§ 1-8 - spørsmål om byggeforbudet i 100-metersbeltet langs sjøen

Vi viser til fylkesmannens e-post 6. mars 2018. Det stilles spørsmål om forholdet mellom tidligere vedtatte reguleringsplaner og nyere kommuneplaner i forhold til byggeforbudet langs sjøen i plan- og bygningsloven § 1-8.

Fylkesmannen viser først til en plansituasjon der det i en reguleringsplan er tegnet inn byggegrenser som styrer plasseringen i forhold til veger og naboeiendommer, og i praksis også plasseringen i forhold til sjøen. Fylkesmannen viser deretter til en situasjon der en reguleringsplan har inntegnede bygninger på plankartet, med supplerende bestemmelser. I nyere kommuneplaner er arealene avsatt til byggeformål, men det er ikke fastsatt byggegrenser. Fylkesmannen stiller spørsmål om det er motstrid og om byggeforbudet i
§ 1-8 gjelder.

Departementet peker på at det må vurderes konkret om det i de tidligere vedtatte reguleringsplanene er fastsatt en byggegrense som oppfyller kravet etter § 1-8 tredje ledd. Dersom kravet til byggegrense anses oppfylt, må det vurderes om det foreligger motstrid i forhold til senere vedtatt kommuneplan, og ut fra dette vurderes om byggeforbudet i § 1-8 gjelder.

Departementet viser til at det etter § 1-8 andre ledd gjelder et generelt byggeforbud, men etter tredje ledd gjelder forbudet ikke dersom annen byggegrense er fastsatt i kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan. Det betyr at det er krav om at det skal være fastsatt en byggegrense enten i reguleringsplan eller i kommuneplan dersom forbudet ikke skal gjelde.

Første spørsmål er derfor om byggegrensen i de tidligere vedtatte reguleringsplanene kan anses tilfredsstillende fastsatt ved angivelse av grense mot veg eller mot nabo, eller dersom bygningene er tegnet inn. Det må foretas en konkret vurdering av den enkelte planen for å avgjøre om kravet til byggegrense er oppfylt. Dersom det i planen er fastsatt en byggegrense på en klar og entydig måte i retning mot sjøen, vil denne grensen også kunne tolkes slik at kravet til byggegrense etter § 1-8 tredje ledd er oppfylt. Departementet har uttalt at en byggegrense langs veg som er tegnet inn på en klar og entydig måte, kan anses som tilstrekkelig. Videre har departementet uttalt at bygninger som er tegnet inn på plankartet med juridisk bindende virkning, vil kunne anses å oppfylle kravet om byggegrense.

Dersom tidligere vedtatte reguleringsplaner har byggegrense etter § 1-8 tredje ledd, er det spørsmål om byggeforbudet likevel gjelder der det vedtas en ny kommuneplan uten byggegrense.

Av plan- og bygningsloven § 1-5 andre ledd framgår at ny plan ved eventuell motstrid går foran eldre plan, med mindre annet er fastsatt i den nye planen. Spørsmålet er derfor om det er motstrid mellom ny kommuneplan og tidligere reguleringsplaner. Arealformålet i kommuneplanen er i samsvar med arealformålet i reguleringsplanen, slik at formålene ikke er i motstrid. Byggegrensen i reguleringsplanen gir en mer detaljert avklaring av hvor bygging i samsvar med formålet kan gjennomføres. Det er ut fra dette vanskelig å se at den nye kommuneplanen er i motstrid med tidligere vedtatt reguleringsplan.

Departementet har lagt til grunn at når en reguleringsplan videreføres i kommuneplanen, vil det som framgår av reguleringsplanen bli videreført. Selv om det ikke er fastsatt en egen byggegrense i kommuneplanen, vil forbudet i 100-metersbeltet kunne anses fraveket gjennom den reguleringsplanen som fortsatt gjelder. Dette vil være klart dersom det fastsettes gjennom hensynssone etter § 11-8 f at tidligere reguleringsplan videreføres, men det vil også være tilfelle der det er fastsatt på annen måte at tidligere reguleringsplaner fortsatt gjelder.

Med hilsen

Til toppen