§ 18-2 sett i sammenheng med pbl § 16-5, samt pbl 27-4 - Tolking i forbindelse med opprettelse av ny grunneiendom (deling)

Vi viser til brev av 14. mai 2014 fra Asker kommune, og beklager at det har tatt lang tid å besvare henvendelsen.

Asker kommune ber Kommunal- og moderniseringsdepartementet uttale seg om den nærmere forståelsen av plan- og bygningsloven (pbl.) § 18-2, sett i sammenheng med pbl. § 16-5, samt forståelsen av pbl. § 27-4. I brevet vises det til at kommunen i mange år har hatt en veletablert praksis hvor det ved tillatelse til opprettelse av ny grunneiendom etter pbl. § 20-1 bokstav m, i regulerte områder stilles vilkår etter pbl. § 18-2 om opparbeidelse, og/eller erverv, og/eller sikring av regulerte fellesarealer (felles avkjørsel, felles lekeareal med mer) i samsvar med vedtatt plan, der dette er aktuelt. Bakgrunnen for henvendelsen er at Fylkesmannen i Oslo og Akershus i en konkret klagesak omgjorde kommunens vedtak der et slikt vilkår var stilt. I klagevedtaket kom Fylkesmannen til at kommunen ikke kunne stille som vilkår i delingstillatelsen at ny tomt skal sikres bruksrett til eksisterende atkomst over nabotomten, da det er en forutsetning at dette er sikret allerede før tillatelsen gis, jf. pbl. § 27-4. Fylkesmannen stilte seg også tvilende til kommunens praksis om å stille vilkår om at regulert fellesareal skal etableres som fellesareal (realsameie) for tillatelse etter pbl. § 20-1 bokstav m[1].

Asker kommune har tatt Fylkesmannens beslutning  i den konkrete saken til etterretning, men mener at Fylkesmannens avgjørelse reiser noen sentrale problemstillinger som er svært viktig å få avklart i forhold til kommunens forvaltningspraksis.

Vi vil i det følgende besvare spørsmålene kronologisk.

1. Kan kommunen (i medhold av pbl. § 18-2) i et regulert område stille som vilkår for en tillatelse etter pbl. § 20-1 bokstav m (der omsøkte tiltak er i samsvar med plan og der det av reguleringsplanen går tydelig frem at et fellesareal, eks. felles boligvei/felles lekearealer, skal tjene den omsøkte parsell) at;

a) regulert felles boligvei/evt. lekeareal skal være opparbeidet

Ja, kommunen kan i medhold av pbl. § 18-2 stille som vilkår for en tillatelse etter pbl. § 20-1 bokstav m at regulert felles boligvei/evt. lekeareal skal opparbeides. Dette følger direkte av ordlyden i pbl. § 18-2.

b) regulert felles boligvei/evt. lekeareal skal erverves (også der fellesarealet er opparbeidet)

Ja, kommunen kan i medhold av pbl. § 18-2 stille som vilkår for en tillatelse etter pbl. § 20-1 bokstav m at regulert felles boligvei/evt. lekeareal skal erverves. Dette følger også direkte av ordlyden i pbl. § 18-2.

c) omsøkt parsell skal sikre seg eiendomsrett/evt. bruksrett til et fellesareal som allerede er opprettet som egen grunneiendom (også hvor dette fellesarealet er opparbeidet)

Ja, kommunen kan i medhold av pbl. § 18-2 stille som vilkår for en tillatelse etter pbl. § 20-1 bokstav m at omsøkt parsell skal sikre seg eiendomsrett/evt. bruksrett til et fellesareal som allerede er opprettet som egen grunneiendom.

d) omsøkt parsell skal sikre seg/erverve bruksrett til fast eiendom som er regulert å tjene den omsøkte parsell (eks del av regulert fellesareal), også hvor fellesarealet er opparbeidet.

 Ja, kommunen kan i medhold av pbl. § 18-2 stille som vilkår for en tillatelse etter pbl. § 20-1 bokstav m at omsøkt parsell skal sikre seg/erverve bruksrett til fast eiendom som er regulert å tjene den omsøkte parsell (eks del av regulert fellesareal), også hvor fellesarealet er opparbeidet.

 2. Kan grunneier (i medhold av pbl. § 16-5), der kommunen har stilt vilkår (som nevnt) for tillatelse etter pbl. § 18-2, søke kommunen om tillatelse til ekspropriasjon for gjennomføring av stilt vilkår (dersom man ikke lykkes å komme frem til minnelig avtale) mht;

a) å sikre grunn til gjennomføring av veiopparbeidelse

Ja, en grunneier kan søke kommunen om tillatelse til ekspropriasjon for gjennomføring av stilte vilkår etter pbl. § 18-2.

b) å sikre grunn for etablering av regulert lekeareal

Ja, en grunneier kan søke kommunen om tillatelse til ekspropriasjon for gjennomføring av stilte vilkår etter pbl. § 18-2, herunder etablering av regulert lekeareal.

c) å sikre hjemmel/evt. bruksrett til regulert, etablert (eget gårds- og bruksnummer) og opparbeidet fellesareal

Ja, en grunneier kan søke kommunen om tillatelse til ekspropriasjon for gjennomføring av stilte vilkår etter pbl. § 18-2, herunder hjemmel/evt. bruksrett til regulert, etablert (eget gårds- og bruksnummer) og opparbeidet fellesareal.

d) å sikre bruksrett til areal som utgjør en del av et regulert fellesareal som i henhold til regulering skal tjene eiendommen, også der arealet hvor fellesarealet er opparbeidet

Ja, en grunneier kan søke kommunen om tillatelse til ekspropriasjon for gjennomføring av stilte vilkår etter pbl. § 18-2, herunder sikre bruksrett til opparbeidet fellesareal.

3. Kan kommunen i et regulert område behandle en søknad om tillatelse til tiltak etter pbl. § 20-1 bokstav m (som er i samsvar med gjeldende reguleringsplan) uten at grunneier på forhånd har sikret seg rettigheter til vei? Dersom ikke, hvordan kan grunneier sikres rett til ekspropriasjon etter pbl. § 16-5, som etter det kommunen forstår er betinget av at det er gitt et pålegg (vilkår for tillatelse) fra kommunens side?

For at kommunen skal kunne gi tillatelse til tiltak etter pbl. § 20-1 bokstav m må grunneier på en eller annen måte ha sikret seg rettighet til atkomst.

En grunneier kan søke kommunen om tillatelse til ekspropriasjon for gjennomføring av stilte vilkår etter pbl. § 18-2. Det er imidlertid ikke noe krav om at det er stilt vilkår etter pbl. § 18-2 for at en grunneier kan søke kommunen om ekspropriasjon etter pbl. § 16-5 annet ledd. Det vises her til KRDs uttalelse datert 25.09.09 (sak 06/769) der følgende fremgår:

”Departementet antar at det er tvilsomt at pbl § 38 andre ledd er begrenset til å gjelde tilfeller der kommunen i henhold til § 67a har satt som vilkår for bygge- og deletillatelse at fellesareal opparbeides i samsvar med plan. ”

Det vises også til Gyldendal Rettsdata fotnote 395 til plan- og bygningsloven der det fremgår følgende: ”Intet vilkår for ekspropriasjon etter § 16-5 annet ledd at det er stilt vilkår for opparbeidelse mv. før deling/bygging skjer”.

4. Etter kommunens oppfatning vil et vilkår om sikring av opparbeidelse og erverv av et fellesareal for atkomst, for en tillatelse til deling (opprettelse av ny grunneiendom), også innebære at vilkåret i pbl. § 27-4 om privatrettslig sikret atkomst blir oppfylt. Felles avkjørsel forutsettes da fradelt med eget gårds- og bruksnummer og etablert som eget sameie. Vilkåret som er stilt må da oppfylles før det opprettes ny eiendom i matrikkelen. Denne løsning synes å være i henhold til ordlyden i pbl. § 27-4 hvor sikring kreves ”før opprettelse av eiendom.” Kan kommunens oppfatning legges til grunn?

Kravet til delingssøknaden om at atkomst må være sikret, er meget klart. Det som kreves, er at den er sikret slik at eieren ikke er avhengig av noen tillatelse, verken fra private eller veimyndighetene, til å opparbeide og bruke den. Sikring av fellesareal etter pbl. § 18-2 vil kunne sørge for at krav om atkomst etter pbl. § 27-4 er oppfylt. Det er imidlertid ikke nok at det er stilt vilkår om sikring av atkomst før en gir tillatelse til deling etter plan- og bygningsloven, og at vilkåret må oppfylles for det opprettes ny eiendom i matrikkelen. I sak 15/483 tok departementet stilling til hvor langt man må ha kommet i ekspropriasjonsprosessen før man i det tilfellet kunne si at rettighet til å legge ledning var "sikret". I saken konkluderte departementet med at "rettigheten er å anse som ”sikret” når skjønnet er gjennomført eller det er foretatt forhåndstiltredelse" og at det ikke var nok at det var gitt en ekspropriasjonstillatelse. Dette standpunktet er overførbart til situasjonen der det gis en delingstillatelse. Atkomst må være sikret, men det er ikke nødvendig at den er tinglyst før deletillatelse kan gis.

Departementet kan se at pbl. § 16-5 kan gi inntrykk av det er tilstrekkelig at ervervet skjer på et senere tidspunkt (fordi det kan settes som et vilkår) enn det som følger av ordlyden i pbl. § 27-4. Men det følger klart av ordlyden i pbl. § 27-4 at atkomst må være sikret før det gis en tillatelse til deling etter plan- og bygningsloven. Etter departementets mening medfører dette at begge reglene gjelder, og at pbl. § 27-4 går foran i den forstand at rettigheter til atkomst i et fellesareal må være på plass før deletillatelsen gis.

5. Kan vilkår i medhold av pbl. 18-2 gå lengre enn de tiltak som kan anses som refusjonsberettiget etter de øvrige bestemmelser i kap. 18 om opparbeidelsesplikt og refusjon?

Nei, opparbeidelsesplikten etter pbl. § 18-2 samsvarer med refusjonsplikten etter pbl. § 18-3.

6. Kan ekspropriasjonshjemmelen i pbl. § 16-5 annet ledd også gjelde hvor formålet med ekspropriasjonen ikke er opparbeidelsen, men kun gjennomføring av reguleringsplan hvor grunneier motsetter seg vilkår i delingsvedtak om erverv av eierandel i, evt. bruksrett i fellesareal?

Ja, departementet antar at ekspropriasjonshjemmelen i pbl. § 16-5 annet ledd også kan anvendes hvor formålet med ekspropriasjonen ikke er selve opparbeidelsen, men kun gjennomføring av reguleringsplan. Det gis i pbl. § 16-5 annet ledd hjemmel for å gi samtykke til å foreta ekspropriasjon til "hel eller delvis gjennomføring av reguleringen", og i det ligger at ekspropriasjonen må være nødvendig for en hensiktsmessig gjennomføring av planen. Vi antar derfor at dette ikke bare gjelder den fysiske byggingen, men også juridiske eller eiermessige forhold som er til hinder for at planen kan gjennomføres.

Kopi til:

 

Fylkesmannen i Oslo og Akershus	Postboks 8111 Dep	0032	OSLO

 

[1] Paragrafhenvisningene gjelder for tiltak som ble behandlet før nye regler trådte i kraft 1. juli 2015.