Forsiden

§§ 24, 25 og 46 - Departementet svarer på spørsmål om fremutleie av eierseksjoner

Vi viser til din e-post av 26. januar 2020 med spørsmål om utleie av eierseksjoner til leietaker som bedriver korttidsutleie via en hotellformidlingstjeneste.

Departementet tar ikke stilling til enkeltsaker. Vi foretar imidlertid generelle fortolkninger av lover som tilhører vårt ansvarsområde, blant annet eierseksjonsloven. Spørsmål besvares derfor på generelt grunnlag.

Du tar opp flere problemstillinger. Den ene er seksjonseieres adgang til å la seg representere av leietaker på årsmøte. Den andre er knyttet til omfanget av hovedleietakers adgang til å drive korttidsutleie. Til sist har du spørsmål knyttet til utleie i næringsøyemed, samt sjenerende atferd fra fremleietakere.

Omfang av adgangen til fremleie (korttidsfremleie)

Vi oppfatter at du ønsker en avklaring på hvor mange utleiedøgn i året som er tillatt ved korttidsutleie.

Det fremgår av eierseksjonsloven (esl.) § 24 syvende ledd at "[k]orttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt", men at grensen kan "fravikes i vedtektene og kan i så fall settes til mellom 60 og 120 døgn". Etter loven vil dermed en boligseksjon kunne korttidsutleies i inntil 90 døgn årlig, mens man i vedtektene kan regulere adgangen nedad og oppad til henholdsvis 60 til 120 døgn årlig.

Adgangen til å bedrive korttidsutleie er knyttet til hver enkelt eierseksjon jf. esl. § 24 syvende ledd. Dette er understreket i bestemmelsens forarbeider (Prop. 36 L (2018-2019) s. 24), hvor det står at "… utleigeavgrensinga på 90 dagar vil gjelde per bustadseksjon". Begrensningen knytter seg til selve eierseksjonen – det skal ikke skje noen kumulasjon av utleiedøgn fra flere eierseksjoner. I tilfellet du beskriver, vil begrensningen gjelde hver eierseksjon, slik at ti eierseksjoner samlet kan ha inntil 900 korttidsutleiedøgn årlig.

Det følger videre av bestemmelsens forarbeider (Prop. 36 L (2018-2019) s. 24) at begrensningen gjelder "… uavhengig av om det er eigaren sjølv som driv med korttidsutleige eller ein annan som framleigar". Hvor seksjonseier bedriver ordinær utleievirksomhet, og hans leietaker fremutleier, gjelder begrensningen tilsvarende for fremutleier.

Næringsvirksomhet

Bruken av eierseksjonen må være i samsvar med det formålet som ble fastsatt ved seksjoneringen, jf. esl. § 25 tredje ledd første punktum jf. § 7 første ledd bokstav g. Slik vi forstår din henvendelse, oppgir seksjonseierne som leier ut at utleievirksomheten er en næringsvirksomhet. Dersom eierseksjonen er seksjonert til boligformål, vil utleievirksomhet som utgjør næringsvirksomhet kunne sanksjoneres av styret.

Ettersom seksjonseier har adgang til å leie ut sin seksjon, vil ikke utleie i seg selv utgjøre næringsvirksomhet i rettslig forstand. Hvor omfattende utleien må være før den eventuelt kan sies å utgjøre næringsvirksomhet, er ikke regulert i eierseksjonsloven. I forarbeidene til esl. § 24 (Prop. 36 L (2018-2019) s. 24) er det uttalt at "[d]epartementet vil heller ikkje sjå vekk frå at utleiga kan ha ei slik karakter at ho er å rekne som ulovleg næringsverksemd også før grensa på 90 dagar er nådd".

Sjenerende atferd fra fremleietakere

Departementet understreker for øvrig at alminnelige regler om at bruk av eierseksjon ikke skal være til skade eller ulempe for øvrige seksjonseiere, gjelder uavhengig av 90-dagersregelen. Dette følger av eierseksjonsloven § 25 annet ledd.

Styret vil derfor etter omstendighetene kunne sanksjonere utleie som er til sjenanse, uavhengig av om antall utleiedøgn ligger innenfor den grensen som følger av esl. § 24 syvende ledd.

Fullmakt på årsmøtet

Det følger av esl. § 46 tredje ledd første punktum at seksjonseier på årsmøtet kan "møte ved fullmektig". Bestemmelsen setter ikke noen begrensning på hvor mange seksjonseiere som kan la seg representere av samme fullmektig. Det er dermed ikke noe til hinder for at flere seksjonseiere bruker en og samme leietaker som fullmektig med rett til å stemme for deres seksjoner ved årsmøter.