Prop. 64 L (2020–2021)

Endringer i plan- og bygningsloven, eierseksjonsloven og matrikkellova (endret regelverk for eksisterende byggverk og oppdeling av boenheter til hybler mv.)

Til innholdsfortegnelse

9 Merknader til de enkelte paragrafer i lovforslaget

Til endringene i plan- og bygningsloven

Til § 1-1

Femte ledd tredje punktum er ny, men en kodifisering av gjeldende rett. Det overordnede prinsippet om universell utforming ivaretas både av krav til universell utforming og krav til tilgjengelighet. Endringen innebærer å tilføye tilgjengelighet som et overordnet hensyn i lovens formålsbestemmelse, slik at det ikke er tvil om at også tilgjengelighet er et overordnet hensyn som skal ivaretas. Tilføyelsen endrer ikke på kravsnivået til universell utforming og tilgjengelighet som er fastsatt i byggteknisk forskrift.

Med universell utforming siktes det til allmenngyldige utforminger av hovedløsninger, det vil si at de samme løsninger skal kunne brukes av alle, uavhengig av funksjonsevne. Som hovedregel er krav om universell utforming avgrenset til å gjelde for publikums- og arbeidsbygg, samt ulike uteområder. Med tilgjengelighet menes særskilte løsninger for personer med nedsatt funksjonsevne. Byggteknisk forskrift stiller dette kravsnivået for boliger. Se punkt 5.1 for nærmere omtale.

Til § 3-1

Første ledd bokstav d gis et tillegg om at det ved planlegging skal legges til rette for tilstrekkelig boligbygging. Kjernen i bestemmelsen i § 3-1 første ledd bokstav d) er at planlegging skal sikre en samfunnsøkonomisk verdiskapning i vidt perspektiv. Tilrettelegging for tilstrekkelig boligbygging vil gjøre det mulig å gi en bedre dekning av etterspørselen etter boliger i byer og bynære strøk. Boligbygging vil både skape verdi for den enkelte som skal ha et sted å bo, og skape økt sysselsetning og næringsutvikling innen nærliggende områder. Videre vil tilrettelegging for boligbygging i planleggingen bidra til å legge forholdene til rette for raskere, enklere og rimeligere boligbygging, og dermed også legge grunnlag for at flere kan få mulighet til å skaffe seg en egen bolig. Se punkt 5.2 for nærmere omtale.

Til § 11-9 nr. 5

Endringen i § 11-9 nr. 5 er i hovedsak språklig. Som følge av at gjeldende § 31-6 er foreslått opphevet, fjernes henvisningen til at det kan gis bestemmelser om «utnytting av boligmassen etter § 31-6». Nytt i bestemmelsen er tilføyelse om at det i kommuneplan kan gis bestemmelser om «oppdeling av boenheter til hybler», jf. dagens § 31-6 første ledd bokstav c. Endringen medfører dermed ingen innholdsmessig endring av kommunens myndighet til å gi slike bestemmelser til kommuneplanens arealdel. Kommunen kan for eksempel med hjemmel i bestemmelsen gi planbestemmelser som setter vilkår for eller forbyr at boenheter deles opp i mange hybler. En slik bestemmelse til kommuneplanens arealdel kan for eksempel lyde slik: Boenhetene i område BBB (boligbebyggelse-blokkbebyggelse) 1 til BBB 3, kan ikke oppdeles til hybler. På den annen side gir bestemmelsen ikke hjemmel for å gi planbestemmelser som forbyr at en eier etablerer en eller flere utleieenheter (hybel eller hybelleilighet) i egen bolig.

Kommunen avgjør selv om den, ut fra de lokale forholdene, skal ha slike bestemmelser og eventuelt hvor en slik bestemmelse skal gjelde i kommunen. Endringen vil derfor fortsatt være i samsvar med hjemmelen kommunene fikk til å gi vedtekt om slike forhold da plan- og bygningsloven 1985 fikk § 91 a, jf. Ot.prp. nr. 39 (1993–94) side 150. Forarbeider og praksis knyttet til plan- og bygningsloven 1985 § 91 a og plan- og bygningsloven § 31-6 første ledd bokstav c er fortsatt relevant.

Se punkt 4.13 og 6 for nærmere omtale.

Til § 12-7 nr. 2

I § 12-7 nr. 2 gis en utdyping av kommunens vide adgang til å gi bestemmelser for å fremme eller sikre formålet med reguleringen. Utdypingen går ut på at det også kan gis reguleringsbestemmelser med vilkår for eller forbud mot oppdeling av boenheter til hybler. Endringen vil også gi den enkelte kommune mulighet til å følge opp krav eller forbud gitt i medhold av § 11-9 nr. 5 til kommuneplanens arealdel i en etterfølgende og mer detaljert reguleringsplan. Ordlyden i bestemmelsen er for øvrig gitt en språklig endring uten materiell betydning, men utgjør en tydeliggjøring av hjemmelsgrunnlaget til å gi bestemmelser til reguleringsplan etter § 12-7 nr. 2. Se merknad til § 11-9 nr. 5 og punkt 6 for nærmere omtale.

Til § 16-3

Som følge av at gjeldende § 31-8 om utbedringsprogram oppheves, er § 16-3 tredje ledd om ekspropriasjon med grunnlag i utbedringsprogram overflødig. Nåværende tredje ledd strykes, og tidligere fjerde ledd blir tredje ledd. Se punkt 4.14 for nærmere omtale.

Til § 20-1

Hovedombygging skilles ut som eget tiltak i første ledd ny bokstav n. Med hovedombygging menes (gjennomgripende) endringer eller reparasjoner som er så omfattende at hele byggverket i det vesentlige fremstår som fornyet. Det er ikke mulig å gi en presis definisjon av begrepet eller uttømmende oversikt over hva som utgjør en hovedombygging. Det må trekkes en grense mot gjenoppføring av bygning på eksisterende fundament eller grunnmur. Dette regnes ikke som hovedombygging, men som oppføring av nytt byggverk, jf. § 20-1 første ledd bokstav a. Det er klagerett på kommunens vurdering av om tiltaket utgjør en hovedombygging. Se punkt 5.3 for nærmere omtale.

Som følge av at § 31-6 oppheves, er deler av § 20-1 bokstav g overflødig. Formuleringen «samt annen ombygging som medfører fravikelse av bolig» fjernes fra bokstav g. Se punkt 4.13 for nærmere omtale.

Til § 21-4

Bestemmelsen viderefører gjeldende § 31-2 tredje ledd andre og tredje punktum. Bestemmelsen er en saksbehandlingsregel som suspenderer kommunens plikt til å behandle søknaden innenfor de frister som ellers gjelder, jf. § 21-7. Bestemmelsen gjelder i tilfeller der kommunen vil utsette behandlingen fordi eieren er blitt forhåndsvarslet om ekspropriasjon. Det vil si at plikten til å behandle søknaden suspenderes. Det er i bestemmelsen presisert at kommunens adgang til å utsette behandlingen av en søknad gjelder dersom tiltaket etter kommunens vurdering kan fordyre et eventuelt ekspropriasjonsinngrep. Se punkt 5.4 for nærmere omtale.

Til § 21-6

Første ledd første punktum til og med fjerde punktum viderefører dagens § 21-6. Første punktum slår fast hovedregelen om at bygningsmyndighetene ikke skal ta stilling til privatrettslige forhold ved behandling av søknad om tillatelse. Unntak fra dette gjelder der loven selv oppstiller vilkår om at bygningsmyndighetene må ta stilling til privatrettslige forhold. De mest kjente eksemplene på dette er §§ 27-1 om vannforsyning, 27-2 om avløp og 27-4 om atkomst. Et annet eksempel er § 21-2 sjette ledd med videre henvisning til matrikkellova § 9, som regulerer hvem som kan fremsette søknad om oppretting av ny grunneiendom (fradeling). Det er da disse bestemmelsene som danner grunnlag for eventuell avvisning og klage, og ikke § 21-6.

I første punktum er begrepet «byggesøknad» erstattet med «søknad om tillatelse». Endringen innebærer ingen realitetsendring. Det er videre gjort enkelte mindre språklige forbedringer. Disse utgjør heller ikke realitetsendringer.

Er det «åpenbart» at tiltakshaver ikke har de privatrettslige rettigheter søknaden forutsetter, følger det av andre punktum at bygningsmyndigheten skal avvise søknaden. Vilkåret om «åpenbart» innebærer at terskelen for å avvise er høy, og skal forbeholdes tilfellene der det fremgår utvetydig av offentlige registre, dommer, avtaler eller lignende at tiltakshaver ikke har noen rådighet over byggetomta, herunder at det for eksempel foreligger et privat deleforbud til hinder for oppretting av ny grunneiendom.

Anførsler fra tredjemenn om at negative byggeservitutter er til hinder for å realitetsbehandle søknaden, gir derimot ikke grunnlag for avvisning etter § 21-6, se Ot.prp. nr. 45 (2007–2008) punkt 7.5.4.

Første ledd tredje punktum er ny, og slår fast at bygningsmyndighetenes plikt til å avvise etter første ledd andre punktum ikke gjelder der det er reist sak for jordskifteretten om det privatrettslige forholdet. Bygningsmyndighetene skal altså i disse tilfellene realitetsbehandle søknaden etter plan- og bygningsloven. Der jordskifterettenes behandling av saker krever at det foreligger en offentligrettslig tillatelse etter plan- og bygningsloven, vil denne bestemmelsen sikre at de kan behandle saken. Bygningsmyndighetene foretar kun vurdering av forholdet til plan- og bygningsloven, mens vurderingen og avgjørelsen av det privatrettslige forholdet overlates til jordskifteretten.

Bygningsmyndighetenes behandling av søknaden innebærer ingen avgjørelse av de underliggende privatrettslige forhold, jf. fjerde punktum. Tiltakshaver har alene ansvaret og risikoen for at han/hun har de nødvendige privatrettslige rettigheter til å gjennomføre tiltaket.

Som et alternativ til direkte avvisning av søknaden, kan bygningsmyndighetene etter femte punktum fastsette frist for supplering av søknaden med informasjon eller dokumentasjon som klargjør de privatrettslige forholdene. Det vises for øvrig til Prop. 99 L (2013–2014) punkt 14.1 for nærmere omtale av undersøkelsesplikten.

Avvisning forutsetter at det er åpenbart at tiltakshaver mangler de privatrettslige rettighetene søknaden forutsetter. Dersom kommunen vurderer at dette vilkåret ikke er oppfylt på vedtakstidspunktet, har de plikt til å realitetsbehandle søknaden. Det følger av nytt andre ledd at bygningsmyndighetenes avgjørelse om ikke å avvise en søknad på bakgrunn av anførsler om privatrettslige forhold, er unntatt fra forvaltningsloven kapittel VI om klage og omgjøring. Dette innebærer videre at bygningsmyndighetene heller ikke er forpliktet til å behandle søknaden på nytt der anførsler om privatrettslige forhold først blir gjort gjeldende etter at vedtak er fattet.

Se punkt 5.5 for nærmere omtale.

Til § 25-4

Første ledd er i all hovedsak videreføring av gjeldende § 31-7 første ledd. Det er foretatt enkelte språklige og strukturelle endringer, uten at det er ment å foreta realitetsendringer.

Andre ledd er ny, men er kun kodifisering av gjeldende rett. Etter første punktum har plan- og bygningsmyndighetene plikt til å varsle i forkant dersom det skal gjennomføres tilsyn i private hjem. Det følger av andre punktum at tilsynet kan begrenses til deler av boligen. Et eksempel kan være at plan- og bygningsmyndighetene har mottatt opplysninger om at kjelleren eller garasjen leies ut ulovlig til boligformål. Med mindre plan- og bygningsmyndighetene har fått konkrete tips eller informasjon om ulovligheter i andre deler av boligen, skal tilsynsbesøket avgrenses til kjelleren eller garasjen. Se punkt 5.6 for nærmere omtale.

Til § 25-5

Bestemmelsen er ment som videreføring av gjeldende § 31-7 andre ledd. Det er kun foreslått mindre endringer i språk og struktur uten at det er ment å foreta realitetsendringer. Det følger av bestemmelsen at eier eller bruker har plikt til å gi plan- og bygningsmyndighetene adgang til arealet eller byggverket. Dette omfatter også deler av arealet eller byggverket. Videre har eier eller bruker plikt til å legge frem dokumentasjon som allerede foreligger. Det er ikke adgang til å kreve at det utarbeides ny dokumentasjon. Se punkt 5.6 for nærmere omtale.

Til § 29-2

Bestemmelsens andre punktum er nytt, men er i hovedsak videreføring av gjeldende § 31-1. Flyttingen av meningsinnholdet i § 31-1 innebærer at avslagshjemmelen i § 29-2 utvides tilsvarende. Historiske, arkitektoniske og kulturelle verdier ved fasaden til et byggverk vil etter endringen være kriterier som inngår i vurderingen av visuelle kvaliteter ved tiltak på eksisterende byggverk. Det er flere forhold, til dels overlappende, som inngår i vurderingen av om et byggverks fasade har kulturelle, historiske eller arkitektoniske verdier. Det kan være relevant å legge vekt på om byggverket representerer lokal byggeskikk eller en særlig stilperiode, eller om byggverket gjenspeiler tekniske innovasjoner med henblikk på konstruksjon eller materialvalg. Videre kan det være relevant å vektlegge byggverkets eventuelle bidrag som kilde til historisk kunnskap om for eksempel bygningshistorie eller arkitektur. I denne forbindelse vil det være av betydning i hvor stor grad byggverkets fasade har beholdt sitt opprinnelige uttrykk. Tilstanden på byggverket kan også inngå i vurderingen.

Et avslag etter § 29-2 må begrunnes, jf. forvaltningsloven §§ 24 og 25. Begrunnelsen skal inneholde hvilke fakta man legger til grunn, og hvilke momenter man har tillagt vekt ved vurderingen av disse. At byggverk er registrert i SEFRAK-registeret eller oppført på lokal bevaringsliste, kan inngå som et av flere relevante momenter i begrunnelsen, men slik registrering er ikke i seg selv tilstrekkelig som selvstendig begrunnelse for avslag. Kommunen må foreta en faglig, konkret og selvstendig vurdering av byggverkets verneverdi dersom den vil avslå et tiltak etter § 29-2.

Vurderingen etter nytt andre punktum er underlagt kommunens frie skjønn. jf. bruken av «kan». Etter forvaltningsloven § 34 andre ledd tredje punktum skal klageinstansen legge stor vekt på det kommunale selvstyret i tilfeller der kommunen har valg mellom flere lovlige handlingsalternativ. Ved behandling av eventuell klage bør derfor fylkesmannen være tilbakeholden med å overprøve kommunens vurderinger etter § 29-2.

Se punkt 5.7 for nærmere omtale.

Til § 29-12

Bestemmelsen viderefører gjeldende § 31-2 tredje ledd første punktum. Innhold i bestemmelsen er klargjort og presisert, og den har fått et videre anvendelsesområde enn tidligere. Bestemmelsen gjelder generelt i saker der det er fattet vedtak om ekspropriasjon, ikke kun der tiltaket er på eksisterende bygning. Formålet med bestemmelsen er å gi kommunen mulighet til å stanse gjennomføring av tiltak som kan fordyre ekspropriasjonen. Det er presisert at bestemmelsen er en materiell avslagshjemmel, ved å erstatte «unnlate å gi tillatelse» med «avslå». Det er også presisert i bestemmelsen at kommunens adgang til å avslå søknad om tillatelse gjelder dersom tiltaket «kan fordyre en vedtatt ekspropriasjon». Se punkt 5.4 for nærmere omtale.

Til § 31-1

Bestemmelsen viderefører i hovedsak gjeldende § 31-3 første ledd. Kriteriet om at et byggverk eller installasjon ikke skal virke skjemmende i seg selv eller i forhold til omgivelsene videreføres ikke.

Bestemmelsen slår fast at eieren eller den ansvarlige har plikt til å holde et byggverk eller en installasjon i forsvarlig stand. Begrepene «byggverk», «installasjon» og «eier eller den ansvarlige» er nærmere definert i punkt 4.1.4. Plikten etter bestemmelsen er begrenset til å opprettholde en minimumsstandard for hva som er en forsvarlig stand. De beskyttede interessene er personer, eiendom og miljø.

Kravet til forsvarlig stand betyr for det første at vesentlig ulempe for personer, eiendom eller miljø unngås. En vesentlig ulempe kan for eksempel være manglende vedlikehold av et byggverk som virker skjemmende eller hindrer andre i å utvikle sin eiendom på ønsket måte. For det andre betyr kravet til forsvarlig stand at fare for skade på personer, eiendom eller miljø unngås. Fare for skade på personer eller eiendom kan for eksempel være en løs bygningsdel som kan falle ned og gjøre skade.

Se punkt 4.1 for nærmere omtale.

Til § 31-2

Bestemmelsens første ledd slår fast hovedregelen om at tiltak på byggverk må oppfylle relevante krav i plan- og bygningsloven, herunder også byggteknisk forskrift. Begrepet «tiltak» omfatter opplistingen av tiltak i § 20-1. Det er konstruksjonen, bygningsdelen, rommet eller delen av byggverket som berøres av arbeidet som skal følge gjeldende byggteknisk forskrift. For hovedombygging gjelder dette hele byggverket. Hva som menes med hovedombygging, er presisert i punkt 5.3.4. Ved bruksendring kan hele bruks-/boenheten omfattes. «Relevante krav» innebærer at tekniske krav som stilles må fylle en funksjon og ha en effekt i byggverket. Bestemmelsen er i hovedsak videreføring av § 31-2 første ledd.

Etter andre ledd kan bygningsmyndighetene stille vilkår for tillatelse at andre deler av byggverket som berøres av det omsøkte tiltaket, settes i forsvarlig stand. Bestemmelsen er et alternativ til å gi avslag. Den gir derimot ikke anledning til å kreve oppgradering av større deler av byggverket enn det saklig sett er behov for. Bestemmelsen er i hovedsak videreføring av dagens § 31-2 andre ledd.

Tredje ledd gir hjemmel til å vedta forskrifter om hvilke krav som skal gjelde ved tiltak på eksisterende byggverk. Bestemmelsen er en videreføring av dagens § 31-2 femte ledd.

Se punkt 4.2 for nærmere omtale.

Til § 31-3

Første ledd regulerer byggverk som er eller brukes i strid med gjeldende plan. Bestemmelsen viderefører i det alt vesentligste § 31-2 første ledd andre punktum. Det er tillatt å videreføre den tidligere etablerte, lovlige bruken. Skal det derimot foretas endringer av byggverket eller bruken av dette, oppstår spørsmålet om forholdet til den gjeldende planen. Hovedombygging, tilbygging, påbygging og underbygging er tiltak som må være i samsvar med den gjeldende planen. Det samme gjelder bruksendring eller vesentlig utvidelse eller endring av tidligere drift. Dette følger også av §§ 11-6 og 12-4 om rettsvirkninger av plan, og det er derfor tatt inn henvisning til disse bestemmelsene.

Senere vedtatt plan skal ikke være til hinder for å foreta enkelte arbeider på eksisterende byggverk. Andre ledd lister opp hvilke tiltak som faller utenom opplistingen i første ledd. Opplistingen i andre ledd er kun kodifisering av gjeldende rett. Det vises for øvrig til § 29-12 om ekspropriasjon som avslagsgrunn.

Tredje ledd gir departementet hjemmel til å gi forskrift om andre tiltak det kan gis tillatelse til uten krav om dispensasjon fra plan.

Se punkt 4.3 for nærmere omtale.

Til § 31-4

Første ledd regulerer kommunens adgang til å gi unntak fra tekniske krav. Det er i bokstav a til c oppstilt momenter som skal inngå i kommunens vurdering av om det kan gis unntak etter første ledd. Momentene som er oppstilt gjelder kun så langt de er nødvendige for kommunens vurdering. Det er tiltakshaver, alternativt ansvarlig søker, som har ansvar for å begrunne hvorfor det vil være forsvarlig å gi unntak, og kunne legge frem dokumentasjon på dette. Det er en helhetsvurdering som må ligge til grunn for om det er forsvarlig å gi helt eller delvis unntak. Det avgjørende er at det skjer en forbedring av byggverket, særlig av sikkerhetsnivået.

Bokstav a åpner for å kunne å differensiere kravene som skal stilles, ut fra blant annet byggverkets alder, formell vernestatus, type byggverk (arbeids- eller publikumsbygg, bolig), og formål (hva byggverket brukes eller skal brukes til). Begrepet «formell vernestatus» omfatter byggverk som har et juridisk vern, det vil si enten er vedtatt vernet i arealplan, eller at det er fattet vedtak om fredning etter kulturminneloven.

Byggverkets plassering kan ha avgjørende betydning for om det er praktisk mulig å oppfylle krav til tilgjengelighet, herunder at alle hovedfunksjoner skal være tilgjengelige på byggverkets inngangsplan.

Det åpnes også for å kunne differensiere kravene ut fra varigheten av tiltaket. Plan- og bygningsloven åpner for å gi tillatelse til tidsbestemt bruksendring av byggverk. I utgangspunktet gjelder materielle krav, herunder tekniske krav, fullt ut også for tidsbestemt bruksendring. Det forhold at tillatelsen er tidsbegrenset er imidlertid et moment som taler for at det bør være større rom for å kunne gi unntak fra tekniske krav, så lenge sikkerheten ikke reduseres. Dette kan for eksempel legge til rette for å ta i bruk tomme lokaler til andre formål enn det de er regulert til, og sikre et levende sentrum, jf. Meld. St. 18 (2016–2017), «Berekraftige byar og sterke distrikt».

Byggverkets nåværende tekniske tilstand kan også være viktig for å vurdere om det er forsvarlig å gi unntak, herunder hvilke krav det vil være forsvarlig å gi unntak fra. Det er ikke intensjonen å innføre krav om å utarbeide omfattende analyse av byggverkets tekniske tilstand. Her må det ses hen til hva slags type byggverk det er tale om. Det stilles mindre krav til en enebolig enn et næringsbygg. Et mulig hjelpemiddel for bolig- og bygningseiere kan være NS 3424 om gjennomføring av tilstandsanalyse for byggverk. Standarden kan brukes for alle typer byggverk, og gir anvisning på hvordan tilstanden skal beskrives, vurderes og dokumenteres.

Bokstav b åpner for å kunne legge vekt på tiltak som kan redusere negative konsekvenser ved at det gis helt eller delvis unntak. Unntak fra materielle krav, herunder tekniske krav, kan på lengre sikt påvirke menneskers liv og helse. Krav som skal ivareta personers liv og helse, som konstruksjonssikkerhet, brannsikkerhet og fare mot flom og skred, bør man være svært tilbakeholdne med å gi unntak fra. Krav som ikke har betydning for sikkerhetsnivået, vil det derimot kunne være mindre betenkelig å gi unntak fra. Det sentrale er at sikkerhetsnivået i eksisterende byggverk ikke reduseres.

Bokstav c åpner for å kunne legge vekt på fordeler som oppnås med tiltaket. Gjennom kompenserende tiltak vil det være mulig å foreta vesentlige forbedringer av byggverk både med hensyn til brannsikkerhet, energibruk og tilgjengelighet. Så lenge det skjer en forbedring av særlig sikkerhetsnivået, vil kommunen kunne legge avgjørende vekt på fordelene ved at byggverket får bedre standard selv om kravene i gjeldende byggteknisk forskrift ikke oppfylles fullt ut.

Etter andre ledd kan kommunen stille vilkår for å avbøte eventuelle negative konsekvenser ved at det gis unntak fra tekniske krav. Dette er en videreføring av gjeldende § 31-2 fjerde ledd andre punktum. I Ot.prp. nr. 45 (2007–2008) nevnes at det bør kunne stilles krav i tillatelsen som sikrer forsvarlig bruk, for eksempel krav om sprinkling, rømningsveier med videre, samt krav til nødvendig istandsetting og vedlikehold. Omfanget av vilkårsadgangen reguleres av den alminnelige forvaltningsrettslige vilkårslæren.

Tredje ledd er en videreføring av forskriftshjemmelen i dagens § 31-2 fjerde ledd tredje punktum.

Se punkt 4.4 for nærmere omtale.

Til § 31-5

Dagens bestemmelse i § 31-5 tredje ledd videreføres. Det er foretatt mindre språklige endringer som ikke har betydning for innholdet i bestemmelsen. Se punkt 4.5 for nærmere omtale.

Til § 31-6

Dagens bestemmelse i § 31-3 tredje ledd videreføres. Det er foretatt mindre språklige endringer som ikke har betydning for innholdet i bestemmelsen. Det er presisert at plikten påligger «eieren eller den ansvarlige», slik at pliktsubjektet blir likt som i de øvrige bestemmelsene. Den som har ansvar for å koble ledningene fra vil som regel være eieren. Med begrepet «den ansvarlige» retter plikten seg også mot andre som kan ha ansvar for frakoblingen, for eksempel en leietaker eller fester.

Videre er det presisert at bestemmelsen omhandler plikt til å frakoble seg «felles privat eller offentlig ledningsanlegg», og at plikten gjelder for «vann- og avløpsledninger». Det er også konkret henvist til varslingsreglene i § 32-2, som gjelder dersom kommunen vil gi pålegg etter denne bestemmelsen. Se punkt 4.6 for nærmere omtale.

Til § 31-7

Bestemmelsen viderefører i hovedsak gjeldende § 31-3 andre ledd. Påleggshjemmelen er skilt ut i egen bestemmelse og plassert sammen med øvrige påleggshjemler i kapittel 31. Dersom eier eller den ansvarlige ikke overholder plikten til å holde byggverk og installasjoner i forsvarlig stand, gir bestemmelsen plan- og bygningsmyndighetene hjemmel til å gi pålegg. Begrepene «byggverk», «installasjon» og «eier eller den ansvarlige» er nærmere definert i punkt 4.1.4. Begrepet «plan- og bygningsmyndighetene» omfatter både kommunen og fylkesmannen.

Det kan kun gis pålegg om bygningstekniske tiltak som er nødvendige for at byggverket eller installasjonen ikke lenger skal medføre en fare for skade eller vesentlig ulempe. Bestemmelsen gir ikke plan- og bygningsmyndighetene hjemmel til å gi pålegg om generelt vedlikehold. Eieren eller den ansvarlige for byggverket eller installasjonen skal varsles etter reglene i § 32-2 før pålegg gis. Et varsel etter § 32-2 skal være skriftlig, og den som mottar varselet skal gis anledning til å uttale seg innen en frist som ikke skal være kortere enn tre uker.

Se punkt 4.7 for nærmere omtale.

Til § 31-8

Bestemmelsen er ny, og gir plan- og bygningsmyndighetene hjemmel til å gi pålegg om øyeblikkelig sikring. Første punktum fastslår at pålegg om øyeblikkelig sikring kan gis i situasjoner der byggverk eller installasjon er kommet i en slik stand at det er umiddelbar fare for skade på personer, eiendom eller miljø. Begrepene «byggverk», «installasjoner» og «eier eller den ansvarlige» er nærmere definert i punkt 4.1.4. Begrepet «plan- og bygningsmyndighetene» innebærer at også fylkesmannen kan gi slike pålegg.

Påleggshjemmelen omfatter kun mulighet til å fatte strakstiltak for å avverge faren. Eksempler på øyeblikkelig sikring kan være å sette opp gjerde eller merke med fareskilt/sperrebånd, fjerne en løs bygningsdel, dekke bygningsdeler med presenning, fjerne brannfarlig gjenstand inntil en husvegg eller gjenstand som hindrer bruk av rømningsvei. Etter at den umiddelbare faren er avverget, vil det ofte være behov for å utføre ytterligere arbeid for å sette i stand det aktuelle byggverket eller installasjonen, slik at det ikke lenger fører til fare for skade eller vesentlig ulempe for omgivelsene. Dersom ikke eier eller den ansvarlige iverksetter slikt arbeid selv, kan plan- og bygningsmyndighetene gi pålegg om dette med hjemmel i ny § 31-7. Pålegg om riving og fjerning må gis med hjemmel i ny § 31-10.

Andre punktum fastslår at pålegg om øyeblikkelig sikring kan gis uten forhåndsvarsel etter reglene i § 32-2.

Det følger av tredje punktum at plan- og bygningsmyndighetene skal gi eieren eller den ansvarlige kort frist for selv å gjennomføre øyeblikkelig sikring. Fristen må fastsettes konkret ut fra omfang og risiko i den aktuelle faresituasjonen.

Se punkt 4.8 for nærmere omtale.

Til § 31-9

Bestemmelsen er ny, og gir plan- og bygningsmyndighetene rett til å sørge for øyeblikkelig sikring dersom den ansvarlige ikke etterkommer slikt pålegg eller det ikke kan påvises noen eier eller ansvarlig. Plan- og bygningsmyndighetene gis kun rett, og ingen plikt, til å gripe inn. Bestemmelsen innebærer ikke at private, for eksempel naboer, har rettskrav på at kommunen skal bruke bestemmelsen.

Første ledd gir plan- og bygningsmyndighetene rett til å sørge for øyeblikkelig sikring av byggverk eller installasjon dersom den ansvarlige ikke etterkommer pålegg etter ny § 31-8. Det ligger i uttrykket «sørge for» at plan- og bygningsmyndighetene kan overlate det praktiske arbeidet med øyeblikkelig sikring av byggverket eller installasjonen til andre. Plan- og bygningsmyndighetene må påse at arbeidet gjennomføres i tråd med plan- og bygningsregelverket. Bestemmelsen kan ses i sammenheng med byggesaksforskriften § 4-4, som gir unntak fra byggesaksbehandling for nødvendige sikringstiltak etter akutte hendelser som for eksempel brann eller naturskade.

Andre ledd gir plan- og bygningsmyndighetene rett til å sørge for øyeblikkelig sikring der det ikke kan påvises noen eier eller ansvarlig. Ved uklare eieforhold kan det være særlig vanskelig for plan- og bygningsmyndighetene å finne den ansvarlige slik at sikringstiltak kan gjennomføres raskt nok. Plan- og bygningsmyndighetenes undersøkelsesplikt bør avveies etter grad av fare og hvor omfattende sikringstiltak det er behov for. I mange tilfeller vil vilkåret være oppfylt der plan- og bygningsmyndighetene ikke oppnår kontakt eller finner riktig kontaktinformasjon til eier eller ansvarlig, og at forsøk på å finne eier eller ansvarlig kan dokumenteres.

Tredje ledd kommer til anvendelse når det kan påvises en eier eller ansvarlig for byggverket eller installasjonen. Dette vil i utgangspunktet også omfatte tilfeller der eieren eller den ansvarlige først påvises etter at plan- og bygningsmyndighetene har benyttet seg av retten til å sørge for øyeblikkelig sikring etter andre ledd. Bestemmelsen fastslår at plan- og bygningsmyndighetene kan kreve at den ansvarlige dekker utgiftene til øyeblikkelig sikring. Kun nødvendige kostnader kan kreves dekket, og kostnaden må knytte seg til strakstiltaket for å avverge faren. Krav om utgiftsdekning regnes ikke som enkeltvedtak, men er tvangsgrunnlag for utlegg, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 7-2 første ledd bokstav e.

Se punkt 4.8 for nærmere omtale.

Til § 31-10

Bestemmelsen viderefører i all hovedsak gjeldende § 31-5 første og andre ledd. Påleggshjemmelen er skilt ut i egen bestemmelse og plassert sammen med øvrige påleggshjemler i kapittel 31. Kriteriet «sterkt skjemmende» videreføres ikke.

Første ledd slår fast at plan- og bygningsmyndighetene kan gi eieren eller den ansvarlige pålegg om å rive og fjerne byggverk eller installasjoner som er i en slik stand at det er fare for skade på eller vesentlig ulempe for personer, eiendom eller miljø, og tilstanden på byggverket krever hovedombygging eller installasjonen krever utskifting. Det kan gis pålegg om å rive både byggverk og installasjoner. Begrepene «byggverk», «installasjon» og «eier eller den ansvarlige» er nærmere definert i punkt 4.1.4.

Tilstanden til byggverket må være så dårlig at det er nødvendig med en hovedombygging for å sette det i stand. Begrepet «hovedombygging» er nærmere omtalt i punkt 5.3. Det er ikke naturlig å tale om hovedombygging av en installasjon. Det er derfor inntatt i første ledd at tilstanden til installasjonen må være så dårlig at det er nødvendig å skifte den ut. Det kan for eksempel være at en lekk vann- eller avløpsledning er i en slik stand at det er nødvendig med utskifting for at den ikke lenger skal medføre en fare for skade eller vesentlig ulempe.

Andre ledd slår fast at eieren eller den ansvarlige for byggverket eller installasjonen skal varsles etter reglene i § 32-2 før pålegg gis. Et varsel etter § 32-2 skal være skriftlig, og den som mottar varselet skal gis anledning til å uttale seg innen en frist som ikke skal være kortere enn tre uker. I varselet skal eieren eller den ansvarlige for byggverket eller installasjonen, gis en mulighet til å sette byggverket eller installasjonen i en slik stand at det ikke lenger er fare for skade eller vesentlig ulempe. Plan- og bygningsmyndighetene skal sette en frist for slik istandsetting.

Tredje ledd presiserer at et pålegg om riving innebærer tillatelse til riving. Det bør fremgå av pålegget at plan- og bygningsmyndighetene har tatt stilling til dette forholdet. Videre skal plan- og bygningsmyndighetene sikre at hensynene som begrunner søknadsplikten for riving blir ivaretatt. Søknadsplikten er i hovedsak begrunnet av hensyn til helse, miljø og sikkerhet. Plan- og bygningsmyndighetene har mulighet til å stille krav i pålegget for å ivareta disse hensynene.

Se punkt 4.9 for nærmere omtale.

Til § 31-11

Bestemmelsen er ny. Første ledd gir plan- og bygningsmyndighetene rett til selv å sørge for riving og fjerning av byggverk eller installasjoner dersom det ikke kan påvises noen eier eller ansvarlig. Det er videre et kriterium at byggverket eller installasjonen har kommet i en slik stand at vilkårene for riving i ny § 31-10 første ledd er oppfylt. Begrepene «byggverk», «installasjon» og «eier eller den ansvarlige» er nærmere omtalt under punkt 4.1.4.

For å avklare at det ikke kan påvises noen eier eller ansvarlig, bør plan- og bygningsmyndighetene undersøke hvilke eierforhold som er registrert i grunnboken. Dersom kommunen vurderer det som nødvendig, kan det også kunngjøres en melding om saken og etterlyse eier i en avis som er alminnelig lest på stedet.

Det ligger i uttrykket «sørge for» at plan- og bygningsmyndighetene kan overlate det praktiske arbeidet med å rive og fjerne byggverket eller installasjonen til andre. Plan- og bygningsmyndighetene må påse at arbeidet gjennomføres i tråd med plan- og bygningsregelverket.

Etter § 21-3 tredje ledd skal den som søker om å rive varsle de som har pengeheftelser i eiendommen. I tilfeller der plan- og bygningsmyndighetene vil benytte seg av retten til å rive og fjerne et byggverk eller installasjon, er det plan- og bygningsmyndighetene som er ansvarlig for slik varsling. Siden plan- og bygningsmyndighetene har begrensede forutsetninger for å kjenne til de som har pengeheftelser i eiendommen, innskrenker andre ledd plikten til varsling etter § 21-3 tredje ledd til kun å gjelde de som har tinglyste pengeheftelser i eiendommen. Varsling etter andre ledd kan unnlates dersom vedkommende sin adresse ikke er kjent eller ikke finnes i matrikkelen.

Se punkt 4.10 for nærmere omtale.

Til § 31-12

Bestemmelsen viderefører gjeldende § 31-4 første og andre ledd. Forskriftshjemmelen er skilt ut i egen bestemmelse. Det er foretatt mindre språklige endringer som ikke har betydning for innholdet i bestemmelsen. Se punkt 4.11 for nærmere omtale.

Til § 31-13

Bestemmelsen viderefører gjeldende § 31-4 tredje ledd. Forskriftshjemmelen er skilt ut i en egen bestemmelse. Se punkt 4.12 for nærmere omtale.

Til § 33-2

En inkurie rettes i tredje ledd første punktum. Ordet «eier» er endret til «eieren», og ordet «gjøre» er endret til «gjøres».

Til endringene i matrikkellova

Til § 6

Endringen i tredje ledd retter en feil henvisning til § 19 om referanser til avtale om grenser m.m. Se punkt 7.2 for nærmere omtale.

Til § 19

Endringen i første ledd første punktum følger opp rettingen i § 6 tredje ledd ved å presisere at referanser til avtaler om eksisterende grenser etter nærmere vilkår kan tas inn i matrikkelen uten oppmålingsforretning. Det fremgår av andre punktum at tilsvarende gjelder for avtaler om lokalisering av eksisterende punktfeste. Det fremgår samme sted at det samme gjelder for avtaler om stedfesting av varige stedbundne rettigheter som ikke er omfattet av oppmålingsplikten etter § 6, og hvor rettigheten bare gjelder en del av vedkommende matrikkelenhet. Endringen i andre punktum er av språklig art og har ingen materiell betydning. Se punkt 7.2 for nærmere omtale.

Til § 27

Nytt første ledd fastslår at eier eller annen rettighetshaver kan legge inn opplysninger i matrikkelen om egen eiendom eller bygning på frivillig grunnlag. Opplysningene vil være tilgjengelige for andre brukere av matrikkelen, blant annet kommunen, etter de regler som gjelder for behandling av de konkrete dataelementene.

Primært vil dette gjelde opplysninger om bygning og bruksenhet i bygning, men ordningen kan også tenkes for eventuelle andre opplysninger som kan være egnet for slik komplettering. Løsningen kan også tenkes benyttet for melding til kommunen om endringer i dataelement som føres av kommunen, og tilsvarende for data som føres av andre myndigheter.

Nærmere regler for denne type komplettering gis i forskrift. Det kan også omfatte krav til dokumentasjon. Reglene vil også kunne fastsettes som automatiske kontrollmekanismer i den elektroniske løsningen for innlegging av denne type opplysninger.

Andre ledd første punktum viderefører med en mindre språklig rettelse gjeldende første ledd (svarende til første ledd første punktum som vedtatt ved lov 20. januar 2012 nr. 7).

Andre ledd andre punktum viderefører gjeldende andre ledd. Ordlyden er gitt en språklig endring uten materiell betydning.

Tredje ledd viderefører første ledd andre og tredje punktum som vedtatt ved lov 20. januar 2012 nr. 7. Ordlyden er gitt en språklig endring uten materiell betydning. Bestemmelsen henviser til skatteforvaltningsloven i samsvar med at denne loven erstattet ligningsloven fra 1. januar 2017.

Se punkt 7.1 for nærmere omtale.

Til endringen i eierseksjonsloven

Til § 49

Departementet foreslår i annet ledd ny bokstav g, å føye til en regel om at ombygging eller annen tilrettelegging som fører til at bruksenheten kan brukes som bolig for flere personer enn det som er vanlig for bruksenheter med tilsvarende størrelse og romløsning, krever samtykke fra årsmøtet med to tredjedels flertall.

Med «ombygging» menes bygningsmessige endringer, for eksempel ved å sette opp lettvegger for å etablere flere soverom eller hybler. Med «tilrettelegging» menes endringer uten bygningsmessige inngrep, for eksempel ved å sette inn flere (køye)senger i stuen. Det kan også være å dele av rom med skillevegger eller gardinoppheng, slik at mange kan bo på hvert sitt «rom». Terskelen for når en ombygging eller annen tilrettelegging må bringes inn for årsmøtet er nokså høy. Seksjonseier har rett til å foreta mindre bygningsmessige endringer inne i bruksenheten, for eksempel ved å gjøre ett stort soverom om til to mindre soverom. Det samme gjelder dersom en bruksenhet har to stuer; da kan den ene gjøres om til soverom uten at det må bringes inn for årsmøtet. Det å etablere en hybel(leilighet) i bruksenheten for utleie, vil i utgangspunktet heller ikke omfattes av bestemmelsen. Dersom bruksenheten imidlertid bygges om slik at det ikke er stue eller felles oppholdsrom igjen (fordi alle rom utenom kjøkken og bad brukes som soverom), vil det være utenfor det som er «vanlig». Det samme gjelder dersom det etableres et stort antall hybler eller hybelleiligheter innenfor samme bruksenhet.

I motsetning til etter annet ledd bokstav a, skal grensen for hva som er «vanlig» vurderes objektivt. Det har dermed ikke betydning for vurderingen om det allerede er mange bruksenheter som er bygd om i det aktuelle sameiet. Når det gjelder den nærmere vurderingen av hva som er «vanlig», kan også husleielovens vilkår om «overbefolket» gi en viss veiledning (se husleieloven §§ 7-1, 7-3, 7-4 og 7-5). Når et husrom kan sies å være overbefolket vil bero på en konkret helhetsvurdering, «hvor det legges vekt på boligens størrelse, om det er barn eller voksne, helsemessige vurderinger med mer», jf. Ot.prp. nr. 74 (2007–2008) side 26 og 50.

Bestemmelsen regulerer ikke hvem som skal bo i bruksenheten. Seksjonseier kan fritt leie ut sin egen seksjon, og velger selv om han eller hun vil leie ut til én større husstand eller til flere enkeltpersoner, for eksempel studenter, jf. eierseksjonsloven § 24 første ledd annet punktum.

Departementet presiserer for øvrig at ombygging eller tilrettelegging som nevnt i bokstav g etter forholdene også kan omfattes av andre bestemmelser i eierseksjonsloven, for eksempel § 49 andre ledd bokstav a eller § 25 annet ledd.

Se punkt 6 for nærmere omtale.

Til opphevelsen av en bestemmelse i lov om endringer i matrikkellova og tinglysingsloven mv.

Endringene som gjelder matrikkellova § 27 vedtatt i lov 20. januar 2012 nr. 7, må oppheves siden disse endringene blir innarbeidet i forslaget til matrikkellova § 27 her.

Ikrafttredelses- og overgangsbestemmelser

I nr. 1 er Kongen gitt fullmakt til å sette loven i kraft. Kommunene og andre aktører må få en viss tid til å forberede seg på nye regler. Selv om departementet helst ser at alle lovendringene trer i kraft samtidig, kan det ikke utelukkes at det vil vise seg hensiktsmessig eller nødvendig å sette noen deler av endringene i kraft før andre. Derfor bør ikrafttredelsesbestemmelsen åpne for en mulighet til det. Det foreslås at endringene i plan- og bygningsloven § 21-6 om privatrettslige forhold trer i kraft straks. Dette er nødvendig for å sikre at plan- og bygningsloven ikke er til hinder for at saker om privatrettslige forhold kan behandles av jordskifterettene.

Overgangsbestemmelsen i nr. 2 slår fast at kommuneplanbestemmelser som er gitt etter § 31-6, fortsetter å gjelde inntil de blir erstattet av nye planbestemmelser. Slike bestemmelser faller uansett bort senest åtte år etter at denne endringsloven trådte i kraft.

Til dokumentets forside