T-1490 Reguleringsplan

Utarbeiding av reguleringsplaner etter plan- og bygningsloven

Veilederen er for offentlige og private planleggere og andre som utarbeider reguleringsplaner etter plan- og bygningsloven. Hovedvekten er på de krav som gjelder i forbindelse med utarbeiding av planforslag og rammene for bruk av planbeskrivelse, arealformål, hensynssoner og bestemmelser.

T-1490
ISBN 978-82-457-0447-1

Last ned veilederen (pdf)

Veilederen om reguleringsplaner inngår i den samlede veiledningen til plan- og bygningsloven 2008. Den utdyper lovkommentaren, og vil sammen med veilederen til kart- og planforskriften og den nasjonale produktspesifikasjonen for arealplan og digitalt planregister gi informasjon om hvordan reguleringsplaner kan utarbeides etter bestemmelsene i plan- og bygningsloven. For veiledning om behandling av planforslag i kommunen se lovkommentaren.

 

Last ned veilederen (pdf)  

Det utarbeides hvert år mellom 2000 og 3000 nye reguleringsplaner i Norge. Til nå har over 70 % av disse vært basert på private planforslag. Denne veilederen legger hovedvekt på de krav som gjelder i forbindelse med utarbeidingen av planforslag og rammene for bruk av planbeskrivelse, arealformål, hensynssoner og bestemmelser.

Veilederen er utformet til bruk for offentlige og private planleggere og andre som utarbeider reguleringsplaner etter plan- og bygningsloven. Veilederen tar ikke opp hvordan planforslag skal behandles av kommunen. For veiledning om dette vises det til lovkommentaren.

Innholdet i veilederen er ikke uttømmende om planfaglige og juridiske problemstillinger. Den inneholder derfor lenker til annen informasjon som kan utdype spesielle problemstillinger.

For fylkeskommunene skal denne veilederen være et grunnlag for det lovpålagte veiledningsarbeidet overfor kommunene. For fylkesmennene skal den være et hjelpemiddel i arbeidet med veiledning og opplæring om juridiske spørsmål.

Kommunene bør søke råd og veiledning hos fylkeskommunen og fylkesmannen om spørsmål som går ut over det som er tatt opp her. Informasjonen kan også finnes på departementets hjemmeside www.planlegging.no

Dette er en første utgave av veilederen. Departementet ønsker at veilederen skal være et best mulig hjelpemiddel for planleggere og andre som medvirker i utformingen av reguleringsplaner etter plan- og bygningsloven. Den vil derfor bli oppdatert og supplert etter hvert som behovet tilsier det. Vi er følgelig interessert i alle forslag til forbedringer.  

Maler for behandling av reguleringsplaner

Kommunens myndighet og plikter i forbindelse med reguleringsplan

Reguleringsplaner vedtas av kommunestyret. Mindre endringer kan delegeres til utvalg mens små endringer kan delegeres til administrasjon.

Reguleringsplaner vedtas endelig av kommunestyret dersom det ikke er fremmet innsigelse til planen. Statlige og regionale myndigheter, Sametinget og nabokommunene kan fremme innsigelse til en plan. Ved innsigelse skal fylkesmannen megle. Planer med innsigelse avgjøres av Miljøverndepartementet.

Det kan ikke utarbeides reguleringsplaner for oljerørledninger i sjø eller større kraftledninger, jamfør lovkommentar til plandelen av plan- og bygningsloven § 1-3 om tiltak som er untatt fra loven.

Kommunen skal sørge for at det utarbeides reguleringsplaner der det er fastsatt i kommuneplanens arealdel, for alle større bygge- og anleggstiltak, eller der det er behov for mer detaljert planavklaring.

Kommunen organiserer arbeidet med planleggingen og oppretter de utvalg som er nødvendig for å gjennomføre planleggingen.

Kommunen skal sørge for at det tilrettelegges for medvirkning i planarbeidet også når private utarbeider planutkast.

Kommunestyret skal sørge for at det er en særskilt ordning for å ivareta barn og unges interesser i planleggingen. 

Kommunen skal legge til grunn nasjonale eller regionale planer og retningslinjer for planleggingen.

Kommunen skal avholde oppstartsmøte der andre enn kommunen ønsker å utarbeide utkast til reguleringsplan. I møtet skal kommunen orientere om overordnede føringer for planarbeidet. Dette kan være fra kommuneplanen eller andre føringer som er vedtatt i kommunen eller gitt i regionale og nasjonale planer. 

Kommunen skal behandle forslag til detaljregulering fra private eller andre offentlige myndigheter.

Kommunen skal behandle klager på reguleringsvedtak. Dersom ikke kommunen tar klagen til følge, sender kommunen saken til Fylkesmannen.

Kommunens myndighet og plikter i forbindelse med endring av reguleringsplan

For lovkommentar til plandelen av plan- og bygningsloven § 12-14 om endring og oppheving av reguleringsplan, gjelder samme bestemmelser som for utarbeiding av ny plan. Kommunestyret kan delegere myndigheten til å treffe vedtak om mindre endringer i reguleringsplan eller til å vedta utfyllinger innenfor hovedtrekkene i reguleringsplanen. Små endringer kan delegeres til administrasjonen.

Før det treffes slikt vedtak, skal saken forelegges berørte myndigheter, og eierne og festerne av eiendommer som direkte berøres av vedtaket, skal gis anledning til å uttale seg. Jamfør for øvrig lovkommentar til plandelen av plan- og bygningsloven § 1–9 om om forholdet til forvaltningsloven og klage.

Myndigheten til å gi dispensasjon tilligger kommunen. Dersom det er nødvendig for å ivareta nasjonale eller viktige regionale interesser og hensyn i nærmere angitte deler av strandsonen eller fjellområder, kan Kongen i forskrift legge myndigheten til å gi dispensasjon fra bestemte planer, eller for bestemte typer tiltak, midlertidig til regionalt eller statlig organ etter lovkommentar til plandelen av plan- og bygningsloven § 19-4 om dispensjonsmydigheten. 

Arealplaner utarbeidet av kommunen, nærmere bestemt arealdelen av kommuneplan og reguleringsplaner, kan innebære kraftige rådighetsinnskrenkninger for grunneierne. Hovedregelen om erstatning er allikevel den samme: Grunneierne har ikke krav på erstatning. Lovkommentar til plandelen av plan- og bygningsloven § 15-1 omhandler grunneiers rett til å kreve innløsning ved kommuneplanens arealdel og § 15-2 omhandler grunneierens rett til å kreve innløsning ved reguleringsplan.

Dispensasjon innebærer at en tiltakshaver etter søknad gis unntak fra planer og bestemmelser. Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen, jamfør lovkommentar til plandelen av plan- og bygningsloven § 19-2 om dispensasjonsvedtaket.

Kommunen kan gi midlertidige dispensasjoner. De kan være tidsbestemte eller tidsubestemte, Kommunen kan bringe midlertidige dispensasjonen til opphør gjennom pålegg hvis hensyn tilsier det, jamfør lovkommentar til plandelen av plan- og bygningsloven § 19-3 om midlertidig dispensasjon.

Lovkommentaren utdyper: Vilkårene må ha som formål å ivareta de hensyn som fremgår av lovkommentar til plandelen av plan- og bygningsloven § 1-1 om lovens formål og § 3-1 om oppgaver og hensyn i planleggingen etter loven.

Kommunens adgang til å gi dispensasjon er avgrenset. Det kreves at hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Det innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke.

Tilbakemelding kan sendes på e-post til karl-inge.rommen@kmd.dep.no.