By- og stedsutvikling

På denne siden finner du veiledning og ressurser til hjelp i planlegging av gode byer og steder. Du får også en oversikt over ulike aktørers ansvar og rolle i dette arbeidet.

Planlegging etter plan- og bygningsloven innebærer blant annet at kommunene skal vedta bindende samfunns- og arealplaner for byer og tettsteder. Arealplanene skal gi avklaring mellom fortetting, vern og nye utbyggingsområder og hvilke formål som ønskes lagt hvor.

Veiledning om viktige hensyn i by- og stedsutvikling

God by- og stedsutvikling er å sikre helhetlige grep og avsette tilstrekkelige arealer for ulike sentrumsformål på rett sted.

I byer der det er høyt utbyggingspress er det sterke interesser for å utvikle arealene til ulike formål. Dette kan føre til arealknapphet og motstridende interesser. Byområder har også ofte mange ulike eiere og komplekse eiendomsforhold. Utvikling og planlegging av byområder har på bakgrunn av dette ofte mange ulike aktører og interessenter.

Gode planer vil også være et godt virkemiddel for å legge til rette for vekst og utvikling i mindre byer og tettsteder med lavt utbyggingspress. Her kan det være mye tilgjengelig areal til utvikling, noe som kan bidra til at arealene i sentrumsområdene brukes lite effektivtog ikke bidrar til god stedsutvikling.

Utviklingsaktører i byer og tettsteder kan ønske raske prosesser og endringer. For å unngå en bit for bit utvikling av arealer i byer og steder og at dette skjer gjennom enkeltsaker og dispensasjoner, er det derfor viktig at kommunene har gode og oppdaterte overordnede arealplaner. For byer og steder vil dette omfattes av kommuneplanens arealdel, tematiske kommunedelplaner eller områdeplaner.

 

Ulike hensyn som bør ivaretas og aktuelle formål i arealplanlegging når du utvikler byer og steder kan du lese mer om her:

Du finner flere ressurser og verktøy på temasiden for by- og stedsutvikling.

 

Ansvar og roller

Det er kommunen som er planmyndighet og har ansvar for å ha en oppdatert kommuneplan med samfunnsdel og arealdel som viser sammenhenger mellom framtidig samfunnsutvikling og arealbruk i hele kommunen. I kommuneplanens samfunnsdel skal de legge vekt på viktige utfordringer, og synliggjøre de strategiske valgene kommunen tar. Her kan de sette seg ambisjoner for by- og stedsutviklingen ved å beskrive utbyggingsmønster, utbyggingsvolum, folkehelse, barn og unge, næringspolitikk. I tillegg skal samfunnsdelen si noe om kommunen som samfunnsutvikler og tjenesteleverandør. Disse ambisjonene skal videreføres inn i kommuneplanens arealdel. Her beskrives planen i en planbeskrivelse og det rammene sikres juridisk i kart og bestemmelser.

I kommuneplanens arealdel klargjøres det hvilke områder som avsettes til ulike arealformål. For byer og tettsteder vil det da være viktig å avgrense sentrum, bestemme egnet formål og rett plassering. Aktuelle formål for å sikre god by- og stedsutvikling er forretning,

For å sikre god by- og stedsutvikling kan kommunen i tillegg lages ulike tematiske kommunedelplaner. Eksempler på dette er sentrumsplaner, kommunedelplan for bevaring og transformasjon eller kommunedelplan for byrom og parker. En sentrumsplan kan være et godt verktøy der kommunen kan sikre en helhetlig og strategisk ønsket utvikling av byer og tettsteder. En sentrumsplan kan legge til rette for at det er attraktivt å reise miljøvennlig til og rundt i sentrum. Den kan legge til rette for at sentrum kan tilby et mangfoldig tilbud av handel, service, tjenester og boliger. I tillegg vil den kunne styre hvilke formål som legges hvor, hvor det er ønskelig med aktive fasader ut mot gate og hvor det skal avsettes areal til byrom og møteplasser.

En detalj- og områdereguleringsplan er en mer detaljert arealplan. Reguleringsplanen angir bruk, vern og utforming av arealer og fysiske omgivelser i bestemte områder i kommunen og er et viktig plannivå for å sikre god by- og stedsutvikling. Det er kommunestyret som skal vedta reguleringsplanen, med den kan utarbeides både av offentlige og private aktører. For å sikre god by- og stedsutvikling vil det være viktig at formål, grad av utnytting, estetikk, funksjonskrav og kvalitetskrav, antall boliger, boligtyper, verneverdier, uterom og møteplasser, utbyggingsrekkefølge mm sikres i kart og bestemmelser.

Gatebruksplaner vil være et viktig virkemiddel for å sikre trygg trafikkavvikling for alle trafikantgrupper der det er trangt om plassen. Her er hensynet til å planlegge for gode møteplasser og byrom, viktig for å gjøre by- og tettsted attraktive både for de som besøker og de som bor i sentrum.

Det er både kommunenes og fagmyndighetenes ansvar å søke å løse konflikter og innsigelser tidligst mulig i planprosessen. Ofte vil det kunne søkes alternative plangrep og forbedrede løsninger, noe som kan resultere i en raskere planprosess. Der konfliktene gjelder et avgrenset område, kan det av fremdriftshensyn være fornuftig å skille ut dette området og vedta resten av planen.

 

Fylkeskommunen har i tillegg til å være regional planmyndighet og kulturminnemyndighet, ansvar for planveiledning til kommunene og organisering av regionalt planforum. Fylkeskommunen har fagansvar for mange tema som er viktige utviklingen av byer og steder som næringsutvikling, infrastruktur, turisme, folkehelse og utdanning.

Mange fylker har stedsutvikling som strategi i sin fylkesplan og har satt av midler til dette gjennom blant annet regionale utviklingsprogram. Fylkeskommunen kan også bidra til å etablere og vedlikeholde læringsnettverk for kommuner og andre viktige aktører på regionalt og lokalt nivå. 

 

Statlige og regionale myndigheter har rett og plikt til å bidra i kommunens planarbeid. Dette innebærer å bidra med grunnlagsdata, delta i regionalt planforum, og komme med innspill i oppstart- og høringsfasen.

Berørt statlig eller regionalt organ, som for eksempel Riksantikvaren, fylkeskommunen og statsforvalteren kan bidra med fagkunnskap og innspill knyttet til nasjonale og regionale hensyn. Det er viktig at disse blir involvert tidlig og da kan gi innspill om sentrale hensyn som bør ivaretas. Disse kan også fremme innsigelser til kommuneplanens arealdel og reguleringsplaner i spørsmål som er av nasjonal eller vesentlig regional betydning, eller som av andre grunner er av vesentlig betydning for vedkommende organs saksområde, jf. Pbl. §5-4.

Statsforvalteren har et samordningsansvar for innsigelser fra statlige myndigheter og er også mekler i innsigelsessaker.

Se mer om innsigelser her: Avgjørelser i innsigelsessaker (regjeringen.no)

 

Private aktører som ønsker å utvikle sin eiendom kan være forslagsstillere og ansvarlige for utarbeidelsen av detaljreguleringsplaner og i noen tilfeller også områdereguleringsplaner. De er gjennom dette en viktig aktør i by- og stedsutvikling. De må ved utarbeidelse av reguleringsplaner angi bruk, vern og utforming av arealer og fysiske omgivelser for sin eiendom, se denne i sammenheng med tilgrensende område, ivareta og bygge videre på stedlige kvaliteter. Det er viktig å ha tett dialog med kommunen og berørte parter gjennom hele prosessen for å få innspill om kvaliteter og hensyn som bør ivaretas og sikre god tilpasning til overordnende planer og andre pågående planarbeid.