§ 20-1, jf- 31-2 - Departementet svarer på henvendelse om bruksendring av eldre bygning

Vi viser til dine e-poster av 2. og 4. februar 2022 med spørsmål om bruksendring av bygning og hvilke krav som gjelder.

Vi gjør oppmerksom på at departementet kan bistå med generell veiledning og fortolkning om hvordan plan- og bygningsloven med forskrifter er å forstå. Selve myndigheten til å behandle og avgjøre saker etter plan- og bygningsloven er derimot lagt til kommunene og statsforvalterne. Vi uttaler oss ikke om konkrete byggesaker. Vår uttalelse er derfor gitt på generelt grunnlag.

Bruksendring er søknadspliktig

Plan- og bygningsloven (pbl.) §§ 20-2, jf. 20-1 første ledd bokstav d stiller krav om søknadsplikt ved bruksendring. Det sentrale hensynet bak søknadsplikten for bruksendring er at kommunen skal få mulighet til å vurdere om den påtenkte bruken berører hensyn som plan- og bygningsloven skal ivareta. Ny bruk kan medføre nye krav til tiltaket eller bruken av byggverket, for eksempel knyttet til brannsikkerhet eller påvirkning på omgivelsene. Kommunens terskel for å kunne kreve søknad om bruksendring er lav. Hvorvidt det foreligger en søknadspliktig bruksendring, vil bero på en konkret vurdering. Der bruken endres til et annet arealformål, for eksempel fra næring til bolig, vil det normalt være en søknadspliktig bruksendring. Byggesaksforskriften (SAK10) § 2-1 presiserer når en bruksendring er søknadspliktig. Hjemmesiden til Direktoratet for byggkvalitet gir nærmere veiledning om bestemmelsen, se https://dibk.no/byggeregler/sak/2/2/2-1/.

Krav som gjelder ved bruksendring

Plan- og bygningsloven § 31-2 første ledd første punktum regulerer hvilke krav som gjelder ved arbeid på eksisterende bygg. Bestemmelsen fastslår at tiltak etter pbl. § 20-1 på eksisterende bygg skal utføres i samsvar med regelverket. Det betyr at byggesaksregler, plankrav og tekniske krav må oppfylles ved søknadspliktig bruksendring. Utgangspunktet etter pbl. § 31-2 er at tekniske krav gjelder for de deler av byggverket som det aktuelle tiltaket omfatter så langt de er relevante. Hva som er relevante krav må vurderes konkret. Ved bruksendring vil de tekniske kravene som et utgangspunkt gjelde for den delen av byggverket som bruksendres. Et tiltak som innebærer bruksendring fra næring til bolig vil også utløse krav om bruk av ansvarlig foretak etter pbl. § 20-3.

Plan- og bygningsloven § 31-2 første ledd andre punktum bestemmer at byggverk som er eller brukes i strid med gjeldende plan, fortsatt kan stå og brukes på en måte som tidligere var lovlig. Videre fastslår bestemmelsen at dersom byggverk endres ved blant annet bruksendring, må lovligheten av bruksendringen vurderes opp mot gjeldende plan og være i samsvar med denne. Både arealformål, hensynssoner og planbestemmelser setter rammer for hva som er lovlig eller ikke lovlig i medhold av planen. Begrepet «i samsvar med planen» må ses i sammenheng med pbl. §§ 11-6 og 12-4 som regulerer rettsvirkning av henholdsvis kommuneplanens arealdel og reguleringsplan. Begge bestemmelser viser til at planen fastsetter framtidig arealbruk for området og er bindende ved kommunestyrets vedtak for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak nevnt i pbl. § 1-6. Den direkte rettsvirkningen er at det ikke er adgang til å iverksette nye tiltak i strid med planen.

Mulighet for unntak fra tekniske krav

De byggtekniske kravene er utformet med tanke på nye byggverk, og det kan være både vanskelig og kostnadskrevende å oppfylle dagens tekniske krav ved arbeid på eksisterende bygg. Plan- og bygningsloven § 31-2 fjerde ledd er en unntaksbestemmelse som åpner for at kommunen kan gi tillatelse til bruksendring for å sikre hensiktsmessig bruk uten at alle tekniske krav er oppfylt. Unntak fra tekniske krav må omsøkes. Kommunen må foreta en konkret skjønnsmessig vurdering av om følgende vilkår er oppfylt:

- det er uforholdsmessige kostnader ved å oppfylle dagens tekniske krav,

- bruksendringen er forsvarlig for å sikre hensiktsmessig bruk og

- bruksendringen er nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk.

Spørsmålene dine må avklares med kommunen

Det er som nevnt kommunen som er gitt myndighet til å behandle og avgjøre saker etter plan- og bygningsloven. Vi anbefaler derfor at du kontakter kommunen og ber om en forhåndskonferanse for nærmere svar på spørsmålene dine.

Vi håper informasjonen er til nytte. Plan- og bygningsloven er tilgjengelig på www.lovdata.no.

Vi gjør også oppmerksom på at Direktoratet for byggkvalitet nylig har lansert en veileder om sentrale begreper i regelverket for eksisterende byggverk, blant annet hva som menes med  vesentlig endring, vesentlig reparasjon og vedlikehold. Veilederen finner du her.