12 Dokumentavgift ved innløysing av festetomter og dokumentavgift ved kjøp av bygning på framand grunn
12.1 Dokumentavgift ved innløysing av festetomter
12.1.1 Innleiing
Finansdepartementet vedtok 27. januar 2006 at ved eigedomsoverføring etter føresegnene i tomtefestelova kapittel VI, skal innløysingssummen leggjast til grunn for berekning av dokumentavgifta. Bakgrunnen for unntaket er dei nye reglane i tomtefestelova (sjå lov 2. juli 2004 nr. 63 om endringar i tomtefestelova), som på nærare vilkår gir festar rett til å overta eigedomsretten til festetomta til ein lovregulert innløysingssum. Denne summen vil i dei fleste tilfelle vere lågare enn salsverdien. Vedtaket inneber difor eit unntak frå hovudregelen om at eigedomen sin salsverdi utgjer avgiftsgrunnlaget. Vedtaket vart førebels treft med heimel i dispensasjonsføresegna i dokumentavgiftslova § 3. Det fremmast nå forslag om at unntaket blir lovfesta.
12.1.2 Gjeldande rett
Etter Stortinget sitt vedtak om dokumentavgift § 1 skal det betalast dokumentavgift ved alle tinglyste heimelsoverføringar av fast eigedom, inkludert bygning på framand grunn. Avgiftsplikta oppstår ved den formelle tinglysinga, og avgifta utgjer 2,5 % av eigedomen sin salsverdi på tinglysingstidspunktet. Med salsverdien meinast det beløp seljar vil kunne få for eigedomen på den opne marknaden, utan interessefellesskap mellom seljar og kjøpar. Vanlegvis stemmer salsvederlaget med denne marknadsverdien, slik at avgifta kan reknast av dette. Dersom det faktiske vederlaget derimot er lågare enn marknadsverdien, skal avgiftsgrunnlaget korrigerast opp. Etter lova gjeld dette også ved innløysing av festetomt til lågare pris enn full marknadsverdi av tomteeigedomen.
Unntak frå hovudregelen om at salsverdien skal leggjast til grunn for avgiftsberekninga kan berre følgje av dokumentavgiftslova eller Stortinget sitt vedtak om dokumentavgift. Verken dokumentavgiftslova eller stortingsvedtaket inneheld føresegner til bruk i innløysingstilfella. Unntaket for innløysingstilfella vart difor treft med heimel i den generelle dispensasjonsføresegna i dokumentavgiftslova § 3. Denne gir mulegheit til å setje ned eller frita for avgift der særlege forhold taler for det, men praktiserast svært restriktivt. Dispensasjon er som hovudregel berre aktuelt i tilfelle kor det oppstår situasjonar som ikkje var tenkt over før lovens vedtaging, og kor avgifta difor får ein utilsikta og urimeleg verknad.
12.1.3 Bakgrunn for unntaket
Da endringane i tomtefestelova tredde i kraft 1. november 2004 var det ikkje tatt stilling til om desse reglane skulle ha nokon betydning i høve til berekninga av dokumentavgifta. Etter førespurnadar frå avgiftsmyndigheita om korleis situasjonen skulle løysast, vedtok departementet å opne for at innløysingssummen kunne leggjast til grunn for berekning av dokumentavgift i slike tilfelle. Grunngjevinga for unntaket var at avgiftsreglane her ville få ein sers urimeleg verknad, da avgifta kunne bli svært høg i høve til innløysingssummen. Vidare ville det bli krevjande å berekne salsverdien i kvart enkelt innløysingstilfelle. Dette ville stride mot sentrale omsyn bak dokumentavgiftsreglane, mellom anna omsynet til eit enkelt og effektivt regelverk. Ettersom innløysingssummen følgjer av tomtefestelova vil det heller ikkje vere fare for spekulasjonar eller misbruk av avgifta dersom denne blir lagt til grunn for avgiftsberekninga.
12.1.4 Departementet sine vurderingar og forslag
Vurderingane fell her saman med grunngjevinga for kvifor unntaket for innløysingstilfella i utgangspunktet vart gitt. For å sikre ein klår og einsarta praksis for framtida er det ønskjeleg at ordninga blir lovfesta. Dette vil bidra til å ivareta omsynet til eit enkelt, oversiktleg og forutsigbart regelverk.
Grunnlaget for berekning av dokumentavgifta regulerast i dag i dokumentavgiftslova § 7. I femte ledd første punktum gjerast unntak for ulike tilfelle kor lovregulert pris skal leggjast til grunn for avgiftsberekninga, og departementet foreslår difor at ein tar inn endringa der. Endringa innber at det òg visast til lov 20. desember 1996 nr. 106 om tomtefeste, sjå forslag til endring av dokumentavgiftslova § 7 femte ledd fyrste punktum.
Av lovtekniske omsyn foreslår departementet at det i dokumentavgiftslova § 7 femte ledd fyrste punktum også gjerast endringar i utforminga av henvisningane til dei øvrige lovene, slik at samtlege lovhenvisningar får same form. Forslaget inneber ingen realitetsendringar.
12.1.5 Økonomiske og administrative konsekvensar
Ettersom forslaget er ei kodifisering av eit unntak som allereie er vedteke, har lovendringa minimale økonomiske og administrative konsekvensar. Sjølve unntaket må likevel reknast å vere arbeidsbesparande for både avgiftsmyndigheita og dei avgiftspliktige, og med minimale konsekvensar for provenyet.
12.1.6 Ikrafttreding
Departementet foreslår at lovendringa trer i kraft 1. juli 2006. Frå same tidspunkt fell departementet sitt dispensasjonsvedtak bort som ikkje naudsynt lengre.
12.2 Dokumentavgift ved kjøp av bygning på framand grunn
Hovudregelen etter dokumentavgiftslova er at avgiftsgrunnlaget tilsvarar eigedomen sin salsverdi på tinglysingstidspunktet. I nokre tilfelle blir det stilt spørsmål i høve til kva som skal utgjere avgiftsgrunnlaget ved kjøp av bygning på festa tomt, der festeretten følgjer med. Ein slik transaksjon gjeld overføring av både eigedomsretten til bygningen og festeretten til tomta. Uklarleikane har sin bakgrunn i at det ved tinglysing av festerettar i utgangspunktet ikkje skal betalast dokumentavgift. Ved tinglysing av eigedomsrett til bygning på festetomt har likevel avgiftsmyndigheita berekna avgifta av det samla vederlaget ved overføring til den nye eigaren og festaren. Praksisen fører med seg at også den delen av samla vederlag som eventuelt skuldast festeretten, går inn i avgiftsgrunnlaget. Departementet ser dette som rimeleg. Festeretten må reknast som ein integrert del av salsverdien, jf. dokumentavgiftslova § 7 fyrste ledd.
I lys av spørsmåla om regelverket som har kome, vil departementet sjå nærare på behovet for endringar i dokumentavgiftslova, for å klargjere kva som i lova skal vere avgiftsgrunnlaget ved overføring av bygning på festetomt. Departementet vil kome tilbake til saka i samband med budsjettet for 2007.