Fortetting, transformasjon og knutepunktutvikling

Miljøvennlig by- og tettstedsutvikling forutsetter at ny utbygging i hovedsak skjer som transformasjon og fortetting gjennom mer effektiv bruk av arealer som allerede er bebygd og i knutepunkter.

Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging forutsetter at veksten i persontransporten i storbyområdene skal tas med kollektivtransport, sykkel og gange. Retningslinjene understreker også at det bør legges særlig vekt på høy arealutnyttelse, fortetting og transformasjon i by- og tettstedsområder og rundt kollektivknutepunkter, såkalt knutepunktutvikling.

 

Mer kompakte byer og steder gjør det lettere for folk å gå, sykle og benytte seg av kollektivtransport. Dermed blir tilgjengeligheten til arbeidsplasser og service- og kulturtilbud bedre. Samtidig vil transformasjon og høyere utnyttelse av allerede utbygde områder redusere behovet for å bygge ned jordbruksareal og areal som binder karbon.

Gjennom god planlegging kan det tilrettelegges for et sammenhengende nettverk av møteplasser, grøntområder og gang- og sykkelforbindelser. For å sikre trivelige bomiljøer må økt tetthet kombineres med høy kvalitet i utformingen av bebyggelse, byrom og utemiljø. Les mer om dette på vår side Arkitektur – kvalitet i bygde omgivelser (regjeringen.no).

Det er viktig at fortettingen tilpasses de stedlige rammene. Tetthetsgrad, volumer og høyder som benyttes i større byer, egner seg ikke nødvendigvis for mindre byer og tettsteder.

Fortetting og transformasjon i byer og større tettsteder innebærer ofte krevende planprosesser etter plan- og bygningsloven. Dette krever godt samarbeid mellom ulike aktører.

 

Fortetting

Fortetting innebærer at eksisterende bebygde områder, for eksempel et boligområde, får høyere utnytting ved at et betydelig antall nye bygninger oppføres innimellom eksisterende bygninger. I de aller fleste tilfeller kan fortettingen bruke eksisterende veier, barnehager, parker og så videre. Eksempler på fortetting kan være store tomter som fradeles og bebygges (for eksempel «eplehager»), eller der to–tre eksisterende bygg rives og erstattes med nye bygg med høyere utnytting. Også fornyelse innenfor et kvartal i et etablert sentrumsområde kan gå under betegnelsen fortetting.

Transformasjon

Begreper som byomforming, transformasjon og fortetting brukes ofte om hverandre. Med transformasjon mener vi som oftest at bruken av bebygde arealer i byene endres. For eksempel kan nedlagte industriarealer, industriområder, store parkeringsplasser, transport- og havneområder eller bykvartaler omdannes til moderne og tettere kvartaler eller bydeler med nytt innhold, som kontorbygg, handel og boliger. Begrepet omfatter både omdanning av store eller mindre sammenhengende områder innenfor den tette byen, og utvikling av enkelttomter («infill»).

Knutepunktutvikling

Utvikling av knutepunkter betyr at man binder sammen transportsystemet bedre og sikrer mer sømløse overganger mellom ulike transportmidler. Lokaliseringen av knutepunktet må tilpasses by- eller tettstedsstrukturen. Et godt lokalisert knutepunkt vil legge grunnlaget for by- og eiendomsutvikling. Det vil sikre gode urbane kvaliteter i tilknytning til knutepunktet der dette er aktuelt. Knutepunktutvikling vil derfor i stor grad handle om arealutvikling og planlegging.

 

I dagens plan- og bygningslov er kommuneplanens arealdel og områderegulering, med arealformål og planbestemmelser, kommunens viktigste virkemidler for overordnet rammeavklaring og planlegging av nye områdeutviklingsprosjekter. Selve etableringen av ny bebyggelse skjer normalt gjennom private forslag til detaljregulering (utbyggers eget forslag).

Gjennomføring av vedtatte planer for fortetting- og transformasjon kan være svært krevende og ta lang tid. Kommunen bør derfor gjennom hele planprosessen tenke plangjennomføring, og legge vekt på at det er andre enn kommunen som skal etablere og finansiere utbyggingen. Derfor er det viktig at kommunen tidlig legger opp til et aktivt samarbeid med grunneiere, utbyggere og andre interesserte i området.

 

Kommunene har også en sentral rolle i gjennomføringen av reguleringsplaner. Utbyggingsavtaler er en frivillig avtale kommunen og utbygger kan inngå, som handler om gjennomføringen av vedtatte arealplaner. I avtalen definerer kommunen visse krav (vanligvis rekkefølgekrav), som får avgjørende betydning for om planen vil la seg gjennomføre eller ikke. Med en slik avtale med kommunen kan en utbygger oppfylle hele eller deler av de ulike rekkefølgekravene, og dermed få mulighet til å gjennomføre byggeprosjektet sitt.

Les mer om utbyggingsavtaler 

By- eller tettstedsomforming forutsetter at kommunen har et helhetlig grep om den fremtidige områdeutviklingen og ser større områder i sammenheng. Kommunen må forholde seg til et stort mangfold av grunneiere, beboere og interessegrupper. Det krever mer komplekse avveininger enn ved en fremstilling av mindre områdereguleringer og detaljreguleringer.

Veiledende plan for det offentlige rom (VPOR) er et uformelt planverktøy som er blitt utviklet gjennom kommunal praksis for overordnet rammeavklaring på områdenivå. VPOR er en politisk forankret plan som styrer utviklingen av et større område med flere grunneiere og flere reguleringsplaner. Dokumentene i VPOR er kun ment å være retningsgivende og veiledende for den etterfølgende formelle planleggingen.

VPOR kan betegnes som en områdeutviklingsstrategi som gir en oversikt over nødvendig infrastrukturtiltak med stipulerte kostnadsrammer.

Den består gjerne av

  • en beskrivelse av en fremtidig ønsket helhetlig utvikling for området
  • tiltakskart og tiltaksliste (infrastruktur)
  • en kort beskrivelse av de enkelte tiltakene
  • angivelse av kvalitet og standard, både for hele prosjektet og for hvert enkelt tiltak

 

 

Veiledning og ressurser

Nedenfor finner du et knippe offentlige veiledninger og rapporter som er relevant for fortetting og transformasjon.

I følgende høringsnotat finner du utfyllende informasjon om gjeldende rett for planlegging og områdeutvikling etter plan- og bygningsloven:

 

Eksempler på rapporter fra kommuner, som kan være nyttige for å se hvordan andre jobber med fortetting og transformasjon i sine byområder

Sluttrapporter om bærekraftig arealutvikling i store byområder

 

Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging som skal fremme en bærekraftig utvikling i hele landet og har relevante føringer for fortetting, transformasjon og knutepunktutvikling:

Nasjonale forventinger til regional og kommunal planlegging 2019–2023 (regjeringen.no) 

 

 

Ansvar og roller

Kommunene har ansvar for den kommunale planleggingen i fortettings- og transformasjonsprosjekter. Det innebærer å utarbeide den kommunale planstrategien til kommuneplaner og reguleringsplaner, gjennomføre planprosessene, vedta kommuneplaner og alle nødvendige reguleringsplaner, og følge opp gjennom byggeplanfasen. Selv om forslag til reguleringsplan blir fremmet av andre myndigheter eller private, er det kommunen som til sist har ansvar for planens innhold, og som vedtar planen.

 

Fylkeskommunen har ansvar for å lage regionale arealplaner som avklarer spørsmål som går på tvers av kommunegrenser. Disse planene kan være sentrale når man skal avklare knutepunkter for kollektivtrafikken og framtidige vekstområder i kommunene. De bør også brukes til å avklare senterstruktur, og til å stille forventinger til typisk utnyttelsesgrad for fortettings- og transformasjonsområder. Les mer på vår side Samordnet areal- og transportplanlegging.

Les mer om regionale planoppgaver.

 

Staten er en viktig aktør i arbeidet med å bygge opp under fortetting og transformasjon som strategi for bærekraftig by- og tettstedsutvikling, både gjennom nasjonale føringer, veiledning og beslutninger om statlig lokaliseringspolitikk. Statlige virksomheter som Bane NOR har eierskap til viktige knutepunkter i byområdene, og kan derfor være viktige utviklingsaktører.