forutsetninger for å vurdere lovligheten av bygningsinnredninger enn meglere, mener også nærværende utvalg at det vil føre for vidt dersom tilstandsrapporten skal inneholde opplysninger om bruken av bygningen og de enkelte rom generelt oppfyller offentligrettslige krav.

De reglene i plan- og bygningslovgivningen som er avgjørende for om byggearbeider eller bruksendringer er lovlige, er til dels kompliserte og vage og overlater mye til myndighetenes skjønn. Reglene har også variert noe over tid, og utgangspunktet er at arbeider og bruksendringer som i sin tid var lovlige, ikke blir ulovlige bare fordi reglene senere endres.

Når det gjelder bruksendringer, f.eks. at kjeller- eller loftarealer som tidligere har vært benyttet til oppbevaring m.m., innredes slik at de egner seg til oppholdsrom (soverom, stuer), er dette meget utbredt. I mange tilfeller er de bygningsmessige endringene ikke søknads- eller meldepliktige. Derimot kan det være i strid med regelverket hvis slike rom tas i bruk til andre formål enn det som går frem av den opprinnelige søknaden om byggetillatelse. Hvor grensen går for en søknadspliktig bruksendring, kan ofte være vanskelig å fastslå. Utvalget har også inntrykk at av kommunene ofte ikke reagerer på slike bruksendringer, heller ikke hvor de av en eller annen grunn blir oppmerksomme på forholdet. I forbindelse med et salg kan spørsmålet komme på spissen: Kjøperen kan i ettertid gjøre gjeldende at han måtte legge til grunn at bruken av rommene var lovlig når han så at de var innredet til oppholdsrom, og selgeren ikke spesielt gjorde oppmerksom på at det på ett eller annet tidspunkt – kanskje i en tidligere eiers tid – var skjedd en bruksendring som det ikke var søkt tillatelse til. Kanskje henvender kjøperen seg til kommunen og oppnår at det blir nedlagt forbud mot bruken, eventuelt at det blir satt vilkår om utbedringer før tillatelse kan gis. For å unngå slike tvister kan det være nyttig om tilstandsrapporten har opplysninger om eventuelle ulovlige bruksendringer. På den annen side vil det ofte være praktisk meget vanskelig å få avklart om det er skjedd en ulovlig bruksendring. En henvendelse til kommunen vil antagelig ofte ikke gi noe sikkert svar, og et studium av opprinnelige tegninger og beskrivelser vil, om de i det hele tatt er tilgjengelige, ikke nødvendigvis gi noen avklaring.

Noe lignende gjelder utførelse i strid med gitt tillatelse, eventuelt utførelse i samsvar med godkjent søknad der søknaden beskriver et arbeid som ikke oppfyller reglenes krav, og dette ikke oppdages av kommunen (f.eks. krav til lydisolering mellom boenheter). I slike tilfeller kan kommunen gi pålegg om utbedring, eventuelt forbud mot bruk, hvis forholdet oppdages. For en sakkyndig kan det være meget komplisert å ta standpunkt til om det foreligger mulige grunnlag for pålegg fra kommunen.

Siden det som påvist kan være svært vanskelig – også for en bygningssakkyndig – å ta stilling til lovligheten av bygningsinnredninger, bruken av rom m.m., mener utvalget at det ikke generelt bør oppstilles krav om slike opplysninger i tilstandsrapporten.

I utkastet til boligsalgsrapport er det tatt med opplysninger bl.a. om romhøyde, volum i oppholdsrom, dagslys og rømningsveier (s. 23 i vedlegg 1). Dette er forhold som er relativt enkle å undersøke. Samtidig illustrerer opplysningen om romhøyde at det ikke er mulig for den bygningssakkyndige å si med sikkerhet om boligen oppfyller offentlige krav eller ikke. Teknisk forskrift til plan- og bygningsloven inneholder ikke bestemte krav til takhøyde, og i veiledningen fra Statens bygningstekniske etat – som ikke har forskrifts kraft – er det angitt noen «retningsgivende» romhøyder. Det kan ikke utledes noe krav om «netto romhøyde minst 2,4 m» (som utkastet til rapport nevner), og det kan derfor være fare for at en vurdering i forhold til et slikt kriterium blir misvisende. Ved den nærmere utarbeidelsen av kravene til tilstandsrapporten bør derfor forholdet til gjeldende tekniske krav nøye vurderes.

Et spørsmål som gjenstår å vurdere, er om tilstandsrapporten bør inneholde opplysninger om lovligheten av utleiemuligheter. Slike opplysninger er ofte av helt sentral betydning for kjøpere, bl.a. for finansieringen av boligkjøpet.

Når det gjelder muligheten for å leie ut rom innenfor samme enhet («hybel»), er utvalget av den oppfatning at tilstandsrapporten ikke bør inneholde noen slik vurdering. Den vanlige oppfatningen er at plan- og bygningslovgivningen ikke skiller mellom den bruk eieren gjør av bygget, og den bruk en leier gjør av det. Utleie av rom (hybel) innenfor en boligenhet krever i seg selv ingen tillatelse. Ved vurderingen av om slik utleie er lovlig, er det reglene om ulovlig bruksendring som er de mest aktuelle, og krav om at den bygningssakkyndige skal uttale seg om dette, synes, som påpekt over, å være en oppgave som i mange tilfeller er umulig å utføre.

Utvalget er derimot kommet til at tilstandsrapporten bør inneholde opplysninger om lovligheten av utleie av en egen bruksenhet på eiendommen. Normalt vil det være enklere å innhente opplysninger fra byggesaksavdelingen i kommunen om hvorvidt opprettelse av en slik enhet er i samsvar med opprinnelig byggesak eller senere tiltak som det er søkt eller meldt fra om, enn når det gjelder spørsmålet om bruksendringer m.m. innenfor samme enhet. Det vil riktignok ikke alltid være lett for den bygningssakkyndige å vurdere om en del av boligen skal regnes som en egen bruksenhet eller ikke i forhold til de offentligrettslige kravene. Reglene er usystematiske og mildt sagt omtrentlige på dette punktet. På den annen side vil det ofte gå frem av markedsføringen at boligen selges med en egen utleieenhet. I slike tilfeller bør den bygningssakkyndige rette en forespørsel til kommunen for å få fastslått om eiendommen er registrert med flere bruksenheter. Hvis forespørselen ikke gir noe klart svart, må det være tilstrekkelig at dette opplyses i tilstandsrapporten. Den bygningssakkyndige bør videre – så langt det er mulig ved en visuell besiktigelse – vurdere om de tekniske krav til egen branncelle er oppfylt i slike tilfeller.

Etter dette er det utvalgets oppfatning at tilstandsrapporten bør inneholde et eget punkt om utleie av selvstendig bruksenhet. Hvis spørsmålet om egen utleieenhet er aktuelt, bør den bygningssakkyndige uttale seg om dette. Ut over dette bør rapporten generelt inneholde en opplysning om at adgangen til utleie ikke er undersøkt eller vurdert.

4.2.7.3 Planer og planforslag

Utvalget har også drøftet om det bør innhentes opplysninger om planer og planforslag. Planer og planforslag kan virke inn på verdien av eiendommen, men samtidig kan innhenting av slike opplysninger påføre selger ytterligere kostnader. Så langt utvalget er kjent med, varierer kostnadene fra kommune til kommune, og de kan ligge opp er mot noen tusen kroner.

Systemet i den nye eiendomsmeglingsloven er at opplysninger om forholdet til «endelige» offentlige planer skal tas med i salgsoppgaven, jf. lovens § 6-7 annet ledd nr. 10. Begrunnelsen for at det ble avgrenset mot planer som ikke er «endelige», var i følge eiendomsmeglingslovutvalget at slike planer kan «være av mange slag, og svar på spørsmålet om når forslagene eventuelt blir vedtatt, kan være høyst usikkert», se NOU 2006:1 (Eiendomsmegling) s. 121.

Utvalgsmedlemmene Assev, Ebeltoft, Evensen, Hammerø, Hatlebakk, Heggheim, Holm, Lilleholt, Nordby og Rokhaug er av den oppfatning at også tilstandsrapporten skal inneholde opplysninger om endelige planer. De fleste salg skjer riktignok gjennom megler, slik at kjøper uansett vil få opplysninger om endelige planer i salgsoppgaven, men disse medlemmene mener at slike opplysninger naturlig hører hjemme i en tilstandsrapport. Her er det imidlertid viktig at megleren og den bygningssakkyndige samordner seg, slik at opplysningene ikke innhentes to ganger.

Disse medlemmene mener videre at tilstandsrapporten også skal inneholde opplysninger om planer som ikke er endelige (planforslag). Selv om planforslag, som påpekt av eiendomsmeglingslovutvalget, knytter seg til en rekke ulike forhold, og det også er usikkert om og eventuelt når forslagene blir vedtatt, vil opplysningene kunne være av stor interesse for potensielle kjøpere. Det må dessuten være bedre ut fra et samfunnsøkonomisk perspektiv at selger innhenter opplysningene, enn at dette overlates til kjøpere med den konsekvens at opplysningene i enkelte tilfeller innhentes flere ganger ved samme salg.

Det følger av plan- og bygningsloven 1985 § 27-1 nr. 1 annet ledd at når et område tas opp til regulering (reguleringsplan), skal det faste utvalget for plansaker sørge for at det blir kunngjort en melding om dette. Regelen gjelder tilsvarende for private reguleringsforslag, jf. § 30 tredje ledd, og for kommuneplaner, jf. § 20-5 annet ledd. Også forslag til fylkesplaner skal kunngjøres, jf. § 19-4 første ledd. Disse medlemmene mener at tidspunktet for kunngjøring kan være et egnet skjæringstidspunkt for hvilke planforslag som skal omtales i tilstandsrapporten.

Utvalgsmedlemmet Mæland mener på sin side at verken planer eller planforslag hører hjemme i en tilstandsrapport. Slike opplysninger bør det være meglers oppgave å fremskaffe.

4.2.7.4 Opplysninger om areal

Potensielle kjøpere har utvilsomt behov for informasjon om boligens areal. Når også dagens teknologi gjør det enkelt å måle opp arealet, er det utvalgets oppfatning at en angivelse av arealet bør inngå i tilstandsrapporten.

Debatten her til lands har særlig knyttet seg til hvilke arealer som skal måles, og hvilken betegnelse de ulike deler av arealet skal ha (boligareal, bruttoareal, nettoareal osv.). Representanter for eiendomsmeglerbransjen og Forbrukerombudet har sammen laget en veiledning til hvordan areal skal markedsføres, som nok vil være rådende i praksis. Forslaget bygger på standard for oppmåling av areal i NS 3940:2007 (Areal- og volumberegning av bygninger), som takseringsbransjen for øvrig har laget retningslinjer til.

Utvalget finner ikke grunn til å gå nærmere inn på ulike måter å beregne arealer på. Som Bolig­takstutvalget har påpekt, må det viktigste være å finne måter å beskrive boligens størrelse på som gjør at forbrukere kan orientere seg og sammenligne ulike boliger (Boligtakstutvalgets rapport s. 26). Praksis for oppmåling og angivelse av arealet bør derfor være likt i hele landet. Dette kan også bidra til å unngå tvister om såkalte arealmangler.

4.2.7.5 Energiattest

I henhold til mandatet skal utvalget se hen til Olje- og energidepartementets arbeid med å gjennomføre direktiv 2002/91/EF om bygningers energiytelse. Formålet med direktivet er å fremme en forbedring av energiytelsen i bygninger, bl.a. for å oppnå økt energieffektivitet. 8

Det foreligger nå forslag til endringer i energiloven som innebærer at selger av en bygning har plikt til å legge frem opplysninger om bygningens energimessige tilstand (energiattest) før avtale om salg blir inngått. 9 Salg av boliger faller innunder ordningen, og boligens energitilstand vil dermed bli en del av kjøpers beslutningsgrunnlag. Etter forslaget skal energiattesten være gyldig i ti år, noe som medfører at boliger som selges flere ganger i løpet av en tiårsperiode, kan benytte samme energiattest. Det legges opp til å utvikle et nettbasert verktøy slik at den enkelte boligeier, uten ekstern bistand, kan skaffe seg energiattest. Hvis selger ikke legger frem energiattest før salgsavtale inngås, antar departementet at dette vil kunne være en mangel som kan danne grunnlag for misligholdskrav mot selger etter privatrettslige regler (se Ot.prp. nr. 24 (2008–2009) s. 13). Departementet legger ellers opp til at Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE) får sanksjonsmuligheter dersom plikten ikke overholdes, og at sanksjon i form av administrativt overtredelsesgebyr er mest hensiktsmessig.

Spørsmålet utvalget skal vurdere i henhold til mandatet, er om tilstandsrapporten bør inneholde opplysninger om boligens energimessige tilstand (energiattest), med andre ord om energiattesten bør vedlegges tilstandsrapporten.

I motsetning til de forhold som hittil er drøftet, beror ikke energiattesten på den bygningssakkyndiges undersøkelser og vurderinger. Den enkelte forbruker kan, ved å benytte seg av det nettbaserte verktøyet, i utgangspunktet selv fremskaffe energiattest. Den bygningssakkyndiges arbeid vil dermed utelukkende kunne bestå i å passe på at slik attest vedlegges. Alternativt kan det kreves at den bygningssakkyndige selv bør lage energiattesten, noe som fremstår som mest betryggende. Den bygningssakkyndiges ansvar i den forbindelse bør kun omfatte at riktig data er lagt inn i det nettbaserte verktøyet. Uavhengig av hvilket alternativ som velges, medfører imidlertid krav om at tilstandsrapporten skal inneholde energiattest, neppe økte kostnader: Selger har uansett plikt til å fremlegge energiattest, og skal den bygningssakkyndige lage energiattesten, er dette antagelig raskt gjort.

Å gjøre energiattest til en del av tilstandsrapporten kan forenes med alle forslagene til modeller for å øke bruken av tilstandsrapport. Gjøres fremleggelse av tilstandsrapport frivillig, i den forstand at det bare knyttes kontraktsrettslige virkninger til fremleggelsen, vil kjøper, dersom selger velger å innhente tilstandsrapport, få fremlagt energiattest sammen med rapporten. Dersom selger velger å ikke innhente tilstandsrapport, vil selger uansett ha plikt til å legge frem energiattest etter de foreslåtte reglene i energiloven. Det at energiattesten på denne måte knyttes til tilstandsrapporten, med de eventuelle gunstige rettsvirkninger fremleggelse av tilstandsrapport fører med seg, kan gi selger ytterligere oppfordring til å legge frem energiattest. Utvalget finner derfor at energiattest bør utgjøre en del av tilstandsrapporten ved en frivillig ordning.

Utvalget er også av den oppfatning at energiattest bør gjøres til en del av tilstandsrapporten dersom fremleggelse gjøres til en lovpålagt plikt som sanksjoneres med for eksempel gebyr eller tinglysingssperre. Dette fremstår som en praktisk løsning ettersom håndhevingen da kan samordnes og bli mer effektiv: En selger som unnlater å legge frem tilstandsrapport (med energiattest), vil med hjemmel i energiloven kunne ilegges et administrativt gebyr, samtidig som kjøper i alle fall kan kreve erstattet utgiftene med å innhente energiattesten. I tillegg vil de sanksjoner som eventuelt besluttes ved unnlatt innhenting av tilstandsrapport, kunne komme til anvendelse. Oppstilles det unntak fra plikten til å fremlegge tilstandsrapport ved for eksempel salg til hjemmeboende barn eller leietager (sammenlign kap. 3.3), vil plikten til å legge frem energiattest være videre enn plikten til å legge frem tilstandsrapport. Unnlater selger å innhente energiattest i et slikt tilfelle, risikerer han like fullt å bli ilagt gebyr og å komme i erstatningsansvar overfor kjøper.

I og med at utvalgsmedlemmene Hammerø, Hatlebakk, Heggheim og Holm foreslår innført en lovpålagt plikt for selger til å innhente tilstandsrapport, og utvalget anbefaler at energisertifikatet bør bli en del av tilstandsrapporten, vil disse utvalgsmedlemmene påpeke det uheldige i at NVE er kontrollorgan for hvorvidt selger har fremlagt energi­sertifikat, mens tinglysingsmyndigheten, etter disse medlemmenes forslag, kontrollerer at tilstandsrapport er innhentet. En mer praktisk og samordnet løsning vil være at tinglysingsmyndighetene gjøres til kontrollorgan både for tilstandsrapporten og energisertifikatet.

4.2.7.6 Verdifastsettelse

Verdisetting kan knytte seg til å anslå markedsprisen på boligen, men den kan også knytte seg til å angi boligens tekniske verdi. Utvalget er delt i synet på hvorvidt tilstandsrapporten skal inneholde verdivurderinger.

Utvalgets medlemmer Assev, Evensen, Lilleholt, Mæland og Nordby mener at opplysning om markedsverdi eller teknisk verdi ikke bør være en del av det obligatoriske innholdet i en tilstandsrapport. Det vil stå partene fritt å avtale at en verdsettelse skal inngå i rapporten, men det er i tilfelle ikke en opplysning som bør omfattes av de særlige virkningene som loven – etter utvalgets forslag – tillegger en tilstandsrapport.

Disse medlemmene ser det slik at utvalget etter sitt mandat i første rekke skal foreslå regler som sikrer at det foreligger opplysninger om eiendommens tilstand. Det vil være anstrengt å se en verdifastsettelse som en opplysning om eiendommens tilstand, og det vil normalt ikke være aktuelt å fastslå at en eiendom er mangelfull på grunn av misvisende opplysninger om antatt verdi. Det kan nok tenkes situasjoner der et sterkt misvisende verdianslag kan føre med seg ansvar for den bygningssakkyndige, men det vil normalt være et selvstendig ansvar for misvisende informasjon og ikke et mangelsansvar som også kan gjøres gjeldende mot selgeren. Følgen av dette bør være at kravene til godkjente tilstandsrapporter etter utkastet her ikke bør inneholde noe om pris. Medlemmene ser potensielle kjøperes behov for å få en vurdering av boligens verdi, men dette behovet kan ivaretas i tilstrekkelig grad gjennom meglers prisantydning eller ved at verdsettelse avtales særskilt med den bygningssakkyndige. Markedsverdien vil dessuten kunne variere ut fra lokale forhold. Skal markedsverdien inntas i tilstandsrapporten, vil man kunne redusere muligheten for å benytte bygningssakkyndige uten lokal ekspertise, noe som kan svekke konkurransesituasjonen. Medlemmene Assev, Evensen, Lilleholt og Mæland påpeker i tillegg at særlig markedsverdien vil kunne endre seg raskt, og skal dette med i en tilstandsrapport, kan det bli problematisk å la tilstandsrapporten ha en gyldighetstid på ett år, slik disse medlemmene foreslår (se kap. 4.4).

Medlemmene Hammerø, Hatlebakk, Heggheim og Rokhaug mener derimot at tilstandsrapporten bør inneholde en verdivurdering foretatt av den bygningssakkyndige. For den som vurderer å kjøpe en bolig, er opplysninger om antatt verdi meget sentrale. Den enkelte interessent kan ha mangelfulle opplysninger om prisnivået for den aktuelle boligtypen på det aktuelle stedet. Det kan heller ikke ventes at en interessent skal være i stand til å gjøre seg opp en begrunnet mening om verdien på grunnlag av et prospekt og en kort visning (slik situasjonen gjerne er). Disse medlemmene mener det vil være et paradoks hvis de opplysningene en interessent får seg forelagt, skulle mangle kanskje det mest sentrale elementet i beslutningsgrunnlaget for et kjøp, nemlig verdien av boligen.

Disse medlemmene mener videre at interessentene bør få opplysninger om den bygningssakkyndiges vurdering av prisen, ikke bare meglerens vurdering gjennom prisantydningen for boligen. Den bygningssakkyndige kan gi en mer nøytral verdifastsettelse enn den megler setter, og vil derfor kunne være et nyttig supplement til meglers prisantydning. I den forbindelse pekes det på at megler ikke sjelden får sitt vederlag beregnet nettopp ut fra en prosentandel av prisen (provisjon). Det er heller ingen fare for at kostnadene med tilstandsrapporten øker. Kostnadene med innhenting av tilstandsrapport knytter seg nærmest utelukkende til å undersøke eiendommen og å fylle ut tilstandsrapporten; når det er gjort, vil verdien raskt kunne anslås.

Disse medlemmene peker videre på at den bygningssakkyndige er i stand til å gi mer utførlige og nyanserte opplysninger om verdien ved at det også fastsettes en teknisk verdi med utgangspunkt i hva det koster å sette opp bygningsmassen, med eventuelle fradrag for utidsmessighet, alder, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser og lignende. Den tekniske verdien må antas å gi verdifull informasjon i tillegg til antydningen om markedspris. Markedsprisen kan svinge sterkt over relativt korte tidsrom, men for lengre tidsrom vil det normalt være en sammenheng mellom priser på brukte boliger og kostnadene med å bygge boliger. For den som vurderer å kjøpe en bolig, vil den tekniske taksten derfor gi nyttige opplysninger.

Utvalgsmedlemmet Holm har inntatt et mellomstandpunkt, idet dette medlemmet mener at tilstandsrapporten i utgangspunktet bare bør inneholde informasjon om den tekniske verdien. Slik informasjon følger naturlig av at den bygningssakkyndige i tilstandsrapporten beskriver feil og avvik og anslår en økonomisk konsekvens av den registrerte tilstandssvekkelsen. Dersom selger er usikker på eiendomsmeglerens vurdering av markedsverdi og prisantydning og derfor ønsker en alternativ vurdering, kan han bestille dette av den bygningssakkyndige som en tilleggstjeneste.

Utvalgsmedlemmet Ebeltoft er enig med Holm i at tilstandsrapporten bør inneholde opplysninger om den tekniske verdien. Opplysninger om teknisk verdi, slik vi har i dag, kan være viktig for å angi hvor omfattende bygningsmasse det er tale om, noe som har betydning ved årlig vedlikehold og pris på utskiftninger. Det er viktig at kjøpere blir klar over at en høy teknisk verdi tilsier store kostnader når noe først må gjøres. Fradraget for utidsmessighet, alder, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser og lignende kan også si noe om i hvilken tilstand bygget befinner seg. Et høyt fradrag for alder og vedlikehold vil gi kjøpere et varsko om hvilken tilstand de kan forvente. Opplysninger om den tekniske verdien vil i tillegg i stor grad gjøre prissetting av forskjellige utbedringstiltak overflødig, jf. dette medlemmets standpunkt i kap. 4.2.8.4.

4.2.8 Presentasjon av opplysningene

4.2.8.1 Innledning

Det er av avgjørende betydning for at formålene med innhenting av tilstandsrapport skal oppnås (se kap. 3.2), at partene forstår innholdet i rapporten. Den bygningssakkyndiges vurderinger må derfor være opplysende og nyttige for partene, samtidig som det ved krav til utformingen av rapporten, bør tas hensyn til arbeidsmengden for de bygningssakkyndige og dermed kostnadene med å innhente rapporten.

Utvalget drøfter i det følgende hvordan opplysningene i rapporten bør presenteres for forbrukerne. Problemstillingen har først og fremst betydning for opplysninger om boligens tekniske tilstand. Av særlig interesse er spørsmålet om tilstandsrapporten skal inneholde opplysninger om levetidsbetraktninger og utbedringskostnader. Før utvalget går nærmere inn på disse spørsmålene, vil utvalget kort komme med noen mer generelle betraktninger om hvordan opplysningene bør presenteres.

4.2.8.2 Kort om oppbyggingen av tilstandsrapporten, beskrivelser, tilstandsgrader m.v.

Utvalget finner det hensiktsmessig at tilstandsrapporten innledningsvis inneholder et sammendrag av de viktigste opplysningene. Dette kan gjøre innholdet i rapporten mer tilgjengelig for forbrukere. I en slik oppsummering bør det være henvisning til hvor i tilstandsrapporten de ulike opplysningene nærmere er omtalt. Faren med en slik tilnærming er at enkelte nøyer seg med å lese sammendraget og ikke blir kjent med opplysninger som fremgår senere i rapporten. Slike opplysninger kan ikke påberopes som mangel, jf. avhl. § 3-10 første ledd. Utvalget antar imidlertid at dette ikke vil være et stort problem. Har den bygningssakkyndige unnlatt å omtale vesentlige svakheter i sammendraget, vil han kunne holdes ansvarlig. I de salgene som skjer gjennom megler, vil også megler måtte se igjennom rapporten (se nærmere om meglers plikter i kap. 7). Oppdager megler at den bygningssakkyndige har unnlatt å nevne vesentlige feil og avvik i oppsummeringen, må megler varsle om dette slik at tilstandsrapporten kan rettes.

Når det gjelder selve presentasjonen av opplysningene, mener utvalget at den bygningssakkyndige i størst mulig grad bør beskrive tilstanden på de ulike bygningsdelene. I den forbindelse bør den bygningssakkyndige rette oppmerksomheten mot tilstandssvekkelsene, altså om det er symptomer på svekkelser eller om det allerede er oppstått svekkelse eller skade, herunder alderssvekkelser. Slike beskrivelser kan gjerne kombineres med tilstandsgrader, for eksempel tilstandsgrad 0 til 3 som i den vedlagte tilstandsrapporten: Tilstandsgrad 0 gis dersom bygningsdelen er tilnærmet ny og uten symptomer på slitasje. Tilstandsgrad 1 er forbeholdt bygningsdeler som anses å ha normal bruksslitasje uten behov for strakstiltak. Tilstandsgrad 2 gir signal om behov for vedlikehold og tiltak i nær fremtid, og slike bygningsdeler bør overvåkes spesielt ettersom det her kan oppstå større skader og/eller følgeskader. Den siste tilstandsgrad, tilstandsgrad 3, angir kraftige symptomer på svekkelser, herunder sammenbrudd og total funksjonssvikt. Dette er forhold som må påregnes å utbedres umiddelbart eller innen svært kort tid. Angivelse av tilstandsgrader kan kombineres med fargebruk («trafikklys») eller symboler, men i så fall er det viktig at rapporten er forståelig også dersom den ikke skrives ut i farger.

Utvalgsmedlemmene Hammerø, Hatlebakk, Heggheim og Holm vil påpeke at bruk av farger/«trafikklys» er et godt pedagogisk og velkjent virkemiddel, som med fordel kan benyttes i tillegg til angivelse av tilstandsgrad. Det kan også være aktuelt å benytte «varseltrekant» for å angi et særlig faremoment. Folk flest kjenner godt faregradering ved slik fargeangivelse og varseltrekant, og fanger trolig raskt opp dette som risikoangivende ved tilstandsbeskrivelsen.

Til sist ønsker hele utvalget å påpeke at den bygningssakkyndige bør utvise forsiktighet med å innta forbehold av typen «bør undersøkes nærmere». Slike opplysninger gjør det vanskeligere for kjøper å fremme krav mot selger og hans forsikringsselskap, og en utvikling i retning av mange og generelle forbehold i tilstandsrapportene vil undergrave formålet med en ordning med tilstandsrapporter.

4.2.8.3 Levetidsbetraktninger

Et spørsmål utvalget i særlig grad har vurdert i tilknytning til hvilke krav som skal stilles til selve utformingen av tilstandsrapporten, er om tilstandsrapporten bør inneholde levetidsbetraktninger. Med det menes hvor lenge de ulike bygningsdelene eller innretningene er antatt å vare. Spørsmålet om levetidsbetraktninger skal angis, er dermed ikke aktuelt for opplysningene om de forhold som inngår i kap. 4.2.7 (radon, lovligheten av bygningsinnredninger, planer og planforslag osv.).

Å medta levetidsbetraktninger i tilstandsrapporten vil være svært nyttig for kjøper og medfører at kjøper får et bedre grunnlag for å vurdere eiendommen. Konsekvensen av å innta levetidsbetraktninger i tilstandsrapporten er imidlertid at omfanget av tvister kan øke. Etter dagens rettstilstand vil risikoen for hvor lenge bygningsdeler varer, i utgangspunktet ligge hos kjøper, såfremt selger har gitt opplysninger om relevante forhold. Gis det derimot i tilstandsrapporten uriktige opplysninger om hvor lenge en bygningsdel antas å vare, vil dette – i alle fall hvis opplysningene er noenlunde konkrete – kunne danne grunnlag for mangelskrav (om det ikke innføres regler som opphever selgers identifikasjon med den bygningssakkyndige), alternativt erstatningskrav mot den bygningssakkyndige. Når kjøper på denne måten får anledning til å påberope seg flere forhold, vil det også, alt etter hvilken modell som velges, være fare for at forsikringen ved eierskifte og den bygningssakkyndiges ansvarsforsikring blir dyrere. Å innta levetidsbetraktninger vil dessuten kunne øke kostnadene med å innhente tilstandsrapport.

Vurderingen av om tilstandsrapporten bør inneholde levetidsbetraktninger, kan, slik utvalget ser det, ikke drøftes løsrevet fra spørsmålet om hvor konkrete slike levetidsbetraktninger eventuelt skal være. Man kan her tenke seg to ytterpunkter: Det ene ytterpunktet er at den bygningssakkyndige helt generelt angir den erfaringsmessige levetid til en bestemt bygningsdel. Det er på denne måten det stort sett er gjort i den vedlagte tilstandsrapporten. Slike helt generelle opplysninger har nok en viss verdi for kjøper, samtidig som de vanskelig vil kunne medføre økt ansvar, og neppe heller vil medføre økte omkostninger ved verken forsikringer eller innhenting av tilstandsrapport. Utvalget er likevel noe skeptisk til om slike helt generelle opplysninger hører hjemme i en tilstandsrapport, og det vises til at man ikke trenger en bygningssakkyndig for å få fremlagt slike opplysninger. Disse opplysningene kan selger og kjøper finne på egen hånd.

Det andre ytterpunktet er at det gis helt konkrete opplysninger om levetidsbetraktninger. («Taket må påregnes skiftet om 10–12 år.») Slike opplysninger vil åpenbart være verdifulle for kjøper, men vil på den annen side i vesentlig større utstrekning enn ved helt generelle levetidsbetraktninger kunne danne grunnlag for krav fra kjøper mot selger eller den bygningssakkyndige. Det vil også kunne være tidkrevende for en bygningssakkyndig å anslå levetiden helt konkret, og ofte vil ikke dette la seg gjøre, i alle fall ikke uten inngrep i konstruksjonen, noe som kan føre til at omkostningene med innhenting av tilstandsrapport vil kunne øke i vesentlig grad.

Utvalget har på denne bakgrunn falt ned på å anbefale en mellomløsning som går ut på at den bygningssakkyndige tar utgangspunkt i alminnelige levetidsbetraktninger, men korrigerer disse ut fra helt konkrete forhold ved den enkelte bolig, som for eksempel materialvalg eller klimatiske forhold. («I alminnelighet varer et slikt tak i 20–30 år, men i dette nedbørsrike området vil levetiden normalt ikke være mer enn ca. 20 år.») Denne løsningen gir kjøper bedre informasjonsgrunnlag enn ved helt generelle opplysninger, dessuten vil det oppstå færre tvister og ulemper ellers enn ved helt konkrete levetidsbetraktninger. Det er i den forbindelse ønskelig at det fagorganet som skal administrere ordningen, sørger for at det utarbeiders noe mer materiale om hvordan bygningsdelers levetid beregnes, for å gjøre levetidsbetraktningene mer pålitelige.

4.2.8.4 Opplysninger om utbedringskostnader

Verdsetting av utbedringskostnader er nyttig for forbrukere. Det er lettere å forstå konsekvensen av de bemerkninger som gjøres i tilstandsrapporten, når det fremgår hva utbedringene koster. Dermed er det også lettere for forbrukere å vite hva de er villige til å by for eiendommen. Det kan imidlertid være vanskelig for en bygningssakkyndig å anslå utbedringskostnadene, som kan variere fra skifting av tak og utskifting av deler av det elektriske anlegget, til total rehabilitering av badet. Ofte vil heller ikke kostnadene kunne anslås med relativ stor grad av sikkerhet før det er gjort fysiske inngrep som viser det totale skadeomfang.

Selv om det er vanskelig å fastslå utbedringskostnadene, er samtlige medlemmer, med unntak av Ebeltoft, likevel av den oppfatning at slike bør forsøkes antydet i tilstandsrapporten. Forbrukerundersøkelser fra Danmark viser bl.a. at forbrukerne har vanskeligheter med å forholde seg kun til tilstandsgrader. 10 Slike misforståelser unngås dersom det opplyses om utbedringskostnadene.

Disse medlemmene mener at utbedringskostnader bare bør angis for bygningsdeler eller innretninger med tilstandsgraden 2 eller 3. I motsetning til det som gjelder for levetidsbetraktninger, vil utbedringskostnader også kunne være interessante å få vurdert ved høy konsentrasjon av radon i inneluften og ved ulovlige utleieenheter. Dette anbefales likevel ikke, ettersom den bygningssakkyndige i begrenset utstrekning skal innehente opplysninger om de nevnte forholdene. Dermed vil den bygningssakkyndige sjelden ha godt nok grunnlag til å vurdere utbedringskostnader vedrørende for høy radonkonsentrasjon og ulovlige utleiemuligheter.

For å ta hensyn til at beregning av utbedringskostnader kan innebærer store vanskeligheter, og for å hindre at de bygningssakkyndige for lett vil pådra seg ansvar, mener disse medlemmene at utbedringskostnadene kan anslås innenfor en temmelig rommelig margin. Det vises i den forbindelse til den vedlagte tilstandsrapporten hvor utbedringskostnader opp til kr 30.000 markeres med «liten økonomisk konsekvens» i grønn farge, utbedringskostnader fra kr 30.000 til kr 100.000 markeres med «middels økonomisk konsekvens» i gul farge, mens utbedringskostnader på over kr 100.000 markers med «høy økonomisk konsekvens» i rød farge. Dette kan være en hensiktsmessig løsning som avveier de her motstridende hensyn.

Ved angivelsen av de antatte utbedringskostnadene bør den bygningssakkyndige kort si noe om hva som ligger til grunn for beregningen, eksempelvis materialvalg og utbedringsmetode, siden prisene kan variere kraftig. Videre mener disse medlemmene at det bør opplyses i tilstandsrapporten at beregningene bygger på visuelle observasjoner og noen enklere fysiske inngrep, slik at forbrukere ikke får for store forventninger til anslaget.

Utvalgsmedlemmet Ebeltoft støtter ikke de øvrige medlemmenes forslag på dette punkt, ettersom spekulasjon omkring utbedringskostnadene kan virke prosessfremmende. Erfaring fra eierskifteselskapene er at det er vanskelig nok å finne riktige utbedringskostnader i ettertid, selv når skadeomfang er påvist. Dette skyldes at kostnadene varierer etter bl.a. hvilken utbedringsmetode man velger, og til hvilken standard gjenoppbygging skal foretas. At en takstmann skal klare dette i forkant av avdekking, uten engang kjennskap til skadeomfang og hva som må gjøres, fremstår som svært krevende.

Det er også noe uklart om de øvrige utvalgsmedlemmene ser for seg prissetting av rent vedlikehold, som i all hovedsak ikke innebærer mangelsansvar for selger. Ved bygningsdeler i dårlig stand vil prissetting av rent vedlikehold dessuten kunne medføre at den bygningssakkyndige vil måtte gjøre en jobb i forhold til kalkyler som ikke nødvendigvis har betydning for kjøpere som uansett har tenkt å rive og bygge ny eller skifte ut bygningsdelen. Hvis rent vedlikehold derimot ikke skal prissettes, vil det oppstå vanskelige grensedragninger mellom vedlikehold og «andre» byggefeil.

Etter dette medlemmets syn vil de her påpekte problemene kunne avhjelpes ved en fastsettelse av teknisk verdi, med fradrag for slitasje, elde og gjenstående arbeider, se medlemmets merknader under punkt 4.2.7.6.

4.2.9 Bruk av egenerklæringsskjema

Et spørsmål utvalget har drøftet, er om tilstandsrapporten, foruten å inneholde opplysninger basert på den bygningssakkyndiges undersøkelser, også bør inneholde en egenerklæring fra selger.

Egenerklæringen fra selger kan utformes på ulike måter. Et alternativ er at egenerklæringen utformes som et skjema selger skal fylle ut, slik som i de vedlagte tilstandsrapportene. Et alternativ som kan kombineres med det førstnevnte er at selger skal stadfeste at opplysningene i tilstandsrapporten etter selgerens kunnskaper er riktige, og at selgeren ikke kjenner til andre opplysninger om eiendommen som kjøperen har grunn til å regne med å få, og som kan virke inn på avtalen. Dette alternativet innebærer med andre ord at selger har plikt til å lese igjennom tilstandsrapporten og gi beskjed til den bygningssakkyndige dersom han oppdager feil slik at rapporten kan rettes, men uten at selger innestår for den bygningssakkyndiges vurderinger.

Utvalgets medlemmer Hammerø, Hatlebakk, Heggheim og Holm er av den oppfatning at egenerklæring utformet som et skjema selger kan fylle ut, bør gjøres til en del av tilstandsrapporten. Dette er hensiktsmessig siden den bygningssakkyndige kan bygge på disse opplysningene ved sine undersøkelser, samtidig som slike detaljerte egenerklæringer kan fungere som en «huskeliste» for selgers alminnelige opplysningsplikt. Slike egenerklæringer har også den fordelen at de kan samordnes med de erklæringene som benyttes av forsikringsselskapene ved salg av eierskifteforsikring. De nærmere detaljene om hvilke opplysninger selger skal fylle ut i egenerklæringsskjemaet, bør fastsettes av det organ som skal administrere ordningen.

Disse medlemmene er videre av den oppfatning at selgers egenerklæring også bør omfatte det sistnevnte alternativet, nemlig at selgeren bekrefter at opplysningene i tilstandsrapporten etter selgerens kunnskaper er riktige, og at selgeren ikke kjenner til andre opplysninger om eiendommen som kjøperen har grunn til å regne med å få, og som kan virke inn på avtalen. Dersom det kreves at selger, som kjenner eiendommen, leser igjennom rapporten, vil muligheten for at rapporten inneholder feil, minskes. I og med at selger ikke innestår for at den bygningssakkyndiges vurderinger er riktig, og det heller ikke forlanges at selgeren skal ha faglig innsikt, vil ikke en slik erklæring være for mye forlangt av selger.

Utvalgsmedlemmet Holm vil presisere at denne oppfatning for hans vedkommende er avhengig av at eierskifteforsikringsselskapene ikke opererer med en særskilt egenerklæring i tillegg til den egenerklæringen selger fyller ut som en del av tilstandsrapporten (hvis den får en slik egenerklæringsdel). Hvis eierskifteforsikringsselskapene fortsatt vil benytte sitt eget egenerklæringsskjema også i fremtiden, vil dette medlemmet støtte de øvrige medlemmene ( Assev, Ebeltoft, Evensen, Lilleholt, Mæland, Nordby og Rokhaug ) i deres standpunkt. Begrunnelsen er at det anses som uhensiktsmessig med to egenerklæringsskjemaer siden forbrukere da ved en misforståelse eller lignende kan komme til å svare ulikt i de to skjemaene.

Utvalgets medlemmer Assev, Ebeltoft, Evensen, Lilleholt, Mæland, Nordby og Rokhaug mener derimot at tilstandsrapporten ikke bør inneholde noen form for egenerklæring. En egenerklæring i form av et skjema selger skal fylle ut, som den bygningssakkyndige har plikt til å gjøre seg kjent med, må holdes adskilt fra tilstandsrapporten. Hvis egenerklæringen gjøres til en del av rapporten, kan det i enkelte situasjoner oppstå et vanskelig skille mellom feil i rapporten og opplysningssvikt fra selgeren. Det kan også være en fare for at den bygningssakkyndige passivt viser til selgers uttalelser og opplysninger, og at spørsmål til selger trer i stedet for reelle undersøkelser av boligen. En rekke selgere kjenner ikke boligen, for eksempel dersom de nylig har overtatt den ved arv, og uansett vil selgere ofte være uten byggteknisk kompetanse.

De samme innvendinger kan gjøres mot en ordning hvor selger skal stadfeste at opplysningen i tilstandsrapporten, så langt selger kjenner til, er riktige. En slik ordning med egenerklæring vil fort tvinge selgere til å gå god for den bygningssakkyndiges profesjonelle vurderinger. Mæland påpeker for sin del at mange selgere, etter hans erfaring, har problemer med å forstå innholdet i slike rapporter.

Eierskifteforsikringsselskapene har utarbeidet skjemaer hvor formålet er å fremskaffe informasjon om boligen. Disse står imidlertid på egne ben og er formulert ut fra selgers forutsetninger. Det bør de fortsatt gjøre, men det kan legges opp til et samarbeid mellom de ulike aktører om hvilke spørsmål som skal stilles for å få frem best mulig informasjon om boligen. Ofte kan det være nyttig for den bygningssakkyndige å få kjennskap til selgers egenerklæring i så måte før han skriver tilstandsrapporten.

4.2.10 Betydningen av at rapporten avviker fra de kravene til tilstandsrapportens innhold som er oppstilt

Det vil kunne ramme en selger hardt dersom tilstandsrapporter som ikke følger forskriftens krav til innhold, ikke anses å være en godkjent tilstandsrapport. Selger vil da til tross for at han har ment å innhente en godkjent tilstandsrapport, rammes av de rettsvirkningene som inntrer ved unnlatt innhenting av rapport. Utvalget er på den bakgrunn kommet til at en tilstandsrapport som er laget av en autorisert bygningssakkyndig, har virkning som en godkjent tilstandsrapport selv om rapporten avviker fra de oppstilte krav, med mindre avvikene er vesentlige eller åpenbare. Avvikene kan være vesentlige eller åpenbare om det for eksempel er benyttet et annet skjema enn det standardiserte.

4.3 Bruk av enhetlig skjema

Som nevnt i kap. 4.1 skal utvalget i henhold til mandatet vurdere krav til bruk av enhetlig skjema (eller lignende).

I dag benyttes ulike skjema avhengig av den bygningssakkyndiges organisasjonsmessige tilhørighet. Bruk av enhetlig skjema medfører imidlertid en rekke fordeler. Det kan gjøre det lettere for forbrukere å se at den innhentede tilstandsrapport er i samsvar med lovens krav og gir rettsvirkninger som følger av loven. Videre kan det ved bruk av enhetlig skjema være lettere å sette seg inn i opplysningene som gis, i og med at systemet vil være gjenkjennelig fra andre rapporter. Dermed vil det også kunne være lettere å sammenligne ulike boliger og da særlig bygningenes tekniske tilstand. Enhetlig skjema medvirker også til å sikre at rapporten inneholder opplysninger om de forholdene som loven krever. Utvalget kan ikke se at bruk av enhetlig skjema medfører ulemper av nevneverdig betydning, og mener at tilstandsrapporten bør utformes på slike skjema. Utvalget anbefaler at det organet som har ansvaret for ordningen, gis hjemmel til å fastsette den nærmere utformingen av et slikt enhetlig skjema.

Samtlige utvalgsmedlemmer med unntak av Holm, mener dessuten at det ansvarlige organ også skal kunne godkjenne blanketter laget av bygningssakkyndige eller deres organisasjoner. Innholdsmessig må slike blanketter oppfylle de kravene til innhold av tilstandsrapporten som er fastsatt i loven, men denne muligheten åpner for at det eksempelvis kan settes logoer på tilstandsrapporten.

Begrunnelsen for at Holm ikke kan støtte dette forslaget, er at det da kan oppstå fare for at ordningen med et enhetlig skjema utvannes. Bruk av ulike blanketter kan være egnet til å forvirre forbrukere, og dermed undergraves de hensyn nevnt over som taler for bruk av enhetlig skjema. Potensielle kjøperes mulighet til enkelt å sammenligne tilstandsrapporter på forskjellige aktuelle kjøpsobjekter vil også kunne vanskeliggjøres. Det kan i denne sammenheng vises til at det i Danmark, så langt dette medlemmet er kjent med, kun er anledning til å benytte det ene skjematuret som er utarbeidet av det offentlige.

4.4 Krav til at tilstandsrapporten skal være utformet innen en nærmere angitt tidsperiode

Som nevnt i kap. 4.1, skal utvalget også vurdere om det bør oppstilles krav til at tilstandsrapporten skal være utformet innenfor en «nærmere angitt periode før boligen legges ut for salg». Et slikt krav bidrar til å styrke troverdigheten til tilstandsrapporten. Jo nærmere opp til salget tilstandsrapporten er utarbeidet, desto mer kan man stole på at opplysningene er dekkende for boligens tilstand. Slik utvalget ser det, er det derfor ikke tvilsomt at det bør utformes krav til at tilstandsrapporten skal være utformet innenfor en nærmere angitt tidsperiode. Spørsmålet er hvor rommelig denne tidsperioden skal være.

Ved fastsettelsen av tidsperiodens lengde må det tas i betraktning at ikke alle boliger er like lett omsettelige. Gis tilstandsrapporten en for kort levetid, kan det føre til at selger må innhente opptil flere rapporter før boligen er solgt. Dette kan til en viss grad avhjelpes dersom det gis regler som gjør det mulig å fornye tilstandsrapporten, men selv med en slik ordning vil selger påføres kostnader, siden det må kreves at den bygningssakkyndige foretar ny befaring. Særlig for boliger i mindre sentrale strøk med lang reisetid for den bygningssakkyndige vil kostnadene med fornyelse kunne bli følbare.

Utvalgets medlemmer Assev, Evensen, Holm, Lilleholt, Mæland og Rokhaug mener at et krav om at tilstandsrapporten ved avtaleinngåelsen ikke bør være eldre enn ett år, balanserer de her nevnte hensyn. Bakgrunnen for at avtaleinngåelsen er valgt som skjæringstidspunkt, og ikke det tidspunkt boligen legges ut for salg, eller det tidspunkt kjøperen mottar rapporten, er nettopp å sikre at tilstandsrapporten ikke blir for gammel dersom det tar lang tid å selge boligen. Mye kan riktignok skje med en bolig på ett år, men disse medlemmene mener at kjøpers interesser er tilstrekkelig ivaretatt. Dersom selger har foretatt påkostninger og oppgraderinger, vil selger ha en egeninteresse i å opplyse kjøper om dette, og det er dermed neppe noen fare for at kjøpere ikke får slik informasjon. Blir derimot selger oppmerksom på feil og skader i løpet av ettårsperioden, vil selger i medhold av avhl. § 3-7 ha plikt til å opplyse om disse. At for eksempel banker og andre finansieringsinstitusjoner i utgangspunktet krever at tilstandsrapporten ikke skal være eldre enn seks måneder, henger nok sammen med at disse først og fremst er ute etter en verdivurdering, og verdien endrer seg gjerne raskere enn boligens tilstand.

Går det lengre tid enn ett år fra tilstandsrapporten er utformet til avtale om salg av bolig inngås, mener disse medlemmene at selger ikke trenger å innhente ny tilstandsrapport. Det bør her være tilstrekkelig at tilstandsrapporten fornyes, slik som i Danmark, hvor den bygningssakkyndige bestemmer i hvilket omfang fornyet gjennomgang av boligen er nødvendig. 11

Som det fremgår over, anbefaler disse medlemmene en gyldighetsperiode på ett år for å beskytte selgere som har vanskeligheter med å selge boligen sin. Dette hensynet slår ikke til dersom kjøper av boligen etter kort tid ønsker å videreselge den, og i disse tilfellene bør det, slik disse medlemmene ser det, i stedet gjelde en seksmåneders frist. Den nye tilstandsrapporten som innhentes, vil derimot komme innunder hovedregelen om ettårsfristen.

Utvalgets medlemmer Ebeltoft, Hammerø, Hatlebakk, Heggheim og Nordby mener at en gyldighetsperiode på ett år er for lang, og anbefaler i stedet at tilstandsrapporten ved avtaleinngåelsen ikke bør være eldre enn seks måneder. Mye kan skje med en bolig på ett år, og det er viktig at tilstandsrapporten er oppdatert. På samme måte som de øvrige utvalgsmedlemmene, mener disse medlemmene at tilstandsrapporten bør kunne fornyes dersom gyldighetsperioden er utløpt.

Ebeltoft ønsker for sin del særlig å påpeke at annen gangs befaring ikke vil bli like kostbar som den første. Alt skrivearbeid er allerede gjort, og befaringen kan begrenses i det omfang den bygningssakkyndige mener det er forsvarlig. Det er stort sett risikokonstruksjonene som det er viktig å vurdere på nytt, som eksempelvis å foreta nye fuktmålinger. Kan ny skade påvises, er det bare tale om mindre endringer i teksten. En del hus er dessuten ubebodd i salgsperioden. Er det ikke oppsyn med boligen, vil skader som oppstår i denne perioden vanskelig kunne avdekkes uten en fornyet gjennomgang. Her vil det være en trygghet for både kjøper og selger at den bygningssakkyndige foretar en ny gjennomgang, for å se om det har oppstått nye skader. Videre vil en del skader kunne utvikle seg raskt, og over en periode på ett år vil disse kunne medføre stor økonomisk konsekvens: For eksempel vil mindre vannlekkasjer fra gamle rør som ikke oppdages ved første befaring, raskt kunne utvikle seg til relativt store råte- og muggsoppskader og skadedyrsangrep. Mindre lekkasjer fra installasjoner som oppvaskmaskin, vaskemaskin og innbygde varmtvannsberedere uten avløp fra ekspansjonskran på et kjøkken kan i et tidsrom på et år utvikle seg til store fuktskader. Skjulte vvs-anlegg (som sisterne til wc) kan lekke og medføre store fuktskader med påfølgende mugg- og råteskader. Snøras fra tak kan dra med seg luftepipe og takstein, som kan medføre både store og mindre lekkasjeskader og resultere i betydelige kostnader. Tette takrenner og tett nedløp kan medføre stor fuktpåkjenning på drenering og kondensskader i kjølerom. Slike skader kan oppstå innenfor et forholdsvis kort tidsrom, i enkelte tilfeller i løpet av få uker.

Fotnoter

1.

I skriv til utvalget fra Protector Forsikring ASA datert 15. juni 2007 opplyses det at klagefrekvensen på eierskifteforsikringen er 22 % på enebolig, mens den er 10 % på leiligheter.

2.

Dette er løsningen i dansk rett ved salg av «ejerlejligheder», se Bekendtgørelse av 16. desember 2008 nr. 1309 § 20.

3.

Se nettsiden til Statens strålevern: http://www.nrpa.no/ips/core/IPS_printer.asp?ch=&io=1001017 (besøkt 1. oktober 2008)

4.

Opplysningen er hentet fra nettstedet over.

5.

Se nettsiden til Statens strålevern (besøkt 21. februar 2009): http://www.nrpa.no/index.asp?startID=&topExpand=&subExpand=&strUrl=//applications/system/publish/view/showobject.asp?infoobjectid=1001016&menuid=1000452

6.

Se nettsiden til Statens strålevern (besøkt 21. februar 2009): http://www.nrpa.no/index.asp?startID=&topExpand=&subExpand=&strUrl=//applications/system/publish/view/showobject.asp?infoobjectid=1001012&menuid=1000458

7.

Se nettsiden til Statens strålevern: http://www.nrpa.no/ips/core/IPS_printer.asp?ch=&io=1001017 (besøkt 1. oktober 2008)

8.

Se direktiv 2002/91/EF artikkel 1, jf. innledningen pkt. 3.

9.

Det følgende bygger på Ot.prp. nr. 24 (2008–2009).

10.

Dette bygger delvis på at forbrukerne feilaktig tror at stigende tilstandsgrad (K-verdi) betyr stigende utbedringskostnader (Realdaniarapporten s. 8–9), noe som selvsagt er avhengig av den nærmere utforming av rapporten.

11.

Bekendtgørelse om huseftersynsordningen 16. desember 2008 nr. 1309 § 19.

Til dokumentets forside