10 Økonomiske og administrative konsekvenser

Det er en overordnet målsetting med lovforslaget å forenkle reglene i tomtefesteloven om innløsning og forlengelse, for med dette å bidra til at konfliktnivået dempes, og at den rettsusikkerhet som mange føler i dag reduseres. Forslaget antas derfor å medføre - i hvert fall på sikt - at færre ressurser brukes på juridisk bistand til vurdering av tomtefestespørsmål. Forslaget om forbud mot tomteverdiklausuler etter en overgangsperiode vil antakelig på sikt medføre at færre ressurser brukes på juridisk bistand til spørsmål om regulering av festeavgift.

En annen konsekvens av regelforenklingen er at Justisdepartementet og fylkesmennene vil bruke mindre ressurser på behandling av innløsningssøknader etter tomtefesteloven §§ 32 og 33.

En konsekvens av forslaget om forenkling av reglene om beregning av innløsningssum er at festeren i noen festeforhold må betale mer for tomten enn etter gjeldende rett, mens bortfesteren i andre tilfeller får lavere innløsningspris enn etter gjeldende rett. Innløsningssummen blir høyere enn etter gjeldende rett i de tilfellene hvor festekontrakten gjelder på ubestemt tid, og i de tilfellene hvor festeren har rett til å kreve forlengelse på samme vilkår som før. Dette henger sammen med at en kapitalisering i tradisjonell forstand etter gjeldende rett, med kapitaliseringsfaktor på 20, i disse tilfellene ville føre til en lavere neddiskontert nåverdi av de framtidige festeavgiftene enn hva forslaget om en multiplikator på 30 vil føre til. Departementet har under punkt 6.4 gjort rede for bakgrunnen for at multiplikatoren er satt til 30, og påpeker også der at den foreslåtte modellen ikke er ment å ses som en kapitalisering i tradisjonell forstand.

I de festekontraktene som er tidsbegrenset, og hvor festeren ikke har rett til forlengelse på samme vilkår, er det vanskeligere å si med sikkerhet om bortfestersiden generelt kommer bedre, likt etter dårligere ut enn dersom innløsning ikke hadde funnet sted. Dersom det er mange år igjen av festetiden, vil en kapitalisering av festeavgiften på innløsningstidspunktet antas å gi en dekkende utmåling av det økonomiske tapet. En multiplikator på 30 vil også i disse tilfellene gi en høyere neddiskontert nåverdi enn kapitalisering etter gjeldende rett. Selv om det legges til grunn at festeavgiften ville blitt vesentlig høyere ved forlengelse ved kontraktens utløp, f.eks. 30 år etter innløsningstidspunktet, vil den neddiskonterte verdien av en framtidig høyere festeavgift likevel ikke gi særlig store utslag i utmålingen på innløsningstidspunktet.

Tilsvarende vil det være når det er mange år igjen av festetiden i de festekontraktene hvor festeren ikke har rett til å kreve forlengelse, slik at grunneieren kan avvikle festeforholdet og f.eks. selge tomten uten påhefte av festerett: Dersom det er mange år igjen av festetiden på innløsningstidspunktet, vil den diskonterte verdien av en frigjort tomt på innløsningstidspunktet bli så vidt lav at en vesentlig stigning i råtomtverdien ikke gir store utslag på innløsningstidspunktet. Legges en kapitaliseringsrente på 5 prosent til grunn, vil nåverdien av en tomt som takseres til 200 000 kroner om 30 år være 46 280 kroner. Om det legges til grunn en taksering på 400 000 kroner om 30 år, utgjør dette 92 560 kroner på innløsningstidspunktet etter samme rentefot. Som påpekt ovenfor må det også her ses hen til at en multiplikator på 30 innebærer et påslag til fordel for grunneieren, sammenlignet med en tradisjonell diskontering som nevnt i eksemplet. Dette påslaget kompenserer grunneieren for en del av verdistigningen som ikke gjenspeiles i en festeavgift som kun har vært inflasjonsjustert.

I en noe annen kategori kommer de kontrakter som har få år igjen før de utløper, og festeren ikke har rett til forlengelse. Forutsatt at festeavgiften har vært inflasjonsjustert, vil innløsningssummen etter lovforslaget normalt utgjøre den inflasjonsjusterte markedsverdien av råtomten på tidspunktet for inngåelse av festeavtalen. Dersom råtomtverdien har steget vesentlig mer enn pengeverdien siden festeavtalen ble inngått, vil derimot innløsning etter lovforslaget gi en lavere innløsningssum enn hva råtomtverdien på innløsningstidspunktet tilsier. Dette gjelder i første rekke tomter i pressområder der verdistigningen i eiendomsmarkedet har vært størst. I de avtalene som har regulering av festeavgiften etter tomteverdien, vil derimot multiplikasjonsmodellen gi en innløsningssum som ligger nærmere råtomtens markedsverdi.

De økonomiske konsekvenser av lovforslaget er for øvrig beskrevet i større detalj i punkt 6.5. Departementet gjør også oppmerksom på at valget av multiplikator må ses i sammenheng med vurderingen av de grunnlovsmessige sider av lovforslaget, se nærmere om dette i punkt 6.5.

For de berørte festekontraktene vil forbudet mot tomteverdiklausuler på sikt føre til lavere festeavgifter enn en avtalehjemlet beregning basert på tomteverdien tilsier, dersom eiendomsprisene stiger mer enn konsumprisindeksen. Dersom eiendomsprisene synker, kan forslaget på sikt etter forholdene derimot gi høyere festeavgifter enn en beregning basert på tomteverdien ville gitt etter någjeldende § 15 første og annet ledd.

Det offentlige er part i festekontrakter både som bortfester og fester. Men fordi endringene er avgrenset til bolig- og fritidsfeste, vil det offentlige bare bli berørt som bortfester, og da på samme måte som private bortfestere.

De økonomiske konsekvensene av lovforslaget for festere og bortfestere er for øvrig drøftet i tilknytning til de enkelte emner i proposisjonen.