3 Formuesverdsettelse av næringseiendom

3.1 Innledning og sammendrag

Ligningsverdier på fast eiendom er i dag betydelig lavere enn eiendommenes markedsverdier. Forholdet mellom ligningsverdi og markedsverdi varierer også stort mellom landsdeler og innenfor den enkelte kommune. Den skjeve formuesverdsettelsen svekker treffsikkerheten og fordelingsegenskapene til formuesskatten fordi skatten kan reduseres ved å plassere midlene i skattegunstige formuesobjekter.

Departementet foreslår derfor et nytt verdsettelsessystem for næringseiendom som skal gi vesentlig bedre sammenheng mellom ligningsverdier og markedsverdier enn i dag. Forslaget har gode fordelingsvirkninger. Det viktigste bidraget til mer rettferdige ligningsverdier og utvidet formuesskattegrunnlag er at de laveste ligningsverdiene vil øke.

Den nye metoden for verdsettelse av næringseiendom må ses i sammenheng med forslaget om å øke bunnfradraget i formuesskatten. For personlig skattyter og dødsbo økes bunnfradraget fra 350 00 kroner til 470 000 kroner, og fra 700 000 kroner til 940 000 kroner for ektefeller. Det innføres videre en felles skattesats på formuesskatt til staten, som gir en samlet maksimal marginalskattesats på 1,1 pst. Departementet viser til St.prp. nr. 1 (2008-2009) Skatte-, avgifts- og tollvedtak avsnitt 2.2.4, herunder forslag til Stortingets skattevedtak for inntektsåret 2009 kapittel 2.

Forslaget innebærer at formuesverdsettelse av næringseiendom skal skje med utgangspunkt i eiers faktiske utleieinntekter, og beregnes etter en fastsatt beregningsmetode (kapitalisert utleieverdi). Departementets forslag medfører fastsetting av nye ligningsverdier for utleid næringseiendom. Med næringseiendom menes også bolig- og fritidseiendom som leies ut i næringsvirksomhet (i det følgende betegnet samlet som næringseiendom). Bolig- og fritidseiendom for øvrig holdes utenfor forslaget, og verdsettes etter gjeldende regler. Forslaget avgrenses også mot næringseiendom knyttet til kraftverk, jord- og skogbrukseiendommer.

Departementet foreslår at ligningsverdien fastsettes med utgangspunkt i næringseiendommens beregnede utleieverdi (basert på brutto leieinntekt minus et standardfradrag for utleiekostnader). Ligningsverdi settes til 40 prosent av den kapitaliserte utleieverdien fra og med inntektsåret 2009. Det foreslås samtidig at maksimalgrensen for ligningsverdi av næringseiendom (sikkerhetsventilen) reduseres fra 80 prosent til 60 prosent av eiendommens markedsverdi.

For næringseiendom som ikke leies ut, økes gjeldende ligningsverdier med 60 prosent, det vil si at anslått gjennomsnittlig ligningsverdi som andel av markedsverdi øker fra 25 prosent til 40 prosent. For å sikre større grad av likebehandling vil departementet arbeide med sikte på å utforme en ny sjablonmetode for å verdsette næringseiendom som ikke leies ut.

Departementet viser til forslag til endringer i skatteloven § 4-10. Det foreslås at endringene trer i kraft med virkning fra og med inntektsåret 2009. Videre viser departementet til forslag til overgangsregel for verdsettelse av aksjer i ikke-børsnoterte aksjeselskaper og allmennaksjeselskaper.

3.2 Gjeldende rett

Skattepliktig formue fastsettes til omsetningsverdien per 1. januar i ligningsåret av skattyterens eiendeler med økonomisk verdi, med fradrag for gjeld som skattyteren hefter for, jf. skatteloven § 4-1. Etter skatteloven § 4-10 kan imidlertid formuesverdi av fast eiendom settes lavere enn omsetningsverdien. Bestemmelsen regulerer ikke nærmere hvilke prinsipper som skal legges til grunn ved verdsettelsen av fast eiendom. I dag følger dette av Skattedirektoratets forskrift om taksering av formues-, inntekts- og fradragsposter til bruk ved likningen (takseringsreglene) § 1-1-1 (bolig- og fritidseiendom) og § 2-1-1 (annen eiendom i virksomhet; forretningseiendommer, hotell-, losji- og bevertningsbygg, industri-, kontor og lagerbygg, tomtearealer mv.)

For annen fast eiendom enn bolig- og fritidseiendom, kraftverk, jord- og skogbrukseiendommer ble det innført en maksimalgrense for formuesverdsettelse fra og med inntektsåret 2007. Maksimalgrensen innebærer at ligningsverdier som overstiger 80 prosent av markedsverdi, skal justeres ned til maksimalt 80 prosent av dokumentert markedsverdi etter krav fra skattyter. Tilsvarende maksimalgrense for bolig- og fritidseiendom er 30 prosent av markedsverdi.

Ved første gangs taksering skal ligningsverdien verken overstige 80 prosent av eiendommens kostpris (for nybygg inkludert grunn) eller 80 prosent av eiendommens markedsverdi, jf. takseringsreglene § 2-1-1. Ligningsverdien endres ved generelle prosentvise justeringer. Omsetning påvirker normalt ikke fastsatt ligningsverdi for den aktuelle eiendommen.

Særlige verdsettelsesregler gjelder for jord- og skogbrukseiendommer (skatteloven § 4-11 og takseringsreglene § 3-1) og kraftverk (skatteloven § 18-5 og Finansdepartementets samleforskrift til skatteloven § 18-5).

Verdsettelse av like eiendomstyper skjer uavhengig av eierforhold. Dette innebærer blant annet at bolig- og fritidseiendom som leies ut i næringsvirksomhet, blir verdsatt på samme lave nivå som bolig- og fritidseiendom som eies utenfor virksomhet, jf. takseringsreglene § 1-1-1.

Aksjeselskaper og allmennaksjeselskaper og visse andre innretninger er fritatt fra formuesskatt, jf. skatteloven § 2-36 første ledd. Verdien av aksjer inngår imidlertid i formuesgrunnlaget på aksjeeierens hånd.

Børsnotert aksje verdsettes til kursverdien 1. januar i ligningsåret, jf. skatteloven § 4-12 første ledd. Ligningsverdi på eiendom eid av børsnoterte selskaper har derfor ingen direkte betydning for aksjenes fastsatte formuesverdi.

Ikke-børsnotert aksje verdsettes til aksjens forholdsmessige andel av aksjeselskapets eller allmennaksjeselskapets samlede skattemessige formuesverdi 1. januar året før ligningsåret, jf. skatteloven § 4-12 annet ledd. For ikke-børsnoterte aksjer inngår ligningsverdiene på selskapets eiendommer i beregningsgrunnlaget for formuesverdsettelse av aksjene i selskapet.

Det er gitt særlige verdsettelsesregler for aksje i nystiftet aksjeselskap og allmennaksjeselskap eller hvor aksjekapitalen blir endret i året før ligningsåret, jf. skatteloven § 4-13.

For deltaker i deltakerlignet selskap som omfattes av skatteloven § 10-40, settes verdien av deltakerens selskapsandel ved formuesligningen til en andel av selskapets nettoformue beregnet som om selskapet var skattyter, jf. skatteloven § 4-40.

3.3 Departementets vurderinger og forslag

3.3.1 Innledning

3.3.1.1 Formål og begrunnelse

Verdsettelse av fast eiendom for formuesskatteformål framstår i dag som vilkårlig, og gir ofte svært lave ligningsverdier. Ligningsverdiene på fast eiendom framstår også som svært lave sammenlignet med andre formuesobjekter.

Ligningsverdien fastsettes normalt første gang i forbindelse med oppføring av bygget (i tillegg til tomteverdi), og endres ikke ved omsetning. I stedet justeres formuesverdien av eiendommen ved generelle prosentvise justeringer. I praksis settes ofte ligningsverdien for nybygde eiendommer til en andel av kostpris for bygning og grunn. Prosentsatsen ligger ofte lavt i forhold til markedsverdien. Dette skyldes realistiske antagelser om at det generelle takstnivået er lavt, og at likhetshensyn tilsier samme lave nivå for nye bygg. Ligningsverdien på eldre bygg har i mange tilfeller stått nominelt uendret gjennom flere år med til dels sterk prisstigning. For næringseiendom er det ikke uvanlig at ligningsverdien ligger på om lag 25 prosent av eiendommens markedsverdi, men den kan også ligge på et langt lavere nivå. De senere årene har det vært foretatt generelle oppjusteringer av ligningsverdi av fast eiendom, men disse har ikke rettet opp skjevhetene som har oppstått i nevneverdig grad. Det nåværende verdsettelsessystemet for formuesverdsettelse av næringseiendom bør derfor revideres.

For å avhjelpe svakheter i formuesskatten foreslår departementet flere endringer, jf. St.prp. nr. 1 (2008-2009) Skatte-, avgifts- og tollvedtak kapittel 2. Forslagene har til hensikt å gi bedre sammenheng mellom ligningsverdier og markedsverdier enn i dag, og har gode fordelingsvirkninger. Det viktigste bidraget til mer rettferdige ligningsverdier og utvidet formuesskattegrunnlag, er at de laveste ligningsverdiene blir hevet.

3.3.1.2 Forslag til ny metode for verdsettelse av næringseiendom

Departementet foreslår å innføre en ny metode for verdsettelse av næringseiendom, jf. St.prp. nr. 1 (2008-2009) Skatte-, avgifts- og tollvedtak kapittel 2. Forslaget innebærer at verdsettelse av næringseiendom for formuesskatteformål skal foretas med utgangspunkt i eiers faktiske utleieinntekter, og beregnes etter en fastsatt beregningsmetode (kapitalisert utleieverdi). At formuesverdien beregnes med utgangspunkt i en nåverdimetode er ikke et nytt prinsipp i skattesystemet. Blant annet benyttes en slik metode i dag for å fastsette ligningsverdien av skog og ved verdsettelse av kraftanlegg.

Departementet foreslår at formuesverdi (ligningsverdi) for utleid næringseiendom for inntektsåret 2009 settes til 40 prosent av den kapitaliserte utleieverdien. Departementet viser til avsnitt 3.3.2 flg. for en nærmere beskrivelse av den nye verdsettelsesmetoden.

Det er ikke mulig å benytte den nye metoden for å fastsette formuesverdi av næringseiendom som ikke leies ut. For å sikre relativt stor grad av likebehandling mellom utleid og ikke utleid næringseiendom, økes gjeldende ligningsverdier med 60 prosent for ikke utleid næringseiendom, det vil si at anslått gjennomsnittlig ligningsverdi som andel av markedsverdi øker fra 25 prosent til 40 prosent, jf. St.prp. nr. 1 (2008-2009) Skatte-, avgifts- og tollvedtak kapittel 2. Departementet vil imidlertid arbeide med sikte på å utforme en ny sjablonmetode for verdsettelse av næringseiendom som ikke leies ut.

En generell oppjustering av ligningsverdi av næringseiendom som ikke leies ut, fastsettes av Skattedirektoratet i forskrift.

3.3.2 Virkeområdet for ny verdsettelsesmetode for næringseiendom

Metoden skal i utgangspunktet anvendes på all eiendom som i dag regnes som fast eiendom i takseringsreglene § 2-1-1. Forslaget omfatter alle typer næringseiendom, herunder kontorlokaler, fabrikker, tomter, parkeringshus, butikker, verksted mv. Også næringseiendom i utlandet omfattes av departementets forslag til ny verdsettelsesmetode.

Bolig- og fritidseiendom omfattes i utgangspunktet ikke av forslaget, herunder boligselskap, borettslag, aksjeleiligheter mv. Slik eiendom skal verdsettes etter gjeldende regler. Departementet foreslår imidlertid at metoden normalt skal anvendes på bolig- og fritidseiendom som leies ut i næringsvirksomhet. Grensen for når utleie av bolig- og fritidseiendom regnes som næringsvirksomhet skal ha tilsvarende innhold som i inntektsbeskatningen. Hvorvidt det er virksomhet i seg selv å leie ut bygninger, herunder boligbygg, bedømmes konkret blant annet med hensyn til bygningens størrelse og aktivitetens omfang. I ligningspraksis er det lagt til grunn et utgangspunkt om at utleie til boligformål er virksomhet ved utleie av fem leiligheter eller mer.

En følge av departementets forslag er at ligningsverdi på bolig- og fritidseiendom kan variere ut fra eierforhold og faktisk utnyttelse, og kan endres ved eierskifte.

Departementet foreslår at bolig- og fritidseiendom verdsettes etter den nye metoden fra og med det inntektsåret boligen leies ut i næringsvirksomhet. Da skal ligningsverdien bygge på utleieverdi.

Dersom en bolig med ligningsverdi etter utleiemetoden ikke lenger leies ut i virksomhet, må ligningsverdien justeres. Dette gjelder blant annet ved salg til privatperson som skal bruke eiendommen som egen bolig og ved overgang til utleiebolig utenfor virksomhet. Ligningsverdien etter utleieverdi bygger på 40 prosent av kapitalisert utleieverdi. For bolig gjelder imidlertid maksimalgrensen på 30 prosent av eiendommens markedsverdi. Ligningsverdien må derfor justeres fra 40 prosent til 30 prosent av beregningsgrunnlaget. I overgangsåret vil ny ligningsverdi etter departements forslag bli 30 prosent av kapitalisert utleieverdi fastsatt i foregående inntektsår. Ligningsverdien skal i slike tilfeller settes ned etter dokumentert krav fra erverver om at ligningsverdien overstiger 30 prosent av markedsverdien (normalt kjøpsvederlaget).

Næringseiendom som går over fra utleieeiendom til bruk i egen virksomhet, foreslås verdsatt til 40 prosent av formuesgrunnlaget fastsatt i inntektsåret før omgjøringsåret. Senere år vil slik eiendom verdsettes som annen ikke utleid næringseiendom.

Valg av verdsettelsesmetode for henholdsvis bolig- og fritidseiendom eller næringseiendom (klassifisering av eiendom i forbindelse med formuesverdsettelsen) skal i utgangpunktet foretas for hver eiendom med eget gårds-, bruks- og seksjonsnummer mv. Et seksjonert bygg kan dermed inneholde enheter som verdsettes etter den nye verdsettelsesmetoden for næringseiendom, mens andre enheter i bygget verdsettes etter boligtakseringsreglene. Eksempelvis kan et kombinert bygg inneholde utleide butikklokaler i første etasje, andre etasje leies ut til kontorlokaler, mens tredje etasje benyttes av eieren som egen bolig. Et slikt skille foretas også i dag, og departementet legger til grunn at gjeldende skille skal videreføres med forslaget. I ligningspraksis behandles hver seksjon for seg som en egen eiendom. Dette gjelder også seksjoner i kombinerte bygg bestående av bolig og forretning. Eiendom som benyttes dels til boligformål og delvis i virksomhet, må vurderes særskilt. Departementet vil vurdere å fastsette nærmere bestemmelser om dette i forskrift.

Formuesverdsettelse av jordbrukseiendom skjer i dag samlet for bygninger og rettigheter som hører til eiendommen, jf. skatteloven § 4-11. Forslaget til ny metode for verdsettelse av næringseiendom er ikke egnet for jordbrukseiendommer. Dette skyldes blant annet at jordbrukseiendommer ikke leies ut eller omsettes i samme marked som annen næringseiendom. Formuesverdsettelse av skog settes til den avkastningsverdien skogen har på lengre sikt ved rasjonell drift og skjøtsel, og er nærmere regulert i forskrift, jf. skatteloven § 4-11 annet ledd. Departementet antar at de særskilte verdsettelsesreglene for skog fungerer tilfredsstillende. Departementet foreslår derfor at jord- og skogbrukseiendommer fortsatt skal verdsettes etter gjeldende særregler i skatteloven § 4-11.

Næringseiendom som benyttes til kraftproduksjon er underlagt reglene i skatteloven kapittel 18, herunder egne bestemmelser om formuesverdsettelse. Departementet foreslår at den nye metoden for verdsettelse av næringseiendom ikke skal gjelde kraftverk som i dag verdsettes etter skatteloven § 18-5.

Eiendom som omfattes av departementets forslag til ny verdsettelsesmetode, vil i det følgende bli omtalt samlet som næringseiendom.

3.3.3 Beregning og innrapportering av utleieinntekt mv.

3.3.3.1 Innrapportering av utleieinntekt

I dag innrapporterer næringsdrivende informasjon om faste eiendommer og samlet utleieinntekt i forbindelse med innlevering av selvangivelsen for det aktuelle inntektsåret. Et sentralt element i den nye verdsettelsesmetoden er at skattyter skal innrapportere faktisk brutto leieinntekt pr. eiendom til skattemyndighetene i forbindelse med selvangivelsen.

Enhver som har plikt til å levere næringsoppgave etter ligningsloven, har bokføringsplikt etter bokføringsloven § 2 annet ledd for den virksomhet som drives (eventuelt også regnskapsplikt etter regnskapsloven). Etter ligningsloven § 4-4 skal skattyter som driver virksomhet eller utleie av fast eiendom levere næringsoppgave som vedlegg til selvangivelsen.

Dette innebærer at årlig (brutto) leieinntekt fra utleie av hver næringseiendom normalt kan hentes direkte fra skattyters regnskapssystem. Departementet antar derfor at forslaget til en ny modell for verdsettelse av næringseiendom ikke medfører særlig merarbeid for skattyter.

Vederlag for leie av næringseiendom kan imidlertid gjøres opp ved at leietaker tilbyr tjenester til utleier eller betaler leien i form av motytelser utover kontant betaling mv. Slike forhold kan isolert sett redusere bokført brutto leieinntekt på utleiers hånd. Naturalytelser mv. inngår imidlertid som en del av utleiers leieinntekt for formuesskatteformål, og inngår i verdsettelsen av næringseiendom.

Innføringen av den nye metoden krever at skattemyndighetene har opplysninger om hvilke næringseiendommer som leies ut, utleieinntektens størrelse og eierforhold mv. Skattemyndighetene har i dag ikke tilgang til alle nødvendige opplysninger for å verdsette næringseiendom etter den nye metoden. Departementet foreslår at innrapportering av leieinntekter og beregning av utleieverdi mv. foretas på skjema fastsatt av skattemyndighetene, og leveres som vedlegg til selvangivelsen for det aktuelle inntektsåret, jf. ligningsloven § 4-4 og departementets forskrift til utfylling og gjennomføring mv. av skatteloven § 4-12, jf. skatteloven § 4-12 fjerde ledd bokstav a.

3.3.3.2 Nærmere om beregning av utleieverdi mv.

For å dempe utslaget av tilfeldige eller konjunkturelle svingninger i utleieinntekter vurderer departementet om verdsettelsen skal bygge på et glidende gjennomsnitt av utleieinntekter, for eksempel de siste tre inntektsårene. Et glidende gjennomsnitt vil medføre en gradvis økning eller reduksjon i formuesverdien dersom det ved reforhandlinger av leiekontrakter er aktuelt å sette opp eller ned leieverdien. Det er ikke aktuelt å benytte et glidende gjennomsnitt i innføringsåret. Nærmere regulering vil eventuelt skje i forskrift.

Næringseiendom som leies ut for første gang i inntektsåret (herunder nybygg) må verdsettes med utgangspunkt i inntektsårets utleieinntekt. Ved utleie mindre enn et år skal samlet inntekt de månedene utleien har vart brukes til å beregne gjennomsnittlig månedlig inntekt for disse månedene, og deretter brukes gjennomsnittlig månedlig inntekt til å beregne årlig utleieverdi. Det vil si at samlet inntekt divideres med antall måneder utleien har vart, og deretter multipliseres denne med 12.

Tilsvarende metode benyttes ved inntektsbortfall i løpet av inntektsåret, eksempelvis som følge av vedlikehold, ombygging eller at næringseiendommen står tom. Ved inntektsbortfall et helt inntektsår, legges siste års innrapporterte utleieverdi til grunn for det aktuelle inntektsåret.

Subjekt for formuesskatten er reell eier av næringseiendommen per 31. desember i inntektsåret. Dette har blant annet betydning ved eierskifte.

Ved erverv av utleid næringseiendom skal ligningsverdien beregnes på samme måte som ved nybygg. Det vil si at i ervervsåret skal ny ligningsverdi bygge på den nye eierens leieinntekt. På samme måte som ved nybygg vil samlet inntekt divideres med antall måneder utleien har vart, og deretter multipliseres denne med 12. Ved overgang fra utleid næringseiendom til ikke utleid næringseiendom skal siste fastsatte ligningsverdi legges til grunn i overgangsåret. Senere skal ligningsverdien reguleres etter samme regler som for tilsvarende eiendomstype.

Sikkerhetsventilen kan påberopes dersom ligningsverdien overstiger 60 prosent av eiendommens markedsverdi.

Beregningsmetode, herunder rentesatser mv., fastsettes i forskrift. Det vises til forslag til forskriftshjemmel i skatteloven § 4-10 nytt tredje ledd.

3.3.4 Fradrag for kostnader

3.3.4.1 Innledning

I departementets forslag til ny metode for verdsettelse av næringseiendom må det tas hensyn til kostnader som pådras i forbindelse med utleie av næringseiendom for den aktuelle inntektsperioden. Skattyters gjeld i tilknytning til erverv av eiendommen mv. kommer til fradrag etter skatteloven § 4-1 første ledd, og skal ikke hensyntas i denne sammenheng.

Departementet har vurdert om utleiers faktiske pådratte kostnader i tilknytning til utleieforholdet skal inngå i beregningsgrunnlaget.

Etter departementets oppfatning kan utleier ha kostnader som ikke entydig er knyttet til den aktuelle eiendommen. Innrapportering av faktiske kostnader kan også gi opphav til vanskelige grensetilfeller, og øker mulighetene for tvist om formuesfastsettelsen. I tillegg vil innrapportering av faktiske kostnader være et kompliserende element både ved skattyters innrapportering og ved skattemyndighetenes kontroll.

I lys av dette foreslår departementet at skattyter i stedet bør gis fradrag for kostnader i forbindelse med utleie av næringseiendom gjennom et standardfradrag.

3.3.4.2 Standardfradrag for kostnader knyttet til utleie av næringseiendom

Departementet foreslår at det fastsettes et standardfradrag for skattyters kostnader i forbindelse med utleie av næringseiendom. Et standardfradrag vil sjelden nøyaktig tilsvare skattyters faktiske kostnader, men må ses i lys av at verdsettelsesmetoden skal være enkel å håndtere for skattyter og skattemyndighetene. Sikkerhetsventil og utforming av standardfradraget skal imidlertid ta høyde for varierende utleiekostnader.

Løpende kostnader i et utleieforhold vil variere i ulike kontraktsforhold, men kan grovt deles i tre hovedkategorier; eierkostnader, felleskostnader og leietakerkostnader.

Eierkostnader er kostnader som utleier har i forbindelse med leieforholdet, og som dekkes gjennom husleien. Eierkostnader kan bestå av utvendig vedlikehold (tak og fasader), utskiftninger av tekniske anlegg, byggforsikring, eiendomsskatt og forvaltningskostnader.

Felleskostnader er kostnader forbundet med drift av eiendommen, og belastes ofte leietaker i tillegg til husleie etter faktisk bruk (brukeravhengige driftskostnader). Eksempler på felleskostnader er drift og vedlikehold av fellesareal og uteområder. Slike kostnader belastes normalt leietaker uten et fortjenesteelement for utleier.

Leietakerkostnader er kostnader knyttet til intern drift av leide lokaler, slik som renhold, strøm og indre vedlikehold. Slike kostnader dekkes regelmessig av leietaker.

Etter departementets oppfatning bør standardfradraget ta utgangspunkt i typiske eierkostnader som pådras i løpet av inntektsåret. Standardfradrag kan gis uavhengig av eiendomstype, standard og beliggenhet mv., og beregnes ved å redusere utleieinntekten med en fastsatt prosentsats. Departementet vil imidlertid vurdere en nærmere utforming av standardfradraget i forskrift, som sendes på høring.

Departementet viser til forslag til forskriftshjemmel i skatteloven § 4-10.

3.3.5 Utleie til nærstående mv.

En næringseiendom eies ofte av et selskap uten annen næringsaktivitet eller eiendeler. Eiendomsselskapet kan inngå i en konsernstruktur med andre (passive) eiendomsselskap. I tillegg kan konsernet utøve annen næringsaktivitet gjennom egne driftsselskap. I slike tilfeller vil driftsselskapet ofte leie næringseiendom fra eiendomsselskapene i konsernet. Også i andre tilfeller kan næringseiendom bli utleid mellom konsernselskap eller mellom nærstående.

Selskap i samme konsern og nærstående mv. kan av ulike grunner inngå leieavtaler på betingelser som avviker fra tilsvarende avtaler mellom uavhengige parter. Eksempelvis kan vederlag for utleie av et næringsbygg til et annet selskap i konsernet settes under markedspris. Selskapslovgivningen vil i visse tilfeller regulere adgangen til å inngå slike avtaler. Eksempelvis inneholder aksjeloven og allmennaksjeloven § 3-8 begrensninger med hensyn til avtaler som inngås mellom selskap og aksjeeier. Videre skal transaksjoner mellom konsernselskap grunnes på forretningsmessige vilkår og prinsipper, jf. aksjeloven og allmennaksjeloven § 3-9.

Forslaget om en ny metode for verdsettelse av næringseiendom forutsetter at innrapporterte leieinntekter har grunnlag i kontrakter som er inngått på markedsmessige betingelser. Reduserte leieinntekter som følge av utleie til nærstående eller til selskap i samme konsern, eventuelt andre forhold som medfører at leiekontrakten ikke er inngått på armlengdes vilkår, skal etter departementets forslag ikke påvirke grunnlaget for fastsettelse av formuesskatt på næringseiendom.

Departementet viser til at skattemyndighetene kan fastsette grunnlaget for formuesskatt på næringseiendom ved skjønn dersom de innrapporterte leieinntektene ikke tilsvarer markedsleie som følge av direkte eller indirekte interessefellesskap, jf. skatteloven § 13-1. Differansen mellom faktisk leie og markedmessig leie kan i tillegg utløse inntektsbeskatning på leietakers hånd (eksempelvis lønnsinntekt eller utbytte), og eventuelt uttaksbeskatning for utleier.

3.3.6 Lavere maksimalgrense for ligningsverdi av næringseiendom

For å ta høyde for eventuelle utilsiktede utslag ved bruk av den nye verdsettelsesmetoden, foreslår departementet at sikkerhetsventilen for verdsettelse av næringseiendom reduseres fra 80 prosent til 60 prosent. Dette innebærer at ligningsverdien skal settes ned etter krav fra skattyter dersom det dokumenteres at fastsatt ligningsverdi er høyere enn 60 prosent av eiendommens markedsverdi. Sikkerhetsventilen fastsettes i takseringsreglene.

3.3.7 Lovforslag, forholdet til arveavgift mv.

Departementet foreslår at hovedprinsippet for den nye verdsettelsesmetoden lovfestes i skatteloven § 4-10 nytt tredje ledd. Bestemmelsen vil bli utfylt ved forskriftsbestemmelser med hjemmel i skatteloven §§ 4-10 og 4-12 fjerde ledd bokstav a. Departementet tar sikte på å fastsette forskriftsbestemmelsene tidligst mulig i 2009, etter at forslagene har vært på høring.

Forslaget får betydning for beregning av arveavgift på ikke-børsnoterte aksjer. Departementet viser til nærmere omtale i kapittel 5.

Det vises til forslag til skatteloven § 4-10 nytt tredje ledd.

3.3.8 Overgangsregler

Ikke-børsnotert aksje verdsettes til aksjens forholdsmessige andel av aksjeselskapets eller allmennaksjeselskapets samlede skattemessige formuesverdi 1. januar året før ligningsåret, jf. skatteloven § 4-12 annet ledd. Nærmere regler om verdsettelse av aksjer i ikke-børsnoterte selskaper følger av Finansdepartementets samleforskrift til utfylling og gjennomføring mv. av skatteloven § 4-12.

For at forslaget til en ny metode for verdsettelse av næringseiendom skal få virkning ved formuesverdsettelsen av aksjer i ikke-børsnoterte aksjeselskaper i inntektsåret 2009, må ny formuesverdi av næringseiendom inngå i grunnlaget for beregning av selskapets skattemessige formuesverdi (dets samlede nettoformue) per 1. januar 2009.

Departementet foreslår derfor en overgangsregel om at ikke-børsnotert aksjeselskap eller allmennaksjeselskap i vedlegg til selvangivelsen for inntektsåret 2008 skal verdsette selskapets næringseiendom som har vært utleid i løpet av inntektsåret etter den nye verdsettelsesmetoden. Videre foreslås en overgangsregel om at slike selskaper for inntektsåret 2008 skal oppjustere ligningsverdien av selskapets næringseiendom som ikke har vært utleid i løpet av inntektsåret med 60 prosent etter den alminnelige oppjustering med 10 prosent for inntektsåret 2008, jf. St.prp. nr. 1 (2007-2008). Samlet oppjustering av gjeldende ligningsverdi fra inntektsåret 2007 til 1. januar 2009 blir 76 prosent for disse eiendommene. Dette gjelder likevel ikke for ikke-børsnotert aksjeselskap eller allmennaksjeselskap som i sin helhet eies av et børsnotert selskap. Overgangsregelen har ikke skattemessig effekt for aksjeeier i inntektsåret 2008.

Innrapportering av inntekter fra utleie av selskapets næringseiendom for inntektsåret 2008, utleieverdi og beregning av formuesverdi mv. skjer på skjema fastsatt av Skattedirektoratet.

Departementet viser til forslag til overgangsregel.

3.4 Økonomiske og administrative konsekvenser

Kostnadene ved selve innføringen av systemet er for skattemyndighetene anslått til om lag 12,7 mill. kroner, inkludert systemutvikling, klagebehandling mv.

Forslaget må ses i sammenheng med at bunnfradraget i formuesskatten for personlig skattyter og dødsbo økes fra 350 000 kroner til 470 000 kroner, og fra 700 000 kroner til 940 000 kroner for ektefeller. Det innføres én felles sats for formuesskatt til staten på 0,4 prosent, som sammen med skattesatsen for formuesskatt til kommunene (0,7 prosent) gir en samlet maksimal skattesats på 1,1 prosent.

Forslaget anslås på svært usikkert grunnlag å gi et netto proveny på 1,2 mrd. kroner påløpt og 480 mill. kroner bokført i 2009.

3.5 Ikrafttredelse

Departementet foreslår at endringene trer i kraft med virkning fra og med inntektsåret 2009. Det vises til forslag til ikrafttredelsesbestemmelse.