§ 2-2 - Departementet svarer på spørsmål om byggesaksforskriften § 2-2

Vi viser til henvendelse av 11. mai 2023 med spørsmål om byggesaksforskriften (SAK10) § 2-2, som regulerer når søknadsplikt for oppdeling av boenhet oppstår. Vi oppfatter videre at dere stiller spørsmål om grensegangen mellom bruksendring etter SAK10 § 2-1 og oppdeling etter forskriftens § 2-2. Vi beklager lang saksbehandlingstid.

Departementet tar ikke stilling til konkrete enkeltsaker, og vår uttalelse gis derfor på generelt grunnlag.

Departementet bemerker

1. Innledende om søknadsplikten for oppdeling av boenhet

Etter plan- og bygningsloven (pbl.) § 20-1 første ledd bokstav g), jf. § 20-2, er det søknadsplikt ved «oppdeling […] av bruksenheter i boliger». Bestemmelsen er nærmere omtalt i Prop. 99 L (2013-14) side 85:

«Når eier ønsker å opprette en ny selvstendig boenhet krever dette fortsatt søknad og tillatelse […] Krav til søknad og tillatelse kan også gjelde ved endring av bruken eller ved fysisk ominnredning. For eksempel når eier oppretter en rekke småleiligheter innenfor en eksisterende boenhet i strid med tidligere lovlig bruk eller gitt tillatelse.» (vår utheving)

Begrepet «boenhet» er i byggteknisk forskrift (TEK17) § 1-3 bokstav a og e definert som en enhet som skal brukes til boligformål og som har alle «hovedfunksjoner», det vil si stue, kjøkken, soverom, bad og toalett.

Søknadsplikten for oppdeling av boenheter i en eksisterende bolig er nærmere presisert i byggesaksforskriften (SAK10) § 2-2. Bestemmelsen ble innført 1. januar 2016, og er regelfesting av langvarig praksis.^[1] For at det skal foreligge en ny og søknadspliktig (selvstendig) boenhet må tre kumulative vilkår være oppfylt. Enheten må inneholde alle hovedfunksjoner for bolig, det vil si stue, kjøkken, soveplass, bad og toalett. Den må ha egen inngang, det vil si at det må være mulig å komme til enheten uten å måtte gå gjennom andre enheter. I tillegg må den være fysisk adskilt fra øvrig boligareal i den eksisterende boligen, det vil si at det ikke kan være en intern forbindelse mellom enhetene.

For å kunne ta stilling til om det er etablert en selvstendig boenhet etter SAK10 § 2-2, må kommunen foreta en konkret vurdering av enheten opp mot de tre vilkårene.

For ordens skyld bemerker vi at kommunen kan gi planbestemmelser om boenheter/hybelenheter som innslagspunkt for krav til for eksempel ekstra parkering og uteoppholdsareal, jf. pbl. § 11-9 nr. 5. Oppstår det forhold i strid med plan, kan dette utløse behov for dispensasjon fra plan.

• Hovedfunksjonene må fremgå av tegninger på søknadstidspunktet

Statsforvalteren har i henvendelsen vist til kommunikasjon med blant annet Direktoratet for byggkvalitet (DiBK) om avklaring av begrepene «kjøkken» og «bad» i tilknytning til SAK10 § 2-2. Basert på kommunikasjonen oppfatter Statsforvalteren at det ikke er nødvendig at enheten på søknadstidspunktet har alle hovedfunksjoner, så lenge den «kan fylle alle hovedfunksjonene», det vil si at det er mulig i etterkant å installere for eksempel et kjøkken. Statsforvalteren gir uttrykk for at dette i så fall vil medføre at der en eksisterende bolig deles opp slik at den får en sekundærdel med egen inngang, oppholdsrom og bad/WC, så vil denne kunne anses for å ha kjøkkenfunksjon dersom det er plass nok til kjøleskap, oppbevaring og laging av mat, selv om kjøkken ikke er vist på plantegninger til søknaden.

Formålet med SAK10 § 2-2 er omtalt i høringsnotat av 25. februar 2015 side 5 flg. Som det følger av høringsnotatet, var intensjonen å tydeliggjøre «at det å leie ut del av bolig ikke utløser søknadsplikt med tilhørende kvalitetskrav til egen boenhet. Det presiseres at utleie i del av en bolig ikke nødvendigvis medfører at den delen av boligen som leies ut må defineres som en selvstendig boenhet etter plan- og bygningsloven, selv om den avgrensede delen har alle hovedfunksjoner.». (vår utheving)

De tre vilkårene som følger av SAK10 § 2-2 er som nevnt ovenfor kumulative. Alle hovedfunksjonene til enheten må fremgå av tegninger på søknadstidspunktet. Slik departementet ser det, er det altså ikke tilstrekkelig for søknadsplikt etter SAK10 § 2-2 at arealet/rommet isolert sett er egnet til å installere for eksempel et kjøkken i etterkant.

• At boenheten har en vask er ikke tilstrekkelig for å si at den har et bad

Ut fra kommunikasjonen med DiBK oppfatter Statsforvalteren videre at direktoratet mener at en vask er tilstrekkelig til å slå fast at det foreligger et «bad».

Etter vår oppfatning er ikke tilstedeværelsen av kun en vask tilstrekkelig for å si at enheten har et bad. Vi viser her til TEK17 § 12-9, hvor det fremgår at en boenhet skal ha minst ett bad og toalett. Forskriften oppstiller videre bestemte minimumskrav til størrelse og planløsning, samt krav om mulighet for trinnfri dusjsone og festemulighet for ettermontering av nødvendig utstyr. Etter TEK § 13-15 regnes et bad som et våtrom, og det er blant annet krav om at rommet skal ha sluk. Etter departementets syn gir kravene holdepunkter for hva som utgjør «bad» i en boenhet. Vi nevner for ordens skyld også at Byggforskserien gir anvisninger for utforming av rom i bolig. Av anvisning 361.216 Baderom, toalettrom og vaskerom i boliger fremgår det at et «baderom bør inneholde dusj og/eller badekar, én eller flere store servanter, klosett og eventuelt bidé, eventuelt også utstyr for klesvask. Dersom man velger badekar framfor dusj, bør badekararmaturen også ha hånddusj som kan festes på veggen, slik at man kan stå i karet og dusje.»

• Tiltakshaver/ansvarlig søkers opplysninger har betydning for kommunens vurdering

Statsforvalteren ber også departementet om å veilede om betydningen av tiltakshaver/ansvarlig søkers opplysninger for vurderingen av om det foreligger et «kjøkken» eller «bad».

Det er opplysningene som tiltakshaver/ansvarlig søker gir, som danner grunnlag for kommunens tillatelse, jf. også pbl. § 21-4. Har tiltakshaver ved ansvarlig søker opplyst i dokumentasjonen til kommunen at det for eksempel ikke opprettes en ny selvstendig boenhet etter SAK10 § 2-2, skal kommunen normalt kunne legge denne informasjonen til grunn. Dersom det ved tilsyn viser seg at opplysningene som kommunen har mottatt ikke har vært riktige, innebærer dette at tillatelsen ble gitt på bristende forutsetninger, med de rettslige konsekvenser dette kan få for tiltaket. Kommunen kan da følge forholdet opp etter reglene i pbl. kapittel 32. Dette vil også gjelde dersom det i ettertid viser seg at tiltakshaver ikke har etablert «kjøkken» eller «bad» på søknadstidspunktet.

2. Hvilken overføringsverdi SAK10 § 2-2 har for vurderingen av boenheter i nybygg

Departementet har ved flere anledninger uttalt at vilkårene for hva som utgjør en søknadspliktig, selvstendig boenhet etter SAK10 § 2-2 kan ha overføringsverdi til nybygg.

Oppføring av nybygg innebærer imidlertid en større helhetsvurdering der flere vurderingsmomenter må inngå. For eksempel kan den aktuelle enhetens størrelse, bruk og belastning på eiendommen være avgjørende for om enheten er en egen boenhet eller ikke, uavhengig av om momentene i SAK10 § 2-2 er oppfylt. Grunnen til at det må gjøres en større helhetsvurdering med flere vurderingsmomenter ved nybygg, er at regelverket ellers vil være enkelt å omgå. Vi vedlegger en tidligere uttalelse (sak 20/4414) som gir en oversikt over momenter for vurdering av antall boenheter ved oppføring av nybygg. Som påpekt under punkt 1 ovenfor bærer tiltakshaver risikoen for at opplysningene som gis til kommunen og som danner grunnlag for kommunens tillatelse, er korrekte. 

3. Hvilken overføringsverdi SAK10 § 2-2 har for søknadspliktig bruksendring

Statsforvalteren gir uttrykk for at det kan oppstå vanskelige grensetilfeller ved bruksendring av eksisterende bygninger. Som eksempel vises det til tilfellet der et anneks utvikler seg til å bli en fullverdig bolig/fritidsbolig. Statsforvalteren ber departementet redegjøre for om SAK10 § 2-2 har overføringsverdi for vurderingen av om det har oppstått en søknadspliktig bruksendring og i så fall hvilken vekt disse kriteriene skal tillegges, og om det er andre momenter som må tillegges vekt.

Vi bemerker på generelt grunnlag at et tiltak kan være omfattet av flere alternativer i pbl. § 20-1 samtidig. Å endre et eller flere rom i en bolig eller et tilbygg til bolig, kan være en søknadspliktig bruksendring etter SAK10 § 2-1, jf. pbl. §§ 20-1 første ledd bokstav d og 20-2. Bruksendringen kan etter en konkret vurdering medføre at det oppstår en selvstendig boenhet, det vil si oppdeling etter SAK10 § 2-2, jf. §§ 20-1 første ledd bokstav g og 20-2. Det vil med andre ord kunne være glidende overganger mellom blant annet søknadspliktig bruksendring og oppdeling til selvstendig boenhet.

Vi bemerker for ordens skyld at en selvstendig boenhet også kan etableres gjennom tilbygg, påbygg etter pbl. § 20-1 første ledd bokstav a, og/eller vesentlig endring etter bokstav b.

Når det gjelder Statsforvalterens eksempel med anneks, har departementet i sak 20/2798 uttalt følgende:

«Plan- og bygningslovgivningen har ingen definisjon av «anneks». Et anneks vil ofte være en frittliggende bygning i tilknytning til en bolig eller en hytte. Et anneks er som regel beregnet på beboelse, og kan i så fall brukes til overnatting. Dersom bygningen inneholder alle hovedfunksjoner, det vil si både stue/soverom, kjøkken og wc/bad regnes den imidlertid ikke som et anneks, men som en egen boenhet.»

Spørsmålet om bruken av annekset også innebærer at det i praksis er etablert en selvstendig boenhet, vil nok først og fremst være av betydning ved vurderingen av om tiltaket er avhengig av dispensasjon fra arealplan, dersom denne oppstiller forbud mot å etablere to separate boliger på samme eiendom.

For å avgjøre spørsmålet om bruksendring er det først nødvendig å ta stilling til hva kommunen opprinnelig har gitt tillatelse til, herunder også hva det opprinnelig ble søkt om og hvilke opplysninger tiltakshaver den gang ga kommunen, jf. punkt 1 ovenfor.

Det er ikke et krav for at det foreligger en søknadspliktig bruksendring at det foretas vesentlige endringer. Det er tilstrekkelig at bygget tas i bruk til eller tilrettelegges for noe annet enn det som følger av tillatelsen, se SAK10 § 2-1 bokstav a, eller om den endrede bruken kan påvirke forhold som plan- og bygningslovgivningen skal ivareta, jf. bokstav b. Terskelen for å kunne kreve søknad om bruksendring er lav, og dette har også vært lagt til grunn gjennom langvarig og konsistent forvaltnings- og rettspraksis. Det er tilstrekkelig at den faktiske bruken endres utover det tidligere tillatelse eller arealplan åpner for.

Det vil være flere forhold som inngår i vurderingen av om det foreligger en søknadspliktig bruksendring av areal som kan endre seg til en selvstendig boenhet, og hvor særlig forholdet til plan kan være av betydning, se blant annet dom fra Eidsivating lagmannsrett (LE-1995-1640) som gjaldt gyldigheten av et forelegg. Forelegget ble blant annet gitt fordi tiltakshaver hadde innredet loftsetasjen i sitt garasjebygg til boligformål uten at det forelå tillatelse til dette. Lagmannsretten uttalte følgende:

«Med hensyn til innredning og bruk av loftet til boligformål, er det et stridsspørsmål mellom partene hvorvidt det er tale om en egen boenhet eller ikke. Det er innredet et loft i et bygg med grunnflate oppgitt til 126 kvm og selv om boflaten i loftsetasjen på grunn av den lave takhøyden blir en del mindre, er det tale om et betydelig boareale. Foruten boligrommene er det i dag innredet et bad, men ikke noe kjøkken. Det er imidlertid plass nok til et kjøkken og vann og avløp ligger der i og med badet. Dette er etablert i et bygg som var byggeanmeldt som garasje/ uthus og lagmannsretten legger til grunn at det under enhver omstendighet er tale om forandringer av et slikt omfang at innredningsarbeidene vil være byggemeldingspliktige. Med hensyn til forholdet til lovens arealdisponeringsbestemmelser har det vært et avgjørende premiss for avslaget på søknaden om bruksendring til bolig at det har vært tale om en egen boenhet.» (vår understreking).

Det kan altså være tilstrekkelig for å legge til grunn at det er tale om bruksendring av anneks til (selvstendig) boenhet, dersom det er lagt til rette for å etablere kjøkken. Bruksendringen vil være søknadspliktig. Hvorvidt etablering av boenhet i tillegg vil være avhengig av dispensasjon fra arealplan, vil avhenge av tolkning av planen.

 

Kopi

Direktoratet for byggkvalitet

 

^[1] Se blant annet Prop. 99 L (2013-2014) kapittel 13.4.