Tinglysing i fast eiendom og borettslagsandeler
Artikkel | Sist oppdatert: 12.05.2022 | Kommunal- og distriktsdepartementet
Tinglysing gir rettsvern for å sikre dine rettigheter i fast eiendom og borettslagsandeler. Tinglysingen skjer ved å registrere rettigheten i grunnboken. Kartverket er tinglysingsmyndighet og fører grunnboken.
Hver eiendom har et eget gårds- og bruksnummer, og et eget grunnboksblad i grunnboken. Grunnboksbladet inneholder opplysninger om hvem som er eier (hjemmelsforhold), heftelser (pant, utlegg, veirett, bruksrett, leierett o.l.) og diverse grunndata.
Tinglysing i grunnboken er frivillig og krever i utgangspunktet eiers samtykke, Ved låneopptak vil banken el.l. stille krav om samtykke til tinglysing av pant. Noen heftelser, som f.eks. utlegg, kan tinglyses uten eiers samtykke.
Ved å tinglyse dokumenter som gjelder rettigheter og plikter i grunnboken, får man rettsvern. Den som har behov for å kjenne rettigheter og plikter som hviler på en eiendom eller borettslagsandel, kan gjøre seg kjent med disse ved å slå opp i grunnboken. Grunnboken inneholder bare kategoriseringer eller sammendrag av de aktuelle rettighetene og pliktene. Har man behov for å gjøre seg nærmere kjent med hva rettigheten eller plikten består av, må man be om kopi av det tinglyste dokumentet.
Tinglysing i fast eiendom skjer ved Kartverkets hovedkontor i Hønefoss, mens tinglysing i borettslagsandeler foregår i Kinsarvik i Ullensvang.
Tinglysing skjer ved at dokumenter som gjelder rettigheter og plikter i fast eiendom og borettslagsandeler, registreres i grunnboken. Eksempler på dokumenter som kan tinglyses: skjøte, pantedokument, leieavtale, festeavtale, avtale om forkjøpsrett, urådighetserklæring, avtale om veirett m.m. I tillegg til å registrere rettigheten eller plikten i grunnboken (tinglysingen), arkiverer Kartverket også en kopi av originaldokumentet.
Innsending av dokumenter kan skje enten gjennom en elektronisk løsning (elektronisk tinglysing) eller være papirbasert.
Elektronisk tinglysing
Kartverket tilbyr et system for elektronisk tinglysing, som virksomheter kan knytte seg til etter avtale med Kartverket. Systemet er rettet mot profesjonelle brukere, som f.eks. kredittinstitusjoner og eiendomsmeglerforetak. Elektronisk tinglysing er en helautomatisert prosess, der elektroniske dokumenter som oppfyller krav til tinglysing, registreres automatisk, og får dermed også umiddelbar prioritet i grunnboken.
Tinglysing på papir
Papirdokumenter som ønskes tinglyst, sendes eller innleveres til Kartverket sammen med tilstrekkelig dokumentasjon på at vilkårene for tinglysing er oppfylt.
De nærmere vilkårene for tinglysing finner du i Lov om tinglysing [tinglysingsloven] på Lovdata og Forskrift om tinglysing (Lovdata).
Mer om tinglysing
Det må betales gebyr for å registrere dokumenter i grunnboken. Tinglysingsgebyret er fastsatt i lov og forskrift.
Gebyret varierer alt etter som hvilket dokument det er som skal tinglyses, og det er lavere gebyr dersom dokumenter sendes inn for elektronisk tinglysing enn for papirbasert innsending.
Ved overføring av grunnbokshjemmel til fast eiendom må det i tillegg, som hovedregel, betales dokumentavgift til Staten (2,5 % av eiendommens markedsverdi).
Tinglysingsgebyret og dokumentavgiften betales etter at tinglysingen har skjedd.
Dersom du ønsker bekreftet grunnboksutskrift, utskrift av historisk arkiv, kopi av tinglyst dokument eller kopi av grunnboksblad fra gammel manuell grunnbok, må det også betales gebyr.
Gebyr for tinglysing reguleres av Forskrift om gebyr for tinglysing, registrering eller anmerkning i grunnboken og kraftledningsregisteret (Lovdata).
Se også Tinglysingsgebyr (Kartverket.no).
En tinglysingsavgjørelse kan ankes. Dette skjer ved anke til Borgarting lagmannsrett. Anken sendes Kartverket som foretar en ny vurdering av saken. Dersom avgjørelsen opprettholdes eller anken ikke fullt ut tas til følge, sendes anken videre til lagmannsretten sammen med sakens dokumenter. Ifølge rettsgebyrloven skal det betales et gebyr ved anke.
Et dokumentavgiftsvedtak kan påklages. En klage som gjelder fastsettelse eller beregningsgrunnlaget for dokumentavgiften følger de alminnelige reglene om klage over forvaltningsvedtak. Skattedirektoratet er klageinstans. Klagen sendes Kartverket, som i likhet med ankesaker vil foreta en ny vurdering av saken før den sendes videre til Skattedirektoratet.
Dersom du mener at en registrering i grunnboken er feil, er det viktig at du kontakter Kartverket og gjør oppmerksom på feilen slik at den kan rettes så fort som mulig. Nærmere regler om retting finnes i tinglysingsloven § 18.
Dersom du lider uforskyldt tap som følge av en tinglysingsfeil, kan du kreve erstattet tapet dersom vilkårene i tinglysingsloven § 35 foreligger. Hvis disse vilkårene ikke foreligger, kan et erstatningskrav bli vurdert etter skadeserstatningsloven § 2-1 (arbeidsgiveransvaret). Et eventuelt krav må fremmes overfor Kartverket. Dersom tinglysingsfeilen gjelder et beløp over 250 000 kroner, videresender Kartverket saken til departementet for endelig avgjørelse.
Opplysninger fra grunnboken kan man få gratis ved henvendelse til Kartverkets kundesenter, telefon: 32 11 80 00.
Bestilling av bekreftet grunnboksutskrift eller kopi av tinglyst dokument må rettes til Kartverket og er gebyrbelagt, se Tinglysingsgebyr (Kartverket.no).
Via Kartverkets internettside Se eiendom (kartverket.no) har enhver lesetilgang til grunnboken. Lesetilgangen forutsetter at du kan identifisere deg, men det blir ikke lagret opplysninger om hvem som har bedt om lesetilgang for en bestemt grunnboksutskrift.
Hvilke opplysninger som kan utleveres av Kartverket og/eller kommunene, og videreformidles av virksomheter, er regulert i utleveringsforskriften. Her finner du også de nærmere vilkårene for utleveringen: forskrift om utlevering, viderebruk og annen behandling av opplysninger fra grunnboken og matrikkelen (Lovdata)
Departementet har i samarbeid med Kartverket utarbeidet en veileder om utleveringsforskriften med merknader til de enkelte bestemmelsene. I veilederen finnes også praktiske eksempler.
Hvem har det administrative ansvaret og ansvaret for regelverket?
Kommunal- og distriktsdepartementet har det administrative ansvaret for Kartverket, og har også ansvaret for forskriftene til tinglysingsloven, Forskrift om tinglysing (Lovdata) og borettslagsloven, Lov om burettslag (burettslagslova) (Lovdata).
Justis- og beredskapsdepartementet har ansvaret for tinglysingsloven, Lov om tinglysing [tinglysingsloven] (Lovdata).
Rundskriv for tinglysing (Kartverket)
- Rundskriv T- 4/12: Tinglysingsmessig overgangsordning ved overgang fra BA-foretak til aksjeselskap eller forening, herunder beregning av dokumentavgift og tinglysingsgebyr
- Rundskriv T-3/13 Forlenget virketid for Rundskriv T-4/12 – Tinglysingsmessig overgangsordning ved overgang fra BA-foretak til aksjeselskap eller forening, herunder beregning av dokumentavgift og tinglysingsgebyr
- Rundskriv G-67/90: Dekning av mortifikasjonskostnader ved bortkomne dokumenter returnert etter tinglysing (pdf)
- Rundskriv G-15/03: Endringer i tinglysingsforskriftene fastsatt av Justis- og politidepartementet 8. desember 2003 med hjemmel i lov 7. juni 1935 nr. 2 om tinglysing § 38 og forskrift 3. november 1995 nr. 875 om tinglysing § 2
- Rundskriv G-6/2005: Den tinglysingsmessige fremgangsmåten når fast eiendom blir overført i forbindelse med fusjon, fisjon og omdanning
- Rundskriv G-01/2017 Erstatningskrav mot staten – belastning av budsjettkapittel 471, post 71 og frafall av foreldelsesinnsigelse
- Dokumentavgift ved selskapsrettslig omdanning (Stortingets spørretime)
- Spørsmål om dokumentavgift - Brev fra Statens kartverk til Den norske Revisorforening (09.05.2012) (pdf)
- Fremtidig organisering av tinglysingen (Utredning overlevert Justisdepartementet 27. juli 2009) (pdf)
- Prop. 53 L (2013–2014) Endringer i tinglysingsloven mv. (elektronisk tinglysing)
- Merknader til endringer i tinglysingsforskriften mv. gjeldende fra 1. januar 2011 (pdf)
Nyttige lenker til Kartverkets nettsider om vilkår for tinglysing, gebyr og dokumentavgift
Generelt om Kartverket: www.kartverket.no
Hva som kreves for å få tinglyst dokumenter: Rundskriv for Tinglysingen (Kartverket.no)
Gebyr og dokumentavgift: Tinglysingsgebyr (Kartverket.no)