§ 1-3 Svar på spørsmål om den bygningssakkyndiges uavhengighet - forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel)

Henvendelsen din er på grunn av en teknisk feil ikke blitt besvart tidligere. Departementet beklager den lange saksbehandlingstiden. Vi gjør innledningsvis oppmerksom på at vi besvarer spørsmålene dine på generelt grunnlag.

Departementets svar

Fra 1. januar 2022 trådte flere endringer i avhendingslova og forskriften i kraft. Forskriften er fastsatt med hjemmel i avhendingslova § 3-10 første ledd tredje setning. Formålet med forskriften er å tilrettelegge for at det utarbeides tilstandsrapporter av høy kvalitet, slik at forbrukere får et betryggende informasjonsgrunnlag før et boligkjøp, jf. forskriften § 1.

Det er ikke regler i forskriften om hvem som kan utarbeide tilstandsrapporter eller hvilke krav som stilles til slike personer. Det følger imidlertid av forskriften § 1-3 at:

«[d]en bygningssakkyndige skal ikke la seg påvirke av utsiktene til nye oppdrag fra samme oppdragsgiver, og skal være uavhengig av partene i en aktuell bolighandel».

Bestemmelsen forskriftsfester krav til den bygningssakkyndiges uavhengighet. Bakgrunnen for regelen er at forbrukere (kjøpere) må kunne forvente at den bygningssakkyndige ikke har en egeninteresse i tilstandsrapportens innhold. Formålet er å motvirke at det oppstår uheldige koblinger mellom den bygningssakkyndige og andre markedsaktører. Tilstandsrapportene skal uttrykke den bygningssakkyndiges faglige vurderinger, uten at denne lar seg påvirke av noen av boligtransaksjonens parter.

Det bestemmelsen stiller krav om, er at den bygningssakkyndige selv utfører det enkelte oppdraget på faglig god måte uten å la seg påvirke av utsiktene til nye oppdrag. Ordlyden er ikke i seg selv til hinder for at den bygningssakkyndige kan være innleid eller fast ansatt. Det avgjørende er at den bygningssakkyndige vurderer tilstanden på boligen uavhengig av partene i boligsalget (kjøper og selger). Det vil for eksempel være i strid med forskriften at den bygningssakkyndige setter tilstandsgraden høyere eller lavere enn det han eller hun mener er riktig, fordi det vil være i oppdragsgivers interesse. Det er opp til den bygningssakyndige selv å sikre at han eller hun opptrer uavhengig.

Departementet kommenterte også den bygningssakkyndiges eventuelle binding til boligforsikringsselskap i høringsnotatet til forskriften:

«Vi er gjennom oppslag i media blitt oppmerksom på at det i markedet tilbys et nytt produkt der boligselgerforsikring og tilstandsvurderinger selges i ett. Vi kan ikke se at den bygningssakkyndiges binding til boligselgerforsikringen i seg selv medfører økt risiko for at den bygningssakkyndige «sminker» rapporten. Hvis den bygningssakkyndige gjør en feil, kan det imidlertid kanskje være vanskeligere å få boligselgerforsikringen til å erkjenne ansvar dersom forsikringsselskapet har et sterkt interessefellesskap med den bygningssakkyndige. Årsaken til dette er at boligselgerforsikringen (ved åpenbare takstmannfeil) uten et slikt interessefellesskap lett vil unne holde seg skadesløs ved å kreve regress av den bygningssakkyndige.» (vår utheving)

Yttergrensene for uavhengighetskravet må uansett vurderes konkret i den enkelte sak. Det vil til syvende og sist være opp til domstolene å vurdere om den bygningssakyndige i den konkrete saken har opptrådt uavhengig av partene.