§ 24 (2) og (7) - Svar på henvendelse om utleie av eierseksjon

Vi viser til din e-post av 12. april 2021 med spørsmål knyttet til utleie av eierseksjon.   

Departementet tar ikke stilling til enkeltsaker. Vi foretar imidlertid generelle fortolkninger av lover som tilhører vårt ansvarsområde, blant annet eierseksjonsloven. Dine spørsmål vil derfor bli besvart på generelt grunnlag.

Du spør om et sameie kan vedtektsfeste at seksjonseiere som skal korttidsutleie sin seksjon skal melde fra til styret i forkant med opplysninger om leieperioden, hovedleier og antall leiere.

Sameiet kan vedtektsfeste avgrensning av seksjonseiernes rettslige råderett

Sameiet kan gjennom vedtektene avgrense seksjonseiernes rettslige råderett over seksjonen, jf. § 24 andre ledd første punktum, så sant den eller de som påvirkes «samtykker» til innskrenkningen. Kravet om samtykke innebærer at seksjonseier(ne) uttrykkelig må si seg enig i innskrenkningen. Et flertall på årsmøtet kan ikke binde en seksjonseier som ikke ønsker en slik avgrensing på sin seksjon.

Det følger av § 24 syvende ledd andre punktum at årsmøtet med to tredjedels flertall kan vedtektsfeste at kortidsutleie skal begrenses til inntil 60 døgn i året.

En plikt til i forkant å rapportere til styret om leieperioden og hvem som skal leie vil kunne legge begrensninger på muligheten til å leie ut. Selv om rapporteringsplikten i seg selv ikke fremstår som særlig byrdefull, mener departementet at et slikt krav vil kunne være å regne som en innskrenking i seksjonseierens råderett, som krever samtykke fra seksjonseieren. I siste instans vil det være opp til domstolene å avgjøre om vedtektsbestemmelser utgjør en innskrenking i seksjonseiernes råderett som krever enighet.

Lovteksten setter ikke noen grenser for hvilke innskrenkinger som kan innføres. Av § 24 tredje ledd første punktum følger det implisitt at det kan vedtektsfestes at styret skal godkjenne leiere. Ettersom man kan vedtektsfeste en adgang til å avslå utleie i bestemte tilfeller, mener departementet at det er adgang til å vedtektsfeste krav til rapportering av kortidsutleievirksomhet, så sant den eller de som påvirkes samtykker til vedtektsendringen. Dette synes ikke påvirket av departementets uttalelser i Prop.36 L (2018–2019) pkt. 4.6.6.