En kort oversikt over planlegging etter plan- og bygningsloven

Loven gjelder for samfunnsplanlegging, arealstyring og byggesaksbehandling.  Loven gjelder ut til én nautisk mil utenfor grunnlinjene. Rørledninger i sjø for transport av petroleum og anlegg for overføring eller omforming av elektrisk energi er ikke omfattet ikke av plan- og bygningsloven. På noen områder er vurderinger etter andre lover integrert i plan- og byggesaksbehandlingen, som f.eks. naturmangfoldloven og vannressursloven.

Kommunene er lokal planmyndighet og skal legge til rette for samfunns- og næringsutvikling i sitt område. Loven inneholder mange rettslige virkemidler som kommunene kan bruke for å sikre at arealplaner blir fulgt opp i praksis. Et virkemiddel er f.eks. at kommunen kan fastsette den fremtidige arealbruken i et område gjennom bruk av arealformål og hensynssoner som tegnes inn i et kart. Kommunen kan dessuten gi utfyllende planbestemmelser for å styre utviklingen mer detaljert innenfor dette området.

Loven beskriver blant annet hvordan planer skal utarbeides (planprosess), hvilke rettsvirkninger planer har og forholdet mellom kommuneplan og reguleringsplan. Kommuneplanen gir overordnede rammer for utviklingen i kommunen, mens reguleringsplaner gjelder for mindre områder, eller konkrete utbyggingsprosjekter. Begge plantyper er rettslig bindende for arealbruken i et område.  

Det er nær sammenheng mellom vedtatte arealplaner og behandlingen av byggesøknader. Byggesaksreglene skal blant annet sikre at det som i loven kalles tiltak ikke gjennomføres i strid med vedtatte planer. § 1–6 definerer og lister opp hva som regnes som tiltak etter loven. Det rettslige utgangpunktet er at en grunneier har full råderett over egen eiendom til utbyggingsformål med mindre tiltaket vil være i strid med plan- og bygningsloven eller arealplaner og bestemmelser gitt i medhold av loven. Hvis kommunen f.eks. har lagt ut et areal ut til boligformål i en reguleringsplan, vil det være i strid med planen om en grunneier ønsker et næringsbygg i stedet. Beskyttelse av strandsonen har en særskilt status ved at det gjelder et generelt byggeforbud i 100-metersonen i hele landet. Dette forbudet fremgår direkte av § 1-8 i loven.

Kommunene er forpliktet til å ha et tilfredsstillende kartgrunnlag for å løse oppgaver etter plan- og bygningsloven. Det er laget en egen kart- og planforskrift som regulerer dette. Det fremgår av denne at gjeldende arealplaner og bestemmelser skal registreres i et kommunalt planregister. 

Før man graver er det viktig å vite hva som kan ligge i grunnen. Det er derfor gitt en forskrift som pålegger eiere av ledninger i grunnen, sjø og vassdrag å registrere og dokumentere opplysninger om ledningenes plassering og egenskaper, ledningsregisterforskriften. Ledningseieren er forpliktet til å oppbevare opplysningene, men alle som har saklig behov skal få tilgang til opplysningene.

Kommunestyret er lokal planmyndighet og fylkestinget er regional planmyndighet. Kommunal- og distriktsdepartementet har det administrative hovedansvaret for statens planleggingsoppgaver.  

For regionale planer, kommunale planer og større reguleringsplaner skal det utarbeides planprogram, planbeskrivelse og konsekvensutredning. Planprogrammet beskriver hvordan planarbeidet skal organiseres. Konsekvensutredning beskriver virkninger planen har for miljø og samfunn, og det er laget en egen forskrift om dette. Planer for utbygging skal ha en risiko- og sårbarhetsanalyse for planområdet. 

Planforslag skal sendes på høring til offentlige myndigheter, legges ut til offentlig ettersyn for allmennheten, og innspill skal behandles av kommunen. Fylkeskommunene organiserer regionalt planforum for samordning og avklaring av statlige, regionale og kommunale interesser, tidlig i planprosessen. Berørt statlig og regionalt fagorgan, nabokommuner eller Sametinget kan fremme innsigelse til kommunenes planforslag. Hvis partene ikke blir enige om hvordan innsigelsene skal løses mekler statsforvalteren i saken. Oppnås ikke enighet, sendes planen til Kommunal- og distriktsdepartementet for avgjørelse. Private kan påklage en reguleringsplan, men ikke en kommuneplan. 

Alle som utarbeider og fremmer planforslag har en plikt til å legge til rette for aktiv medvirkning i planprosessen. Dette kan være planmyndigheten selv, andre myndigheter eller private som utarbeider planforslaget 

Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging angir de viktigste prioriteringene for planarbeidet fra den sittende regjeringen til regionalt og kommunalt nivå for valgperioden. Kongen kan gi statlige planretningslinjer for hele landet eller et geografisk avgrenset område. Kongen kan også gi statlige planbestemmelser, som er et tidsbegrenset forbud mot bestemte bygge- og anleggstiltak. Staten kan i særlige tilfeller selv utarbeide statlig reguleringsplan eller arealdel av kommuneplan, for eksempel for store vegprosjekter. 

Regional planstrategi skal utarbeides av regional planmyndighet innen utgangen av første år av valgperioden. Planspørsmål som har betydning for flere kommuner kan være tema for en regional plan. Regional plan skal legges til grunn for regionale organers virksomhet og for kommunal og statlig planlegging og virksomhet i regionen. Arbeidet med en regional plan skal være en bred samarbeidsprosess. Regional plan vedtas av regional planmyndighet og andre organer skal underrettes. Regionale planer kan ha en regional planbestemmelse for å hindre arealbruksendringer i strid med planen. 

Regionale planoppgaver på regjeringen.no

Planspørsmål som har betydning for flere nabokommuner, kan løses ved å samordne planleggingen gjennom interkommunalt plansamarbeid. Planarbeidet skal ledes av et styre med lik representasjon fra hver kommune. For planprosess og innhold i planene gjelder samme regler som for kommuneplan og reguleringsplan.  

Kommunal planstrategi 

Kommunestyret skal første år i valgperioden lage en kommunal planstrategi som blant annet omhandler planoppgaver kommunen bør starte opp eller videreføre. Kommunestyret skal som minimum ta stilling til om gjeldende kommuneplan eller deler av denne skal revideres, eller om planen skal videreføres uten endringer.

Kommuneplan 

Med utgangspunkt i den kommunale planstrategien skal kommunen ha en kommuneplan med samfunnsdel og arealdel. De kan utarbeides samlet eller hver for seg. Kommuneplanen er kommunens overordnede styringsdokument. Kommunen skal i sin planlegging ivareta både kommunale, regionale og nasjonale mål, interesser og oppgaver. 

Samfunnsdelen 

Kommuneplanens samfunnsdel skal behandle langsiktige utfordringer, mål og strategier for  kommunesamfunnet som helhet og kommunen som organisasjon. Samfunnsdelen skal være grunnlag for kommunens øvrige planlegging og virksomhet. Det kan utarbeides kommunedelplan for bestemte virksomhetsområder eller temaer. Det skal lages en handlingsdel som angir hvordan kommuneplanen skal følges opp de fire neste årene, som skal revideres årlig. 

Arealdelen 

Kommuneplanens arealdel skal fastsette framtidig arealbruk i hele kommunen. Det kan ikke iverksettes nye tiltak, eller utvidelse av eksisterende tiltak, i strid med planen. Arealformål i arealdelen viser hva områder kan brukes til, og skal vises på plankartet. Det kan gis generelle bestemmelser til planen, og bestemmelser til de enkelte arealformålene. Hensynssoner er merket på kartet og viser områder der det ved videre planlegging og gjennomføring må tas hensyn til angitte interesser eller restriksjoner, for eksempel fareområder. Det kan gis bestemmelser og retningslinjer til en hensynssone for å sikre at hensynet blir ivaretatt.

Det kan utarbeides kommunedelplan for arealbruken i nærmere avgrensende områder av kommunen.

Kommunale planoppgaver på regjeringen.no

Reguleringsplan er et arealplankart med tilhørende bestemmelser og beskrivelse som angir bruk, vern og utforming av arealer og fysiske omgivelser. Arealformål og bestemmelser kan angis mer detaljert i en reguleringsplan enn i kommuneplanens arealdel.

Grunnlaget for reguleringsplaner 

Kommunen skal sørge for å utarbeide reguleringsplaner der dette er bestemt i kommuneplanens arealdel. Visse tiltak vil på grunn av størrelsen utløse reguleringsplikt. Andre tilfeller som utløser reguleringsplikt er tiltak der virkningene for omgivelsene er omfattende eller usikre.  

Områderegulering og detaljregulering 

Reguleringsplan kan utarbeides som en områderegulering for større områder, eller som en detaljregulering for mindre områder eller for enkelttitak. Områderegulering  utarbeides av kommunen. Detaljreguleringer kan også utarbeides av private. I områderegulering kan kommunen stille krav om ytterligere planlegging gjennom detaljregulering. Vedtatt område- eller detaljregulering er bindende for framtidig arealbruk i området, og kan også gi grunnlag for ekspropriasjon.  

Arealformål, hensynssoner og bestemmelser 

Arealformålene er de samme for områderegulering og detaljregulering. Hensynssoner fra arealdelen kan videreføres eller innarbeides i arealformål og bestemmelser som ivaretar formålet med hensynssonen. Bestemmelsene til reguleringsplan skal supplere arealformålene og hensynssonene på plankartet. Plan- og bygningsloven angir hvilke arealformål og hensynssoner som kan benyttes, og hva det kan gis bestemmelser om.

Organisering av reguleringsplanarbeidet 

Private som ønsker å fremme forslag til detaljregulering, starter arbeidet med et oppstartmøte i kommunen. På oppstartmøtet avklares om forslaget er i tråd med kommuneplanen, og om det stilles krav om planprogram og konsekvensutredning. Kommunen kan avvise forslaget, eller tilrå at det arbeides videre med det. Planforslaget skal utarbeides i samråd med kommunen, som også kan fremme alternativt planforslag. Kommunen kan vedta å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn og sende det på høring, og overtar med det ansvar for videre planbehandling. Kommunen kan også avvise planen. Det er kommunestyret som til slutt vedtar planen, etter at eventuelle merknader eller innsigelser er vurdert og innarbeidet.  

Kommunen eller statlig planmyndighet kan legge ned midlertidig dele- og byggeforbud når den finner at et område skal planlegges. Forbudet gjelder tiltak som kan vanskeliggjøre planarbeidet, og skal forhindrer at slike tiltak settes i gang før planspørsmålet er endelig avgjort. 

Konsekvensutredninger for tiltak etter annet lovverk og nærmere bestemte verneplaner etter naturmangfoldloven. Konsekvensutredninger for planer etter plan- og bygningsloven omtales i §§ 4–1 og 4–2. 

Arealdelen av kommuneplanen og reguleringsplaner kan innebære rådighetsinnskrenkninger for grunneierne. Når arealplanen angir arealer til offentlige formål, kan grunneieren ha krav på å bli kjøpt ut (innløsning av eiendommen). Dersom vedtatt reguleringsplan gjør at en eiendom ikke lenger kan benyttes på regningssvarende måte, kan grunneieren ha krav på erstatning. Arealdisponeringer i kommuneplanens arealdel gir som hovedregel ikke grunnlag for erstatning. For å sikre at en reguleringsplan kan gjennomføres, kan kommunestyret eller staten ekspropriere eiendom, det vil si ved tvang overføre eiendom til det offentlige mot vederlag. Vedtak om ekspropriasjon må gjøres innen 10 år etter at planen ble kunngjort.

Kommunen kan inngå avtale med utbygger eller grunneier om utbygging av et område. Utbyggingsavtalen kan gjelde forhold det er gitt bestemmelser om i vedtatt arealplan, antall boliger i et område, boligstørrelser, krav til utforming av bygninger eller om forkjøpsrett. Avtalen kan også gå ut på at grunneier eller utbygger skal besørge eller helt eller delvis bekoste tiltak som er nødvendige for gjennomføringen av planen. Utbyggingsavtale kan bare benyttes når kommunestyret i forutgående vedtak har angitt i hvilke tilfeller utbyggingsavtale skal benyttes, og hvilke forventninger kommunen har til slike avtaler.

Kommunen kan på visse vilkår gi unntak, dispensasjon fra vedtatte planer og bestemmelser. Naboer skal varsles i forbindelse med søknad om dispensasjon. Regionale og statlige myndigheter som er berørt skal få mulighet til å uttale seg. Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon, og sette vilkår for dispensasjonen. Fordelene ved å gi dispensasjon skal være klart større enn ulempene.